Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/07138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 27 Juin 2024 GROSSE : Le 16 septembre 2024 à Me JIMENEZ-MONTES Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07138 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FEB PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. MIAH dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Romain JIMENEZ-MONTES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE Madame [G] [F] née le 29 Septembre 1996 à [Localité 3] (MAROC) demeurant [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous signature privée en date du 19 mai 2022, la SCI MIAH a donné à bail à Mme [G] [F] un appartement à usage d’habitation situé Lot 52, [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 480 euros outre 70 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MIAH a fait signifier à Mme [G] [F] par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1087 euros, en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance. Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI MIAH a fait assigner Mme [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater à la date du 13 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 19 mai 2022 et par conséquent, la résiliation du bail relatif aux locaux d’habitation sis [Adresse 1] à compter du 13 juillet 2023 ; - ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [G] [F] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles l 412-1 et suivants, R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions ; - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; - condamner Mme [G] [F] à payer à titre provisionnel à la SCI MIAH la somme de 3011,00 euros au titre des loyers échus, provisions sur charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 30 septembre 2023 en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal ; - condamner Mme [G] [F] à payer à titre provisionnel à la SCI MIAH à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clé, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges mensuels ; - condamner Mme [G] [F] à payer à titre provisionnel, à la SCI MIAH la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Mme [G] [F] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024. A l'audience, la SCI MIAH, représentée par son conseil, et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5280,35 euros au 18 janvier 2024 ; Bien que régulièrement citée par acte remis à étude, Mme [G] [F] ne comparaît pas et n’est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe. Suivant décision avant dire droit du 14 mars 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 juin 2024 en invitant la SCI MIAH à produire le titre de propriété du bien objet de la présente procédure, ainsi que l’extrait KBIS de la société datant de moins de trois mois. A l’audience du 27 juin 2024 la SCI MIAH représentée par son conseil a produit les pièces sollicitées et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5280,35 euros au 18 janvier 2024 ; Mme [G] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ; La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 septembre 2023 a été dénoncée le 02 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 janvier 2024 ; De surcroît, la SCI MIAH justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Enfin, La SCI MIAH justifie de son existence par l’extrait KBIS produit aux débats et justifie par l’attestation établie par Maître [H] [S], notaire à [Localité 4] le 28 avril 2022, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ; Par conséquent La SCI MIAH est recevable en ses demandes. II – Sur le fond : Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié à la locataire le 12 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1087 euros en principal. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 septembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public; Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [G] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 550 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée; La SCI MIAH fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte de sa créance actualisé à la somme de 5280,35 euros au 18 janvier 2024 ; Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Madame [G] [F] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités mensuelles d’occupation; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5280,35 euros au 18 janvier 2024, Madame [G] [F] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 5280,35 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce Madame [G] [F] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [G] [F] ni la requérante n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire; En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier; Sur les demandes accessoires Madame [G] [F] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023 ; L’équité commande de condamner Madame [G] [F] à payer à La SCI MIAH la somme de 150 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure ; Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision : DECLARONS La SCI MIAH recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 septembre 2023. CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 12 septembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [F] de libérer les lieux sis Lot 52, [Adresse 1] dès la signification de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sis Lot 52, [Adresse 1], La SCI MIAH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 550 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [G] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée; CONDAMNONS Madame [G] [F] à payer à titre provisionnel, à La SCI MIAH la somme de 5280,35 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Madame [G] [F] à payer à titre provisionnel à La SCI MIAH la somme de 550 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [G] [F] à payer à La SCI MIAH la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [G] [F] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023 ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE