Texte intégral
COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024
Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 21/00009 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VAZB
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01170
DEMANDEUR
S.A.S. IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE BOUTIQUES À L’ENSEIGNE DE MARQUES SEBEM
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame Aliénor CORON, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Khedidja SEGHIR, greffière.
DÉBATS
Audience publique du 21 Mai 2024
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 16 avril 2010, la Société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE, a donné à bail a la SOCIETE D’EXPLOITATION DE BOUTIQUES A L’ENSEIGNE DE MARQUE (société SEBEM), en renouvellement d’une convention antérieure datant de 1995, un local commercial n°253, dépendant du Centre Commercial « [6] » situé [Adresse 5] à [Localité 7] (93), pour une durée de dix années et moyennant un loyer binaire, le loyer de base étant fixé à la somme de 158 421 euros hors taxes et hors charges, et le loyer variable additionnel à la différence entre 6 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.
Suivant exploit du 18 juin 2018, la société IMFRA a signifié à la société SEBEM un congé à effet du 31 décembre 2018 et offert le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019, pour une nouvelle durée de dix années, moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 364 000 euros outre un pourcentage sur le chiffre d'affaires dont le taux et les modalités fixés par le bail demeurent inchangés.
Suivant lettre recommandée en date du 4 avril 2019, la société bailleresse a notifié un mémoire préalable en demande de fixation du loyer de base du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 364 000 euros hors taxes et hors charges.
Par exploits des 15 et 16 mars 2021, la société IMFRA a assigné la société SEBEM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny en fixation du loyer du bail renouvelé.
Par jugement avant-dire droit du 9 février 2022, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2019 pour une durée de neuf ans, et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, Monsieur [Y] étant désigné en qualité d’expert.
L’expert a déposé son rapport le 22 mars 2023.
Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 mai 2024, la société IMFRA sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-DÉBOUTER la société SEBEM de l’ensemble de ses demandes,
-FIXER le loyer de base du bail renouvelé au 1er janvier 2019 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 389 000 euros HT, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, notamment l’application du loyer variable additionnel ;
-AJUSTER le dépôt de garantie en conséquence, qui devra toujours être égal à trois mois de loyer de base hors taxes ;
-CONDAMNER la société SEBEM au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, qui seront eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus pendant au moins un an ;
-RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir ;
-CONDAMNER la société SEBEM au paiement d’une indemnité de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement mixte du 9 février 2022.
Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 18 décembre 2023 la société SEBEM sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-DÉBOUTER la société IMFRA de l’ensemble de ses demandes,
-FIXER le montant du loyer de base du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2019 à la somme annuelle en principal de 175 199 euros hors taxes et hors charges, ramenée à la somme de 166 819 euros hors taxes et hors charges pour la période de mars 2020 à mars 2022, en considération de la pandémie de Covid-19.
-CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 mai 2024 et mise en délibéré au 17 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les parties s’accordent sur la fixation du loyer à la valeur locative de marché, par référence aux prix pratiqués au sein du centre commercial, conformément aux stipulations contractuelles et ainsi que l’a rappelé le jugement avant-dire droit du 9 février 2022.
La société IMFRA sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 389 000 euros par an hors taxes et hors charges, aucun abattement ne trouvant selon elle à s’appliquer.
La société SEBEM sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 175 199 euros hors taxes et hors charges par an après abattements, ramenée à la somme de 166 819 euros hors taxes et hors charges pour la période de mars 2020 à mars 2022.
Sur la surface pondérée
La société IMFRA sollicite que la surface pondérée des locaux donnés à bail, englobant la mezzanine, soit fixée à 194,50 m2P, soit celle retenue par l’expert. Elle s’oppose à toute pondération de la surface utilisée par la société SEBEM à titre de réserve, se prévalant de l’article 27.2.2 du bail.
La société SEBEM sollicite qu’une surface de 163 m2P soit retenue, faisant valoir que la réserve de 45 m2 doit faire l’objet d’une pondération en application du bail.
L’ article R. 145-7 du code de commerce exige que l’analyse des prix pratiqués dans le voisinage soit réalisée par unité de surface et qu’elle concerne des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du même code.
Ainsi, la pratique de la pondération des surfaces est fondée sur l’obligation de se référer aux valeurs de comparaison par unité de surface et permet une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.
En l’espèce, le bail prévoit en son article 27.2.2 :
« Il est expressément convenu que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu’aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les réserves et les mezzanines à usage de réserves s’il en existe ».
Le plan auquel se réfère l’expert mentionne une surface GLA de 181 m², hors mezzanine mais intégrant la partie réserve située sous la mezzanine. Il ressort des photographies intégrées au rapport d’expertise que cette pièce est exploitée en tant que cabines d’essayage.
Il n’y a pas lieu de lui appliquer de coefficient de pondération dans la mesure où d’une part il s’agit d’une partie intégrante du magasin, accessible au public, et où d’autre part une telle pondération reviendrait à priver de toute pertinence les termes de comparaison du centre commercial, lesquels ne mentionnent qu’une surface GLA sans précision quant à l’existence ou non d’une réserve, comme le précise l’expert.
Par conséquent, une surface pondérée totale de 194,50 m2P sera retenue, après application d’un coefficient de pondération de 0,30 à la mezzanine.
Sur la valeur locative unitaire
La société IMFRA sollicite que la valeur locative unitaire soit évaluée à 2 000 euros du mètre carré. Elle critique la méthodologie adoptée par l’expert judiciaire en ce qu’il a selon elle retenu les seuls loyers économiques au détriment des loyers faciaux, qu’il a privilégié les loyers économiques hors droit d’entrée, et qu’il a refusé d’actualiser les valeurs de référence. Elle fait valoir qu’elle a consenti, dans le cadre des différents baux de référence, certains avantages commerciaux, exclusivement destinés à accompagner l’implantation et le démarrage de certaines enseignes dans le centre commercial, et qui ne sont jamais reconduits lors des renouvellements. Il convient selon elle d’intégrer à l’évaluation des droits d’entrée par décapitalisation, dans la mesure où le droit d’entrée est une composante du loyer. Enfin, elle considère que les références retenues par l’expert doivent être retraites à la hausse du fait de leur ancienneté, et au regard de l’emplacement particulièrement attractif du local donné à bail à la société SEBEM. Elle s’oppose à toute prise en compte de l’évolution du chiffre d’affaires de la société locataire, le bailleur n’étant pas l’associé du locataire. Elle indique avoir fait réaliser d’importants travaux de rénovation dans le centre en 2015.
La société SEBEM sollicite que la valeur locative unitaire soit évaluée à 1 400 euros du mètre carré. Se fondant sur la jurisprudence, elle fait valoir que les droits d’entrée et les prix de cession ne peuvent être pris en considération dans la détermination de la valeur locative en renouvellement, au motif que ces éléments ne correspondent pas à un loyer mais ont le caractère d’une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds. Elle fonde son évaluation sur les valeurs de référence retenues par l’expert, précisant que le niveau haut bénéficie d’une commercialité moindre.
L’expert judiciaire propose une valeur locative hors correctif de 1 500 euros/m² par référence aux valeurs locatives hors droit d’entrée, et de 1 800 euros/m² par référence aux valeurs locatives avec droit d’entrée.
S’agissant de la prise en compte de la décapitalisation, il doit être rappelé que la quote-part correspondant à la décapitalisation du prix des locations nouvelles ne correspond pas à un loyer mais a le caractère d’une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds.
En effet, à l’occasion du renouvellement de bail, il convient d’apprécier la valeur locative qui se dégage des loyers périodiques et non la valorisation issue de l’amortissement des droits d’entrée ou des prix de cession versés au cédant et non au bailleur. Par ailleurs les références produites ne comportent pas de précision sur le point de savoir si la décapitalisation constituerait en fait un complément de loyer, fait qui ne se présume pas.
Dans ces conditions, ne sera pris en considération que le prix de location hors décapitalisation pour les locations nouvelles.
Il n’y a pas lieu de tenir compte des références communiquées par la bailleresse postérieurement à la data-room, et qui n’ont pas pu être contrôlées contradictoirement.
Enfin, il y a lieu de tenir compte des loyers économiques et non faciaux, seuls les premiers étant à même de refléter la valeur locative de marché réelle des locaux donnés à bail, d’autant plus que, comme le rappelle l’expert, les mesures d’accompagnement apparaissent systématiques au regard des baux produits par la bailleresse.
L’expert retient sept références correspondant à des boutiques de prêt-à-porter, de bijouterie, de parfumerie et de chaussures, accessoires.
Au regard des références produites, de l’emplacement favorable du local au sein du centre, mais au niveau Haut moins fréquenté comme l’indique l’expert, de la configuration des locaux et de la destination des lieux, il y a lieu de retenir la valeur locative proposée par l’expert avant correctifs, soit 1 500 euros/m2P.
Sur les abattements
La société IMFRA s’oppose à l’application de tout abattement, faisant valoir que les obligations contractuelles des parties sont d’usage dans les centres commerciaux et ne comportent pas de clauses exorbitantes du droit commun à la charge du preneur, qu’il s’agisse des charges pesant sur lui ou du loyer binaire prévu par le contrat. Elle ajoute qu’en tout état de cause l’expert a constaté que tous les baux partageaient ces mêmes conditions.
La société SEBEM sollicite que soit appliqué un abattement de 10 % du fait de la mise à sa charge de l’impôt foncier et de toutes les taxes, ainsi que des primes d’assurances et des travaux de mise en conformité des locaux aux normes en vigueur. Elle sollicite un abattement de 5 % du fait de l’existence d’un loyer binaire.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les clauses relatives aux charges mais également au loyer binaire sont usuelles « pour la grande majorité (voire la totalité) des baux ».
Seuls les baux conclus au sein du centre commercial pouvant tenir lieu de référence en application des dispositions contractuelles prévues par les parties, il ne peut être considéré que l’existence d’un loyer binaire ou la mise à la charge du preneur des taxes, primes d’assurance et travaux de mise en conformité, sont des clauses exorbitantes susceptibles de donner lieu à abattement, alors qu’il s’agit de clauses usuelles au sein du centre.
Aucun abattement ne sera dès lors appliqué.
Ainsi, le loyer de base sera fixé à la somme de 291 750 (194,5 * 1 500) euros par an hors taxes et hors charges.
Sur la demande d’abattement spécifique du fait de la crise sanitaire
La société SEBEM sollicite l’application d’un abattement de 5 % sur la période allant de mars 2020 à mars 2022, du fait de la crise sanitaire.
La bailleresse s’oppose à cette demande.
Il est de principe que la valeur locative doit être estimée à la date du renouvellement.
En l’espèce, la crise sanitaire étant intervenue postérieurement au renouvellement, en date du 1er janvier 2019, il ne saurait être tenu compte des effets de celle-ci dans l’appréciation de la valeur locative à cette date.
La demande de la société SEBEM en ce sens sera rejetée.
Sur les autres demandes
Il est constant que le loyer de base était fixé annuellement à la somme de 176 251,16 euros hors taxes et hors charges, soit une somme inférieure à la valeur locative.
Il y a donc lieu de constater que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer contractuel échu depuis le renouvellement, et le loyer finalement dû, à compter de l’assignation de la locataire, soit le 15 mars 2021, puis au fur et à mesure des échéances échues. Il n’y a pas pour autant lieu de condamner la société SEBEM au paiement de ces intérêts, une telle condamnation excédant le pouvoir du juge des loyers commerciaux.
La demande en réajustement du dépôt de garantie sera également rejetée comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux.
La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des loyers commerciaux,
-Fixe le loyer de base du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019, du local commercial n°253, dépendant du Centre Commercial « [6] » situé [Adresse 5] à [Localité 7] (93), à la somme annuelle de 291 750 euros, en principal, hors taxes et charges, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
-Dit que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer dû et le loyer effectivement acquitté, à compter du 15 mars 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation, et qu’ils pourront être capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,
-Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire,
-Rejette les demandes en condamnation au paiement des intérêts et en réajustement du dépôt de garantie,
-Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Madame AIT Madame CORON
