Cour de cassation, 17 septembre 2020. 19-15.834

CIV. 3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10314 F Pourvoi n° D 19-15.834 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020 Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Vieux Toulouse, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Cabinet de France, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-15.834 contre l'arrêt rendu le 28 février 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société Espace France investissements, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Vieux Toulouse, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Espace France investissements, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Vieux Toulouse aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Vieux Toulouse et le condamne à payer à la société Espace France investissements la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Vieux Toulouse. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vieux Toulouse de ses demandes de remise des lieux dans leur état d'origine, de restitution d'une partie de la cage d'escalier du bâtiment B, de rétablissement de l'accès au sous-sol et d'astreinte ; AUX MOTIFS QU' « Au fond, sur les demandes relatives à la cage d'escalier – L'état descriptif de division - règlement de copropriété du 20 novembre 1987, qui a fait l'objet le 5 octobre 1988 d'une modification étrangère au litige, définit en son article 4 tous les éléments constituant l'ossature extérieure et intérieure de l'immeuble, notamment les cages d'escaliers, comme des parties communes, désigne en son article 7 le lot n° 1 comme un local à usage commercial (actuellement : bar, discothèque, club privé de nuit) comprenant au rez-de-chaussée un sas d'entrée et au sous-sol un grand local s'étendant sous le corps de bâtiment A, sous la cour et sous le corps de bâtiment B, avec diverses installations appropriées à ce type d'activité, sortie de secours dans la cage d'escalier du corps de bâtiment B et gaine de ventilation dans la cour commune et précise dans la «clause concernant le lot n° 1 » insérée aux («conventions particulières» sous cet article 7 que "le propriétaire ou locataire du lot n° 1 devra maintenir la sortie de secours située dans la cage d'escalier du corps de bâtiment B et sa gaine de ventilation située dans la cour, dont les sorties constituent des servitudes réelles et perpétuelles au détriment de la copropriété". Il importe peu que la désignation complète du lot n° 1 n'ait pas été reprise dans l'acte d'acquisition de la SCI Espace France Investissements du 30 juillet 2002 qui se réfère au règlement de copropriété. En outre, l'article 2 du règlement de copropriété relatif à la description de l'immeuble positionne la sortie de secours du local commercial du sous-sol, non pas au sous-sol, mais au rez-de-chaussée du corps de bâtiment B et précise in fine, au sujet du corps de bâtiment B, que "ce corps de bâtiment auquel on accède par le couloir d'entrée ouvrant sur la rue Saint-Rome et le couloir d'entrée partant de la cour commune est desservi par un escalier du rez-de-chaussée au 4e étage", et non pas du sous-sol au 4e étage. Cette description est conforme au plan annexé, présenté dans l'acte du 20 novembre 1987 comme un plan contractuel mais ayant servi à l'établissement du règlement de copropriété et auquel il convient de se référer pour une meilleure compréhension de la copropriété. En effet, comme l'a justement relevé M. Q... R... dans son rapport d'expertise privée du 12 octobre 201 8, l'issue de secours et son mur séparatif sont dessinés sur le plan du rez-de-chaussée du corps de bâtiment B, qui représente une porte à un seul battant s'ouvrant vers l'extérieur en contrebas d'une volée de trois marches, à gauche de l'escalier montant aux étages, dont elle est séparée par une cloison. De fait, l'acte authentique du 2 février 1987 par lequel la SA TISO a acquis l'entier immeuble avant sa mise en copropriété indique, à l'article (propriété - jouissance», que l'acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers en ce qui concerne "1°) le sous-sol comprenant des caves se trouvant sous le premier corps d'immeuble, [...] avec accès par l'escalier donnant dans le couloir dudit corps d'immeuble, loué par le vendeur aux présentes à Monsieur G... Y..., aux droits duquel se trouve actuellement la S.A.R.L. LE STYX [ ], aux termes d'un acte sous signatures privées en date à TOULOUSE du 25 janvier 1963 et d'un avenant de renouvellement en date à TOULOUSE du 14 avril 1981, aux termes duquel il a été ajouté aux locaux dont la S.A. R.L. LE STYX était déjà locataire, l'ensemble des caves se trouvant sous le deuxième corps de l'immeuble, sis à [...] , avec autorisation par le locataire de créer dans la cour commune l'entrée de son établissement et d'utiliser l'escalier qui desservait les caves du deuxième corps d'immeuble comme issue de secours, cet escalier devenant de ce fait privatif", ce dont il ressort que l'issue de secours a, dès avant la division de l'immeuble, été aménagée dans l'escalier desservant les caves du corps de bâtiment B lorsque l'exploitant de la discothèque est devenu locataire de l'intégralité du sous-sol de l'immeuble et a été autorisé à modifier les accès de l'établissement. La non-reprise de cette clause dans l'acte authentique du 23 juin 1988 par lequel la SA TISO a revendu les lots n° 1 et 28 à la SCI Studio 28 est sans incidence dès lors que cet acte se réfère au règlement de copropriété du 20 novembre 2007 et au bail renouvelé le 14 avril 1981. Les photographies de la sortie de secours (n° 4) et du couloir d'accès de secours (n° 5) intégrées au rapport d'étude établi le 22 octobre 1997 par M. I... V... à la demande du mandataire judiciaire de la SARL CIPAF "Version Originale" confirment que la porte de l'issue de secours était déjà à cette date encastrée entre deux cloisons en contrebas du couloir du rez-de-chaussée du corps de bâtiment B et sous l'escalier menant aux étages. La seule différence entre le plan susvisé et la configuration actuelle concerne une porte à double battant installée désormais au fond du couloir, après les trois marches menant à l'issue de secours, dans le prolongement de la cloison séparant cette issue de secours du reste de la cage d'escalier. L'attestation de M. I... D..., copropriétaire du lot n° 13, certifiant que, depuis qu'il a acquis ce lot le 9 décembre 1987, les parties communes du rez-de-chaussée du bâtiment B ont été modifiées au seul bénéfice du copropriétaire du lot n° 1, est trop peu précise pour faire preuve de modifications supplémentaires. Enfin, selon le tableau de répartition des charges figurant sous l'article 14bis du règlement de copropriété, le lot n° 1 est, à l'instar du lot n° 26, dispensé de toute participation aux charges d'entretien de l'escalier du corps de bâtiment B. Or, au regard du critère d'utilité avancé par le syndicat des copropriétaires, si la cage d'escalier desservant les étages n'est d'aucune utilité pour ce lot, il en va différemment pour le palier et les trois marches d'accès de l'issue de secours, que les occupants de ce lot et le public qu'il a vocation à accueillir franchissent nécessairement lorsqu'ils empruntent cette issue pour sortir du local commercial au sous-sol. Ces éléments convergents conduisent à privilégier, dans le cadre de l'interprétation nécessaire de la « clause concernant le lot n° 1 » susvisée employant le terme de servitude réelle, juridiquement inadéquat car une servitude ne peut grever des parties communes au profit d'un lot de copropriété, l'interprétation conférant à l'issue de secours un caractère privatif par rapport à la seule autre interprétation possible lui conférant la nature d'une partie commune à jouissance privative. Du tout, il résulte que l'issue de secours constituée par la totalité de l'escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol du bâtiment B doit être considérée comme dépendant du lot privatif n° 1, tant dans sa partie située derrière la porte de l'issue de secours, à l'intérieur du local, que dans celle située devant cette porte et correspondant au palier et à la volée de trois marches jusqu'au niveau du couloir du rez-de-chaussée. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vieux Toulouse ne saurait donc obtenir la remise des lieux dans leur prétendu état d'origine, qui n'existait déjà plus lors de la mise en copropriété de l'immeuble, ni la restitution de la partie de cage d'escalier desservant uniquement le local commercial au sous-sol dont elle constitue l'issue de secours, partie privative, ni le rétablissement de l'accès au sous-sol, qui est entièrement privatif, et ces demandes seront rejetées, de même que sa demande d'astreinte, le jugement dont appel étant infirmé sur tous ces points » ; 1° ALORS QUE les règlements conventionnels de copropriété déterminent la destination des parties communes et des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que le règlement de copropriété établi le 20 novembre 1987 précisait à son article 4 que les cages d'escalier constituaient des parties communes, et à son article 7 que la sortie de secours de la cage de l'escalier du bâtiment B était assortie d'une servitude réelle mise à la charge de la copropriété en tant qu'elle était destinée à l'usage du lot n° 1 ; qu'il s'en déduisait nécessairement, indépendamment de l'impropriété des termes employés, que la cage d'escalier correspondant à cette sortie de secours constituait une partie commune sur laquelle ce lot privatif bénéficiait d'un droit de jouissance exclusive ; qu'en décidant que cette dernière clause devait se comprendre comme attribuant la pleine propriété de cette sortie et de la cage d'escalier y conduisant au propriétaire du lot [...] comme partie intégrante de ce lot privatif, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, ensemble l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 2° ALORS QUE les règlements conventionnels de copropriété déterminent la destination des parties communes et des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu'en se fondant sur la circonstance que le propriétaire du lot [...] ne participait pas à l'entretien du palier et du couloir conduisant en rez-de-chaussée de la cage d'escalier à la sortie de secours, cependant que le litige portait uniquement sur la propriété de l'escalier conduisant du rez-de-chaussée au sous-sol du bâtiment B, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil, ensemble l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 3° ALORS QUE, subsidiairement, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes à l'ensemble des copropriétaires les parties de l'immeuble correspondant aux passages et aux voies d'accès ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que les titres de propriété relatifs aux lots [...] et 26 ne faisaient pas mention de la cage d'escalier conduisant du sous-sol au rez-de-chaussée, cependant que le règlement de copropriété stipulait d'une part que les cages d'escalier constituaient des parties communes, et d'autre part que les sorties de secours de la cage de l'escalier du bâtiment B étaient assorties d'une servitude réelle mise à la charge de la copropriété en tant qu'elles étaient destinées à l'usage du lot n° 1 ; qu'en jugeant néanmoins que cette sortie de secours et la cage d'escalier y conduisant constituaient une partie intégrante du lot privatif n° 1, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.