Tribunal judiciaire, 09 juillet 2025. 22/06553

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me D’ORSO (P0343) Me GUILLARD (L196) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 22/06553 N° Portalis 352J-W-B7G-CW5KR N° MINUTE : 5 Assignation du : 02 Juin 2022 JUGEMENT rendu le 09 Juillet 2025 DEMANDERESSE S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER (RCS de Paris 348 210 097) [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Laurence D’ORSO de l’A.A.R.P.I. D’ORSO ABRASSART & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0343 DÉFENDERESSES S.A.R.L. BASE & CO (RCS de Paris 482 981 776) [Adresse 8] [Localité 7] S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ (RCS de Paris 803 117 688), prise en la personne de Maître [E] [L], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO [Adresse 4] [Localité 9] S.E.L.A.R.L. ASTEREN (RCS de Dijon 808 344 071), prise en la personne de Maître [O] [Z], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO [Adresse 2] [Localité 3] représentées par Me Aurélie GUILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L196 Décision du 09 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06553 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW5KR COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l’audience du 12 Mars 2025 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Sandra PERALTA EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2017, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BASE & CO des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans du 1er septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 118.100 euros hors taxes et charges. Par acte extrajudiciaire en date du 13 juillet 2020, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER a fait délivrer à la S.A.R.L. BASE & CO un commandement de payer la somme de 74.733,52 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2020. Par courrier avec avis de réception du 15 février 2021, régularisé par acte extrajudiciaire en date du 26 février 2021, la S.A.R.L. BASE & CO a donné congé à la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER pour le 31 août 2021. Par acte extrajudiciaire en date du 3 mars 2021, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER a fait délivrer à la S.A.R.L. BASE & CO un commandement de payer la somme de 44.100,62 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 1er mars 2021. La S.A.R.L. BASE & CO a quitté les locaux le 31 août 2021. Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2022, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER a assigné la S.A.R.L. BASE & CO devant la présente juridiction, aux fins de : "- Condamner la société BASE & CO à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 47.718,85 € à titre de solde locatif avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021 sur la somme de 17.793,49 € et à compter de la date de signification de la présente assignation sur le surplus, soit sur la somme de 29.925,36 € ; Décision du 09 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06553 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW5KR - Condamner la société BASE & CO à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 71.872,67 € au titre du remboursement des franchises accordées avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021 ; - Condamner la société BASE & CO à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 11.959,15 € à titre de dommages-intérêts contractuels avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation ; - Condamner la société BASE & CO à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 429,20 € au titre du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie du 31 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation ; - Faire injonction à la société BASE & CO de modifier l'adresse du siège social figurant sur son k-bis, ce sous astreinte de 250 € par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir ; - Condamner la société BASE & CO à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 2.600 € en application de l'article 700 du C.P.C ; - Condamner la société BASE & CO aux entiers dépens y inclus le coût des commandements de payer des 13 juillet 2020 et 3 mars 2021." Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 22/6553. Par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 27 avril 2023, la S.A.R.L. BASE & CO a fait l'objet d'une procédure de sauvegarde. Le tribunal de commerce a désigné la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur avec le pouvoir d'assister et la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire. Par ordonnance à effet au 1er juillet 2023, le tribunal de commerce de PARIS a désigné la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire aux lieu et place de la S.E.L.A.F.A. MJA. La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER a déclaré sa créance à titre privilégié par lettre recommandée du 9 juin 2023 reçue le 12 juin 2023. Par acte extrajudiciaire en date des 1er et 3 août 2023, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER a assigné en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur de la S.A.R.L. BASE & CO et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 23/10659. Par mention au dossier, le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le numéro de RG 22/6553. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1231-1,1728 et 2332 du code civil, L. 131-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d'exécution et L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce, de : "- Débouter la société BASE & CO et les organes de la procédure de sauvegarde de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de 43.131,71 € pour solde locatif ; - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de de 71.872,67 € pour l'annulation et le remboursement des franchises accordées ; Décision du 09 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06553 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW5KR - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de 11.500,43 € à titre de dommages-intérêts contractuels ; A titre subsidiaire, - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de 37.178,96 € pour solde locatif ; - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de 71.872,67 € pour l'annulation et le remboursement des franchises accordées ; - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de 10.905,16 € à titre de dommages-intérêts contractuels ; En tout état de cause : - Fixer la créance de la société UFIFRANCE IMMOBILIER à titre privilégié au passif de la société BASE & CO à hauteur de 429,20 € au titre du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie du 31 août 2021 ; - Faire injonction à la société BASE & CO de modifier l'adresse du siège social figurant sur son k-bis, ce sous astreinte de 250 € par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir ; - Condamner la société BASE & CO à payer à la société UFIFRANCE IMMOBILIER la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du C.P.C ; - Condamner la société BASE & CO aux entiers dépens y inclus le coût des commandements de payer des 13 juillet 2020 et 3 mars 2021 ; - Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, la S.A.R.L. BASE & CO, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur de la S.A.R.L. BASE & CO et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO demandent au tribunal, aux visas des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-35 4° du code de commerce, 1188 et suivants du code civil, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, 4 al1 et 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et 14 II de la Loi du 14 novembre 2020, de : "- Débouter la société UFIFRANCE IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société BASE&CO ; - Dire et juger que la société UFIFRANCE IMMOBILIER est redevable à l'égard de BASE&CO des sommes suivantes : o 31.176,52 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, o 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, - Dire et juger que la société BASE&CO est redevable à l'égard de la société UFIFRANCE IMMOBILIER des sommes suivantes : o 30.666,01 € TTC au titre de l'arriéré locatif, o 429,20 € correspondant au coût de l'état des lieux, o le cas échéant, si le Tribunal estimait que des travaux de remise en état étaient nécessaires, des coûts de remise en état dont le montant ne saurait excéder 7.524 € TTC. - Ordonner la compensation des créances entre les parties, - Condamner, après compensation des créances opérées, la société UFIFRANCE à payer à la société BASE&CO la somme de 10.081,31 € TTC et subsidiairement la somme de 2.557,31 € TTC. En tout état de cause, - Condamner la société UFIFRANCE IMMOBILIER à payer à la société BASE&CO la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société UFIFRANCE IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance." Décision du 09 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06553 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW5KR Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. A la suite d'une réorganisation de la 18ème chambre, l'audience de collégiale initialement fixée au 12 juin 2025 a été avancée à l'audience de collégiale du tribunal de céans du 12 mars 2025. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 12 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, les parties en ayant été avisées. MOTIFS 1 - Sur la demande de fixation de créance au titre de l'arriéré locatif La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER a sollicité que sa créance au titre de l'arriéré locatif soit fixée au passif de la S.A.R.L. BASE & CO à titre privilégié à la somme de 43.131,71 euros, déduction faite des redditions de compte des charges 2020 créditrices à hauteur de 805,04 euros et de 2021 créditrice à hauteur de 216,95 euros, d'une pénalité de retard de 3.565,15 euros en date du 16 novembre 2020 au titre du non-paiement de la taxe sur les bureaux 2020 (6.620,21 euros en date du 16 mars 2020) et du terme du 3ème trimestre 2020 (43.104,51 euros en date du 1er juillet 2020) et d'un solde de 11.766,52 euros sur le montant du dépôt de garantie de 31.176,52 euros déduction faite du montant des travaux de remise en état. La S.A.R.L. BASE & CO, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur de la S.A.R.L. BASE & CO et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO s'opposent à cette demande. Elles soutiennent que les charges ont été calculées sur la base de tantièmes erronés et contestent les montants facturés au titre de l'assurance de l'immeuble, de la taxe foncière et de la taxe de balayage et d'ordures ménagères ainsi que les charges pour les années 2020 et 2021 et les honoraires de gestion. Elles contestent également le montant des travaux déduits du montant du dépôt de garantie au titre de la remise en état des locaux à la suite de l'état des lieux de sortie. 1.1. Sur la surface des locaux loués La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER soutient que les défenderesses sont de mauvaise foi en ne prenant pas en compte la quote-part des parties commues à la disposition du preneur et que le bail vise expressément ; qu'elles ne sont pas fondées à se baser sur une surface des locaux inférieure à celle visée dans le bail ; que le diagnostic de performance énergétique du plateau de bureaux du 3ème étage qui lui a été loué vise une surface habitable de 300 m² ; que la S.A.R.L. BASE & CO a bénéficié d'une surface exploitable proche de 282 m², selon annexe du bail ; qu'elle a bénéficié d'une surface de 282 m² qui est justifiée par le nouveau bail conclu avec la nouvelle locataire qui a repris les locaux La S.A.R.L. BASE & CO, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur de la S.A.R.L. BASE & CO et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO soutiennent que la bailleresse a procédé à des facturations de quotes-parts de charges et impôts indus. Elles font valoir que la bailleresse a appliqué une proratisation erronée ; qu'elle a refacturé les charges et dépenses en retenant la quote-part de 294/2183 et parfois de 258/1999,12 ; que la surface de 282 m² indiquée dans l'avenant n°3 au contrat de bail conclu entre la bailleresse et la locataire qui lui a succédé ne peut prévaloir sur le plan de géomètre annexé au bail faisant état d'une surface de 233,20 m² ; que l'acompte sur budget faisant état de 12 tantièmes pour le parking ne constitue pas une preuve de la surface du parking qu'il n'y a pas lieu de retenir la surface d'environ 258 m² indiquée dans le bail, seuls les plans de géomètre annexés dans le bail doivent être pris en compte ; que les charges peuvent être refacturées au maximum sur la base des tantièmes suivants : 245,20/2183. L'article 1103 du code civil dispose que "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." En l'espèce, le bail commercial stipule à l'article 1.1 intitulé "désignation" que "Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux suivants : - Locaux à usage de bureaux d'une surface d'environ 258 m², quote-part de parties communes incluse, situés au 3ème étage de l'Immeuble ; - 1 emplacement de parking intérieur, situés au 3ème sous-sol de l'Immeuble, numéroté 10 ; tels qu'identifiés sur les plans figurant en annexe (Annexe 1.1). (...) Les surfaces ci-dessus indiquées sont des surfaces locatives. D'un commun accord entre les Parties, toute différence entre, d'une part, les surfaces mentionnées ci-dessus et/ou résultant des plans annexés et, d'autre part, les dimensions réelles des lieux, ne saurait justifier une quelconque modification du loyer, les Parties se référant à la consistance des Locaux Loués tels qu'ils existent." L'article 6.2 intitulé"Définition des charges et dépenses de l'Immeuble" stipule quant à lui que"(...) le Preneur remboursera au Bailleur les charges et dépenses de toute nature incombant au Bailleur et afférentes à l'Immeuble (y compris celles afférentes aux parties communes, au prorata de la surface exploitée des Locaux Loués par rapport à la surface totale de l'Immeuble (...)." Force est de constater que le bailleur a pris en compte unilatéralement une superficie de 282 m², nullement mentionnée dans le contrat de bail, pour calculer le montant des charges et taxes dues par la locataire. Il n'est par ailleurs pas contesté qu'aucun avenant au bail commercial du 30 mars 2017 faisant état de cette nouvelle superficie n'a été conclu entre les parties. Or, la bailleresse ne peut, sans l'accord de la locataire, substituer une clef de répartition des charges à celle initialement prévue par le bail. Le bail commercial conclu par la locataire ayant succédé à la S.A.R.L. BASE & CO dans les locaux litigieux faisant état d'une superficie de 282 m² est à cet effet inopérant, la S.A.R.L. BASE & CO n'étant pas partie à ce contrat, pour justifier l'application de cette superficie pour le calcul des charges et taxes dues par la S.A.R.L. BASE & CO. Par ailleurs, le bail commercial ne renvoie pas aux plans annexés au bail s'agissant de la surface des locaux mais seulement s'agissant de leur identification. Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, ces plans ne peuvent constituer la base du calcul des charges et taxes dues par la locataire, ce d'autant qu'ils n'indiquent par la surface du parking loué. Décision du 09 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06553 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW5KR Au demeurant, au vu des stipulations claires et non ambiguës du bail commercial, force est de constater que la bailleresse ne pouvait calculer les charges et taxes dues par la locataire sur une surface locative différente de celle expressément prévue dans le contrat de bail à l'article 1.1 susvisé. Dès lors, les charges et taxes dues par la locataire auraient dû être calculées sur une base de tantième de 258 (surface locative prévue contractuellement)/2183 (surface totale de l'Immeuble retenue et non contestée par les parties). 1.2 Sur les appels d'assurance de l'immeuble Les défenderesses ne contestent pas être débitrice des primes d'assurance de l'immeuble, elles contestent uniquement le tantième appliqué pour le calcul de leur quote-part. Elles contestent par ailleurs, l'application de la TVA sur les sommes dues au titre de l'assurance de l'immeuble en soutenant que les primes d'assurances ne sont pas soumises à la TVA. Le contrat de bail stipule à l'article 6.2 susvisé que la locataire est tenue de rembourser à la bailleresse "au prorata de la surface exploitée des Locaux Loués par rapport à la surface totale de l'Immeuble (...) Toutes charges de toute association et/ou groupement créé pour gérer et entretenir les biens et droits immobiliers à usage commun de l'Immeuble (en ce compris les charges de copropriété, les primes d'assurances souscrites par la copropriété ou l'AFUL/ASL)". L'article 6.4 intitulé "Paiement des charges et dépenses" stipule que "Les charges et dépenses visées aux articles ci-dessus sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée". Dès lors, au vu de ce qui précède, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER n'était en droit de calculer la quote-part des appels d'assurance de l'immeuble uniquement sur une base de tantièmes de 258/2183. Or, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a appliqué une quote-part différente de celle prévue dans le bail, ce qui n'est pas contesté par cette dernière. Par ailleurs, les défenderesses allèguent sans le démontrer que les primes d'assurances ne sont pas assujetties à la TVA. Or, au vu des stipulations claires du contrat de bail, la bailleresse était en droit d'appliquer la TVA sur les primes d'assurance. Dès lors, les montants suivants ont été trop perçus : - en 2018 : 19,31 euros hors taxes [1170,78 (prime d'assurance) x 258/2183 - 157,68 (montant facturé)], - en 2019 : 19,31 euros hors taxes [1170,78 (prime d'assurance) x 258/2183 - 157,68 (montant facturé)], - en 2020 : 10,37 euros hors taxes [954,65 (prime d'assurance) x 258/2183 - 123,20 (montant facturé)], la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER ayant sollicité de fixer le trop-perçu sur la prime d'assurance à titre subsidiaire à la somme de 10,38 euros hors taxes, et le juge ne pouvant statuer infra petita sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le trop-perçu sur prime d'assurance pour l'année 2020 sera fixé à la somme de 10,38 euros hors taxes, - en 2021 : 7,044 euros [929,12 (prime d'assurance) x 243/365 = 618,56 x 258/2183 - 80,15 (montant facturé)], la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER ayant sollicité de fixer le trop-perçu sur la prime d'assurance à titre subsidiaire à la somme de 7,05 euros hors taxes, et le juge ne pouvant statuer infra petita sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le trop-perçu sur prime d'assurance pour l'année 2020 sera fixé à la somme de 7,05 euros hors taxes, Soit un total trop-perçu de 56,05 hors taxes et de 67,26 euros toutes taxes comprises. 