Cour d'appel, 26 juin 2024. 23/07707

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 26 JUIN 2024 N° 2024/ 318 N° RG 23/07707 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNUW [Z] [B] C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Dorothée SOULAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00621. APPELANT Monsieur [Z] [B] né le 21 août 1953 à MAROC, demeurant [Adresse 2], ayant élu domicile au cabinet de son gestionnaire de biens, le Cabinet Dallaporta représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] sis à [Localité 3] poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est situé à [Adresse 4], prise en la personne de son Président y demeurant en cette qualité représentée par Me Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024 Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Monsieur [Z] [B] est propriétaire non-occupant, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1], des lots n° 6 et 12, le lot n°6 consistant en un local à usage de magasin situé au rez-de-chaussée et le lot n° 12 consistant en un débarras, WC situé au sous-sol. Celui-ci étant débiteur d'un arriéré de charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] lui a adressé plusieurs lettres recommandées valant mises en demeure de payer les charges de copropriété les 21 juillet, 18 août et 8 septembre 2022 et le 3 janvier 2023. Suivant acte de commissaire de justice du 27 février 2023, le SDC [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [B] selon la procédure accélérée au fond aux fins de le voir condamné à lui payer les sommes de 22.030,20 euros au titre des charges de copropriété impayées, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 955 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d'huissier. Par jugement rendu le 17 mai 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné Monsieur [Z] [B] à payer au SDC [Adresse 1] les sommes de 20.115,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 au titre des charges de copropriété échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts, et l'a également condamné aux dépens, en ceux non compris d'autres frais. Par déclaration au greffe du 9 juin 2023, Monsieur [B] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de juger que des contestation sérieuses s'opposent à la quantification des revendications financières du SDC, de juger que les facturations surabondantes lui ont été facturées, de juger que le montant des sommes revendiquées par le SDC doit être expurgé de ces facturations surabondantes, de lui allouer les plus larges délais pour s'acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété expurgées des facturations surabondantes, de rejeter le surplus des demandes du SDC et de le condamner à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ sur son offre de droit. A l'appui de son recours, Monsieur [B] fait valoir : que la dette doit être expurgée des frais de remise de dossier huissier, des honoraires d'avocat, des frais d'huissier et des frais de relance ; qu'un arrêté de péril pèse sur l'ensemble immobilier, ayant concouru à ses problématiques financières ; qu'il a participé de manière active au financement des travaux rendus nécessaires pour une sortie de l'arrêté de péril ; qu'il a dû assurer les travaux de remise en état de son logement, les travaux de remise en état en considération de ses tantièmes de la copropriété et le relogement de son locataire, ce qui l'a placé dans une situation insupportable financièrement. Le SDC [Adresse 1] conclut à la réformation du jugement entrepris seulement sur le quantum de la condamnation qui a été prononcée au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais devenus exigibles et des frais ainsi qu'au titre des dommages et intérêts, et à la confirmation du jugement pour le surplus. Il demande ainsi à la Cour de condamner Monsieur [B] à lui payer les sommes de 25.190,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2023 sur la somme de 20.321,25 euros et à compter du 27 février 2023 pour le surplus au titre des charges impayées et non encore échues mais exigibles arrêtées au 31 décembre 2024, de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES, de déclarer irrecevable la demande en délais de paiement formulée pour la première fois en appel et de débouter Monsieur [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions. Il soutient qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant au quantum de la dette de Monsieur [B], que les frais de relance et les honoraires sont des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que sa carence a nécessairement occasionné un préjudice au SDC et que la demande en délais de paiement est nouvelle en appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le jour de l'audience. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'article 564 du Code de procédure civile prévoit, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Que Monsieur [B] formule en cause d'appel une demande en délais de paiement ; Qu'un jugement réputé contradictoire a été rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, signifié par clerc assermenté à Monsieur [B] et remis à domicile élu ; Que Monsieur [B] a ainsi été touché par l'assignation et n'a pas constitué avocat ; Qu'en cause d'appel, il sollicite donc pour la première fois des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil ; Que cette demande formée par Monsieur [B] n'oppose pas compensation, ne vise pas à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Que celle-ci constitue ainsi une nouvelle prétention soumise à la cour ; Qu'il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande tendant à réformer le jugement dont appel pour lui allouer les plus larges délais, soit 24 mois, pour s'acquitter du montant des sommes dues au titre des charges de copropriété expurgé des facturations surabondantes ; Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que selon l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; Que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ; Que lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance ; Que si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ; Que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que Monsieur [B] n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, il n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il appartient au SDC [Adresse 1] de prouver que Monsieur [B] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Que réciproquement, il appartient à celui-ci de prouver s'en être acquitté ; Qu'en cause d'appel, Monsieur [B] ne conteste pas son arriéré de charges ; Que le SDC sollicite de Monsieur [B] le paiement des charges de copropriété à hauteur de 25.190,18 euros, compte arrêté au dernier appel provisionnel de l'exercice 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2023, jour de la mise en demeure, pour la somme de 20.321,25 euros et à compter du 27 février 2023, date de la mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus ; Que le SDC produit les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant aux majorités légalement requises le budget du 30 juin 2021 au 22 mars 2023, les appels de fond pour la période allant du 29 avril 2022 au 21 septembre 2023, le budget prévisionnel pour l'année 2024 et le relevé de compte individuel arrêté au 05 avril 2024 ; Que celui-ci révèle que la dette de Monsieur [B] s'élève à 28.962,15 euros ; Que les comptes pour l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ont été approuvés ; Qu'il convient ainsi d'actualiser la dette de Monsieur [B] ; Que, toutefois, le décompte fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC [Adresse 1] auprès d'avocats et de commissaires de justice, ainsi que des frais de mise en demeure, des frais irrépétibles et des dépens qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ; Que ceux-ci s'élèvent à la somme de 3.771,97 euros ; Qu'il convient donc de déduire de la somme globale de 28.962,15 euros due au titre de l'arriéré des charges de copropriété la somme de 3.771,97 euros ; Que la somme de 25.190,18 euros qu'il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à Monsieur [B] apparaît dûment justifiée ; Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner Monsieur [B] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 25.190,18 euros au titre des charges de copropriété impayées et charges non échues mais exigibles selon décompte arrêté au 05 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 23.653,66 euros et à compter du jugement dont appel pour le surplus ; Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; Que les frais de mise en demeure et de relance doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les frais engagés par le SDC [Adresse 1] afin de recouvrer sa créance doivent être remboursés par Monsieur [B] en ce qu'ils n'ont été générés que par sa défaillance et sa résistance durant plusieurs mois ; Que ces frais se composent des frais de mises en demeure, de remise de dossiers à avocat ou huissier et d'honoraires contentieux ; Que, par ailleurs, il n'apparaît pas que la somme de 66 euros intitulée « fiche immeuble » constitue des frais nécessairement engagés par le SDC pour recouvrer sa créance ; Que, de même, y figure plusieurs sommes relatives aux condamnations prononcées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens découlant du jugement rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE s'élevant à hauteur de 1.625,71 euros ; Que le SDC dispose ainsi d'un titre exécutoire pour cette somme résultant du jugement susvisé et ne peut réclamer deux fois le paiement des mêmes charges ; Qu'il convient donc de déduire de la somme globale de 3.771,97 euros due au titre des frais nécessairement engagés par le SDC [Adresse 1] pour le recouvrement de sa créance la somme de 1.691,71 euros (1.625,71 + 66) ; Que la somme de 2.080,26 euros figurant sur le relevé de compte apparaît dûment justifiée ; Qu'il y a donc lieu de réformer le jugement rendu le 17 mai 2023 en ce qu'il a rejeté la demande en paiement des frais nécessairement engagés par le SDC [Adresse 1] pour recouvrer sa créance et ainsi, de condamner Monsieur [B] à lui payer la somme de 2.080,26 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que les manquements de Monsieur [B] à ses obligations essentielles à l'égard du SDC [Adresse 1] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ; Qu'il convient ainsi, par voie de réformation, de condamner Monsieur [B] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [B], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE mais seulement en ce qu'il a limité la condamnation de Monsieur [B] au titre des charges de copropriété à la somme de 20.115,10 euros, concernant les frais de recouvrement et en ce qu'il a débouté le SDC [Adresse 1] de sa demande de dommage - intérêts ; CONFIRME pour le surplus le jugement dont appel ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant, DECLARE irrecevable la demande en délais de paiement formée par Monsieur [B] comme nouvelle en cause d'appel ; CONDAMNE Monsieur [B] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 25.190,18 euros au titre des charges de copropriété impayées et charges non échues mais exigibles selon décompte arrêté au 05 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 23.653,66 euros, soit le 27 février 2023, et à compter du jugement dont appel pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [B] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 2.080,26 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE Monsieur [B] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [B] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] aux dépens d'appel distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES. LA GREFFIERE LE PRESIDENT