Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Marc MANCIET
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Elodie AZOULAY-CADOCH
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09029 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LF3
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 14 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. ROYANN, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0002
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Me Elodie AZOULAY-CADOCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0985
Madame [U] [Z] veuve [S], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
représentée par Me Elodie AZOULAY-CADOCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0985
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 14 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09029 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LF3
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé non daté, à effet au 1er avril 1980, Madame [D], représentée par le cabinet DENOYERS, a donné à bail à Madame [Z], sa fille [U] [Z], épouse [S] et [F] [S] un appartement situé au [Adresse 1], [Localité 4], pour une durée de six années, tacitement reconductible.
Madame [Z] est décédée.
[F] [S] est décédé le 5 mars 2001.
Par exploit d’huissier en date du 2 septembre 2005, Madame [D] a fait délivrer un congé au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 à [U] et [F] [S].
Par acte authentique en date du 31 mai 2011, la société civile immobilière (S.C.I.) ROYANN est devenue propriétaire de l'appartement.
[U] [Z], veuve [S], réside dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes depuis le 17 novembre 2022.
Par acte de commissaire de justice des 27 et 28 juillet 2023, la S.C.I. ROYANN a fait assigner M. [M] [S] et Mme [U] [Z], veuve [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment qu'il prononce la déchéance du droit au maintien dans les lieux de [U] [Z], veuve [S] et constate la qualité d’occupant sans droit, ni titre de [M] [S].
Après un renvoi à la demande de l'une des parties aux fins de lui permettre de se mettre en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 11 mars 2024.
Au cours de celle-ci, la S.C.I. ROYANN, représentée par son conseil, a demandé au juge de :
- prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de [U] [Z], veuve [S],
- constater la qualité d’occupant sans droit, ni titre de [M] [S] ;
- ordonner l'expulsion de M. [M] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur ;
- condamner [M] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.755,46 euros à compter du 1er décembre 2022, jusqu’à la parfaite libération des lieux par lui et toute occupation de son chef, ladite indemnité étant indexée annuellement sur l’évolution de l’indice de référence des loyers,
- condamner [M] [S] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens qui comprendront notamment les honoraires de Maître [K], les dépens de la présente instance et de ses suites.
Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. ROYANN expose que la titulaire du bail ne réside plus dans les lieux et est déchue de droit au maintien dans les lieux et que [M] [S] est occupant sans droit, ni titre des lieux objets du bail. Elle indique que [M] [S] ne peut prétendre au maintien dans les lieux, en qualité de descendant des titulaires du bail, et en considération du congé délivré le 2 septembre 2005.
En défense, M. [M] [S], représenté par son conseil, a sollicité du juge qu'il:
- rejette les demandes de la S.C.I. ROYANN ;
- subsidiairement, déboute la S.C.I. ROYANN de sa demande d’expulsion ;
- infiniment subsidiairement, lui accorde des délais pour quitter les lieux et octroye le sursis à expulsion pendant la période hivernale ;
- en tout état de cause, déboute la S.C.I. ROYANN de sa demande d’indemnité d’occupation, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Au soutien de ses prétentions, [M] [S] expose être devenu titulaire du bail par l’effet de la dévolution successorale consécutive au décès de [F] [S], à défaut de lui avoir signifié le congé du 2 septembre 2005 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 qui seul aurait permis de lui faire perdre sa qualité de locataire. Il en conclut que le bail lui a été transféré.
[U] [Z], épouse [S], était représentée par un conseil, demandant l’admission au titre de l’aide juridictionnelle provisoire.
Par note en délibéré autorisée, [M] [S] a produit des pièces complémentaires relatives à l’ancienneté de son occupation des lieux. Son conseil a sollicité le rejet de pièces produites par le conseil du demandeur au-delà de la date initialement fixée par le juge des contentieux de la protection.
Par note en délibéré autorisée, la S.C.I. ROYANN a produit des pièces complémentaires relatives à la date de début d’occupation des lieux par [M] [S].
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux conclusions qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
Sur la demande de rejet de pièces
En application des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
En l’espèce, les parties ont adressé au juge des contentieux de la protection des pièces complémentaires, avec son accord, à l’issue des débats et ont pu faire valoir leurs observations sur ces éléments. Ces pièces ont donc été échangées en respectant le principe de la contradiction.
En conséquence, il y a lieu de les déclarer recevables et de ne pas faire droit à la demande de [M] [S] tendant à voir écarter certaines pièces.
2. Sur la demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail
Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
L’article 1742 du code civil dispose que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
L'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, pris dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance du congé du 2 septembre 2005, dispose que « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient, de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. […]»
En application de cette disposition légale, il a été jugé qu’« en cas de décès du locataire avant l'expiration du bail, les héritiers recueillent le bénéfice de celui-ci et après son expiration, le droit au maintien ne saurait être refusé au motif qu'ils ne rempliraient pas les conditions fixées par l'article 5 (Soc. 23 mai 1952). »
L'article 5 I de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, pris dans sa rédaction en vigueur au décès de M. [F] [S], le 5 mars 2001, et donc antérieure à la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dispose que «I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.
En cas d'instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l'un des époux l'éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause. Si l'époux qui en est bénéficiaire n'est pas celui au nom duquel étaient délivrées les quittances, notification de la décision devra être faite au bailleur dans le délai de trois mois de son prononcé par lettre recommandée avec avis de réception. La juridiction prévue au chapitre V reste compétente sur toute contestation du bailleur quant à l'application des conditions exigées par la présente loi.
Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux ne s'appliquera pas aux locaux à usage exclusivement professionnel, à moins que l'une des personnes visées aux alinéas précédents ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés. »
En application de ces dispositions, il a été jugé que le locataire en titre étant décédé sans avoir reçu congé, en application de l'art. 1742 du code civil, le droit au bail était dévolu à son fils, en sa qualité d'héritier ayant toujours habité les lieux et qu’en conséquence, ce dernier avait hérité d'un droit locatif propre, indépendant du droit au maintien dans les lieux de l'article 5. Il a également été jugé que la transmission du bail par succession n'est pas subordonnée au respect de la condition d'habitation continue des lieux loués.
En l’espèce, [F] [S] est décédé le 5 mars 2001. A cette date, il était locataire en titre, puisqu’il était mentionné sur le bail non daté prenant effet le 1er avril 1980.
En conséquence de ce décès, [M] [S], son fils, a pu hériter de son droit au bail et non pas de son droit au maintien dans les lieux.
Il résulte donc des éléments produits aux débats que tant [U] [Z], veuve [S], que [M] [S], avaient la qualité de titulaires du bail, à la date de la signification du congé visant l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.
D’une part, ce congé du 2 septembre 2005 visant l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, signifié à [U] [Z], veuve [S], lui confère un droit au maintien dans les lieux qui cède en cas d’inoccupation conformément à l’article 10 de la loi. Or, il est constant que [U] [Z], veuve [S], réside dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes depuis le 17 novembre 2022. En conséquence, il y a lieu de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de [U] [Z], veuve [S].
D’autre part, ce congé n’ayant pas été signifié à [M] [S], alors qu’il a la qualité de titulaire du bail par l’effet de la dévolution successorale à la suite du décès de [F] [S], il n’apparaît pas bien fondé de qualifier le défendeur d’occupant sans droit, ni titre des lieux objets du bail.
La S.C.I. ROYANN sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer [M] [S] occupant sans droit, ni titre des lieux situés situé au [Adresse 1], [Localité 4] et des demandes subséquentes d’expulsion, de transport des meubles, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
3. Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. ROYANN, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.
En application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la S.C.I. ROYANN sera également tenue de verser à [M] [S] et [U] [Z], veuve [S], provisoirement admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme totale de 1.000 euros. Elle sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu de l'écarter sur le fondement de l'article 515 du même code dès lors qu'elle n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;
DECLARE recevables les pièces produites par les parties à l’issue des débats,
REJETTE la demande de [M] [S] tendant à voir écarter les pièces produites par la S.C.I. ROYANN à l’issue des débats,
PRONONCE la déchéance du droit au maintien dans les lieux de [U] [Z], veuve [S], portant sur l’appartement situé au [Adresse 1], [Localité 4], à la suite de son départ des lieux et en conséquence du congé signifié le 2 septembre 2005 ;
DEBOUTE la S.C.I. ROYANN de sa demande tendant à voir déclarer [M] [S] occupant sans droit, ni titre des lieux situés au [Adresse 1], [Localité 4] et des demandes subséquentes d’expulsion, de transport des meubles, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la S.C.I. ROYANN aux dépens ;
CONDAMNE la S.C.I. ROYANN à payer à [M] [S] et [U] [Z], veuve [S], provisoirement admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la somme totale de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1989;
DEBOUTE la S.C.I. ROYANN de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