1.3 Sur la taxe foncière et la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères * sur la prescription des demandes pour les années 2017 et 2018 La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER soulève la prescription des demandes de la S.A.R.L. BASE & CO relatives aux appels de taxes foncières et de taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères des années 2017 et 2018 En application des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile applicable à la cause l'instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement." En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER est irrecevable à invoquer la prescription des demandes de la S.A.R.L. BASE & CO relatives aux appels de taxes foncière et de taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères des années 2017 et 2018, faute de l'avoir soulevée devant le juge de la mise en état. * Sur le trop-perçu s'agissant de la taxe foncière et de la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères Les défenderesses ne contestent pas être débitrice de la taxe foncière et de la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, elles contestent uniquement le tantième appliqué pour le calcul de leur quote-part. Elles contestent par ailleurs, l'application de la TVA sur les sommes dues au titre de ces taxes en soutenant que ces taxes ne sont pas soumises à la TVA. L'article 6.2 susvisé stipule que la locataire est tenue de rembourser à la bailleresse "au prorata de la surface exploitée des Locaux Loués par rapport à la surface totale de l'Immeuble (...) Les frais d'élimination et de tri des déchets communs". Le contrat de bail à l'article 6.3 intitulé "Impôts et taxes" met à la charge de la locataire la taxe foncière ainsi que la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, ce qui n’est pas contesté par les parties. Le même article stipule que "le remboursement de l'impôt foncier (...) [est] légalement soumis à la TVA". L'article 6.4 intitulé "Paiement des charges et dépenses" stipule que "Les charges et dépenses visées aux articles ci-dessus sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée". Dès lors, au vu de ce qui précède, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER n'était en droit de calculer la quote-part des appels de taxe foncière et de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères uniquement sur une base de tantièmes de 258/2183. Or, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a appliqué une quote-part différente de celle prévue dans le bail, ce qui n'est pas contesté par cette dernière. Par ailleurs, les défenderesses allèguent sans le démontrer que la taxe foncière et la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères ne sont pas assujetties à la TVA. Or, au vu des stipulations claires du contrat de bail, la bailleresse était en droit d'appliquer la TVA sur ces taxes. Dès lors, les montants suivants ont été trop perçus : - en 2017 : 268,47 euros hors taxes (38.836 euros x 258/2183) x 153/365 - 2192,44], - en 2018 : 655,48 euros hors taxes [(39.748 euros x 258/2183) - 5.353,14], - en 2019 : 655,06 euros hors taxes [(39.722 euros x 258/2183) - 5.349,64], - en 2020 : 438,70 euros hors taxes [(40.355 euros x 258/2183) - 5.208,09], - en 2021 : 596,53[(41.203 euros x 258/2183) x 243/365 - 3.838,49], Soit un total trop-perçu de 2.614,24 euros hors taxes et de 3.137,08 euros toutes taxes comprises. 1.4 Sur les charges refacturées en 2020 et 2021 Les défenderesses ne contestent pas être débitrice des charges de copropriété prévues à l'article 6.2 susvisé, elles contestent uniquement le tantième appliqué pour le calcul de leur quote-part. Il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a appliqué une quote-part différente de celle prévue dans le bail, ce qui n'est pas contesté par cette dernière. Dès lors, le trop-perçu s'agissant des charges refacturées en 2020 et 2021 s'élève à la somme de 3.857,15 euros toutes taxes comprises se décomposant comme suit : - 2020 : 2.285,18 euros toutes taxes comprises [(107.777,43 x 258/2183) - 216 - 15.612 (acompte) - (- 805,04 (reddition appelé) ], la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER ayant sollicité de fixer le trop-perçu sur les redditions de charges 2020 à titre subsidiaire à la somme de 2.285,19 euros hors taxes, et le juge ne pouvant statuer infra petita sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le trop-perçu sur les redditions de charges pour l'année 2020 sera fixé à la somme de 2.285,19 euros hors taxes, - 2021 : 1.571,96 euros toutes taxes comprises [(108.576,56 x 258/2183) x 243/365 - 10.332 TTC (acompte) - (- 216,95 (reddition appelée)], Soit un total trop-perçu de 3.857,15 euros toutes taxes comprises. 1.5 Sur les honoraires de gestion La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER soutient qu'il ne s'agit pas d'honoraires de gestion de loyers ; que ces honoraires sont calculés sur la base de 1,95 % du loyer hors taxes. Les défenderesses contestent être débitrice des honoraires de gestion. Elles soutiennent qu'il s'agit d'honoraires de gestion de loyers prohibés par l'article R. 145-35 4° du code de commerce et que le contrat de bail ne prévoit pas de facturation d'honoraires de gestion sur la base d'un pourcentage de loyer. L'article R. 145-35 4° du code de commerce précise que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ne peuvent être imputés au locataire. L'article 6.2 du contrat de bail stipule que la locataire est tenue de rembourser à la bailleresse "au prorata de la surface exploitée des Locaux Loués par rapport à la surface totale de l'Immeuble (...) Les honoraires de gestion administrative, technique et/ou locative (à l'exception de ceux liés à la gestion des loyers) des mandataires ou de l'administrateur de biens, qui devront être conformes aux usages du marchés." Il ressort des pièces versées aux débats que ces honoraires ont été appelés sur la base de 1,95 % du loyer hors taxes en violation du contrat de bail qui prévoyait expressément que ces honoraires devaient être calculés au prorata de la surface exploitée des locaux loués par rapport à la surface totale de l'immeuble. En tout état de cause, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER produit uniquement, à l'appui de ses prétentions, un "suivi de quittancement" dont il n'est pas justifié l'origine et qui ne permet pas de démontrer que ces honoraires n'incluent pas des honoraires liés à la gestion des loyers, prohibés par l'article R.145-34 4°, comme le soutiennent les défenderesses. Dès lors, la somme de 10.153,06 euros facturée au titre des honoraires de gestion de 2017 à 2021 n'est pas justifiée et sera déduite de la créance dont se prévaut la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER. 1.6 Sur le dépôt de garantie La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER soutient que le montant des réparations locatives à la suite du départ des locaux loués de S.A.R.L. BASE & CO s'élève à la somme de 19.410 euros toutes taxes comprises, somme qui a été déduite du montant du dépôt de garantie ; que les travaux de remise en état dont se prévaut la S.A.R.L. BASE & CO n'ont pas été suffisants au regard du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie. Les défenderesses soutiennent que la bailleresse est mal fondée à refacturer de nouveaux travaux alors qu'elle a procédé à ces mêmes travaux à la suite de la pré-visite. A titre principal, elles sollicitent le remboursement du montant du dépôt de garantie et à titre subsidiaire que le montant des travaux de remise en état soit fixé à la somme de 7.524 euros toutes taxes comprises. L'article 11.1 du contrat de bail intitulé " Entretien – Réparations" stipule que : "Le Preneur devra, pendant toute la durée du bail, de ses renouvellements, et de son occupation, maintenir l'immeuble (au prorata de la surface des locaux loués) ainsi que l'intégralité des Locaux Loués et les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d'immeuble par destination, en parfait état de propreté, d'entretien, de réparation et remplacements relevant de l'article 605 du code civil qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction, y compris le ravalement, de sorte qu'en fin de bail ou au départ du Preneur, ils soient rendus en parfait état d'entretien et conformes à l'état des lieux d'entrée en jouissance du Preneur (...) Le Preneur devra, notamment, à ses frais et sous sa responsabilité, remplacer et/ou entretenir en parfait état les revêtements des sols, murs, et plafonds, les serrures, portes, fenêtres, volets roulants, installations électriques, robinetterie, appareils sanitaires, chauffage, conduits, canalisations, climatisation, ventilation, ascenseurs, équipements relatifs à la gestion technique du bâtiment, système de sécurité incendie, contrôle d'accès, interphone, etc… Le Preneur devra également procéder à la peinture des Locaux Loués aussi souvent qu'il sera nécessaire. De même, par dérogation à l'article 1755 du code civil, le Preneur s'engage à prendre à sa charge l'ensemble des réparations portant sur l'Immeuble (au prorata de la surface des Locaux Loués) et les Locaux Loués, ainsi que ses éléments d'équipements (en ce compris, le cas échéant, leur remplacement), même si de telles réparations ou remplacement étaient occasionnés par la vétusté ou la force majeure. D'une manière générale, le Preneur devra réparer au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les Locaux Loués, remplacer, s'il y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé et faire entretenir et remplacer au besoin, sous son entière responsabilité, toutes installations personnelles". L'article 13, quant à lui, intitulé "RESTITUTION DES LOCAUX LOUES - ACCESSION EN FIN DE BAIL" du bail stipule que : "Le Preneur devra également rendre les Locaux Loués en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives, et les restituer libres de tout mobilier, cloisonnement, agencement, câblage qui n'auraient pas fait accession au Bailleur en vertu de l'option dont il dispose en application des dispositions ci-dessous. Tous les aménagements, installations, améliorations ou embellissements (que ceux-ci aient été autorisés ou non par le Bailleur) faits par le Preneur resteront acquis au Bailleur, sans indemnité au profit du Preneur, en fin de bail, et sans préjudice réservé au Bailleur d'exiger la remise des Locaux Loués en tout ou partie en parfait état, aux frais du Preneur. Le Preneur devra ainsi notamment, si le Bailleur l'exige procéder au décloisonnement ou à l'enlèvement des courants faibles des Locaux Loués". A la suite du pré-état des lieux de sortie du 26 avril 2021, les travaux de remise en état ont été évalués à la somme de 19.525 euros hors taxes. Ces travaux comprenaient notamment : - la dépose et l'évacuation de cloisons amovibles pleines et vitrées, - la dépose des portes, - la dépose et évacuation de la moquette y compris PVC, - la dépose et évacuation du courant faible, - l'évacuation en décharge, - le remplacement des dalles de faux plafond abîmées et rebouchage des trous sur ossature, - la remise à neuf des murs, - le remplacement de dalles de moquette abîmées, - la vérification et la révision de l'ensemble de l'installation électrique et le relamping. Les défenderesses justifient avoir effectué à la suite de ce pré-état des lieux les travaux suivants : - la dépose et l'évacuation de cloisons amovibles pleines et vitrées, - la dépose des portes, - l'évacuation en décharge, - le remplacement de 60 dalles abîmées au faux-plafond et rebouchage des trous sur ossature, - la peinture uniquement cuisine et 2 poteaux roses et sur 3 panneaux de murs, - le shampouinage des dalles de moquettes, - la vérification et révision de l'ensemble de l'installation, relamping et le contrôle par un organe agrée. Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie en date du 31 août 2021 fait notamment état de : - une moquette en état d'usage, avec des tâches noirâtres et blanchâtres sur le côté gauche dans l'entrée/open space ; - une peinture en état d'usage avec des traces de trous rebouchés dans l'entrée/open space et l'espace droite ; - dalles de faux plafond en bon état avec une dalle tordue dans l'entrée/open space et dans l'espace droite, - la présence de courant faible au sol dans l'entrée/open space, l'espace droite et l'espace gauche. A lui suite de cet état des lieux, un nouveau descriptif des travaux de remise en état a été établi par la bailleresse ne faisant plus état de la dépose et de l'évaluation des cloisons amovibles ni de la dépose des portes et faisant état de la division par moitié des travaux de dépose et évacuation du courant faible (les travaux ayant été effectués en partie). Ce devis s'élevait alors à la somme de 16.175 euros hors taxes. En conséquence, au vu des pièces produites les travaux suivants mis à la charge de la S.A.R.L. BASE & CO ne sont pas justifiés au regard de l'état de l'état des lieux de sortie et des travaux effectués par cette dernière : - le remplacement des dalles de faux plafond abîmées pour un montant de 5.490 euros hors taxes, - les travaux d'électricités pour un montant total de 2.450 euros hors taxes. Compte tenu de l'état d'usage de la moquette mais également des peintures et par la présence de courant faible au sol, les autres postes de travaux s'avèrent nécessaires et justifiés. Dès lors, les travaux de remise en état s'élèvent à la somme de 8.235 euros hors taxes (16.175 - 5.490 - 2.450 x 20%) soit 9.882 euros toutes taxes comprises. Dès lors, le solde du montant du dépôt de garantie, déduction faite du montant des travaux de remise en état, s'élève à la somme de 21.294,52 euros (31.176,52 (montant non contesté du dépôt de garantie) - 9.882) et non 11.766,52 euros, somme retenue par la bailleresse dans le décompte de sa créance. 