Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/01528

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS R.G. : A.R.I. N° RG 22/01528 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FYFQ Minute n° 23/00168 [O] C/ S.A. VIVEST ------------------------- Juge des contentieux de la protection de METZ 05 Mai 2022 12-22-0048 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 25 MAI 2023 APPELANT : Monsieur [L] [O] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.A. VIVEST, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 23 Mars 2023 tenue par Monsieur MICHEL, Conseiller, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l'arrêt être rendu le 25 Mai 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame BAJEUX COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller Monsieur KOEHL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er septembre 1995, la SA d'HLM Logiest a consenti un bail à M. [L] [O] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 3]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 723,64 francs (110,32 euros). Par acte sous seing privé du 4 mai 2017, elle lui a donné à bail un parking accessoire situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 36,19 euros. Par acte d'huissier du 4 octobre 2021, la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'HLM Logiest a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 7 janvier 2022, elle l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé et au dernier état de la procédure, elle a demandé au juge de constater la résiliation du bail pour l'appartement et le parking, ordonner l'expulsion du locataire, le voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 1.415,27 euros au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation mensuelle de 343,06 euros pour l'appartement et 36,19 euros pour le parking jusqu'à la libération effective des lieux outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 5 mai 2022, le juge des référés a': - déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Vivest - constaté la résiliation des baux conclus les 1er septembre 1995 et 4 mai 2017 entre la SA d'HLM Vivest et M. [O] portant sur le logement et le parking à compter du 4 décembre 2021 - ordonné l'expulsion de M. [O] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin - condamné M. [O] à payer à la SA d'HLM Vivest par provision la somme de 1.415,27 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 - condamné M. [O] à payer à la SA d'HLM Vivest une provision de 343,06 euros pour l'appartement et 36,19 euros pour le parking par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs, dit que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - rejeté les autres demandes - condamné M. [O] à payer à la SA d'HLM Vivest la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 4 octobre 2021 Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 8 juin 2022, M. [O] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf celle ayant rejeté les autres demandes de la SA d'HLM Vivest. Aux termes de ses dernières conclusions du 5 février 2023, l'appelant demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de': - constater l'existence de contestations sérieuses - constater la nullité du commandement de payer du 4 octobre 2021 - renvoyer les parties à mieux se pourvoir - condamner la SA d'HLM Vivest au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation de la faute commise par elle consistant en l'absence de production de quittances - lui accorder un sursis à expulsion d'un délai maximum de trois années pour quitter les lieux - condamner la SA d'HLM Vivest au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance. Il expose que la SA d'HLM Vivest ne lui délivrait plus de quittances depuis octobre 2020, qu'il n'a pas donné son accord exprès pour qu'elles soient transmises par voie dématérialisée en violation de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il ne dispose pas d'ordinateur ni d'accès internet. Il ajoute que le commandement de payer mêle loyers et charges sans distinction et au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge doit rechercher si les charges sont justifiées et si la régularisation a été respectée. Il conclut à l'existence de contestations sérieuses et à la nullité du commandement de payer. Il sollicite des dommages et intérêts pour la faute commise par le bailleur lui ayant causé un préjudice puisque les allocations familiales lui ont été retirées ajoutant qu'il y a une véritable volonté de nuire du bailleur au vu de sa situation financière et moral fragile. Il précise que le décompte du 7 mars 2022 est erroné, que la dette a été réglée, que les loyers sont payés et qu'il a eu des problèmes de santé ce qui l'a empêché de faire valoir ses droits en premier instance. Il soutient que que la demande de suspension des effets de la cause résolutoire est induite des autres demandes et peut être soulevée d'office par le juge. Il sollicite subsidiairement, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, un sursis à expulsion pour quitter les lieux. Aux termes de ses dernières conclusions du 10 février 2023, la SA d'HLM Vivest demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter l'appelant de toutes ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose qu'à la délivrance du commandement de payer M. [O] n'a pas saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire ni des délais de paiement, qu'il ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire et ne peut soutenir que cette demande est induite des autres alors que le juge ne peut pas se substituer à lui ou accorder de droit une telle demande sous peine de statuer ultra petita et encourir la nullité de la décision. Elle ajoute qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant au commandement de payer qui précise distinctement le montant des loyers, APL et charges et que M. [O] ne justifie pas avoir régularisé sa situation dans le délai de deux mois ce qui a entraîné la résiliation des baux. Elle précise que la délivrance des quittances est sans emport précisant que M. [O] n'a formulé aucune demande après août 2020, que suite à l'absence de plusieurs règlements il a fait l'objet de recouvrements amiables, qu'elle a été contrainte de signaler l'impayé à la CAF qui a été informée de la reprise des règlements, qu'elle a accepté un plan d'apurement mais que le locataire a refusé l'accompagnement proposé par l'assistance sociale Elle s'oppose à la demande de délais de paiement et indique que l'appelant va de facto bénéficier des délais d'évacuation au regard des règles régissant la matière en période hivernale. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des prétentions Sur la recevabilité de la demande, il est constaté que si M. [O] a formé appel de la disposition de l'ordonnance ayant déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Vivest, il ne la critique pas dans ses conclusions et ne forme aucune demande d'irrecevabilité, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef et que l'ordonnance est confirmée. Sur résiliation des baux Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, il est constaté que le 4 octobre 2021 la SA d'HLM Vivest a signifié à M. [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 764,32 euros au titre de l'arriéré locatif dû pour l'appartement et le garage rappelant expressément les termes des clauses résolutoires prévues aux baux. Il est rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer ou constater la nullité du commandement de payer, cette demande devant être rejetée. Contrairement à ce que soutient l'appelant, ce commandement comporte deux décomptes précis et détaillés des échéances impayées avec une ventilation entre les loyers et les charges au titre de l'appartement (600,64 euros au titre des loyers et charges, APL déduites) et des loyers au titre du garage (163,38 euros). Il est relevé que le décompte annexé au commandement de payer fait état des provisions sur charges et non de régularisation des charges, que cette provision est prévue par le contrat de bail et que l'éventuelle régularisation des charges intervenue postérieurement au commandement de payer est sans emport sur charges, ce moyen étant inopérant. Si aux termes de son courrier du 21 novembre 2021, l'appelant soutient ne pas avoir réglé son loyer en raison de la non délivrance des quittances des loyers déjà payés, il est précisé que le défaut allégué de délivrance de quittances n'a aucune incidence sur la validité du commandement de payer et sur l'obligation de régler le loyer courant à échéance et n'est pas de nature à justifier le non-paiement de loyers. Il s'ensuit que la demande de l'intimée en acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il résulte du décompte locataire versé aux débats que les sommes visées au commandement de payer n'ont pas été régularisées dans les deux mois suivant la signification de l'acte. En conséquence, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation des baux à compter du 4 décembre 2021 et ordonné l'expulsion de l'appelant des lieux d'habitation et du garage. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, si l'intimée conclut à la confirmation de l'ordonnance lui ayant alloué la somme provisionnelle de 1.415,27 euros au titre de l'arriéré locatif, il ressort du décompte actualisé au 6 décembre 2022 (pièce n°14) que l'arriéré locatif est de 56,74 euros. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges. En conséquence, en l'absence d'arriéré locatif au jour où la cour statue, il convient d'infirmer l'ordonnance et de débouter la SA d'HLM Vivest de sa demande de provision. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, M. [O] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur à l'égard de la SA d'HLM Vivest d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant a été exactement fixé par le premièr juge. En conséquence l'ordonnance déférée est confirmée. Sur la demande de délais Il est observé que la cour n'est saisie d'aucune demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire par l'appelant mais uniquement d'une demande de délais avant expulsion au visa de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution. Aux termes de cet article, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, si l'appelant justifie de difficultés de santé par la production d'un mail d'un psychiatre indiquant qu'il est suivi en ambulatoire et qu'il ne s'est pas présenté en consultation de novembre 2021 à mai 2022, il est relevé d'une part qu'il n'a donné aucune suite aux mises en demeure et courriers du bailleur lui proposant un plan d'apurement de l'arriéré locatif avec l'aide des services sociaux, et d'autre qu'il ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d'obtenir un relogement, ni que son relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Il ne rapporte pas non plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune. En conséquence, il convient de rejeter la demande de sursis à expulsion. Sur la demande de dommages et intérêts Si M. [O] soutient que la SA d'HLM Vivest a commis une faute en ne lui délivrant pas les quittances de loyers ce qui lui aurait causé un préjudice puisqu'il a été privé des allocations familiales, il est rappelé qu'il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. En conséquence, M. [O] est débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Chaque partie supportera la moitié des dépens d'appel et il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : - déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Vivest - constaté la résiliation des baux conclus les 1er septembre 1995 et 4 mai 2017 entre la SA d'HLM Vivest et M. [L] [O] portant sur le logement et le parking à compter du 4 décembre 2021 - ordonné l'expulsion de M. [L] [O] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin - condamné M. [L] [O] à payer à la SA d'HLM Vivest une provision de 343,06 euros pour l'appartement et 36,19 euros pour le parking par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs, dit que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - condamné M. [L] [O] à payer à la SA d'HLM Vivest la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 4 octobre 2021 ; L'INFIRME en ce qu'elle a condamné M. [L] [O] à payer à la SA d'HLM Vivest par provision la somme de 1.415,27 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 et statuant à nouveau, DEBOUTE la SA d'HLM Vivest de sa demande de provision au titre de l'arriéré locatif ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [L] [O] de sa demande visant à constater la nullité de commandement de payer, de sa demande de sursis à expulsion, de sa demande de dommages et intérêts et celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SA d'HLM Vivest de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT