Cour d'appel, 03 mars 2026. 24/04947

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 03 MARS 2026 N° RG 24/04947 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WVYP AFFAIRE : [G] [L] [W] [T] et autre C/ [O] [M] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] N° RG : 21/09509 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jean-Philippe TUENI, Me Laurence HERMAN, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [G] [L] [W] [T] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Jean-philippe TUENI, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0015 Madame [E] [Z] [R] épouse [T] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Jean-philippe TUENI, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0015 APPELANTS **************** Madame [O] [M] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Laurence HERMAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253 INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** Selon acte notarié du 4 mars 2021, M. [G] [T] et Mme [E] [Z] [R] épouse [T] ont consenti à Mme [O] [M] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 4], [Adresse 3], au prix de 180 000 euros, pour une durée expirant le 4 juin 2021 à 17 heures, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt. L'acte stipulait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 18 000 euros au profit des promettants, tandis que la somme de 2 000 euros était versée entre les mains du notaire au plus tard le 11 mars 2021, et le surplus, au plus tard dans un délai de cinq jours à compter de la date de réalisation de la promesse. La vente n'a pas été réitérée dans les délais convenus. C'est dans ces conditions que par acte en date du 25 novembre 2021, M. et Mme [T] ont assigné Mme [M] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en vue d'obtenir sa condamnation à leur régler l'indemnité d'immobilisation de 18 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, outre 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et de voir ordonner au notaire de leur verser la somme de 2 000 euros par lui détenue en tant que séquestre. Par jugement réputé contradictoire en date du 11 juillet 2024, le tribunal a rejeté les demandes de M. et Mme [T] et les a condamnés aux dépens. Pour statuer ainsi, il a relevé, pour l'essentiel, que s'il n'était pas démontré que Mme [M] avait déposé une demande de prêt conforme dans les délais impartis, les demandeurs ne produisaient aucune pièce de nature à établir que les autres conditions suspensives étaient accomplies, notamment celles relatives au droit de préemption, à l'origine de la propriété trentenaire, ou encore à la situation hypothécaire de l'immeuble. Par déclaration en date du 29 juillet 2024, M. et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement. En leurs conclusions notifiées le 12 novembre 2024, ils exposent : - que s'agissant de la demande de prêt, Mme [M] a été mise en demeure d'en justifier, en vain ; - que selon l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil la condition suspensive est donc réputée accomplie ; - que s'agissant des autres conditions suspensives (relatives à l'absence de droit de préemption, à l'origine de propriété trentenaire, à la situation hypothécaire du bien) le notaire avait attesté qu'elles étaient accomplies antérieurement au 4 juin 2021 ; - que si Mme [M] objecte que son droit de rétractation n'a pas été purgé, il n'en est rien car le notaire lui a adressé une notification à cet égard par une lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2021, qui a été doublée d'un email ; qu'il s'avère que l'intéressée a été en mesure d'exercer son droit de rétractation mais ne l'a pas fait. M. et Mme [T] demandent en conséquence à la Cour de : - infirmer le jugement ; - condamner Mme [M] à leur payer la somme de 18 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021 ; - ordonner à Maître [P] de leur restituer la somme de 2 000 euros par elle séquestrée ; - ordonner l'exécution provisoire ; - condamner Mme [M] au paiement de la somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens. Dans ses conclusions notifiées le 25 février 2025, Mme [M] réplique : - qu'elle devait obtenir un accord de principe de sa banque, la société BNP Paribas, pour financer le bien à hauteur de 153 000 euros à l'aide d'un prêt amortissable sur 20 ans ; que le notaire en a été informé ; - que le 15 juillet 2021, la société BNP Paribas lui a annoncé que finalement elle ne donnerait pas de suite favorable à sa demande de financement ; qu'elle a donc fait preuve de diligences pour en obtenir un, et le refus de prêt constitue une cause légitime de non réalisation de la vente ; - que les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, relatives au droit de rétractation, reprises à l'article 34.1 de la convention, lequel prévoyait que le bénéficiaire donnait son accord pour que la notification soit faite soit par lettre recommandée par courrier électronique à l'adresse visée dans l'acte, conformément à l'article 1126 du code civil, n'ont pas été respectées ; qu'en effet un simple mail lui a été adressé ; - que ce droit n'a pas été purgé de sorte que le bénéficiaire pouvait se rétracter jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente ; - que ce n'est qu'après le dépôt de ses écritures que M. et Mme [T] ont justifié avoir fait le nécessaire. Mme [M] demande en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement ; - condamner solidairement M. et Mme [T] à lui payer la somme de 2 250 euros versée entre les mains du notaire ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026. MOTIFS La promesse de vente du 4 mars 2021 reçue par Maître [A] [P], notaire titulaire d'un office notarial au [Adresse 4], prévoyait que Mme [M] devait verser aux promettants une indemnité d'immobilisation d'un montant de 18 000 euros, alors que la somme de 2 000 euros devait être remise au plus tard le 11 mars 2021 entre les mains de Maître [P] en sa qualité de séquestre. Elle a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l'obtention d'un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes : * organisme prêteur : tout établissement bancaire ou financier, * montant maximal de la somme empruntée : 180 000 euros, * durée maximale de remboursement : 25 ans, * taux nominal d'intérêt maximal : 1,3 % l'an (hors assurance), * garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les biens, ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité. L'acte précise en outre que : 'La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 7 mai 2021. [...] L'obtention ou non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. [...] Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. Enconséquence le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. L'article 19 de la promesse stipulait d'autres conditions suspensives : * Droit de préemption ' de priorité ' de préférence : la Promesse est consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption ou de priorité, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions légales ou conventionnelle, ne puisse être exercé sur le bien concerné. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge ; * la promesse est consentie et acceptée sous la condition suspensive de la production par le promettant de tous documents permettant de justifier une origine de propriété régulière, incommutable et sans discontinuité depuis 30 ans ; * la promesse est consentie et acceptée sous la condition suspensive de la production de renseignements hypothécaires sommaires urgents hors formalités trentenaires ['] ou d'une fiche d'immeuble trentenaire levée sur les biens immobiliers, ne révélant pas d'inscription hypothécaire ni autre sûreté sur les biens ou publication (notamment une restriction au droit de disposer), portant atteinte à la libre disposition ou du droit de propriété des biens immobiliers. S'agissant des conditions suspensives autres que celles ayant trait au prêt, il résulte de la lecture d'une attestation de Maître [P] en date du 17 septembre 2024 qu'elles étaient accomplies. S'agissant du prêt, il appert que par email daté du 24 mars 2021, la société BNP Paribas avait indiqué à Mme [M] qu'elle donnait son accord pour un financement à hauteur de 153 000 euros sur 20 ans. Le 2 juin 2021 un accord immédiat était donné quant à l'assurance. Mais le 15 juillet 2021, l'établissement bancaire susvisé a finalement informé Mme [M] qu'elle ne donnait pas de suite favorable à sa demande de financement. Il en résulte qu'antérieurement au 7 mai 2021, l'intéressée a entrepris des diligences pour obtenir un prêt, mais en revanche elle ne justifie nullement de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues, alors même qu'elle a été sommée de le faire par M. et Mme [T] dans deux lettres recommandées avec avis de réception datées des 17 mai et 5 juin 2021 (soit postérieurement à la date butoir du 7 mai 2021). Dans ces conditions, les dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil, selon lesquelles la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, doivent recevoir application. Si Mme [M] fait plaider que les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, relatives au droit de rétractation, reprises à l'article 34.1 de la convention, n'ont pas été respectées, il s'avère que par email avec accusé de réception l'intimée s'est bien vue indiquer que dans un délai de 10 jours à compter du lendemain, elle pourrait exercer sa faculté de rétractation, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception à l'office notarial dont l'adresse lui était rappelée. Les conséquences de l'usage ou du non usage de cette faculté de rétractation lui étaient en outre précisées. Il en résulte que les dispositions conventionnelles selon lesquelles, en cas de non réalisation de la promesse dans les conditions prévues, d'une part l'indemnité d'immobilisation de 18 000 euros demeurerait acquise de plein droit aux promettants, d'autre part le tiers séquestre était autorisé par les parties à effectuer le versement de la somme de 2 000 euros aux promettants, sont applicables. Le montant total de l'indemnité d'immobilisation était de 18 000 euros sur laquelle s'imputait la somme de 2 000 euros. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [T], de dire que Maître [P], notaire, devra restituer la somme de 2 000 euros aux époux [T], et de condamner Mme [M] au paiement de la somme de 16 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les demandeurs ne produisant pas de lettre de mise en demeure de payer la somme due qui soit antérieure. Mme [M] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles. Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] aux dépens de première instance, Mme [M] étant condamnée au paiement de ceux-ci. Mme [M], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l'appel comme celle de l'opposition est fermée aux parties si bien qu'aucune voie de recours à effet suspensif ne pouvant être engagée, la demande d'exécution provisoire est inutile. PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 11 juillet 2024 en toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau : - CONDAMNE Mme [O] [M] à payer à M. [G] [T] et Mme [E] [Z] [R] épouse [T] la somme de 16 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021 ; - DIT que Maître [P], notaire, devra restituer à M. [G] [T] et Mme [E] [Z] [R] épouse [T] la somme de 2 000 euros par elle séquestrée ; - CONDAMNE Mme [O] [M] aux dépens de première instance ; - CONDAMNE Mme [O] [M] à payer à M. [G] [T] et Mme [E] [Z] [R] épouse [T] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Mme [O] [M] aux dépens d'appel ; - REJETTE toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT