Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [K] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03333 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NGI
N° MINUTE :
11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517
DÉFENDERESSE
Madame [K] [M],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03333 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NGI
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 03 juin 2019, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1], outre une cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 533,87 euros.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 247,05 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [K] le 16 novembre 2023.
Par assignation du 12 mars 2024, SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [K], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2 779,45 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 17 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 07 mai 2024, s'élève désormais à 3 396,49 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 mais s'oppose à tout délai de paiement ainsi qu'à la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire compte-tenu de ce que la dette est en constante augmentation. Elle précise ne pas avoir connaissance de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 15 novembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3 247,05 euros au principal.
Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 03 juin 2022, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 15 janvier 2024 à minuit, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l'absence de tout règlement de la part de Mme [M] [K] dans ce délai.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2024.
En l'absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les parties, il convient d'ordonner à Mme [M] [K] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Mme [M] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux pos-térieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 07 mai 2024, Mme [M] [K] lui devait la somme de 3 396,49 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues à cette date.
Mme [M] [K], non comparante et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 779,45 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Elle sera, en outre, condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP, à compter du 08 mai 2024 (lendemain du décompte), l'indemnité d'occupation dont elle est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Mme [M] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et ne peut être écartée en référé.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que le contrat conclu le 03 juin 2019 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d'une part, et Mme [M] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1], outre une cave est résilié depuis le 16 janvier 2024,
DISONS n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [M] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNONS à Mme [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1], outre une cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
FIXONS le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle due par Mme [M] [K] à compter du 15 janvier 2024 à minuit à une somme égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNONS Mme [M] [K] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 3 396,49 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-seize euros et quarante-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupations échues au 07 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 779,45 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNONS Mme [M] [K] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale à compter du 08 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux,
DÉBOUTONS la SA ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et celui de l'assignation du 12 mars 2024.
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
