Cour d'appel, 30 janvier 2018. 16/04775

1ère Chambre ARRÊT N°49/2018 R.G : 16/04775 M. [W] [R] Mme [T] [X] épouse [R] C/ M. [E] [J] [F] Mme [P] [F] Me [V] [K] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 30 JANVIER 2018 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre, Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller, Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller, entendue en son rapport GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Novembre 2017 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Janvier 2018 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement fixé au 23 janvier 2018, date indiquée à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [W] [R] né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Michelle PIERRARD-SIMON de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de Saint-Malo Représenté par Me Gwendoline PAUL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Madame [T] [X] épouse [R] née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 2] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Michelle PIERRARD-SIMON de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de Saint-MALO Représentée par Me Gwendoline PAUL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [E] [J] [F] né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de Saint-MALO Madame [P] [F] née le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 4] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de Saint-Malo Maître [V] [K] [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Par acte reçu le 19 décembre 2011 par Maître [V] [K], notaire associé à [Localité 5], Monsieur [E]-[J] [F] et son épouse, Madame [P] [T], ont vendu à Monsieur [W] [R] une propriété comprenant une maison d'habitation, moyennant le prix principal de 450.000 € dont 20.000 € de biens mobiliers. Postérieurement, les époux [R] ont fait procéder au curage de l'étang de la propriété par l'entreprise [J]. Cette dernière leur indiquant que l'eau n'était pas d'apparence 'normale", ils ont fait refaire le système d'assainissement par cette même entreprise. En septembre 2012, ils ont fait procéder à des analyses de l'eau par le laboratoire LERES. Le 15 octobre 2012, Madame [R] a déposé plainte pour pollution. Interrogé sur cette potentielle pollution du plan d'eau, Monsieur [F] a relaté, par courrier du 23 octobre 2012, un épisode de pollution subi au printemps 2008, le mettant en relation avec le fonctionnement de la blanchisserie située 600m en amont, mais précisant qu'ils n'avaient pas rencontré de problème depuis. En décembre 2012, les époux [R] ont saisi le Préfet d'Ille et Vilaine d'une demande d'intervention auprès de la Blanchisserie de la Côte d'Emeraude pour qu'elle mette un terme à la pollution et se conforme à la législation environnementale. Il n'a pas été donné suite à ce recours gracieux. Ils ont alors saisi le juge administratif aux fins de désignation d'un expert, lequel a désigné Monsieur [W] par ordonnance du 8 avril 2013. Le même jour, les époux [R] ont fait constater par un huissier un nouvel accident de pollution du plan d'eau. L'expert a déposé son rapport en date du 29 janvier 2014. Par acte en date du 26 avril 2013, Monsieur [W] [R] et son épouse, Madame [T] [X], ont assigné les époux [F] et Maître [V] [K] devant le Tribunal de grande instance de SAINT MALO . Par jugement du 8 juin 2016, le tribunal a: -déclaré irrecevable l'action intentée par Madame [T] [X] épouse [R] pour défaut de qualité, -débouté Monsieur [W] [R] de l'intégralité de ses demandes, -débouté les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, -débouté Maître [V] [K] de sa demande de dommages-intérêts, -dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, -condamné in solidum les époux [R] à verser les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile : -3.000 € aux époux [F], -1.500 € à Maître [K], -condamné in solidum les époux [R] aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Code susvisé. Monsieur et Madame [R] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 juin 2016. Vu les conclusions du 2 octobre 2017, de Monsieur et Madame [R], auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des conclusions, qui demandent à la cour de: -annuler le jugement rendu par le tribunal de grande instance de SAINT-MALO le 8 juin 2016 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action intentée par Madame [R] et débouté Monsieur [R] de l'intégralité de ses demandes; Statuant à nouveau: -dire Monsieur et Madame [R] recevables et bien fondés en leur appel ainsi qu'en leurs demandes moyens, fins et conclusions ; -déclarer irrecevables, ou en tout cas non fondées, toutes prétentions contraires de Monsieur et Madame [F] ou de Maître [V] [K]; -dire que Monsieur et Madame [F] ont vendu une propriété entachée d'un vice caché; -dire que Monsieur et Madame [F] ont commis un dol lors de la vente de la propriété à Monsieur et Madame [R]; -dire que Monsieur et Madame [F] ont failli à leurs obligations d'information et de bonne foi; -dire que Monsieur et Madame [F], ainsi que Maître [V] [K], ont failli à leur obligation de déclaration des servitudes ; -dire que Maître [V] [K] a commis une faute professionnelle et manqué à son devoir d'information et de conseil; En conséquence; A titre principal : -ordonner la résolution de la vente; -condamner Monsieur et Madame [F] à restituer à Monsieur [R] le prix de vente (450 000 €) et les frais afférents soit une somme de 489 650 €, quitte à parfaire ; -condamner Monsieur et Madame [F] à restituer à Monsieur [R] le prix des travaux réalisés par ce dernier suite à l'acquisition, soit une somme de 170 000 €, quitte à parfaire; -rejeter la demande des époux [F] visant à obtenir la condamnation des époux [R] au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire; A titre subsidiaire: -ordonner la réduction du prix de la vente au moins de 250 000 € ; -condamner Monsieur et Madame [F] à restituer à Monsieur [R] une partie du prix de vente (au moins 250 000 €,) et les frais afférents ; -condamner Monsieur et Madame [F] à indemniser Monsieur [R] des frais correspondant à la remise en état des deux étangs qu'il conviendra alors de réaliser; En tout état de cause: -condamner Monsieur et Madame [F] à restituer à Monsieur et Madame [R] le remboursement des frais qu'ils ont dû engager et la réparation des préjudices subis, correspondant à la perte de jouissance du terrain et des étangs et au préjudice moral (pour 210.000 €), à l'atteinte à la santé de Madame [R] (pour 20.000€) et à l'atteinte à la santé des chiens (pour 15.000 €), soit un total de 245 000 € , quitte à parfaire ; -condamner Maître [V] [K] à leur verser la somme de 50 000 € en réparation des préjudices subis; -condamner Monsieur et Madame [F] ainsi que Maître [V] [K] à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles; -condamner Monsieur et Madame [F] et Maître [V] [K] aux entiers dépens. Vu les conclusions du 3 avril 2017 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de Monsieur et Madame [F] qui demandent à la cour de: -confirmer le jugement en ce qu'il a : *jugé que Madame [R] n'avait pas qualité à agir et a rejeté l'ensemble de ses demandes, *débouté Monsieur [R] de ses demandes à l'encontre de Monsieur et Madame [F], *mis à la charge de Monsieur et Madame [R] une indemnité de 3.000 € au bénéfice de Monsieur et Madame [F] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, *mis à leur charge également les dépens de première instance -réformer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [F]. En conséquence, -condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à verser aux époux [F] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. En tout état de cause, -condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à verser aux époux [F] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel. Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat aux offres de droit . Vu les conclusions du 10 octobre 2017 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de Me [K] qui demande à la cour de: -confirmer le jugement dont appel. -débouter les époux [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions à l'encontre de Maître [K]. -les condamner in solidum à verser à Maître [K] une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts. -les condamner à verser à Maître [K] une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile. -autoriser la SELARL AB LITIS ' DE MONCUIT SAINT HILAIRE ' PELOIS 'VICQUELIN, Avocat postulant, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 17 octobre 2017. Monsieur et Madame [F] ont à nouveau conclu le 6 novembre 2017. Maître [K] demande que ces conclusions soient écartées des débats et les époux [F] demandent que l'ordonnance de clôture soit révoquée et reportée au 21 novembre 2017. MOTIFS DE LA DÉCISION: Sur la procédure: Les conclusions du 6 novembre 2017 sont postérieures à l'ordonnance de clôture et aucune cause grave ne justifie la révocation de celle-ci jusqu'à la date des plaidoiries. Par voie de conséquence, les conclusions du 6 novembre 2017 des époux [F] sont tardives et seront écartées des débats. Sur l'intérêt à agir de Madame [R]: Monsieur et Madame [R] sont mariés sous le régime de la séparation de biens et Monsieur [R] est le seul acquéreur du bien litigieux. Mais dès lors que Madame [R] y réside et que ce bien constitue le logement familial, elle dispose d'une qualité et d'un intérêt à agir. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré son action irrecevable. Sur la garantie des vices cachés: Aux termes de l'article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » Lorsque l'acte de vente comprend une clause d'exclusion de la garantie, comme c'est le cas en l'espèce, la garantie n'est due que si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente. Monsieur et Madame [R] soutiennent que Monsieur et Madame [F] savaient que ce qui leur a été présenté comme des étangs s'avère en réalité l'exutoire des effluents d'une blanchisserie. Il ressort de l'expertise de Monsieur [W] que l'étang de la propriété est constitué de deux pièces d'eau de 400 à 450m² chacune, reliées entre elles. La profondeur en est de un à deux mètres. Cet étang, alimenté par un ru qui arrive par le Sud-Est et traverse un bassin de rétention, est situé à 600 mètres en aval d'une blanchisserie. L'expert n'a pas observé de signes visuels anormaux pour l'étang et le ruisseau lors de sa première visite mais lors de la seconde, l'étang était recouvert de lentilles d'eau. Il résulte des témoignages du voisinage et d'un constat d'huissier du 8 avril 2013 que des signes visuels anormaux, tel que mousse ou blanchiment de l'eau, apparaissent ponctuellement. Après des analyses poussées d'échantillons de l'eau, Monsieur [W] conclu que l'étang est affecté par la présence de la blanchisserie: concentration anormale en chlorures, affectant la biodiversité naturelle, en organochlorés pouvant avoir des effets chroniques sur la santé, fermentations estivales et développements algaux de nature à occasionner une gêne visuelle ou olfactive et un envasement accéléré. L'expert a récapitulé les pertes d'usage de l'étang: *nette perte d'usage des promenades sur berge pour les enfants et les animaux d'agrément pour des raisons sanitaires; *forte perte d'usage de la pêche; *perte d'usage partielle des plantes d'ornement aquatique; *perte d'usage quasi nulle de l'aspect paysager car les colorations anormales ou moussages sont rares. Monsieur [W] a estimé que les travaux de nature à réparer les désordres consisteraient à dévier les eaux de rejet de la zone industrielle où se trouve la blanchisserie, mais que leur étude de faisabilité était hors champs de son expertise. Il est ainsi établi par le rapport d'expertise que la propriété acquise est atteinte d'un vice. Il ressort d'une lettre de Monsieur [F] adressée le 23 octobre 2012, que les vendeurs avaient connu en 2008, une difficulté avec la qualité de l'eau du bassin, celle du premier bassin étant blanche et dégageant une odeur de lessive, que depuis, les eaux sont restées plus ou moins sombres et qu'il n'a plus eu de poisson jusqu'en 2010. Il est ainsi établi que le vice était antérieur à la vente. Dès lors qu'il n'a pu être décelé que par l'analyse d'échantillon, il était caché pour l'acquéreur. Dans sa lettre du 23 octobre 2012, Monsieur [F] explique qu'en 2008, l'entreprise a fait effectuer un «semblant d'analyse » de l'eau dont le résultat était satisfaisant et qu'il n'a plus alors obtenu le soutien de la commune. Cette version est corroborée par la lettre du 4 décembre 2012 du maire de la commune qui écrit à la société PROTEXIA mandatée par les époux [R] «nous vous informons que les analyses d'eaux qui ont été réalisées par l'organisme agréé sont conformes aux normes en vigueur ». Entendu par les services de police en 2012 à la suite de la plainte déposée par Monsieur [R], Monsieur [F] a fait des déclarations conformes à ce qu'il a écrit dans sa lettre, ajoutant «Au moment de la vente, je connaissais ces problèmes de pollution, je n'en ai pas parlé parce qu'il n'y avait pas de problème trop important à cette époque. » Ainsi, Monsieur [F], sans connaître la pollution résiduelle, qui ne pouvait être faite sans analyse, savait que les rejets de la blanchisserie pouvaient affecter l'eau de l'étang. Toutefois, il est démontré par le rapport d'expertise que le vice n'entraîne qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau. Cette perte, qui n'affecte qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété, n'est pas de nature à la rendre impropre à son usage. Monsieur et Madame [R] allèguent que l'achat était principalement motivé par la présence du plan d'eau qu'ils souhaitaient investir pour y faire des promenades, y abreuver des animaux, y entrainer leur chien de race terre neuve et y pratiquer la pèche. Mais d'une part, l'expert a précisé qu'en tout état de cause, un étang n'est pas réputé pour avoir une qualité potable pour les animaux, d'autre part, les acquéreurs ne justifient pas d' avoir informé leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau des étangs était déterminante de leur achat, et à défaut, d'avoir fait entrer cette volonté personnelle dans le champ contractuel, ils ne justifient pas qu'ils n'auraient pas acquis ou n'auraient donné qu'un moindre prix d'une propriété de 11 607m² comprenant une maison d'habitation, des dépendances, et un garage s'ils avaient connu la perte partielle d'usage du plan d'eau. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté la garantie des vices cachés. Sur le dol: Aux termes de l'article 116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 : «Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquée par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. » Monsieur et Madame [F], qui ignoraient l'intention de leurs acquéreurs, ont pu de bonne foi, alors qu'ils n'avaient connu qu'un incident de pollution en 2008 et qu'il leur avait été dit que l'analyse de l'eau était normale, ne pas informer Monsieur [R] de ce que l'étang pouvait être affecté par les rejets de la blanchisserie. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions sur le fondement du dol. Sur le défaut d'information: D'une part, aux termes de l'article 1602 du code civil : « Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ». D'autre part, l'obligation de sincérité et de loyauté s'impose en matière contractuel. En ce qui concerne la pollution de l'étang: D'une part, en l'absence de destination particulière du plan d'eau entrée dans le champs contractuel, Monsieur et Madame [F] n'étaient pas obligés de délivrer une propriété comportant un étang aux eaux permettant tous agréments. D'autre part, c'est sans manquer à leur devoir de loyauté et sincérité que les époux [F] n'ont pas renseigné Monsieur [R] sur un épisode isolé de pollution qu'ils avaient subi plusieurs années avant la vente. En ce qui concerne la déclaration de servitudes: Monsieur [R] pouvait par lui même constater que le ru qui alimentait l'étang traversait préalablement une zone industrielle où se trouvait une blanchisserie, puis un bassin de rétention, puis des terres cultivées. Les époux [F] n'étaient pas tenus de déclarer cette servitude qui dérive de la situation des lieux. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [R] de l'intégralité de ses demandes envers les époux [F]. Madame [R] en sera également déboutée. Sur la responsabilité du notaire: Monsieur et Madame [R] exposent que le diagnostic technique de son installation d'assainissement collectif annexé à son acte de vente était ancien de plus de trois ans. Il ajoute que si ce diagnostic avait été à jour, un contrôle de l'eau de l'étang aurait été effectué. Monsieur [R] et Madame [R] soutiennent encore qu'un diagnostic antérieur à trois ans leur aurait permis d'écarter l'installation d'assainissement comme cause de la pollution de son étang. Aux termes de l'article L1331-11-1 du code de la santé publique: «Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L1331-1-1du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L271-5 du code de la construction et de l'habitation. Si le contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. » Il résulte des dispositions de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation qu'en l'absence de ce diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En premier lieu, le vice caché allégué ne concerne pas l'installation d'assainissement. En deuxième lieu, le diagnostic d'assainissement joint à l'acte authentique de vente daté d'octobre 2004, il est en conséquence plus ancien de trois années à la date de la vente. Néanmoins, il indique que l'installation est non conforme et à forte pollution. Ainsi les époux [R] savaient lors de la vente qu'ils devraient en tout état de cause exposer les travaux de mise en conformité de l'installation de sorte que le notaire n'a commis aucune faute en lien avec le coût de ces travaux. En troisième lieu, le diagnostic d'assainissement joint à l'acte de vente précise que les eaux préretraitées ne sont pas rejetées dans le cours d'eau. Ainsi, les époux [R] avaient la possibilité d'écarter l'installation d'assainissement comme cause de pollution du ru qui alimente leur étang. En quatrième lieu, dès lors que les eaux préretraitées ne sont pas jetées dans le ruisseau qui alimente l'étang, les époux [R] se bornent à alléguer, sans en justifier, que dans les trois années qui ont précédé l'acte authentique de vente, le SPANC aurait analysé l'eau de l'étang à l'occasion d'un nouveau diagnostic. En cinquième lieu, Me [K], qui n'a pas négocié la vente, n'était pas tenu de faire état de la présence d'une blanchisserie proche du bien vendu dont il ignorait l'existence et dont il n'est pas fait mention au certificat d'urbanisme. Il résulte de tout ceci qu'en l'absence de faute du notaire présentant un lien de causalité avec le préjudice allégué, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [R] de ses demandes . Madame [R] en sera également déboutée. Sur la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [F]: Monsieur et Madame [F] ne justifient pas que Monsieur et Madame [R], qui nonobstant leurs professions respectives d'architecte et de responsable d'agence immobilière, ont découvert la perte d'usage partielle de leur étang, ont agi en justice avec l'intention de leur nuire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile: Il apparaît équitable de condamner Monsieur et Madame [R] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 3 000 € au titre de leur frais irrépétibles en cause d'appel. Il apparaît équitable de condamner Monsieur et Madame [R] à payer à Me [K] la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel; Ecarte des débats, comme étant postérieures à l'ordonnance de clôture, les conclusions du 6 novembre 2017 de Monsieur [E]-[J] [F] et Madame [P] [F]; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a: -déclaré irrecevable l'action intentée par Madame [T] [X] épouse [R] pour défaut de qualité, Statuant à nouveau: Déclare recevable l'action intentée par Madame [T] [X] épouse [R]; Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions; Y ajoutant: Déboute Madame [T] [R] de l'ensemble de ses demandes; Condamne in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [T] [R] à verser à Monsieur [E]-[J] [F] et Madame [P] [F] la somme de 3 000 € au titre de leur frais irrépétibles en cause d'appel; Condamne Monsieur [W] [R] et Madame [T] [R] à verser à Maître [V] [K] la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel; Condamne in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [T] [R] aux entiers dépens en cause d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du Code susvisé. LE GREFFIERLE PRESIDENT