Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/00530

ARRÊT N° 537 N° RG 22/00530 N° Portalis DBV5-V-B7G-GPO5 [M] C/ [E] [B] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 janvier 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE APPELANT : Monsieur [Y] [M] né le 13 Avril 1948 à [Localité 3] (49) [Adresse 1] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Nathalie DETRAIT de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON INTIMÉS : Monsieur [P] [E] né le 06 Avril 1981 à [Localité 7] (75) [Adresse 2] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON Madame [N] [B] épouse [E] née le 06 Janvier 1983 à [Localité 6] (85) [Adresse 2] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS M. [M] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé commune de [Localité 8] incluant deux maisons d'habitation [Adresse 5] (180 m2 ), [Adresse 4] ( 550 m2 ) sur une parcelle de 4463m2. Selon avant-contrats du 13 décembre 2019, il a vendu aux époux [E] -la maison [Adresse 5] moyennant le prix de 255 000 euros, -la maison [Adresse 4] moyennant le prix de 895 000 euros . Les actes prévoient comme condition particulière essentielle et déterminante des présentes à défaut de la réalisation de laquelle les parties ne se seraient pas engagées l'indissociabilité des deux ventes. Les compromis de vente étaient signés successivement le même jour, prévoyaient que les réitérations des compromis en la forme authentique seraient également effectuées successivement le même jour. Les conditions suspensives d'obtention de prêt prévoyaient que l'acquéreur devrait avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 257 000 euros, de 15 900 euros pour une durée maximum de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 1,5 % la première année Suivant avenants du 2 janvier 2020, le prix de vente de [Adresse 5] était porté à 362 200 euros payable au plus tard le 4 août 2020, l'offre de prêt devant être d'un montant maximum de 219 100 euros, le prix de vente de [Adresse 4] était porté à 787 800 euros, l'offre de prêt étant d'un montant maximum de 54 000 euros. Par avenants des 3 et 5 mars 2020, le délai d'obtention des prêts était prorogé jusqu'au 18 mars 2020. Les époux [E] ont été convoqués aux fins de réitération des ventes le 28 mai 2020. Le notaire a établi un procès-verbal de difficultés. Par acte du 12 août 2020 , M. [M] a assigné les époux [E] devant le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale s'élèvent à 115 000 euros. Les époux [E] ont conclu au débouté. Par jugement du 11 janvier 2022 , le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a statué comme suit : ' -dit que la défaillance des conditions suspensives stipulées aux compromis de vente du 13 janvier 2019 et leurs avenants n'est pas imputable aux époux [E] -prononce la caducité des compromis de vente du 13 janvier 2019 et leurs avenants ; -déboute M. [Y] [M] de l'ensemble de ses demandes ; -condamne M. [Y] [M] aux dépens de l'instance ' Le premier juge a notamment retenu que : Les deux compromis de vente constituent un même ensemble contractuel, sont indivisibles. Tous deux prévoient comme condition essentielle et déterminante à défaut de réalisation de laquelle les parties ne seraient pas engagées, les ventes de [Adresse 5] et de [Adresse 4]. Ces compromis de vente sont assortis d'une condition suspensive d'obtention de prêt stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs. Les avenants du 2 janvier 2020 ont modifié les montants des prêts portés respectivement à 54 000 et 219 100 euros. Ils prévoient en cas de non réalisation des conditions suspensives la caducité de la vente dans le délai de 60 jours . Par avenant du 3 mars 2020, le délai d'obtention des prêts a été prolongé de 15 jours pour expirer le 18 mars 2020. Il est constant que la condition suspensive d'obtention de prêt a défailli. Il est établi que le montant des crédits s'élevait au maximum à la somme de 219 100+54 000 = 273 100 euros. Il est incontestable que les refus de prêt des 8 février et 17 mars 2020 correspondent à des demandes non conformes aux stipulations contractuelles qu'il s'agisse du montant, du taux. Les époux [E] justifient néanmoins d'autres demandes de financement auprès de plusieurs organismes bancaires. La stricte conformité des demandes aux modalités convenues n'est pas établie, notamment du fait de l' absence de mention par les banques du taux d'intérêt. Il n'est justifié d' aucune demande de financement à hauteur de 54 000 euros pour [Adresse 4]. La seule demande conforme aux prévisions contractuelles soit un montant de 273 100 euros sur 25 ans et avec un taux de 1,5 % résulte d'un courriel adressé le 20 mars 2020 au crédit mutuel. Cette demande a été formée postérieurement au délai expirant le 18 mars 2020. La réponse n'a pas été communiquée. Les époux [E] présentaient avant leur demande de financement un taux d'endettement significatif résultant de plusieurs prêts immobiliers représentant une charge annuelle de remboursement de 48 996 euros pour des revenus s'élevant en 2018 à 154 523 euros . La crise sanitaire liée au Covid en mars 2020 a amené les banques à une appréciation restrictive des demandes de crédit. Même à retenir un défaut de conformité aux stipulations contractuelles, ces circonstances font que la défaillance de la condition ne peut leur être imputée en l'absence de perspective favorable d'obtenir un financement dans un tel contexte. La défaillance de la condition ne peut leur être imputée. Les compromis de vente sont caducs. LA COUR Vu l'appel en date du 25 février 2022 interjeté par M. [M] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 septembre 2022, M. [M] a présenté les demandes suivantes : Recevant Monsieur [Y] [M] en son appel, ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions déclaré fondé. Y faisant droit, -Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : .dit que la défaillance des conditions suspensives stipulées aux compromis de vente du 13 décembre 2019 et leurs avenants n'est pas imputable à Monsieur et Madame [E], .prononcé la caducité des compromis de vente du 13 décembre 2019 et leurs avenants, .débouté Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes, .débouté Monsieur [M] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, .condamné Monsieur [M] aux entiers dépens Statuant à nouveau : Sur le fondement de l'article 1304-3 du Code Civil, -Juger que la défaillance de la condition suspensive est imputable aux époux [E], -Ordonner la résolution des compromis de vente et de leurs avenants aux torts des époux [E], -En conséquence, condamner in solidum les époux [E] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 115 000 € au titre de la clause pénale, En tout état de cause, -sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [P] et [N] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; -Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [P] et [N] [E] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 5 000,00 € ; -A défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'arrêt à intervenir, condamner Monsieur [P] et [N] [E] [P] et [N] à payer à Monsieur [Y] [M] le montant des sommes retenues par l'huissier chargé de l'exécution forcée au titre de l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, M. [M] soutient en substance que : -Si les époux [E] ont fait de nombreuses demandes de prêts, aucune n'est conforme aux stipulations contractuelles. -Il a fait convoquer les acquéreurs aux fins de réitération le 28 mai 2020 suivant sommation délivrée par huissier de justice le 20 mai. Ils se sont prévalus de la caducité des compromis. -Il a fait une proposition amiable qui a été refusée le 10 juin 2020. -Le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations. -La seule demande conforme résulte d'un courriel adressé au crédit mutuel le 20 mars 2020 qui est resté sans réponse. -Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse. -Les refus des 31 mars, 2 et 28 avril 2020 notifiés par la BNP et par le Crédit Agricole pour un montant de 219 000 euros sont sans indication de taux. -Ils ne visent pas le financement de l'immeuble '[Adresse 4]'. -La banque Société Générale annonçait une validation définitive le 3 mars 2020, n'a pas confirmé. -Des refus sont postérieurs au 18 mars 2020. -L' essentiel du prix devait être financé au moyen de leurs deniers personnels. Ils avaient vendu leur maison 600 000 euros. Ils ont préféré demander des prêts couvrant 100% du prix. -La date limite de présentation de refus était fixée au 11 février puis reportée au 1er mars, puis au 18 mars 2020. -Les époux [E] auraient déjà dû justifier des demandes faites avant la crise sanitaire. -Les compromis prévoient deux indemnités forfaitaires de 25 500 et 89 500 euros. -Il a subi divers préjudices: Il s'était organisé pour libérer les lieux, a fait le déménagement seul alors qu'il était âgé de 72 ans. -Il a dû recourir à un garde-meubles, a subi une perte financière. -Il avait racheté un immeuble, a dû emprunter. -Les acquéreurs n'ont jamais laissé entendre qu'ils auraient des difficultés pour obtenir les prêts sollicités. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 23 décembre 2022 , les époux [E] ont présenté les demandes suivantes: - Vu les articles 1304-3 du code civil, - Vu les articles 514 et suivants, 910-4 du Code de Procédure Civile, - Vu les articles 562, 901 et 954 du Code de procédure civile, - Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile - Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau de pièces annexé aux présentes. IL EST DEMANDE A LA COUR D'APPEL DE POITIERS DE : -DECLARER IRRECEVABLE Monsieur [M] en sa demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [M] de l'ensemble de ses demandes ; -CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE du 11 janvier 2022 en ce qu'il : .dit que la défaillance des conditions suspensives stipulées aux compromis de vente du 13 janvier 2019 et leurs avenants n'est pas imputable aux époux [E], .prononce la caducité des compromis de vente du 13 janvier 2019 et leurs avenants, .déboute Monsieur [Y] [M] de l'ensemble de ses demandes, .déboute Monsieur et Madame [E] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, .condamne Monsieur [M] aux dépens de l'instance » -DEBOUTER de toutes demandes, fins et conclusions Monsieur [M] ; - Y AJOUTANT : -CONDAMNER Monsieur [M] à verser à Monsieur et Madame [E] la somme de 6.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles découlant de la procédure d'appel ; -CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens découlant de la procédure d'appel ; -ORDONNER que l'arrêt à intervenir ne soit pas revêtu de l'exécution provisoire A l'appui de leurs prétentions, les époux [E] soutiennent en substance que : - sur la recevabilité -M. [M] n'a demandé l'infirmation du chef du jugement qui l'a débouté de l'ensemble de ses demandes que dans ses dernières conclusions. Le principe de concentration des prétentions a été méconnu. -M. [E] est ostéopathe, son épouse est salariée dans une société d'assurance. Le couple a trois enfants. -En 2019, ils ont décide de vendre leur résidence principale à [Localité 8], ont signé un compromis le 7 octobre 2019 pour un prix de 600 000 euros. -Ils pensaient pouvoir réinvestir le prix de vente. -Ils ont visité l'ensemble immobilier dont le prix était très supérieur à leurs moyens financiers , ont été séduits. -M. [E] a mis en vente les murs de son cabinet d'ostéopathie. -Les compromis du 13 décembre 2019 prévoient un prix d'acquisition global de 1 273 100 euros incluant frais d'agence, frais notariés, coût des emprunts. -Les deux prêts initiaux s'élevaient à 15 900 et 257 000 euros , en tout 272 900 euros. -L' avenant du 2 janvier 2020 a modifié le montant des prêts portés respectivement à 54 000 et 219 000 en tout 273 100 euros. Les prêts devaient être obtenus au plus tard le 18 mars 2020. Le confinement est intervenu du 17 mars au 11 mai 2020. Pendant cette période, les établissements bancaires ont été très vigilants sur le respect de la règle d'usage des 33 % d'endettement. Les époux [E] dépassaient ce seuil avant même ce projet. -Des refus ont été émis les 31 mars, 28 avril 2020. -L' acquéreur qui a fourni plusieurs attestations de différents établissements bancaires refusant leur concours au financement de l'acquisition du bien est réputé avoir accompli toutes les diligences contractuelles définies par la promesse de vente. -Ils ont respecté les stipulations contractuelles. -Subsidiairement, le tribunal a retenu que le défaut de concordance était indifférent. -La situation financière des acquéreurs du fait de leur taux d'endettement et du contexte économique mondial était défavorable. Leur expert-comptable situait leur niveau d'endettement à 40%. Ils produisent la fiche patrimoniale qu'ils ont remplie et qui atteste d'un endettement supérieur à 33%. Ils avaient déjà souscrit 8 crédits immobiliers pour un montant total de 973 171 euros. -Ce n'est pas de leur fait si les réponses des banques sont incomplètes. -L' acquéreur doit avoir empêché l'accomplissement de la condition par sa faute -Le vendeur n'a pas subi de préjudice, a vendu son bien 1 225 000 euros hors frais. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2023. SUR CE - sur la recevabilité de la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [M] du chef de ses autres demandes Les époux [E] font valoir que la demande d'infirmation du chef du jugement ayant débouté M. [M] de l'ensemble de ses demandes ne figurait pas dans les premières conclusions d'appel du 20 mai 2022, figure dans les conclusions du 27 septembre 2022, soutiennent qu'elle est irrecevable. L'article 910-4 du code de procédure civile dispose : A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Seule la cour d'appel est compétente pour connaître des fins de non recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile. Il résulte du dispositif des premières conclusions d'appel qu'elles tendaient à l'infirmation du jugement en ce qu'il a -dit que la défaillance des conditions suspensives stipulées aux compromis et à leurs avenants n'est pas imputable à M. et Mme [E], -prononcé la caducité des compromis, -débouté M. [M] de sa demande d'indemnité de procédure, -condamné celui-ci aux dépens. La comparaison du dispositif des premières conclusions et celles du 27 septembre 2022 révèle une différence. M. [M] y a ajouté une demande d'infirmation du chef du dispositif qui le déboutait de l'ensemble de ses demandes. Dans la mesure où l'appelant sollicitait dès ses premières conclusions la condamnation des époux [E] à lui payer la somme de 115 000 euros au titre de la clause pénale, outre une indemnité fondée sur l' article 700 du code de procédure civile, il n'est pas démontré qu'il ait formé des prétentions nouvelles dans ses secondes conclusions d'appel. La demande d'irrecevabilité sera donc rejetée. - sur la caducité des compromis de vente L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. M. [M] soutient que les époux [E] n'ont pas justifié de demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles, que les clauses pénales contractuelles sont dues. Les époux [E] prétendent au contraire avoir fait le nécessaire, se prévalent de la caducité des compromis. Les compromis de vente prévoient que 'l' acquéreur devra constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de deux organismes prêteurs. L'acquéreur s'oblige à justifier sans délai à compter de sa réception de l'obtention de toute offre de prêt. La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 60 jours. L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du prêt mentionné ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.' Au regard des avenants intervenus, les époux [E] devaient justifier avoir demandé des prêts d'un montant respectif de 219 100 et 54 000 euros pour une durée maximum de 25 ans au taux maximum hors assurance de 1,5 % la première année. Ces demandes ne pouvaient être faites avant le 2 janvier 2020, date des avenants qui ont modifié les prix des immeubles et les montants des prêts convenus. L'acquéreur devait déposer son dossier dans les meilleurs délais auprès de deux organismes prêteurs. Le délai d'obtention du prêt a été prorogé au 18 mars 2020. Il résulte des productions que les acquéreurs justifient avoir formé : -une demande de prêt le 31 janvier 2020 à hauteur de 219 000 euros sur 300 mois, demande qui a été refusée le 2 avril 2020 par le Crédit Agricole. -une demande de prêt à hauteur de 219 000 euros sur 25 ans qui a été refusée le 31 mars 2020 par la BNP. Si la date de saisine n'est pas connue, les compromis n'ont pas fixé de délai butoir, indiqué seulement que les acquéreurs devaient déposer leurs dossiers dans les meilleurs délais . -une demande de prêt adressée au crédit mutuel à hauteur de 273 100 euros (219 100 + 54 000 euros) sur 25 ans au taux de 1,5% , demande formée le 20 mars 2020. Cette demande a été formée alors que le délai d'obtention du prêt était expiré. Il n'est pas justifié du refus. Les époux [E] ,contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal justifient de deux refus émanant de deux organismes bancaires distincts portant sur le prêt de 219 000 euros, demande conforme aux stipulations contractuelles s'agissant du montant du prêt, de la durée de remboursement. Le fait que les refus ne mentionnent pas le taux d'intérêt contractuel maximum hors assurances de 1,5 % la première année ne permet pas de les déclarer non conformes aux stipulations contractuelles . En effet, l'imprécision des courriers de notification de refus n' établit pas que la demande ait été non-conforme. Les époux [E] font observer à juste titre que l'imprécision des courriers de refus ne leur est pas imputable. Il est certain que les époux [E] ne justifient pas avoir demandé un prêt de 54 000 euros, prêt destiné au financement de [Adresse 4]. Cette abstention est sans conséquence dès lors que l'indissociabilité des deux ventes était une condition essentielle et déterminante de l'opération et que le refus de prêt destiné au financement de [Adresse 5] est certain. Les refus de prêt conformes aux stipulations contractuelles relatifs à la vente d'un des deux immeubles entraîne la caducité des deux ventes. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la caducité des compromis de vente, débouté M. [M] de ses demandes. - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelant. L'équité justifie de ne pas mettre d'indemnité de procédure à sa charge. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -dit recevable la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [M] de l'ensemble de ses demandes -confirme le jugement en toutes ses dispositions Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne M. [Y] [M] aux dépens d'appel -laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en appel LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,