Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/03301 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GFTX
NAC : 50D
JUGEMENT CIVIL
DU 28 JANVIER 2025
DEMANDEUR
M. [B] [H] [E] [J]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSES
S.A. LA SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNI ON
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.C.P. “Nency LEUNG YEN FOND - GIRAUD et [K] [M], Notaires Associés”
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 28.01.2025
CCC délivrée le :
à Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, Me Marie françoise LAW YEN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 Décembre 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.
JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Janvier 2025 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:
Par acte notarié en date des 19 et 20 août 2021 reçu par Maître [K] [M], Monsieur [B] [H] [E] [J] a acquis de la Société d’Equipement du Département de La Réunion (ci-après SEDRE), une parcelle terrain nu d’une superficie réelle de 424 m², formant le lot 41 de l’opération [Adresse 8], cadastrée section AO numéro [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 10], à [Localité 9], au prix de 174 815,20 euros.
Allégant avoir découvert au cours de ses travaux de construction la présence d’une veine rocheuse empêchant la construction d’une piscine et entraînant des surcoûts, par actes de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, Monsieur [B] [J] a fait assigner la SEDRE et la SCP “Nency LEUNG-YEN-FOND-GIRAUD et [K] [M], notaires associés” devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis sur le fondement des vices cachés pour la première et de la responsabilité civile de la seconde.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 septembre 2024, il demande au tribunal de :
- DEBOUTER la SEDRE et la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
- CONDAMNER in solidum la SEDRE et la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 97.492,47 € correspondant au surcoût des travaux et l’indemnisation de la perte de valorisation du terrain (abandon du projet de piscine)
- CONDAMNER in solidum la SEDRE et la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] à indemniser le préjudice de jouissance de Monsieur [B] [J] pour la somme de 850 € par mois à compter de la date d’achèvement initialement prévue de sa maison ;
- CONDAMNER in solidum la SEDRE et la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] à indemniser Monsieur [B] [J] des frais intercalaires pour la somme de 2.639,28 € ;
- CONDAMNER in solidum la SEDRE et la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] à indemniser Monsieur [B] [J] de la taxe d’aménagement pour la somme de 1.214 € ;
- CONDAMNER in solidum la SEDRE et la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la responsabilité des défendeurs est engagée, au titre de la garantie du vice caché pour la SEDRE et au titre de sa responsabilité civile pour le notaire instrumentaire de l’acte. Il soutient notamment qu’il n’a jamais été destinataire de l’étude géotechnique prévue par l’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation. Il qualifie de fausse la stipulation de l’acte de vente indiquant qu’il aurait eu préalablement connaissance d’une telle étude, souligne d’ailleurs que la SEDRE est incapable de justifier de la communication utile de cette étude, qui ne figure pas dans les annexes de l’acte. En réponse à la SEDRE, il fait valoir que la présence de la veine rocheuse n’était pas décelable pour un profane, et même pas pour un professionnel, sans vérifications approfondies, puisque la société TERAC ne l’a découverte qu’en procédant aux travaux préparatoires.
Il reproche au notaire d’avoir commis une faute en ne lui transmettant à aucun moment l’étude géotechnique visée dans l’acte de vente. Il souligne d’ailleurs que le notaire ne justifie ni de la notification de cette étude ni ne produit ladite étude. En réponse au notaire, il fait valoir que si l’article L. 132-5 du CCH était inapplicable, il a commis une faute en rédigeant un acte le visant.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 mai 2024, la SEDRE demande au tribunal de:
- REJETER l’ensemble de ses demandes indemnitaires, et ce à titre principal, comme subsidiaire et en tout état de cause
- CONDAMNER Monsieur [J] [B] à indemniser la SA SEDRE à une somme de 3000 euros, en application de l’article 700 di CPC et aux entiers dépens.
En défense, elle fait valoir à titre principal que dans l’acte authentique de vente Monsieur [J] [B] atteste avoir reçu et pris connaissance de l’étude géotechnique de décembre 2018, et que, dans ces conditions, il n’établit pas de manière certaine la preuve de la non-transmission de cette étude. Elle en déduit qu’il ne peut donc pas se prévaloir de la garantie des vices cachés.
A titre subsidiaire, elle soutient encore que le vice dont se prévaut le demandeur est décelable par des vérifications élémentaires, et reproche à celui-ci de n’avoir pas procédé aux vérifications nécessaires à l’achat d’une parcelle nue afin d’y édifier une maison avec piscine enterrée.
En tout état de cause, elle fait valoir que le demandeur a réalisé sa maison, dont le coût est moindre que le coût du projet initial, la seule modification consistant en une élévation de 1.20 mètres de la maison. Elle souligne qu’il a renoncé à sa piscine du fait d’une augmentation des prix et non du fait de la veine rocheuse. Elle fait valoir que le préjudice de jouissance invoqué n’est pas suffisamment certain et que les préjudices financiers ne sont ni réels ni certains du fait du mode constructif finalement choisi.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 mai 2024, la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] demande au tribunal de:
- Débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCP de notaires ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Monsieur [J] ;
- Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit ou à tout le moins, ordonner la consignation des éventuelles indemnités allouées sur le compte CARPA du Barreau de SAINT-DENIS jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- Condamner Monsieur [J] à payer la somme de 3.000 € à la SCP LEUNG-YEN-FOND GIRAUD et [M] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Françoise LAW-YEN.
