Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Michèle DOURDET-THIBAULT²
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Alexia LAURENT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D32
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [W] [G], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexia LAURENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Michèle DOURDET-THIBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0108
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 750562024010513 du 29/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D32
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 1er janvier 2009, Madame [W] [G] a donné à bail à Monsieur [L] [T] un appartement « meublé » à usage d'habitation avec cave [Adresse 3] accessoire situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 850 euros charges comprises.
Par actes de commissaire de justice en date du 7 mars 2023, Madame [W] [G] a délivré à Monsieur [L] [T] un congé pour reprise personnelle à effet du 31 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, Madame [W] [G] a assigné Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
– La validation du congé pour reprise personnelle,
– L’expulsion du preneur devenu sans droit ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu et séquestration des effets mobiliers,
– Sa condamnation en paiement de l'arriéré locatif de 2727 euros, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux,
– Sa condamnation en paiement d’une indemnité de 2000 euros pour résistance abusive,
– Sa condamnation à verser 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023, de la dénonciation à la préfecture et de la sommation du 9 janvier 2024.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que Monsieur [L] [T] perçoit 430 euros par mois de revenu de solidarité active. Il ne travaille plus depuis un accident en juin 2023. Il ne paie plus son loyer depuis l’échéance d’octobre 2023 en raison semble-t-il d’un différend avec son bailleur (attente de travaux de plomberie et de remise de quittances de loyers). Une demande de logement social a été déposée.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2024.
A l'audience, Madame [W] [G], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenues oralement, sauf à actualiser sa créance au titre des loyers et charges à 5317 euros, terme de juin 2024 inclus. Elle s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux et de délais de paiement qui pourraient être octroyés. Elle a exposé par ailleurs avoir envoyé les quittances pour les années 2021 et 2022.
Monsieur [L] [T] a été représenté à l’audience et a déposé des écritures qu'il a développées oralement. Il a sollicité le bénéfice de délais pour quitter les lieux ainsi que de délais de paiement. Il a en outre demandé que Madame [W] [G] soit déboutée de sa demande indemnitaire pour résistance abusive. Il a enfin sollicité que la bailleresse soit condamnée à lui communiquer les quittances depuis la prise à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
L'article 25-5 de cette même loi ajoute qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA Paris, 20 mars 2008 ; CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013).
Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).
En l'espèce, si le contrat porte sur un logement « meublé », il sera relevé qu’aucun inventaire des équipements n’est communiqué. Surtout, les deux parties ont admis à l’audience du 24 juin 2024 que le bail était d’une durée de 3 ans, durée applicable aux locations non meublées. Le contrat de bail sera en conséquence requalifié en bail vide d'une durée de trois ans, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [L] [T] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2009, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er janvier 2021, pour expirer le 31 décembre 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur du 7 mars 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur, le bailleur lui-même.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation par le défendeur tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.
Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 31 décembre 2023.
Monsieur [L] [T] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er janvier 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, Monsieur [L] [T] a déjà bénéficié en pratique de larges délais depuis la résiliation du bail au 31 décembre 2023. Son niveau de ressources actuel ne lui permettrait en outre pas de pouvoir honorer le paiement des indemnités d’occupation durant un éventuel délais. Il n’a par ailleurs pas démontré de recherches effectives d’un nouveau logement qui seraient restées infructueuses, au-delà du renouvellement de sa demande de logement social. Dans le même temps, le motif du congé reprise de Madame [W] [G] est justifié, à la lecture du congé, par sa situation professionnelle compliquée, à savoir son statut « d’intermittente du spectacle » qui nécessite qu’elle puisse « se rapprocher de ses lieux de travail » situés « principalement à [Localité 4] et en très proche banlieue ».
La demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [L] [T] redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [W] [G] produit un décompte démontrant que Madame MONSIEUR [L] [T] reste lui devoir la somme de 5317 euros à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, terme de juin 2024 inclus.
Pour la somme au principal, Monsieur [L] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5317 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2335,99 euros (2360,59-24,60) à compter de la délivrance du commandement de payer le 27 décembre 2023, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [L] [T] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de délais de paiement
L'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur).
En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [L] [T] n’a pas repris le paiement des loyers courants, même partiellement, tandis que Madame [W] [G] s’est opposée à l’octroi de tout délai pour apurer sa dette. En outre, il n’est fait état à l’audience d’aucune perspective d’augmentation des revenus de l’occupant alors que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Il ne paraît dès lors pas en capacité de pouvoir respecter un quelconque échéancier dans le délai légal.
Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, la résistance abusive du défendeur à quitter les lieux n’est pas établie, dans un contexte d’un marché locatif parisien tendu et de problèmes de santé rencontrés par Monsieur [L] [T], et alors qu’une indemnité d’occupation est allouée.
Il ne sera dès lors pas fait droit à ladite demande.
Sur la demande de communication des quittances
Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
En l’espèce, il n’est pas contesté que de nombreuses quittances n’ont pas été adressées par Madame [W] [G] à Monsieur [L] [T].
Madame [W] [G] sera donc condamnée à délivrer les quittances, ceci sous astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 10 euros par jour de retard passé un mois après la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023, de la dénonciation à la Préfecture et de la sommation du 9 janvier 2024.
Il sera alloué à Madame [W] [G] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé enfin que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [L] [T] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 1er janvier 2009 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2023;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à Madame [W] [G] la somme de 5317 euros (décompte arrêté au 1er juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 sur la somme de 2335,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à Madame [W] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 850 euros), à compter du 2 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Madame [W] [G] à délivrer à Monsieur [L] [T] les quittances, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un mois après la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois ;
CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à Madame [W] [G] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [L] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023, de la dénonciation à la Préfecture et de la sommation du 9 janvier 2024 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024
le greffier le Président
