Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mars 2025
GROSSE :
Le 07 mai 2025
à Me FABIAN Chloé
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 07 mai 2025
à Mme [H] [V]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 25/00298 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55CT
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Madame [V] [H], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 10 septembre 2004, la SA ERILIA a consenti à Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1].
Le montant du loyer mensuel conventionné a été initialement fixé à 295,89 euros, outre 155,48 euros de provision sur charges.
Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2024 à Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] pour la somme principale de 2.758,83 euros.
La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône le 5 janvier 2024.
Par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2025, dénoncé le 13 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [L] [U] et Madame [V] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés de Monsieur [L] [U] et Madame [V] [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,
- Autoriser la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [U] à lui régler la somme provisionnelle de 2.216,77 euros au titre des loyers et charges depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [U] à payer à la société ERILIA la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des actes rendus nécessaires par la procédure.
L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.
A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 2.012,10 euros, décompte arrêté au 24 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.
Elle indique qu’il y a eu une reprise de paiement intégrale du dernier loyer et s’oppose à l’octroi de délais de paiements et à la suspension de la clause résolutoire.
En défense, Madame [V] [H] comparait en personne et indique que le couple a divorcé, Monsieur [L] [U] ne vivant plus dans le logement ce dont elle a informé le bailleur.
Elle reconnait la dette et indique avoir repris le paiement du dernier loyer.
Elle indique percevoir 1.200 euros par mois de prestations sociales et de pension alimentaire.
Elle précise avoir deux enfants à charge âgés de 17 ans et 4 ans et demi.
Elle sollicite des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.
Monsieur [L] [U] n’est ni comparant, ni représenté à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
I. Sur la recevabilité
Sur la dénonciation en Préfecture
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 10 janvier 2025 a été dénoncée le 13 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.
Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme
La SA ERILIA doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches du Rhône le 5 janvier 2024.
Par conséquent la SA ERILIA est recevable en ses demandes.
II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article X une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 9 janvier 2024, pour un arriéré locatif de 2.758,83 euros.
Les sommes visées au commandement, que Madame [V] [H] épouse [U] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.
En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 9 mars 2024.
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte locatif actualisé à l’audience que Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] restent débiteurs de la somme de 2.012,10 euros au 24 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.
Madame [V] [H] épouse [U] ne conteste pas devoir cette somme.
Monsieur [L] [U], non comparant, ne conteste de fait pas devoir cette somme.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] à payer la SA ERILIA la somme de 2.012,10 euros à titre provisionnel, terme du mois de février 2025 inclus.
Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise, bien que la bailleresse s’oppose par principe à la demande de délais de paiement de la locataire.
Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] à se libérer solidairement de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 55,89 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,
Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
· la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 714,55 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
III. Sur les mesures accessoires
Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé.
L’équité commande ne pas faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,
DECLARONS la SA ERILIA recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 mars 2024 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties sur le logement situé [Adresse 1] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de deux mille douze euros et dix cts (2.012,10 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus ;
AUTORISONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de cinquante-cinq euros et quatre-vingt-neuf cts (55,89 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;
RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
- Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit sept cent quatorze euros et cinquante-cinq cts (714,55 euros) ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [V] [H] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance ;
REJETONS la demande de la SA ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.
LAGREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION
