Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 23/00382 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GLEG
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Monsieur [U] [B]
Madame [T] [B]
demeurant 25 rue de la République - L'HOUMEAU - 17140 LAGORD
représentés par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [H]
demeurant 5 rue du Faubourg Bannier - 45000 ORLÉANS
représenté par Me Achille DA SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 6 juillet 2017, Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] ont donné à bail à Monsieur [S] [H] pour une durée de 3 ans à compter du 1er août 2017, un appartement d’habitation situé 5 rue du Faubourg Bannier -1er étage- 45000 ORLEANS moyennant un loyer mensuel initial de 600,00 euros, dont 70 € provision pour charges, payable d’avance au 5 de chaque mois et révisable annuellement.
Se prévalant d'une situation d'impayés locatifs, les époux [B] ont fait délivrer par acte d’huissier de justice du 24 janvier 2023 un commandement de payer sous 2 mois visant la clause résolutoire à Monsieur [S] [H] -dénoncé par voie électronique le 25 janvier 2023 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret- lequel portait sur la somme principale de 1.816,43 euros au titre des loyers et charges arriérés, échus et demeurés impayés.
En l’absence de règlement dans les 2 mois de l’intégralité des causes du commandement de payer, Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] ont alors fait assigner en référé Monsieur [S] [H] -par acte d’huissier signifié à domicile le 13 avril 2023, puis dénoncé par voie électronique le 14 avril 2023 auprès de la Préfecture du Loiret- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Constater que le bail intervenu entre les parties le 6 juillet 2017 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus en application des articles 1224 et 1225 du code civil ;En conséquence, dire l’occupant sans droit ni titre à la date de résiliation du bail et voir ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [H] de l’appartement qu’il occupe, et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, ce en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;autoriser l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers abandonnés et garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et péril du défendeur expulsé ;Condamner Monsieur [S] [H] à payer à titre provisionnel aux époux [B] la somme principale de 3.546,86 euros -outre les intérêts de droit à compter de l’assignation- au titre des loyers impayés jusqu’à fin avril 2023 inclus, et tous autres loyers et charges venus à échéance et non inclus dans la somme ci-dessus ;Condamner Monsieur [S] [H] à payer à titre provisionnel aux époux [B] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au loyer mensuel à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 700,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, et qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [B], en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [H] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, et notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2023 et de l’assignation avec notification à la direction de la cohésion sociale de la préfecture, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution sur le fondement de l’article 515 du CPC.
L’affaire, après avoir été évoquée à l’audience du 10 octobre 2023, a été renvoyée à 3 reprises afin de permettre la constitution d’un dossier d’aide juridictionnelle par le défendeur, puis l’échange de pièces et conclusions entre les parties représentées par leur avocat respectif, et ce, dans le respect du principe du contradictoire, puis elle a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024.
A l’audience publique, l’avocat des époux [B] informe le tribunal que le locataire Monsieur [S] [H] a quitté volontairement les locaux loués lors de l’état des lieux réalisé le 15 mai 2024, puis déclare par conséquent renoncer aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire, tout en maintenant sa demande principale en paiement de la créance locative arriérée (arrêtée au 6 juin 2024) s’élevant à un montant global et actualisé de 9.837,97 euros, puis a déposé en l’état son dossier de plaidoirie.
Dans ses conclusions en défense, l’avocat de Monsieur [S] [H] :
- soulève à titre principal, l’incompétence du juge des référés en sollicitant le renvoi du différend à l’examen du juge du fond, estimant en effet que les demandes des époux [B] se heurtent à l’absence d’urgence et à une contestation sérieuse du fait, d’une part, de l’existence d’un logement ne remplissant pas les conditions de décence exigées justifiant une procédure d’insalubrité après contrôle de conformité de la CAF du Loiret réalisé le 14 juin 2022, et d’autre part, du non-respect par les bailleurs de leur obligation de délivrance d’un logement décent (présence de moisissures dans toutes les pièces) ;
- demande au tribunal à titre subsidiaire, de déclarer le logement inhabitable et indécent au regard des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L 1331-22 du code de la Santé Publique, de prononcer la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2017, de condamner les bailleurs au paiement de 5.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 3.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.800,00 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.
Par conclusions responsives, l’avocat des époux [B] réplique en premier lieu, que dans la mesure où le phénomène d’humidité observé lors du diagnostic de la CAF le 23 juin 2022 dans l’immeuble où est situé l’appartement loué à Monsieur [H], a bien été solutionné en février 2023 par la mise en œuvre des travaux préconisés à savoir l’installation d’une VMC, aucune contestation sérieuse ne peut être sérieusement soutenue en l’état des éléments techniques du dossier.
En second lieu, il ajoute que l’appartement répond parfaitement aux critères d’un logement récent ne perturbant en rien la jouissance paisible du locataire occupant, et qu’en conséquence, le juge des référés devra se déclarer compétent pour connaître du litige et déboutera Monsieur [H] de ses demandes formulées, tant à titre principal que subsidiaire.
Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que le couple [H] d’origine Egyptienne, qui bénéficie du RSA et d’une carte de séjour temporaire, avec 4 enfants à charge, souhaitait déménager depuis 2020 afin de retrouver un logement accessible en rez-de-chaussée pour leur enfant [E] (handicapé moteur). La commission logement DALO a reconnu le dossier de la famille [H] prioritaire le 5 mai 2023 pour l’attribution d’un logement type T5 adapté PMR.
Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement. L’ordonnance est susceptible d’appel.
Il sera pris acte du retrait des demandes principales d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] qui entendent néanmoins maintenir leur demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif calculé jusqu’au départ de Monsieur [H] intervenu le 15 mai 2024.
I. Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé :
En vertu des dispositions prévues aux articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Or, en l’espèce, à l’analyse des éléments versés aux débats par les parties, force est de relever, d’une part, l’absence de toute contestation sérieuse rapportée dans ce litige par Monsieur [S] [H], qui serait de nature à nécessiter un examen au fond, et d’autre part, que l’existence de son obligation de paiement mensuel de son loyer en sa qualité de locataire ne peut être sérieusement contestée.
Dans ces conditions, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé conservera, par conséquent, sa pleine compétence pour connaître de la présente affaire.
II. Sur les demandes principales d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :
Au cours de l'audience, Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] ont indiqué que Monsieur [S] [H] avait volontairement quitté l’appartement loué et restitué les clés du logement lors de l’état des lieux de sortie établi le 15 mai 2024 - sans toutefois apurer sa dette - et les bailleurs ont donc déclaré renoncer à leurs demandes introductives d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion formulées à titre principal.
Il convient donc de constater, dans le dispositif de la présente ordonnance, que ces demandes ne sont pas maintenues.
III. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Or, à l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du décompte financier actualisé en date du 6 juin 2024 régulièrement produit à l’audience par les époux [B], il apparaît que Monsieur [S] [H] demeure redevable des loyers, charges arriérés et indemnités d’occupation (calculées à compter de la résiliation de plein droit du bail le 24 mars 2023) pour un montant de 9.837,97 euros, arrêté à la date du 16 mai 2024, suite à son départ des locaux loués.
Cependant, à l’analyse, il conviendra de soustraire de cette somme de 9.837,97 € les « frais administratifs » non contractuels et décomptés au titre des mois d’août 2017 à mars 2018 à concurrence d’un total de 8,00 €.
Monsieur [S] [H] sera, par conséquent, condamné à verser à titre provisionnel aux époux [B] la somme de 9.829,97 euros dont il demeure redevable au titre des loyers, charges arriérés et des indemnités d’occupation restés impayés -de la date de résiliation du bail jusqu’à son départ des lieux le 15 mai 2024- ladite somme étant assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
IV. Sur le caractère d’insalubrité et d’indécence du logement et sur les préjudices consécutifs :
L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en outre, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En l'espèce, dans le cadre de la présente instance, Monsieur [S] [H] verse aux débats deux compte-rendus (pièces n°2 & 3 Me DA SILVA) dénommés « Diagnostic décence et contre-visite » établis respectivement en date des 23 juin 2022 et 9 février 2023 (soit antérieurement à la résiliation de plein droit du bail-occupation sans droit ni titre) par P.A.FRASSETTO CADEX ENVIRONNEMENT, et ce à la demande de la CAF du Loiret.
A la lecture de ces documents établis de façon non-contradictoire, et de surcroît, par une personne physique ou morale, dont l’adresse, le siège social, la compétence professionnelle et la qualification technique en la matière ne sont aucunement mentionnés, force est de relever néanmoins que :
« le logement présente des traces de moisissures et d’humidité dans l’ensemble des pièces ../.. les caractéristiques générales du bâti (présence de ponts thermiques) + les défauts relatifs à la ventilation peuvent expliquer cette présence d’humidité ambiante dans le logement. »
En effet, il est précisé dans ce document « Diagnostic décence » daté du 23 juin 2022 :
« la VMC installée (bloc moteur collectif situé au 4ème étage de l’immeuble) il y a quelques mois présente des défauts de réalisation (notamment aspiration très faible) qui peuvent remettre en cause son fonctionnement. en effet, les WC et la salle de bains sont équipés de bouches obturables et obturées. »
Cependant, il ressort de la « grille de diagnostic avant travaux » réalisée dans les différentes pièces du logement, sur le gros œuvre, l’état général du logement que les réponses sont en grande majorité positives, tandis que les conclusions du diagnostic apparaissent bien trop succinctes, peu claires et ambivalentes.
A l’analyse du document intitulé « contre-visite » réalisé le 9 février 2023, après l’intervention de la société EGD au niveau du système collectif de VMC lequel préconise que « le locataire chauffe son logement et l’aère, sinon l’humidité risque de ne pas partir »(pièces n°8 & 9 Me LAVAL), il apparaît clairement indiqué « un rappel au locataire sur la nécessité de veiller au bon entretien des bouches d’extraction et des modules de renouvellement d’air », puis il est ajouté : « à noter également qu’un dégât des eaux provenant du logement au-dessus a impacté la cuisine ».
Pour conclure, et en l’état des éléments produits à la procédure, mais vu également l’absence d’arrêté préfectoral d’insalubrité interdisant temporairement ou définitivement les locaux à l’habitation, il semble bel et bien établi qu’aucun risque manifeste susceptible de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de Monsieur [S] [H] et des occupants n’a pu être identifié en l’espèce, tandis que le logement loué était effectivement doté des éléments le rendant conforme à son usage d'habitation. En outre, il ne peut être totalement exclu, dans le cas présent, l’hypothèse d’une mauvaise utilisation des équipements par le locataire en place (chauffage et/ou aération des locaux insuffisants) ayant pu être à l’origine ou aggraver les désordres ponctuels d’humidité constatés.
Enfin, dans la mesure où aucun élément technique probant ne vient démontrer, et ce, de façon contradictoire, l’insalubrité ou l’absence de caractère décent du logement situé au 5 rue du Faubourg Bannier -1er étage- 45000 ORLEANS loué depuis le 1er août 2017, Monsieur [S] [H] - qui succombe dans la charge de la preuve qui lui incombe - ne pourra qu’être intégralement débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir :
- la résiliation judiciaire du bail du 6 juillet 2017 fondée sur l’état d’insalubrité allégué du logement loué,
- ainsi que l’octroi de dommages et intérêts destinés à réparer les préjudices consécutifs, tant moraux que de jouissance, que le locataire estime avoir subis de ce fait.
V. Sur les demandes accessoires :
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B], Monsieur [S] [H] sera condamné à leur verser à titre provisionnel la somme de 500,00 euros sur ce fondement.
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [S] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2023 et de l’assignation introductive, lesquels seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS notre compétence en qualité de juge des référés pour connaître de la présente affaire en l’absence de toute preuve rapportée d’une contestation sérieuse ;
CONSTATONS que Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] ne maintiennent pas leurs demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à l’encontre de Monsieur [S] [H], celui-ci ayant volontairement quitté et restitué les clés du logement le 15 mai 2024 ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] la somme de 9.829,97 € (neuf mille huit cent vingt neuf euros et quatre vingt dix sept centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte définitif actualisé au 16 mai 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que la preuve du caractère d’insalubrité ou d’indécence du logement sis au 5 rue du Faubourg Bannier -1er étage- 45000 ORLEANS, et mis à disposition de Monsieur [S] [H] depuis le 1er août 2017, n’est aucunement rapportée par ce dernier ;
REJETONS par conséquent les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [S] [H] ;
REJETONS toutes les autres demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [B] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 24 janvier 2023 et de l’assignation introductive d’instance, ceci sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS, enfin, que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
