Cour d'appel, 10 mai 2023. 22/00414

ARRÊT N° 169 RG N° : N° RG 22/00414 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKXW AFFAIRE : [X] [K] C/ S.A. HLM INTERREGIONALE POLYGONE 51A demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée Me BRU-SERVANTIE, Me DEBERNARD DAURIAC, avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 10 MAI 2023 ---==oOo==--- Le dix Mai deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Martine BROUSSE de nationalité française née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marie BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002536 du 18/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) APPELANTE d'un jugement rendu le 27 AVRIL 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de TULLE ET : S.A. HLM INTERREGIONALE POLYGONE dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Hélène JOLIVET, avocat au barreau D'AURILLAC INTIMÉE ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 15 Mars 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 26 Avril 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 202. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, est intervenu au soutien des intérêts de son client. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au dix mai 2023, les parties ayant été régulièrement avisées. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, delui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE Par acte du 17 décembre 2008 à effet du 1er janvier 2009, la société d'HLM Polygone (le bailleur) a donné à bail à Mme [X] [K] (la locataire) un appartement situé n°[Adresse 2] (19) moyennant un loyer mensuel s'élevant en dernier lieu à 329,71 euros, charges comprises. La locataire n'ayant pas respecté le plan d'apurement de son arriéré de loyers, le bailleur lui a fait délivrer, le 26 août 2020, un commandement de payer la somme de 1 277,29 euros arrêtée au 21 septembre 2020. Ce commandement étant resté sans effet, le bailleur a assigné sa locataire, par acte du 10 février 2021, devant le tribunal judiciaire de Tulle pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et obtenir l'expulsion de la locataire ainsi que la condamnation de celle-ci à lui payer des sommes au titre de l'arriéré de loyers et de l'indemnité d'occupation. Par jugement du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire a notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - déclaré recevable l'action du bailleur et constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 27 octobre 2020, - ordonné l'expulsion de la locataire, - condamné cette dernière à payer au bailleur des sommes au titre de l'arriéré des loyers et charges,, ainsi que de l'indemnité d'occupation, cette dernière étant fixée au montant du dernier loyer mensuel, charges comprises, - rejeté la demande de la locataire tendant à l'octroi de délais de paiement, - condamné le bailleur à payer à la locataire 600 euros de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant d'un défaut d'entretien des parties communes. La locataire a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS La locataire demande la déduction des loyers d'août à décembre 2018 du montant de sa dette locative, l'incendie survenu dans le logement loué l'ayant contrainte à se reloger ailleurs, à ses frais. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement pour apurer sa dette, conformément à ce qui sera statué dans le cadre de la procédure de surendettement, laquelle a été déclarée recevable le 23 juin 2022. Elle conclut enfin à la condamnation du bailleur à l'indemniser pour son préjudice moral consécutif à des manquements de celui-ci à son obligation d'entretien des lieux loués et des parties communes. Le bailleur conclut à la confirmation du jugement sauf à : - actualiser le montant de sa créance locative à la somme de 6 620,48 euros, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été appelés si le bail avait perduré, - dire que la condamnation à intervenir s'exécutera conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement, - rejeter la demande indemnitaire de la locataire. MOTIFS Sur la suspension des effets de la clause résolutoire. La locataire ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire, se limitant à solliciter la suspension de ses effets, si bien qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 octobre 2020. Compte tenu de l'adoption, au bénéfice de la locataire, d'un plan de surendettement d'une durée de 39 mois à compter du 1er septembre 2022, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et à l'article L 714-1 I du code de la consommation, ce que le bailleur reconnaît (conclusions du bailleur p.8). Sur la demande d'expulsion de la locataire. Contrairement à ce que soutient le bailleur, la locataire demande le rejet de l'intégralité des demandes de ce dernier, ce qui inclut nécessairement la demande d'expulsion. La suspension des effets de la clause résolutoire emporte le maintien du contrat de bail si bien qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire. Sur le montant de la dette locative. Il ressort du décompte produit par le bailleur qu'à la date du 15 septembre 2022, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 6 620,48 euros. Pour contester ce montant, la locataire soutient que le bailleur ne pouvait pas solliciter le paiement du loyer sur la période d'août à décembre 2018 puisqu'elle n'avait plus la jouissance du logement, endommagé par un incendie. S'il résulte de l'article 1722 que le preneur peut solliciter la diminution du loyer en cas de destruction partielle du bien loué, la locataire ne démontre pas en avoir fait la demande, ni que le bailleur lui aurait spontanément consenti une telle réduction. De plus, la locataire ne peut reprocher au bailleur d'avoir manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués, dès lors que l'incendie provoqué par un tiers non identifié dans l'immeuble où se situe le logement occupé par la locataire, à l'origine exclusive du trouble de jouissance subi par cette dernière, constitue une voie de fait justifiant d'écarter la garantie due par le bailleur, conformément à l'article 1725 du code civil. En outre, la locataire a accepté, le 3 octobre 2019, l'indemnisation proposée par son assureur, laquelle indemnisation inclut une prise en charge de son loyer à hauteur de 1 862 euros. Si la locataire conteste avoir perçu l'intégralité de cette indemnisation, cette contestation n'est étayée par aucun élément probant. Par ailleurs, la locataire ne démontre pas avoir transmis à son bailleur la demande d'information sollicitée par son assureur, le 7 juillet 2021, en lien avec la réclamation au titre du paiement des loyers d'août à décembre 2018. En tout état de cause, les difficultés rencontrées par la locataire et son assureur dans le cadre de l'indemnisation, ne sont pas opposables au bailleur. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la locataire tendant au remboursement des loyers pour la période d'août à décembre 2018. La locataire sera donc tenue de payer au bailleur la somme de 6 620,48 euros au titre de son arriéré locatif, selon les délais et modalités arrêtés par la Commission de surendettement. Sur la demande indemnitaire de la locataire. La locataire prétend subir un préjudice moral en raison des difficultés physiques et psychologiques générées par l'incendie,ainsi que des problèmes financiers auxquels elle a été confrontée après la suppression de son allocation logement. Cependant, ces difficultés ne sont en aucun cas imputables au bailleur qui n'est pas responsable de l'incendie et qui pouvait légitimement informer la CAF du défaut de paiement des loyers par la locataire. La locataire invoque également des manquements de son bailleur à son obligation d'entretenir les lieux loués et les parties communes. Il ressort d'une facture du 8 novembre 2018 que le bailleur a pris à sa charge, pour un montant de 510,40 euros, le 'traitement des sols' et le 'ressuivi des traces sur les murs, portes et montants' de l'appartement loué, suite à l'incendie survenu. Il résulte également d'un courrier du 23 janvier 2019 (courrier Texa expertises) que l'assureur a accepté de prendre à sa charge le nettoyage et la décontamination des biens mobiliers, à hauteur de 1 012,80 euros. De plus, le bailleur justifie avoir conclu, le 4 février 2016, un contrat de nettoyage avec la société Clairenet Nettoyage pour l'entretien de divers groupes immobiliers situés en Corrèze (19), dont l'immeuble où se situe l'appartement loué à la locataire, pour une période de 4 ans, jusqu'au 31 décembre 2019, soit postérieurement à la survenance de l'incendie. En outre, s'il ressort d'un courrier du 17 février 2020 que le bailleur demande à 'connaître la liste des travaux non réalisés dans [la] salle de bain suite à l'incendie', la locataire ne justifie pas y avoir répondu et elle ne fournit aucun élément objectif permettant d'attester de l'existence de trous dans cette pièce. Enfin, si la nécessité de remplacer la chaudière du logement n'est pas contestée, le bailleur ayant informé sa locataire par courrier du 17 février 2020 que ces travaux 'devraient être réalisés dans les jours et semaines prochains', ce dernier a également indiqué à la locataire que 'les travaux de remplacement de votre chaudière perturbés par la Covid vont être réalisé dès janvier 2021' (courrier du 29 décembre 2020). Ainsi, le retard pris dans la réalisation des travaux de changement de la chaudière n'est pas imputable au bailleur. Il s'ensuit que le bailleur à satisfait à son obligation d'entretien du logement loué et des parties communes après l'incendie. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la locataire. Sur l'indemnité d'occupation. Le bailleur ne conteste pas la suspension des effets de la clause résolutoire si bien que, le contrat de bail continuant à s'appliquer dans les rapports locatifs, il n'y a pas lieu de fixer une indemnité d'occupation. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR, Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu le 27 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Tulle, mais seulement en ce qu'il a : - déclaré recevable l'action de la société HLM Interrégionale Polygone, - constaté que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2008 entre Mme [X] [K] et la société HLM Interrégionale Polygone et portant sur le logement situé [Adresse 2] (19) sont réunies à la date du 27 octobre 2020 ; - rejeté la demande de Mme [X] [K] tendant à être exonérée des loyers pour la période d'août à décembre 2018 ; - rejeté la demande de la société HLM Interrégionale Polygone fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le REFORME pour le surplus, et statuant à nouveau, DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée d'exécution du plan de surendettement accordé Mme [X] [K] ; REJETTE la demande d'expulsion formée par la la société HLM Interrégionale Polygone ; CONDAMNE Mme [X] [K] à payer à la société HLM Interrégionale Polygone la somme de 6 620,48 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêtée au 15 septembre 2022, sous réserve des paiements déjà intervenus ; DIT que cette dette sera apurée suivant les délais et modalités fixés par la Commission de surendettement de la Corrèze ; REJETTE la demande de dommages-intérêts de Mme [X] [K] ; REJETTE la demande de la société HLM Interrégionale Polygone tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation ; Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [X] [K] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.