Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 24/02778

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [R] [G] Madame [N] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Dominique FONTANA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02778 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITC N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HOMYA, [Adresse 2] représentée par Maître Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSES Madame [I] [R] [G], [Adresse 3] comparante en personne Madame [N] [U], [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 août 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté d’Aurélia DENIS, Greffière Décision du 20 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02778 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 21 et 28 juillet 2022 à effet au 22 juillet 2022, la société HOMYA a donné à bail à Madame [I] [R] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (bâtiment E, 1er étage, lot n°1002) à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1 380 euros, outre la provision mensuelle sur charges. Par engagement en date du 21 juillet 2022, Madame [N] [U] s’est porté caution personnelle et solidaire de Madame [I] [R] [G] pour un montant global de 27 540 euros, soit l’équivalant de 18 mois de loyers, visant à garantir toutes les sommes pouvant être dues par la locataire au titre du bail. Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8 698,41 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire. Par acte en date du 29 juin 2023, ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [U] en sa qualité de caution solidaire et lui a été fait sommation de payer les sommes réclamées. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation le 21 juin 2023. Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023 pour Madame [I] [R] [G] et du 2 janvier 2024 pour Madame [N] [U], la société HOMYA a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé entre les parties, - ordonner, faute pour la locataire d’avoir libérer les lieux dans le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, son expulsion et tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique le cas échéant, - ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [I] [R] [G], et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, et obtenir leur condamnation solidaire par provision au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du double du loyer, outre charges, taxes et accessoire, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 13 635,96 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l'assignation pour le surplus, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mars 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 22 mai 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 29 août 2024. À l'audience du 24 juin 2024, la société HOMYA précise que la dette locative, actualisée au 27 août 2024, s'élève désormais à 2088,36 euros, échéance du mois d’août incluse, et déclare par ailleurs ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement à la condition que ceux-ci soient très limités et accepter la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignée, Madame [N] [U] n’était ni présente, ni représentée. Madame [I] [R] [G] a comparu. Elle a précisé qu’elle avait effectué d’importants versements récents et qu’elle allait s’acquitter le plus vite possible du reliquat de la dette. En outre, elle a demandé le bénéfice de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juin 2023 pour la somme en principal de 8 698,41 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. La locataire n’ayant pas réglé ce montant dans le délai de 2 mois, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 août 2023 à minuit. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Madame [I] [R] [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, il ressort du dernier décompte actualisé au 27 août 2024, échéance août 2024 incluse, que Madame [I] [R] [G] est redevable de la somme de 2 528,75 euros au titre des loyers et aux charges impayés. Il en résulte que Madame [I] [R] [G] et Madame [N] [U], en sa qualité de caution personnelle et solidaire, seront condamnées à payer la somme provisionnelle de 2 088,36 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, il apparait que Madame [I] [R] [G] a effectué deux importants versements avant l’audience et que la dette a diminué notablement depuis l’assignation. En outre, elle semble être en situation de régler le loyer courant tout en apurant sa dette de façon échelonnée. Dès lors, en précisant que le bailleur accepte des délais de paiement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [I] [R] [G] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [I] [R] [G]. En cas de non-respect des délais par la locataire, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [I] [R] [G] et Madame [N] [U], en sa qualité de caution et dans la limite de son engagement, au paiement de celle-ci. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [G] et Madame [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En équite, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu entre la société HOMYA, d'une part, et Madame [I] [R] [G] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment E, 1er étage, lot n°1002) à [Localité 4] est résilié à compter du 16 août 2023, CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] [G] et Madame [N] [U] à payer à la société HOMYA la somme de 2 088,36 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 27 août 2024, échéance du mois d’aout 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS, sauf meilleur accord des parties, Madame [I] [R] [G] et et Madame [N] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 300 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Madame [I] [R] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société HOMYA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [I] [R] [G] et Madame [N] [U] soient condamnées solidairement à verser à la société HOMYA, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNONS solidairement Madame [I] [R] [G] et Madame [N] [U] aux dépens comme visé dans la motivation, DEBOUTONS la société HOMYA de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2024, signé par le juge et la greffière susnommées. LA GREFFIÈRE LE JUGE