Cour d'appel, 26 mars 2025. 22/08264

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 26 MARS 2025 N° 2025 / 082 N° RG 22/08264 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRAZ [P] [Y] C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, Me Maxime ROUILLOT Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 13 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00177. APPELANT Monsieur [P] [Y] demeurant [Adresse 6] ( ITALIE) représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE INTIMÉE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] sis au [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 5], dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège représentée par Me Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025. ARRÊT Contradictoire, rononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [P] [Y] a confié à la société NZ CONSTRUCTION des travaux de rénovation d'un appartement constituant le lot n° 304 de l'ensemble immobilier dénommé [4], sis [Adresse 3] à [Localité 2] (département des Alpes Maritimes). Alertés par les copropriétaires voisins, le syndic de l'immeuble est intervenu le 24 avril 2017 pour lui demander d'arrêter le chantier, aux motifs que la démolition d'un mur porteur portait atteinte à la solidité de l'immeuble et nécessitait une autorisation de la part du syndicat. Le 20 octobre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a voté trois résolutions n°17, 18 et 19 : - refusant d'autoriser a posteriori les travaux réalisés, - demandant la remise en état du mur porteur, - et habilitant le syndic à agir en justice à cette fin. Par exploit délivré le 5 janvier 2018, M. [P] [Y] a saisi le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, afin d'entendre annuler lesdites résolutions et obtenir paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, considérant que les travaux entrepris ne concernaient que ses parties privatives. Suivant ordonnance de référé du 6 mars 2018, Madame [B] [O], propriétaire de l'appartement du dessus, a obtenu l'arrêt immédiat des travaux et la désignation d'un expert à l'effet de déterminer s'ils étaient à l'origine des désordres constatés dans son lot. Le technicien commis M. [I] [E] a rendu son rapport définitif le 10 septembre 2020. Aux termes d'un jugement rendu le 13 mai 2022, le tribunal a : - débouté M. [Y] de toutes ses prétentions, - condamné l'intéressé à remettre en état le mur porteur, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification de la décision et courant pour une période de deux mois, - condamné M. [Y] aux dépens, et dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu, sur la foi des conclusions de l'expert judiciaire, que les travaux de démolition portaient sur des murs porteurs qui, bien que situés à l'intérieur de l'appartement, constituaient des parties communes de l'immeuble, et qu'ils étaient la cause de fissures du revêtement de sol et des cloisons apparues dans le lot de Mme [O]. Monsieur [P] [Y] a interjeté appel le 8 juin 2022. Dans ses conclusions notifiées le 11 juillet 2022, il fait valoir : - que les travaux de démolition portaient sur des cloisons intérieures constituant des parties privatives, de sorte qu'ils n'étaient pas soumis à autorisation préalable, - et que le refus opposé par l'assemblée générale est abusif, dès lors que l'expert judiciaire a confirmé qu'il n'y avait aucun danger pour la structure de l'immeuble et qu'il n'existe aucune atteinte à la destination de celui-ci, ni aux droits des autres copropriétaires. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - d'annuler les résolutions n° 17, 18 et 19 votées le 20 octobre 2017, - de condamner le syndicat à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, - et de mettre les entiers dépens à la charge de l'intimé, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 22 novembre 2022, M. [Y] a requis un huissier de justice à l'effet de constater qu'il s'était conformé au jugement, revêtu de l'exécution provisoire, en rétablissant les portions de mur démolies. Le 12 septembre 2023, la société BETEK INGENIERIE, consultée par le syndic, a confirmé que le mur ainsi reconstitué avait retrouvé son caractère porteur, bien qu'étant de structure différente de celle de l'ouvrage d'origine. En l'état de ces informations, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société CITYA [Localité 5], a notifié le 29 novembre 2024 des conclusions récapitulatives suivant lesquelles il demande à la cour de confirmer le jugement déféré par adoption de ses motifs et, y ajoutant, de condamner l'appelant à lui rembourser la somme de 1.800 euros au titre des honoraires versés à la société BETEK INGENIERIE, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et ses dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025. DISCUSSION En vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions autorisant certains d'entre eux à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Suivant l'article 3 de cette même loi, sont notamment réputées parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros-oeuvre des bâtiments. Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [4] stipule de son côté que les parties communes comprennent notamment les murs de refend, c'est à dire les murs porteurs intérieurs, tandis que les simples cloisons, c'est à dire les parois non portantes, constituent des parties privatives. Ce même règlement prévoit que chaque copropriétaire pourra modifier la disposition intérieure de ses locaux sous réserve de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l'immeuble. Il devra en aviser préalablement le syndic, et ce dernier pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte choisi par le syndicat. Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que Monsieur [P] [Y] a fait pratiquer trois ouvertures dans un mur porteur situé à l'intérieur de son lot sans précautions suffisantes pour prévenir les descentes de charges provenant du plancher supérieur, ce qui a occasionné des fissures du revêtement de sol et des cloisons dans le lot de Madame [O] situé au-dessus. Bien que l'expert ait indiqué qu'il n'y avait plus de danger pour la structure de l'immeuble en l'état des ouvrages de reprise réalisés conformément à ses préconisations, il conclut néanmoins au terme de son rapport à la nécessité de rétablir le mur porteur, sauf dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires déciderait d'autoriser les travaux a posteriori. C'est à bon droit que le premier juge a considéré que le refus opposé par l'assemblée générale ne revêtait aucun caractère abusif, dès lors que les travaux litigieux, qui requéraient effectivement une autorisation préalable, portaient atteinte à la solidité de l'immeuble ainsi qu'aux droits d'un autre copropriétaire. C'est également à juste titre que le tribunal a ordonné la remise des lieux en leur état antérieur, cette mesure étant la conséquence de l'irrégularité des travaux entrepris, étant précisé que la recevabilité de l'action du syndicat n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner l'appelant à rembourser au syndicat la somme de 1.800 euros au titre des honoraires versés à la société BETEK INGENIERIE dans le cadre de sa mission de contrôle de la bonne fin des travaux de mise en conformité réalisés courant 2022, cette demande nouvelle étant recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre des dépenses engagées postérieurement à cette décision, Le condamne en outre aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE