Texte intégral
Du 06 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00084 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWGD
[K] [F]
C/
[Z], [U] [P], [H] [Y] épouse [P]
- Expéditions délivrées à la SELARL C.A.B.
- FE délivrée à la SELARL C.A.B.
Le 06/09/2024
Avocats : la SELARL C.A.B.
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [K] [F]
né le 18 Janvier 1999 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me BAGGIO de la SELARL C.A.B, avocats au barreau de Bordeaux.
DEFENDEURS :
Monsieur [Z], [U] [P]
né le 19 Juillet 1953 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Absent
Madame [H] [Y] épouse [P]
née le 20 Mars 1974 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 22 août 2018, à effet du 23 août 2018, Monsieur [F] [K] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8].
Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, Monsieur [F] [K] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1995.16 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, Monsieur [F] [K] a assigné Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir :
DECLARER M. [K] [F] recevable et bien fondé en ses demandes,
DIRE ET JUGER que la clause résolutoire est acquise,
PRONONCER en conséquence la résiliation judiciaire du bail liant M. [K] [F] à M. [Z], [U] [P] et à Madame [H] [Y], épouse [P] avec effet au 24/11/2023,
ORDONNER l'expulsion immédiate des locataires et de tous occupants de leur chef,
DIRE ET JUGER qu'ils pourront y être contraints avec au besoin l'assistance de la force publique,
CONDAMNER M. [Z], [U] [P] et Madame [H] [Y], épouse [P] à payer à titre provisionnel à M. [K] [F] la somme arrêtée au 1/12/2023 de 3.082,32 €, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 997,58 € continuant à courir jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNER M. [Z], [U] [P] et Madame [H] [Y], épouse
[P] à payer à M. [K] [F] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du C.P.C, ainsi que les entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer pour 133,42 €, ceux d'assignation, de notification au Préfet, de signification de la décision à venir et les frais d'expulsion susceptibles d'être mis en œuvre.
Lors de l’audience du 22 mars 2024, Monsieur [F] [K], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6107.06 euros au 12 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assignés à personne pour Monsieur [P] [Z] et à domicile avec remise de l'acte à personne présente pour Madame [Y] [H] épouse [P], Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Madame [Y] [H] épouse [P] a toutefois envoyé un courrier le 28 décembre 2023 au sein duquel elle énonce souhaiter quitter le logement avec son époux.
Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, Monsieur [F] [K], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9.113,04 euros au 6 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 mars 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 octobre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [F] [K] a fait signifier à Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1995.16 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si le commandement de payer du 12 octobre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 22 août 2018 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 12 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 12 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 13 décembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [F] [K] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [F] [K] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 9.113,04 euros à la date du 6 juin 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir des frais de relance ou liés au recouvrement ainsi que des frais d'envoi (8 x 5.00 = 40.00 + 2 x 6.62 = 13.24, soit un total de 53,24 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 9.059,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (997.58 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
De plus, Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] sont mariés.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «il y aura solidarité et indivisibilité pour les obligations résultant du présent contrat ».
Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'expulsion à venir. Si les frais d'expulsion sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] à verser à Monsieur [F] [K] la somme de 500 euros.
Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'expulsion à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 13 décembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (997.58 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 9.059,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 6 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] à payer à Monsieur [F] [K], à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [Y] [H] épouse [P] à payer à Monsieur [F] [K] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