1.7 conclusions sur la fixation de la créance au titre de l'arriéré locatif Dans sa demande, la bailleresse ayant soustrait de sa créance au titre de l'arriéré locatif le solde du montant du dépôt de garantie déduction faite du montant des travaux de remise en état et celle-ci ayant été partiellement déboutée sur ce point, il y a lieu tout d'abord afin de calculer la créance de réintégrer cette somme et de soustraire ensuite les trop-perçus susvisés. Ainsi, la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre de l'arriéré locatif dû par la S.A.R.L. BASE & CO s'élève à la somme de 37.683,68 euros ([43.131,71+ 11.766,52]- 67,26 - 3.137,08 - 3.857,15 - 10.153,06). S'agissant du dépôt de garantie, l'article 5.1 intitulé "Dépôt de garantie" stipule que "le solde éventuel dudit dépôt sera restitué après le départ du Preneur, sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du Bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des Locaux Loués et paiement de toutes sommes dont il pourrait demeurer redevable envers le Bailleur, ou dont ce dernier serait responsable à quelque titre que ce soit". Au vu de cette stipulation, la bailleresse est en droit de déduire le solde du dépôt de garantie, (déduction faite du montant des travaux de remise en état des locaux) du montant de l'arriéré locatif, soit en l'espèce la somme de 21.294,52 euros au vu des développements ci-dessus. Enfin, il n'est pas contesté que la créance impayée au titre de l'arriéré locatif est née moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective, de sorte que la créance déclarée bénéficie d'un caractère privilégié en totalité. Au vu de l'ensemble de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO à la somme de 16.389,16 euros toutes taxes comprises à titre privilégié (37.683,68 euros - 21.294,52 (solde du montant du dépôt de garantie). 2 - Sur la demande de fixation de la créance au titre du remboursement des franchises de loyers La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER sollicite la fixation de sa créance à titre privilégié au passif de la S.A.R.L. BASE & CO à hauteur de 71.872,67 euros pour l'annulation et le remboursement des franchises accordées. Elle fait valoir que le contrat de bail a pris fin par anticipation avant la durée ferme et incompressible de 6 années en raison du congé signifié par la locataire le 26 février 2021 pour le 31 août 2021 et que la S.A.R.L. BASE & CO est donc tenue de rembourser les franchises conformément à l'article 4.1 du contrat de bail. Elle précise que l'utilisation du terme "imputable" ne signifie pas que le remboursement des franchises n'étaient dus qu'en cas de résiliation pour faute de la locataire ou de mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle ajoute que les termes "pour une raison quelconque" ne sauraient viser que des actes fautifs de la locataire. Elle soutient enfin qu'il ne s'agit pas d'une clause pénale. Les défenderesses s'opposent à cette demande. Elle soutiennent qu'il ressort des clauses du contrat de bail que la commune volonté des parties étaient d'octroyer des franchises de loyer au cours des 3 premières années et éventuellement une nouvelle franchise la 5ème année si un congé n'était pas délivré au bout de la 4ème année ; qu'un congé ne constitue pas une "fin par anticipation" et encore moins "pour une raison quelconque exclusivement imputable au Preneur", à l'inverse d'une résiliation pour faute du preneur ou de la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail engendrée pour une raison "imputable" au preneur ; que les conditions de l'article 4.1 ne sont pas remplies ; que les parties ont convenu le remboursement des " franchises" prises dans leur ensemble comme une indemnisation (clause pénale) justifiée par une fin anticipée imprévue. En l'espèce, le bail commercial a pris effet le 1er septembre 2017 pour se terminer en principe le 31 août 2026. L'article 3.1 du contrat de bail intitulé "Durée" stipule que "par dérogation à l'article L.145-4 du Code de Commerce, le Preneur renonce à sa faculté de donner congé pour l'expiration de la première période triennale du Bail de sorte que le Bail sera d'une durée ferme et incompressible de six (6) années. Toutefois, par exception à ce qui précède, le Preneur a la faculté de donner congé pour le 31 août 2021, à charge pour lui et à la condition de verser au Bailleur une indemnité de résiliation anticipée égale à un (1) mois du dernier loyer HT en vigueur à la date de la résiliation anticipée, TVA en sus". L'article 4.1 dudit bail stipule que "A titre personnel et incessible, le Bailleur consent au Preneur une franchise exceptionnelle de loyer équivalente à six (6) mois de loyer Hors Taxes et Hors Charges. Cette franchise porte exclusivement sur le loyer principal hors charges et hors taxes, de telle sorte que les charges et taxes dues pendant cette période de franchise demeureront exigibles et cela, dès la date de prise d'effet du Bail. Cette franchise ne sera pas applicable aux renouvellements éventuels du Bail. La franchise sera ainsi répartie : - Deux (2) mois de franchise de loyer a compter du 1er septembre 2017 et jusqu'au 31octobre 2017, - Deux (2) mois de franchise de loyer (en vigueur au 1er septembre 2018), à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 31 octobre 2018, - Deux (2) mois de franchise de loyer (en vigueur au 1er septembre 2019), à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'au 31 octobre 2019. Dans l'hypothèse où le Preneur ne délivrerait pas congé à l'expiration de la quatrième année du Bail, le Bailleur consentira au Preneur une franchise exceptionnelle complémentaire d'un (1) mois de loyer Hors Taxes et Hors Charges pour la période allant du 1er septembre 2021 au 30 septembre 2021. Cette franchise portera exclusivement sur le loyer principal hors charges et hors taxes, de telle sorte que les charges et taxes dues pendant cette période de franchise demeureront exigibles. Cette franchise ne sera pas applicable aux renouvellements éventuels du Bail. D'un commun accord entre les Parties, il est convenu que dans l'hypothèse où le Bail prendrait fin par anticipation pour une raison quelconque exclusivement imputable au Preneur, les franchises ci-dessus accordées par le Bailleur, devront être remboursées au Bailleur." Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code énonce qu'ils doivent être exécutés de bonne foi. Il est admis que conformément à l'article 1188 du code civil qu'il n'y a lieu à interprétation et à la recherche de la commune intention des parties que si une convention contient des dispositions obscures et ambiguës, et que dans le doute le contrat s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation. Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, cette stipulation est claire et non ambiguë et ne nécessite pas d'interprétation. L'article 4.1 en ce qu'il prévoit un remboursement des franchises en cas de résiliation anticipée "pour une raison quelconque" recouvre nécessairement une résiliation anticipée pour un motif même non fautif du preneur, le terme "imputable" signifiant simplement "du fait du preneur". Dès lors, compte tenu de la résiliation anticipée du contrat de bail à la suite du congé signifié par la locataire le 26 février 2021 pour le 31 août 2021, celle-ci est tenue de rembourser à la bailleresse les franchises accordées conformément aux stipulations de l’article 4.1 du contrat de bail, soit la somme de 71.872,67 euros toutes taxes comprises. Enfin, il n'est pas contesté que la créance impayée au titre du remboursement des franchises accordées conformément aux stipulations de l'article 4.1 du contrat de bail est née moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective, de sorte que la créance déclarée bénéficie d'un caractère privilégié en totalité. Il convient en conséquence de fixer au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre du remboursement des franchises accordées en application de l'article 4.1 du contrat de bail à la somme de 71.872,67 euros toutes taxes comprises à titre privilégié. 3 - Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER sollicite la fixation de sa créance à titre privilégié au passif de la S.A.R.L. BASE & CO à hauteur de 11.500,43 euros à titre de dommages-intérêts contractuels sur le fondement de l'article 7.1 du contrat de bail. Elle soutient que la clause pénale s'applique pour toutes sommes dues. Les défenderesses s'y opposent en indiquant que la majoration ne peut porter que sur des sommes non réglées à échéance, à savoir des loyers ou des charges et non sur l'intégralité des demandes ; que le remboursement des franchises ne constitue ni un loyer ni des charges ; que la bailleresse a procédé à de nombreuses erreurs de facturation ; que la bailleresse ne justifie pas de son préjudice, qu'à titre subsidiaire il conviendra de modérer cette clause pénale. L'article 1231-5 du code civil dispose que "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure." L'article 7.1 du contrat de bail stipule qu'à "défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et quinze (15) jours après l'envoi au Preneur d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 10% des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard prévus au paragraphe ci-dessus, de tous dommages-intérêts et de l'éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire". Force est de constater que cette stipulation trouve à s'appliquer pour "toute somme due" et non pas simplement aux loyer et charges dus non réglés à échéance comme le soutiennent les défenderesses. La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER justifie par ailleurs avoir mis en demeure sa locataire des sommes pour lesquelles elle sollicite l'application de l'article 7.1 susvisé. Néanmoins, cette clause pénale apparaît manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au manquement, ce d'autant plus qu'il a été jugé précédemment que la bailleresse avait calculé les charges et taxes dues par la S.A.R.L. BASE & CO de manière erronée. Cette clause pénale sera de ce fait réduite à la somme de 1.000 euros. Enfin, il n'est pas contesté que la créance impayée au titre de la clause pénale prévue à l'article 7.1 du contrat de bail est née moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective, de sorte que la créance déclarée bénéficie d'un caractère privilégié en totalité. Dès lors, il convient de fixer la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO à la somme de 1.000 euros à titre privilégié au titre de la clause pénale prévue à l'article 7.1 du contrat de bail. 4 - Sur la demande de fixation de la créance au titre du procès-verbal d'état des lieux de sortie L'article 13 du contrat de bail stipule que "le jour du départ effectif du Preneur, un état des lieux de sortie sera dressé par huissier, aux frais du Preneur ". La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER justifie que le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 31 août 2021 s'élève à la somme de 429,20 euros toutes taxes comprises. La S.A.R.L. BASE & CO ne conteste pas être débitrice de cette somme. Il n'est pas contesté que la créance impayée au titre du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie est née moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective, de sorte que la créance déclarée bénéficie d'un caractère privilégié en totalité. En conséquence, il convient de fixer la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO à la somme de 429,20 euros toutes taxes comprises à titre privilégié au titre du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie. 5 - Sur la demande de modification du siège social sous astreinte Il ressort du Kbis produit en date du 14 mars 2024 que la S.A.R.L. BASE & CO a modifié son siège social. Dès lors, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER sera déboutée de sa demande visant à faire injonction à la S.A.R.L. BASE & CO de modifier l'adresse du siège social figurant sur son Kbis sous astreinte. 