En défense, elle fait valoir que les dispositions de l’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation prévoyant la fourniture d’une étude géotechnique ne sont pas applicables en l’espèce, La Réunion n’étant pas concernée par les phénomènes de mouvements de terrains différentiels liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Elle fait également valoir que, même si ces dispositions étaient applicables, aucune faute ne saurait lui être reprochée dans la mesure où le demandeur en signant l’acte a reconnu qu’il avait reçu l’étude géotechnique et que si tel n’avait pas été le cas il n’aurait pas manqué de la réclamer. Elle fait également valoir que le lien de causalité n’est pas davantage établi, car, même si elle n’avait été transmise, le CCCT dont il avait connaissance lui permettait de connaître les risques potentiels du terrain.
Subsidiairement, elle conteste les montants demandés à titre indemnitaire.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 17 décembre 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’existence d’un vice caché
Aux termes de l’article 1641 du code civil: “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”
Il est de jurisprudence constante que le demandeur doit établir que le vice existait antérieurement à la vente.
En l’espèce, l’acquéreur a signé le 19 août 2021, lors de la réitération de la vente, un acte notarié stipulant qu’ “une copie de l’étude de faisabilité géotechnique réalisée par la société SEGC en décembre 2018 a été remise, préalablement par courriel, à l’ACQUEREUR, qui le reconnaît”. Le fait que la preuve de cet envoi par courriel préalablement à la signature de l’acte authentique ne soit pas rapportée par l’étude notariale ni par la SEDRE est indifférent, Monsieur [J] ayant signé l’acte authentique en toute connaissance de cause, et ayant déjà signé le 2 décembre 2020 une promesse synallagmatique de vente comportant une clause strictement identique en page 39. Il a donc bénéficié d’un délai de plus de huit mois pour réclamer ladite étude géotechnique si elle ne lui avait pas été transmise.
Cette étude de faisabilité géotechnique, versée en pièce 2 par la SEDRE, qui portait sur l’aménagement des lots 31 à 37 de la même ZAC, révèlait que en deça d’une épaisseur d’1.20 m, la quasi-totalité des sondages avaient montré un refus franc sur le substrat basaltique (page 5) et soulignait la nécessité de recourir à une pelle à forte puissance hydraulique munie d’un BRH (brise roche hydraulique, NDLR). En outre, les photographies présentes dans ladite étude géotechnique tendent à démontrer que le vice était apparent y compris pour un profane, la parcelle litgieuse étant située en amont d’une parcelle [Cadastre 3] avec un talus rocheux de deux mètres.
En outre, ainsi que le fait valoir la SEDRE, l’acquéreur s’est également vu remettre, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, une copie du cahier des charges de cession de terrains, précisément du cahier des prescriptions et orientations urbaines, architecturales, paysagères et environnementales. Ce document, annexé à l’acte de vente, a été paraphé sur chacune de ses 71 pages par l’acquéreur. En page 14, au point 1.2.1 “l’insertion dans la topographie du site”, il est indiqué que l’opération est implantée “sur un terrain marqué par des pentes moyennes à fortes, oscillant globalement entre 15% et 25%. Dans ces conditions, la réalisation d’un projet de construction d’habitat individuel nécessite d’étudier précisément les conditions d’implantation”. Cet avertissement très clair, replacé dans le contexte de La Réunion, île volcanique, où les pentes sont dues à des coulées basaltiques, avait donc vocation à attirer l’attention des acquéreurs sur les précautions à prendre pour l’implantation de leur future maison.
Pour l’ensemble de ces raisons, le caractère caché du vice n’étant pas établi, les demandes de Monsieur [J] dirigées contre la SEDRE fondées sur la garantie des vices cachés ne sauraient prospérer.
Sur la responsabilité de l’office notarial rédacteur de l’acte
Aux termes de l’article 1240 du code civil: “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
L’acte authentique de vente mentionne, sous l’intitulé “Etude géotechnique”, en page 32: “Pour information, les articles suivants du code de la construction et de l’habitation sont littéralement rapportés”. Sont reproduits les dispositions des articles L. 132-5 à L. 132-7 dudit code.
L’article L. 132-5 du code précité prévoit qu’en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur, et que cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Néanmoins, ces dispositions font partie d’une section du code intitulée “Risques liés aux sols argileux” et l’article L.132-4 du même code précise qu’elles s'appliquent dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs. Si les parties n’ont pas cru utile de produire cet arrêté ministériel, il ressort néanmoins de l’état des risques et pollutions délivré par la société MEDIA IMMO, annexé à l’acte de vente, que la parcelle n’est pas exposée au retrait-gonflement des sols argileux.
Il est donc avéré que ces dispositions ne sont pas applicables à la parcelle en cause et qu’aucune étude géotechnique préalable n’avait à être fournie par le vendeur.
Quoi qu’il en soit, même en qualifiant de faute le fait de mentionner ces dispositions légales inapplicables, aucun préjudice ne saurait en découler dans la mesure où une étude géotechnique avait été réalisée par la SEDRE et transmise en amont de la signature, ainsi que l’acquéreur l’a reconnu. Il ne saurait être reproché aucune faute au notaire s’agissant de l’absence de transmission de ladite étude, alléguée par le demandeur, en l’état de la clause figurant tant dans la promesse de vente que dans l’acte de vente, par laquelle il a reconnu avoir reçu ladite étude préalablement.
Les demandes dirigées contre l’étude notariale seront donc également rejetées.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le demandeur, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser à chacune des défenderesses une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [H] [E] [J] dirigées contre la Société d’Equipement du Département de La Réunion sur le fondement de la garantie des vices cachés,
REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [H] [E] [J] dirigées contre la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
CONDAMNE Monsieur [B] [H] [E] [J] aux dépens de l’instance,
CONDAMNE Monsieur [B] [H] [E] [J] à verser à la Société d’Equipement du Département de La Réunion et à la SCP LEUNG-YEN-FOND – GIRAUD et [M] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
La greffière La présidente
