Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/03476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [H] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Mathilde ANDRE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/03476 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FWS N° MINUTE : 5 JTJ JUGEMENT rendu le lundi 16 décembre 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 3], Représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY - Sis [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0480 DÉFENDEUR Monsieur [N] [H] [R], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2024 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 décembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03476 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FWS EXPOSE DU LITIGE M. [N] [R] est propriétaire des lots n° 3, 22, 27 et 28 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 18 mai 2009, géré par le syndic NEXITY. Il a été constaté que M. [N] [R] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés , ce pour quoi deux procédures ont été diligentées contre lui ayant donné lieu à deux jugements du tribunal d'instance de Paris en date du 7 juillet 2017 et tribunal judiciaire de Paris en date du 3 septembre 2021, dont les tentative d'exécution forcées se sont révélées infructueuses. Pour pallier les impayés, le syndicat des copropriétaires a procédé à des appels de fonds exceptionnels. Le syndicat des copropriétaire [Adresse 2] [Localité 3] (ci-après le SDC) a mis en demeure M. [R], par LRAR du 10 avril 2024, de régler la somme de 3848, 30 € au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024, ce comprenant l'échéance du 2 ème trimestre 2024. Par acte extrajudiciaire en date du 13 juin 2024, Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 3] a assigné M. [N] [R] devant le tribunal judiciaire de Soissons. Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de : - condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 3848, 30 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 31 mai 2024 inclus augmenté des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 et pour le surplus à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts, - condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 5000 € au titre de sa résistance abusive, - Ordonner la capitalisation des intérêts échus année par année, - condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le SDC verse aux débats les délibérations votées en AG annuelle depuis 2020 validant les comptes de la copropriété et arrêtant son budget prévisionnel de l’année suivante. A l’audience du 11 octobre 2024, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et rappelé qu'il s'agissait d'une troisième assignation. Assigné à étude, M. [N] [R] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024. EXPOSE DES MOTIFS Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que M. [N] [R] est propriétaire des lots n° 3, 22, 27 et 28 correspondant à 23/1000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 3]. De fait, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété. Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2020 à 2023 sont produites (où M. [R] était systématiquement absent et non représenté) , devenues définitives selon attestation du 22/02/2024 où le budget prévisionnel de l’année n+ 1 était approuvé. Sur cette base, au titre de l'année 2024 a été émis à l’attention de l’intéressée un appel de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux du 01/04/2024 au 30/06/2024 d’un montant de 7879, 37 € incluant un solde antérieur de 6870, 04 €, ceci faisant écho aux deux jugements allégués de condamnation de l'intéressé, produits aux débats, rendus par le tribunal d'instance de Paris en date du 7 juillet 2017 et le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 septembre 2021 pour la période d'appel de charges 2017-2021, ce éclairant l'antériorité de M. [N] [R] en matière d'impayés envers la même copropriété. La somme de 3838, 30 € réclamée par le SDC dans sa mise en demeure en date du 10/04/2024 fait suite à l’appel de fonds du 19/02/2024 également produit aux débats pour les quatre lots de M. [R]. Il ressort en effet du décompte de sommes au nom du défendeur édité par NEXITY au 31 mai 2024 une somme à payer de 3838, 30 € égrenant les appels de charges trimestriels restés vains depuis octobre 2021 jusqu'en avril 2024 (abstraction faite donc des sommes pour lesquelles il a déjà été condamné précédemment) et incluant aussi des frais contentieux incombant au seul M. [R] en fonction de la loi précitée, ainsi que des avances destinées à pallier les impayés de ce dernier en février 2024 Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [R] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur au 31 mai 2024, dont M. [R] ne justifie pas s'être libéré. Il est ainsi constaté que la somme de 3838, 30 € réclamée à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux sommes dues par M. [R] au 31 mai 2024 pour la période du 2ème trimestre 2021 jusqu'au 2 ème trimestre 2024 , à compter du 10 avril 2024, date de la mise en demeure ainsi que sur le surplus à compter de la date de l'assignation le 13 juin 2024. II. Sur la demande de capitalisation des intérêts L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La condamnation à la somme de 3838, 30 € portant intérêt à compter du 13 juin 2024 , date de l'assignation, il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé. III. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.   En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.   Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.   En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré autant par la désorganisation de la trésorerie de la copropriété entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d'avancer les sommes dues, que par l'antériorité de mauvais payeur de M. [R] et son silence obstiné à la procédure, son mécontentement manifeste à l'égard de la gestion de la copropriété par NEXITY ne pouvant se traduire par cette simple résistance au paiement dont pâtit toute la copropriété. Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à ce titre.   IV. Sur les demandes accessoires a) sur la demande de condamnation aux dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l’espèce, M. [R], partie succombante, sera condamnée aux dépens b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [R] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1000 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : Condamne M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3], pour la période du 1er octobre 2021 (2eme appel de provision de charges et 2 eme cotisation fonds travaux ALUR) au 1er avril 2024 (4 eme appel de provision de charges et 4 eme cotisation fonds travaux ALUR), la somme de 3848, 30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 et pour le surplus, à compter du 13 juin 2024, date de l'assignation ; Ordonne la capitalisation des intérêts sur la somme de 3848, 30 euros dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle à compter du 13 juin 2024, Condamne M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive, Condamne M. [N] [R] aux entiers dépens ; Condamne M. [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. La greffière Le Président