6 - Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Les défenderesses sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la non-sécurisation des parties communes ayant permis à des personnes de s'introduire dans l'immeuble sans effraction et d'effectuer des vols dans les bureaux par dégradations. La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER s'oppose à cette demande. Elle soutient que les défenderesses ne justifient ni de la réalité ni du nombre de tentatives de cambriolages ou de cambriolages ; qu'elles ne versent aucune plainte ni déclaration de sinistres à leur assurance. Elle fait valoir qu'elle a toujours fait preuve de diligence afin de sécuriser l'immeuble. L'article 1231 du code civil dispose que "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure." En l'espèce, les défenderesses justifient avoir déposé plainte pour vol avec dégradations dans leurs locaux le 12 avril 2019 pour des faits commis entre le 10 et le 11 avril 2019. Dans un courrier en date du 3 juillet 2019, la S.A.R.L. BASE & CO indiquait à l'administrateur de l'immeuble avoir été cambriolée à 3 reprises. Par courriel en date du 26 avril 2021, elle lui indiquait à nouveau avoir été victime d'un cambriolage. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. BASE & CO ait à la suite de ces cambriolages sécurisé la porte d'accès à ses locaux. Or, l'article 12.3 intitulé "Responsabilité et recours" du bail stipule que "le Preneur renonce expressément, et fera renoncer à ses assureurs, à tous recours et actions contre le Bailleur : (...) - en cas de vol, de tentative de vol, de tout acte délictueux, ou de toute voie de fait dont le Preneur pourrait être victime dans l'Immeuble, le Preneur devant faire son affaire personnelle d'assurer comme il le jugera convenable la garde et la surveillance des locaux loués et de ses biens, les services éventuellement assurés dans l'immeuble ne pouvant y suppléer". Il ressort, en revanche, du courrier en date du 10 juillet 2019, que la bailleresse, par l'intermédiaire de son gestionnaire immobilier, avait mis en oeuvre plusieurs actions pour sécuriser l'immeuble : changement du système de contrôle d'accès, remplacement et installation de caméras de vidéosurveillance supplémentaires et projet de remplacement de la porte d'entrée. En outre, une réunion d'information avec l'ensemble des locataires avait été organisée le 24 février 2021 au cours de laquelle a été évoquée la question relative à la sécurité de l'immeuble, réunion à laquelle la S.A.R.L. BASE & CO n'a pas assisté, et ce malgré une relance. La bailleresse justifie également avoir conclu un contrat de maintenance multi-technique avec la société SODEXO, à effet du 2 mai 2018, afin d'assurer entre autres la sécurité de l'immeuble. Au vu de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que la bailleresse a été particulièrement diligente quant à la sécurisation de l'immeuble. Il n'est ainsi démontré aucune faute de la bailleresse dans la sécurisation de l'immeuble. Les défenderesses ne justifient quant à elle nullement avoir fait le nécessaire pour sécuriser la porte des locaux loués. Au demeurant, elles ne justifient ni de l'existence ni de la réalité de leur préjudice à la suite des vols allégués. Dès lors, la S.A.R.L. BASE & CO, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur de la S.A.R.L. BASE & CO et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts. 7 - Sur la demande de compensation En l'absence de créances réciproques entre les parties au titre du présent jugement, il n'y a pas lieu d'ordonner la compensation qui est sans objet. 8 - Sur les demandes accessoires Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l'ouverture d'une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437). En l'espèce, la S.A.R.L. BASE & CO, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [E] [L] en qualité d'administrateur de la S.A.R.L.BASE & CO et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [O] [Z] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. BASE & CO, étant les parties perdantes à titre principal, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective. Il n'y a pas lieu en revanche d'y inclure le coût des commandements de payer des 13 juillet 2020 et 3 mars 2021, ces derniers n'étant pas l'objet de la présente procédure. La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER sera déboutée de cette demande. L'équité et la situation financière des parties commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 du même code. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre de la prescription des demandes de la S.A.R.L. BASE & CO relatives aux appels de taxes foncière et de taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères des années 2017 et 2018, FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre de l'arriéré locatif impayé à la date du 26 avril 2023 à la somme de 16.389,16 euros toutes taxes comprises à titre privilégié, FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO la créance impayée à la date du 26 avril 2023 de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre du remboursement des franchises accordées en application de l'article 4.1 du contrat de bai à la somme de 71.872,67 euros toutes taxes comprises à titre privilégié, FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO la créance impayée à la date du 26 avril 2023 de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre de la clause pénale prévue à l'article 7.1 du contrat de bail à la somme de 1.000 euros toutes taxes comprises à titre privilégié, FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO la créance de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER au titre du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie impayé à la date du 26 avril 2023 à la somme de 429,20 euros toutes taxes comprises à titre privilégié, DEBOUTE la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER de sa demande visant à faire injonction à la S.A.R.L. BASE & CO de modifier l'adresse du siège social figurant sur son Kbis sous astreinte, DEBOUTE la S.A.R.L. BASE & CO de sa demande de dommages et intérêts, DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BASE & CO les dépens de l'instance, DEBOUTE la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER de sa demande visant à inclure dans les dépens le coût des commandements de payer des 13 juillet 2020 et 3 mars 2021, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 09 Juillet 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA