Texte intégral
MINUTE N° 24/433
Copie exécutoire à :
- Me Mathilde SEILLE
- Me Caroline MAINBERGER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 Septembre 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02065 - N° Portalis DBVW-V-B7H-ICS6
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau
APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :
S.C.I. LES TERRASSES DE L'ILL
prise en la personne de son représentant légal domiciliée es qualité audit siège
[Adresse 1]
Représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR
Avocat plaidant : Me Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :
Madame [D] [U]
[Adresse 2]
Représentée par Me Caroline MAINBERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LE QUINQUIS, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Selon contrat du 6 novembre 2015, la Sci Les Terrasses de l'Ill, dont le gérant est Monsieur [F] [E], a donné à bail à Madame [D] [U] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 625 euros et d'une provision sur charges de 70 euros.
Par acte délivré le 23 juillet 2021, la Sci Les Terrasses de l'Ill a fait signifier à Madame [U] un congé de reprise pour habiter à effet au 31 janvier 2022, au bénéfice de Monsieur [R] [E], fils de Monsieur [F] [E].
Madame [U] a quitté les lieux le 5 octobre 2021 et a remis les clefs du logement par courrier du 13 octobre 2021 réceptionné le 14 octobre 2021.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2021, la Sci Les Terrasses de l'Ill a mis Madame [U] en demeure de lui payer la somme de 1 056,77 euros au titre d'un arriéré locatif et de réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 625 euros.
Par acte du 25 mai 2022, Madame [D] [U] a assigné la Sci Les Terrasses de l'Ill devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d Haguenau, aux fins de voir juger frauduleux le congé pour reprise et de voir condamner la défenderesse à lui payer les sommes de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, de 1 000 euros en réparation de son préjudice financier et de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle a également sollicité condamnation de la défenderesse à justifier du bail professionnel conclu avec le cabinet d'infirmier sis [Adresse 3] à [Adresse 4] et de la date à laquelle il a pris effet, de justifier de tout document prouvant la location effective de l'appartement au titre duquel congé lui a été notifié, sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir.
La Sci Les Terrasses de l'Ill a conclu à l'irrecevabilité et au mal fondé des demandes de Madame [U] et a sollicité condamnation de celle-ci à lui payer les sommes de 537,40 euros au titre de l'arriéré locatif, de 625 euros au titre de dégradations locatives et de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a :
-dit que le congé de reprise pour habiter délivré le 23 juillet 2021 par la Sci Les Terrasses de l'Ill à Madame [D] [U] ne présente pas un caractère réel et sérieux,
-condamné la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [D] [U] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-condamné la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [D] [U] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-débouté Madame [D] [U] de ses demandes plus amples,
-condamné Madame [D] [U] à payer à la Sci Les Terrasses de l'Ill la somme de 392,40 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,
-débouté la Sci Les Terrasses de l'Ill de ses demandes plus amples,
-condamné la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [D] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La Sci Les Terrasses de l'Ill a interjeté appel de cette décision le 25 mai 2023.
Par dernières écritures notifiées le 27 mars 2024, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Madame [U] de ses demandes plus amples et l'a condamnée au paiement de la somme de 392,40 euros outre les intérêts.
Elle demande à la cour de :
-juger réel et sérieux le congé de reprise pour habiter délivré le 23 juillet 2021 à Madame [U],
-condamner Madame [D] [U] à payer à la Sci Les Terrasses de l'Ill la somme de 770 euros au titre des dégradations locatives et réparations locatives,
-juger que le montant des condamnations pécuniaires portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,
-débouter Madame [U] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la Sci Les Terrasses de l'Ill,
-condamner Madame [U] à payer à la Sci Les Terrasses de l'Ill la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [U] aux entiers frais et dépens de l'instance.
Elle fait valoir que la Sci Les Terrasses de l'Ill est détenue conjointement par Monsieur [E] et par la société à responsabilité limitée Financière [F] [E], elle-même détenue par Monsieur [E] et ses trois fils ; qu'en sa qualité de nu-propriétaire de l'immeuble, Monsieur [R] [E] pouvait bénéficier du congé de reprise ; que le motif du congé, pour la poursuite des études de l'intéressé, est un motif légitime ; que la seule existence de relations conflictuelles avec la locataire ne peut caractériser la volonté de l'évincer des lieux à l'occasion d'un congé délivré plusieurs mois plus tard et pour un motif extérieur, la poursuite des études du fils de Monsieur [E] ; qu'aucune pièce du dossier n'établit l'absence d'intention sincère d'occuper les lieux ; que le bénéficiaire de
la reprise a effectivement occupé les lieux pendant plusieurs mois et que ce n'est que postérieurement à cette occupation que la Sci Les Terrasses de l'Ill a donné les locaux en location à un tiers ; que le contrôle a posteriori du juge ne porte que sur l'occupation effective des lieux et non sur la durée de cette occupation.
Elle fait valoir par ailleurs que l'intimée reste redevable des loyers jusqu'à la remise effective des clefs, soit le 14 octobre 2021 ; que le décompte des charges n'a pu être établi que postérieurement au départ de la locataire ; que celle-ci doit prendre en charge les dégradations causées dans les lieux constatées dans un procès-verbal de constat faisant foi jusqu'à inscription de faux, sans que la vétusté puisse être invoquée.
Par dernières écritures notifiées le 12 février 2024, Madame [D] [U] a conclu ainsi qu'il suit :
Sur l'appel principal de la Sci Les Terrasses de l'Ill :
-déclarer l'appel principal de la Sci Les Terrasses de l'Ill en tout point mal fondé,
-rejeter l'appel principal,
-confirmer le jugement déféré du 30 mars 2023, sauf en ce qu'il a condamné la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral, l'a condamnée à payer à la défenderesse la somme de 392,40 euros et l'a déboutée de ses demandes plus amples,
-débouter la Sci Les Terrasses de l'Ill de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Sur appel incident de Madame [U] :
-déclarer l'appel incident recevable et bien fondé,
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
' condamne la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [U] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
' déboute Madame [U] de ses demandes plus amples,
' condamne Madame [U] à payer à la Sci Les Terrasses de l'Ill la somme de 392,40 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,
Statuant à nouveau,
-juger le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par voie d'huissier le 23 juillet 2021,
En conséquence,
-débouter la Sci Les Terrasses de l'Ill de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,
-condamner la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [U] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral causé par la rupture abusive du contrat de bail intervenu le 23 juillet 2021,
-condamner la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la Sci Les Terrasses de l'Ill aux entiers frais et dépens de l'instance.
Elle fait valoir que les relations avec le bailleur se sont tendues à la fin de l'année 2018 ; que Monsieur [E] a exercé sur elle des pressions s'apparentant à un harcèlement moral ; qu'il s'est soustrait à ses obligations en la laissant sans chauffage pendant une longue période ; que le congé est irrégulier en ce qu'il n'a pas été délivré au profit de l'un des associés de la Sci ; qu'il est frauduleux en ce que le fils de Monsieur [E] n'a jamais occupé les lieux et que le logement a été reloué dès la mi-mars à un cabinet infirmier ; que l'appartement est situé dans la même commune que le domicile précédent du bénéficiaire, ce qui n'a pu avantager ce dernier pour la poursuite de ses études à [Localité 6] ; que les attestations produites par l'appelante sont de pure complaisance ; que la seule volonté de la Sci était de l'évincer des lieux.
Elle soutient que le premier juge a mésestimé la réparation de son préjudice moral, alors que les pressions qu'elle a subies et l'éviction de son logement ont eu des répercussions sur sa santé.
Concernant les demandes au titre d'un arriéré de loyers et de dégradations locatives, elle fait valoir qu'elle a quitté les lieux le 5 octobre 2021 et qu'elle n'est redevable que d'une somme de 138,39 euros à ce titre ; que les charges mises en compte ne sont pas justifiées ; que les lieux, notamment le jardin, ont été restitués en état d'entretien et qu'il convient de tenir compte de la vétusté ; qu'elle n'a jamais été convoquée pour l'état des lieux de sortie, qui n'est pas contradictoire.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.
Sur le congé pour reprise :
En vertu des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
L'article 13 de la même loi dispose que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées :
a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ;
b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.
En l'espèce, il résulte des statuts de la Sci Les Terrasses de l'Ill que cette société est constituée par deux associés, dont l'un est Monsieur [F] [E] et le deuxième la Sarl Financière [F] [E].
Il ne peut dès lors être soutenu que la bailleresse est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus et elle ne pouvait exercer un droit de reprise pour habiter au profit du fils du gérant de la Sci.
Il est indifférent que par l'effet d'une donation consentie le 13 février 2020, Monsieur [R] [E] soit devenu nu-propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], dans lequel se situe l'appartement donné à bail à Madame [U], dans la mesure où Monsieur [F] [E] a par acte du 5 novembre 2009 donné à bail à construction à la Sci Les Terrasses de l'Ill ledit immeuble jusqu'au 31 décembre 2039, qu'aux termes de ce contrat, la Sci a le droit de louer librement la construction par elle édifiée et qu'en conséquence, les conditions d'application des articles précités doivent être remplies par la Sci en sa qualité de bailleresse.
C'est à tort que le premier juge a, à cet égard, retenu que Monsieur [R] [E] était associé de la Sci, alors qu'il n'est qu'associé de la Sarl Financière [F] [E], elle-même associée de la Sci Les Terrasses de l'Ill, de sorte qu'il n'avait pas qualité pour bénéficier de la reprise du logement.
Il sera au demeurant ajouté que la preuve de ce que le congé était frauduleux est rapportée, en ce que dès le 2 mars 2022, l'appartement a été donné en location à des tiers dans le cadre d'un bail professionnel, sans que soit indiqué ni démontré le moindre changement dans la situation du bénéficiaire de la reprise, susceptible de justifier une occupation de seulement quatre mois ; que bien que l'appelante produise des attestations de locataires qui disent avoir constaté l'occupation des lieux par Monsieur [R] [E] entre novembre 2021 et février 2022, le caractère effectif d'une telle brève occupation pose question, dans la mesure où les relevés des compteurs d'eau chaude, froide, électrique et chauffage au gaz relevés lors de l'établissement du procès-verbal d'état des lieux de sortie le 22 octobre 2021 correspondent à ceux mentionnés dans le relevé effectué par la société Urate le 1er décembre 2021, ce dont il doit être tiré que le nouvel occupant n'a usé ni de chauffage, ni d'eau ni d'électricité pendant le mois de novembre 2021 ; que par ailleurs, le nom de Madame [U] est resté apposé sur la boîte aux lettres jusqu'à la remise en location du logement.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fait droit aux demandes indemnitaires de l'intimée.
Madame [U] ne verse aux débats en appel aucune pièce de nature à démontrer que l'évaluation de son préjudice moral a été sous-évaluée en première instance, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à son appel incident de ce chef.
Sur l'arriéré locatif :
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
En l'espèce, la Sci Les Terrasses de l'Ill n'a pu reprendre possession des lieux qu'à la date à laquelle les clefs du logement lui ont été restituées, soit le 14 octobre 2021 et le premier juge a exactement fixé à la somme de 291 euros la somme due au titre des loyers et charges prorata temporis par la locataire.
Les sommes mises en compte au titre de la régularisation des charges sont justifiées par les pièces versées aux débats par la bailleresse, établissant de même la dette de l'intimée sur ce point à la somme de 255,51 euros.
Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la bailleresse à hauteur de la somme totale de 537,40 euros.
Sur les réparations locatives :
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'état des lieux d'entrée signé par les parties le 29 janvier 2016 décrit un appartement globalement en bon état, notamment en ce qui concerne les peintures et papiers peints. Il est toutefois noté deux trous rebouchés dans le séjour, quelques traces de meubles et quelques traces de griffure, ainsi qu'une trace de meuble (tête de lit dans la chambre n° 1). Il est relevé que le jardin est tondu et propre.
L'état des lieux de sortie a été établi le 22 octobre 2021 par procès-verbal de Maître [H], huissier de justice, en l'absence de Madame [U] qui n'a pas été convoquée pour son établissement. Toutefois, ce procès-verbal de constat fait foi jusqu'à preuve contraire et il a été établi peu de temps après la remise des clefs.
Il est mentionné dans la salle de bains que la peinture est défraîchie, avec traces et diverses salissures, alors qu'aucune observation n'était faite dans l'état des lieux d'entrée, la peinture étant notée « Bon état-Ras » ; que dans la chambre, il existe un éclat sur l'arête du chambranle, des traces de salissures ; que la peinture est défraîchie en ce qu'il existe des traces d'usage horizontales au niveau de l'ancien emplacement de la tête de lit, ainsi que sur le mur côté cuisine.
La Sci Les Terrasses de l'Ill met en compte une somme de 770 euros au titre d'une facture de l'entreprise Bassili, portant le numéro 870 et datée du 30 octobre 2021. La description de la prestation porte sur la peinture des murs de l'appartement sauf la chambre à coucher, la peinture à l'huile de la porte de la salle de bains et de la chambre, ainsi qu'une « peinture extérieur ».
Force est de constater que les murs des autres pièces que la chambre et la salle de bains sont exempts de dégradations ; que dans la chambre, la présence de traces, notamment d'une tête de lit, est déjà mentionnée dans l'état des lieux d'entrée, de sorte que la remise en peinture de cette pièce ne peut être mise à la charge de la locataire ; que la seule mention dans le procès-verbal de constat que le bas de la porte de la salle de bains est abîmé par l'humidité ne justifie pas que la remise en peinture de la porte entière soit mise à la charge de l'intimée ; que les raccords de peinture nécessaires sur cette porte et la porte de la chambre et la reprise de taches dans la salle de bains peuvent être évalués à 150 euros au vu de la facture précitée.
L'appelante met par ailleurs en compte une somme de 480 euros, accordée par le premier juge, au titre d'une facture de la société Edenia du 28 février 2022, faisant suite à un devis de cette société du 13 décembre 2021, d'un montant de 480 euros, portant sur la taille des végétaux, le désherbage manuel de l'ensemble de la terrasse, l'élimination de la mousse par balayage et le soufflage, ramassage et mise en compostage des déchets.
Il sera relevé que l'adresse erronée du logement figurant dans la facture est sans emport et ne procède manifestement que d'une simple erreur matérielle, en ce qu'il est bien indiqué qu'elle a trait à des prestations effectuées dans le jardin de Madame [U].
Le procès-verbal d'état des lieux de sortie décrit l'existence de mauvaises herbes entre les dalles béton de la terrasse, un jardin avec gazon en état d'entretien et divers arbustes dont des rosiers et un grand bananier dont la taille est à parfaire. Les photographies annexées ne révèlent cependant pas de débordements de ces végétaux et il n'est pas expliqué en quoi la taille des arbustes serait à parfaire.
L'existence de mousses verdâtres devant la porte du garage et de mauvaises herbes entre les dalles de la terrasse, dues à un défaut d'entretien imputable à la locataire, justifient l'allocation à la bailleresse d'une somme qui sera limitée à 200 euros.
Au total, Madame [U] est redevable envers l'appelante d'une somme de 537,40 + 150 + 200 = 887,40 euros, soit, après déduction du dépôt de garantie de 625 euros, un solde de 262,40 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022.
Sur les frais et dépens :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Succombant essentiellement en appel, la Sci Les Terrasses de l'Ill sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera alloué à l'intimée la somme de 2 500 euros en compensation des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [U] au paiement d'une somme de 392,40 euros,
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la Sci Les Terrasses de l'Ill la somme de 262,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
CONDAMNE la Sci Les Terrasses de l'Ill à payer à Madame [D] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la Sci Les Terrasses de l'Ill de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la Sci Les Terrasses de l'Ill aux dépens de l'instance d'appel.
Le Greffier La Présidente
