Cour d'appel, 30 octobre 2024. 23/13242

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 5 ARRET DU 30 OCTOBRE 2024 (n° /2024, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13242 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CICDB Décision déférée à la Cour : ordonnance du 18 juillet 2023 - juge de la mise en état de CRETEIL - RG n° 22/06587 APPELANT Monsieur [O] [J] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Ayant pour avocat plaidant Me Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E2150 INTIMEE S.A.S. EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Armelle AMICHAUD-DABIN, avocat au barreau de TOULOUSE. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie DELACOURT, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sylvie DELACOURT, présidente de chambre Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère Mme Isabelle FENAYROU, présidente Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ ARRET : - contradictoire. - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Viviane SZLAMOVICZ, conseillère pour la présidente empêchée et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 27 septembre 2007, par l'intermédiaire de la société Vem Finance anciennement Avemya, M. [J] a signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier de type T3, situé dans le programme Les Jardins de Nadège, à [Localité 5], pour un montant de 176 000 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier lui permettant de défiscaliser les revenus de ce bien. Selon ce dispositif, l'acquéreur s'est engagé à louer le logement à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans à compter de la mise en location du bien, avec la possibilité de calculer des moments de vacance locative durant cette période. Une projection financière a été réalisée préalablement à une date indéterminée par le conseiller auprès de la société Vem Finance. Le 27 février 2008, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique. Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 176 000 euros consenti par la banque Crédit Foncier. Le 25 juillet 2008, M. [J] a signé un mandat de gestion au profit de la société Akerys Services Immobiliers devenue Belvia Immobilier puis Citya Belvia Immobilier. Le 4 novembre 2009, la livraison du bien est intervenue. Le 10 novembre 2009 a été signé le premier contrat de bail. Le 3 janvier 2019, M. [J] a envisagé de procéder à la vente du bien qui a été estimé entre 75 000 euros et 80 000 euros net vendeur. Le 21 janvier 2022, soutenant en substance qu'il a été démarché par la société Vemfinance afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal " Robien recentré " mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d'information et de conseil, M. [J] a fait assigner la société Edelis devant le tribunal judiciaire de Créteil. Par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes : Déclare les demandes irrecevables comme prescrites, Condamne M. [J] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 24 juillet 2023, M. [J] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Edelis. EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, M. [J] demande à la cour de : Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [J] à l'encontre de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état de Créteil du 18 juillet 2023, Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a seulement déclaré recevable l'action introduite par M. [J] à l'encontre de la société Edelis, Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Edelis, - déclarer irrecevable comme prescrite l'action intentée par M. [J] à l'encontre de la société Edelis - Condamné M. [J] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [J] aux entiers dépens, Et suivant, statuant à nouveau : Juger recevable l'action introduite par M. [J] à l'encontre de la société Edelis, Juger que M. [J] n'a été en mesure de découvrir son préjudice que le 3 janvier 2019, date à laquelle il a été informé de la perte de valeur de son bien, et au plus tôt le 10 novembre 2018, date de la fin de son obligation locative, Juger que l'action de M. [J] introduite par exploit d'huissier du 21 janvier 2022, est recevable et non prescrite, En tout état de cause, Débouter la société Edelis de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [J], Condamner la société Edelis au paiement à M. [J] de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident, Renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Paris afin qu'il soit statué au fond sur les demandes formées par M. [J] à l'encontre de la société Edelis. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, la société Edelis demande à la cour de : Au principal Infirmer l'ordonnance en date du 18 Juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [J], à l'encontre de la société Edelis, Statuant à nouveau, Juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l'action de M. [J] dirigée à l'encontre de son Vendeur en l'état futur d'achèvement qu'est la société Edelis, A titre subsidiaire, Si par extraordinaire, la cour d'appel de céans venait à considérer l'action de M. [J] recevable à l'encontre de la société Edelis, Confirmer l'ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a jugé irrecevables comme étant prescrites les demandes de M. [J]. Confirmer l'ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a condamné M. [J] au paiement de la somme de 500euros au bénéfice de la société Edelis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, Statuant à nouveau, Juger que M. [J] a assigné la société Edelis par acte en date du 22 septembre 2022, Par conséquent, Juger irrecevables les demandes de M. [J] comme étant prescrites, Débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, Le condamner au paiement de la somme de 500 euros au bénéfice de la société Edelis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, En tout état de cause, Condamner M. [J] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2H avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 juin 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 3 juillet 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré. MOTIVATION Préalable Les demandes de " constater ", " dire et juger ", " juger"; voire " supprimer " ne saisissent la cour d'aucune demande en ce qu'il ne s'agit pas de prétentions mais de moyens (2ème Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-18.778). Sur les irrecevabilités Moyens des parties M. [J] reprend l'historique de son engagement pour faire valoir que la société Vem Finance l'a démarché et a manqué à son obligation d'information et de conseil en lui présentant une opération financière lui assurant une excellente rentabilité locative et en capital lors de la revente du bien à la fin de la période de défiscalisation et une optimisation fiscale. Son préjudice consiste dans la perte de chance de n'avoir pu contracter un engagement plus rentable en ce que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne lui permet pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni sur de nombreuses années. Il soutient que la société Edelis a engagé sa responsabilité comme vendeur professionnel en ne lui présentant pas les risques de l'investissement proposé et qu'elle est civilement responsable des fautes commises par la société Vem Finance anciennement Avemya qui n'a pas donné une information loyale sur les risques, l'état du marché local et la valeur réelle du bien. Il soutient que son investissement a été réalisé après démarchage et qu'en conséquence les dispositions de l'ancien article 121-29 alinéa 2 du Code de la consommation sont applicables. Il fait valoir que c'est au dénouement de l'opération qu'il a connu son préjudice et en conclut que le point de départ du délai de prescription ne peut être que la date à laquelle il a reçu l'estimation de la valeur de son bien à la revente, lui révélant le préjudice subi. Il soutient que c'est au moment où il pouvait envisager la revente de son bien sans perdre le bénéfice des avantages fiscaux, critère déterminant de son investissement, que s'appréciait la valeur de revente, et donc la rentabilité réelle de son placement financier et que cette date est fixée par l'estimation du bien faite le 3 janvier 2019. La société Edelis soutient que l'appelant ne critique pas la complexité de l'opération elle-même dont il a bénéficié mais uniquement de la perte de valeur de son bien à la revente. Elle fait valoir qu'elle est étrangère à la simulation fiscale opérée et que son obligation de conseil était restreinte aux caractéristiques du bien vendu. Elle indique qu'elle n'a pas donné mandat à la société Vem Finance pour rédiger la simulation fiscale mais seulement pour commercialiser les biens immobiliers de la Résidence Les jardins de Nadège. Elle soutient que l'action de M. [J] devait être engagée avant le 27 février 2013 car c'est à la date de signature de l'acte authentique qu'il était en capacité de savoir si le bien immobilier avait été surévalué. Subsidiairement, elle fait valoir que la faute du mandataire ne peut engager la responsabilité de son mandant que si la faute été commise dans les limites du mandat. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile dont la liste n'est pas limitative, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'intérêt à agir de M. [J] à l'encontre de la société Edelis Aux termes de l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. L'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul (1ère Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n°77-12.183, Bull. 1 n°346). Aux termes de l'article L121-29 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 07 mai 2005 au 26 juillet 2014, les dispositions du chapitre VIII du titre II du livre 1er du code de commerce sont applicables aux personnes qui effectuent des opérations de vente à domicile. L'entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte. En l'espèce, le 21 juin 2007, la société Akerys Promotion a confié à la société Vem Finance le mandat de rechercher des futurs acquéreurs et de conclure avec eux un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement des lots composant l'ensemble immobilier dénommé Résidence Nadège à [Localité 5]. Le 27 septembre 2007, M. [J] a bénéficié d'un plan d'épargne fiscal élaboré par M. [B] de la société Vem Finance. Le 27 septembre 2007, le contrat préliminaire a été signé par M. [J] et la société Akerys Promotion, devenue Edelis, représentée par la société Vem Finance, elle -même représentée par M. [B], auteur du plan fiscal. En conséquence, la société Edelis ne peut s'extérioriser du contexte global de l'opération pour échapper à sa responsabilité éventuelle. M. [J] a bien un intérêt à agir à l'encontre de la société Edelis et son action à son égard est recevable. La prescription L'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Selon l'article 2222 alinéa 2 du code civil, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure (3ème Civ., 21 janvier 2009, pourvoi n° 07-18.533, Bull. 2009, III, n° 14). Selon les dispositions de l'article 26 de la loi 2008-561 du 17 juin 2008, lorsque les faits à l'origine de l'action se sont produits avant l'entrée en vigueur de la présente loi, le délai de prescription est ramené à cinq ans à compter de son entrée en vigueur en l'espèce le 19 juin 2008. La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance (1ère Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62, 1ère Civ., 23 novembre 2004, pourvoi n° 01-03.510). La date à laquelle la victime a eu connaissance du dommage qu'elle invoque est souverainement déterminée par les juges du fond (1ère Civ., 9 novembre 2004, pourvoi n° 02-20.117 ; Com., 14 janvier 2004, pourvoi n° 02-13.924). Le conseiller en investissement financier est soumis à une obligation de mise en garde à l'égard de tout investisseur non averti qui s'apprête à réaliser une opération spéculative. En l'espèce, le plan fiscal proposé M. [J] lui permettait de bénéficier d'une déduction sur ses revenus nets imposables d'un pourcentage du montant du bien acheté sur une période de neuf ans. Après cette période, il a logiquement fait estimer son bien par la société RSJ-Immolens, le 3 janvier 2019 pour un prix de vente entre 75 000 euros et 80 000 euros net vendeur et le 10 novembre 2021, pour un prix de 85 000 euros (+/- 5%). La fixation du point de départ de la prescription ne peut dépendre de la seule volonté de l'acquéreur et les dates d'estimation ne peuvent pas être retenues comme point de départ de la prescription. Le dispositif fiscal auquel M. [J] a adhéré comprend plusieurs aspects incluant la valorisation du bien comme contrepartie de l'effort d'épargne et la défiscalisation de l'amortissement. Il n'est pas établi que la valorisation du bien immobilier a été le critère exclusif pour acquérir l'appartement dans le cadre de l'opération de défiscalisation ; néanmoins cette valorisation du bien immobilier à l'expiration du plan fiscal a constitué un des critères de son engagement. La valorisation du bien acquis dans ce cadre ne pouvait être connue qu'à l'expiration du plan fiscal soit à l'expiration de la période d'amortissement de neuf ans qui peut être fixée en l'espèce au 10 novembre 2018. C'est seulement à cette date que M. [J] pouvait apprécier le risque de ne pas bénéficier de l'effort d'épargne fourni en n'obtenant pas la constitution d'un capital lors de la revente de son bien. Il a assigné la société Edelis devant le tribunal judiciaire de Créteil le 21 janvier 2022, soit dans le délai de cinq ans à compter du 10 novembre 2018, et son action est donc recevable. L'ordonnance du juge de la mise en état du 18 juillet 2023 sera donc infirmée. Sur les frais du procès Le sens de l'arrêt conduit à infirmer l'ordonnance sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Edelis sera condamnée aux dépens de l'incident de première instance et d'appel. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. La société Edelis sera condamnée à payer à M. [J], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l'incident de première instance et de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état en ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que l'action de M. [J] à l'encontre de la société Edelis est recevable, Condamne la société Edelis aux dépens de l'incident de première instance et aux dépens de l'appel, Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, En application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'incident de première instance et de la procédure d'appel, condamne la société Edelis à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros. La greffière, La conseillère pour la présidente empêchée,