Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 23/04955

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile 11 rue Dumont d’Urville CS 45257 - 14052 CAEN CEDEX 4 ☎ :0250101300 N° RG 23/04955 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IVBQ Minute : 2024/ Cabinet C JUGEMENT DU : 11 Décembre 2024 [B] [I] épouse [V] C/ [J] [U] [N] [L] [C] épouse [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas LECLERC - 31 Copie certifiée conforme délivrée le : à : M. [J] [U] Mme [N] [L] [C] épouse [U] Me Thomas LECLERC - 31 Préfecture du Calvados JUGEMENT DEMANDEUR : Madame [B] [I] épouse [V] née le 21 Juillet 1953 à ORLEANS (45000), demeurant 29 Allée Henri Vaussard - 76600 LE HAVRE Représentée par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 ET : DÉFENDEURS : Monsieur [J] [U], demeurant 53 Rue Marie-Hélène O’Neill - 14370 MOULT-CHICHEBOVILLE Comparant en personne Madame [N] [L] [C] épouse [U], demeurant 53 Rue Marie-Hélène O’Neill - 14370 MOULT-CHICHEBOVILLE Comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la première évocation : 11 Juin 2024 Date des débats : 15 Octobre 2024 Date de la mise à disposition : 11 Décembre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2023, Madame [B] [V] a donné à bail à Madame [N] [U] et Monsieur [J] [U] un logement à usage d’habitation situé 53 rue Marie-Hélène O’NEILL, 14370, MOULT CHICHEBOVILLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 731,41 euros. Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2023, Madame [V] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3.091,87 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 septembre 2023. La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée à la CCAPEX le 21 septembre 2023. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 21 décembre 2023, Madame [V] a fait assigner Monsieur et Madame [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : – constater la résiliation judiciaire du bail qui leur a été consenti à compter du 20 novembre 2023 ; – ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; – les condamner solidairement au paiement : * de la somme de 5.328,10 euros, au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; * d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuel à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ; * de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens. Après un renvoi ordonné contradictoirement, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024, au cours de laquelle Madame [V], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette à la somme de 6.187,37 euros, arrêtée au 1er octobre 2024. Elle indique que le loyer courant est réglé mais pas le reliquat. Monsieur et Madame [U], comparant en personne, sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, ils proposent par mail adressé au greffe le 29 novembre 2024, de régler mensuellement la somme de 100 euros. Ils expliquent être dans l’attente du règlement d’une succession qui leur permettra d’apurer la situation. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés : Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette. Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, le bailleur produit aux débats : – le contrat de bail – le commandement de payer – un décompte locatif, portant sur la période du 26 juin 2023 au 1er octobre 2024. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame [U] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges. Ainsi, Monsieur et Madame [U] sont débiteurs de la somme de 6.187,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Par conséquent, Monsieur et Madame [U] seront condamnés solidairement à payer à Madame [V] la somme de 6.187,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 5.328,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la demande en résolution du bail : L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur et Madame [U], par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023 et portant sur la somme en principal de 3.091,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 septembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois. En effet, il ressort du décompte locatif produit aux débats que, durant le délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué par les locataires; de sorte que, ce paiement ne permet pas de régulariser l’arriéré locatif ni de régler l’intégralité des échéances courantes échues durant ce délai. En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 20 novembre 2023. Sur la demande reconventionnelle de délais : Sur la demande de délai de paiement : Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur. En l’espèce, les locataires ont repris les paiements du loyer courant. De sorte que, Monsieur et Madame [U] étant en situation de régler leur dette locative par le biais de plusieurs mensualités et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de leur accorder un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années. En l’espèce, les locataires ont repris avant l’audience le paiement en intégralité du résiduel de loyers et charges des échéances courantes ; de sorte que, des délais de paiement leur ont été octroyés. Par conséquent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et celle-ci sera réputée ne pas avoir jouée si les locataires se libèrent selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office. Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire du bail d’habitation reprendra immédiatement ses effets. Dans ce cas, Monsieur et Madame [U] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie. À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Monsieur et Madame [U] devront dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée. La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement. Sur les demandes accessoires : En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur et Madame [U], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur a été délivrée. Il paraît équitable d’allouer la somme de 1.200 euros à Madame [V] au titre des frais irrépétibles. Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] [C] épouse [U] à payer à Madame [B] [I] épouse [V] la somme de 6.187,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 5.328,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ; ACCORDE à Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] [C] épouse [U] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 100 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la signification de la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ; DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; CONSTATE la résolution du bail conclu le 18 avril 2023, entre d’une part, Madame [B] [I] épouse [V] et d’autre part Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] [C] épouse [U] portant sur un logement à usage d’habitation situé 53 rue Marie-Hélène O’NEIL, 14370 MOULT CHICHEBOVILLE, à la date du 20 novembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ; ORDONNE la suspension des effets des clauses résolutoires du bail d’habitation permettant la continuation du contrat ; RAPPELLE qu’en tout état de cause, Monsieur et Madame [U] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ; DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ; RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE DIT que, dans cette hypothèse, le bail d’habitation se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Monsieur et Madame [U] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ; DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] [C] épouse [U] à payer à Madame [B] [I] épouse [V] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 771 euros, à compter de la résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ; DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et charges initiaux ; DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] [C] épouse [U] à payer à Madame [B] [I] épouse [V] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] [C] épouse [U] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,