Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/02076 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I56M
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
ORDONNANCE
DE REFERE
DU 26 novembre 2024
PARTIE REQUERANTE :
S.A. SOMCO représentée par son Président et ses dirigeants
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51
PARTIE REQUISE :
Monsieur [N] [M]
né le 29 Avril 1979 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparant
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,
Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024,
Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :
Entendu à l’audience publique du 08 octobre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 mars 2013, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, a loué à M. [N] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 270,25 € outre 50,67 € de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 229,62 € au titre des loyers et charges échus au 06 février 2024, outre de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 février 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, a fait assigner M. [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter du cinquième jour de la signification du jugement à intervenir,
- condamner le locataire à payer la somme provisionnelle de 6 932,37 € au titre des loyers et charges impayés dus au 30 juin 2024 selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, soit la somme de 7 254,45 € déduction faite des factures de Me [P] (73,30 €, 174,60 € et 74,18 €) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre l’indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement,
- fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 9 avril 2024,
- dire et juger que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges dus si le bail n’avait pas été résilié,
- subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 408 € à compter de la résiliation du bail et condamner le défendeur au paiement de celle-ci jusqu’à libération effective des lieux,
- en tout état de cause, condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les significations de lettre s’élevant à 73,30 € et 74,18 €, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 174,60 € et ceux de l’article 10 du Décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 1er août 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 8 octobre 2024.
A cette audience, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO,, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.
Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [N] [M] ne comparaît pas.
L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 8 octobre 2024.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.
Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.
En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation.
En effet, elle produit uniquement une annexe 3 intitulée « SLS – Mise en demeure non réponses » qui ne comporte ni copie de la mise en demeure ni accusé de réception d’un courrier de mise en demeure.
Le décompte versé aux débats par la bailleresse comporte pourtant des frais correspondant à l'enquête SLS.
Faute pour celle-ci de produire l'envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par M. [N] [M] les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés.
Il ressort des pièces fournies qu'au 15 juillet 2024, la dette locative de M. [N] [M] s’élève à la somme de 4 398,24 € (soit la somme de 7254,45 € figurant dans le décompte, diminuée d'un montant de 2 856,21 € euros correspondant aux surloyers, aux frais liés aux surloyers, aux frais d’impayés et aux frais de commissaire de justice, soit l’ensemble des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’expulsion de M. [N] [M] sera ordonnée, en conséquence.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [N] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
M. [N] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur l’attestation d’assurance
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner M. [N] [M] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [N] [M] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, à l’exclusion des frais de sommation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse, bailleresse sociale.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l'action recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2013 entre la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO,, d'une part, et M. [N] [M], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à M. [N] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour M. [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTONS la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO de sa demande d’astreinte ;
CONDAMNONS M. [N] [M] à verser à la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, la somme de 4 398,24 € (quatre mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-quatre centimes) selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS M. [N] [M] à verser à la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS M. [N] [M] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTOUS la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
Le Greffier, Le Président,
