Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/05869 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRUU
Minute : 24/940
Madame [H] [X] [V]
C/
Monsieur [Z] [G]
Madame [N] [P]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Madame [H] [X] [V],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [G],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
Madame [N] [P],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2018, Madame [H] [X] [V] a donné à bail à Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 800 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 90 euros, soit un total mensuel de 890 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2022, Madame [H] [X] [V] a fait signifier à Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] un commandement de payer pour un montant de 8530 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois de février inclus. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 18 février 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, Madame [H] [X] [V] a fait assigner Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
" condamner solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] au paiement de la somme de 7230 euros outre les loyers charges et indemnités d'occupation dus au jour de l'audience,
" les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives majoré de 10%, à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux,
" les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 25 juin 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, Madame [H] [X] [V], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8120 euros arrêtée au 8 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus.
Madame [H] [X] [V] soutient que Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 février 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [N] [P] conteste les loyers et charges et estime que la somme de 3560 euros reste due. Elle demande le bénéfice de délais de paiement en trois fois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle indique que des paiements ont été effectués mais n'apparaissent pas sur le décompte. Elle précise que les revenus du couple s'élèvent à 1840 euros pour Monsieur [G] et 1058 euros pour elle. Elle explique qu'ils n'ont pas de quittances depuis plusieurs années et qu'ils attendent un relogement de la mairie.
Monsieur [Z] [G] régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
Invitée à justifier des paiements évoqués à l'audience par note en délibéré avant le 23 sept
2024, Madame [N] [P] ne s'est pas manifestées.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 20 septembre 2024, Madame [H] [X] [V] communique les notifications à la préfecture.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 juin 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
En conséquence, les demandes de Madame [H] [X] [V] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
En outre, Madame [H] [X] [V] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 février 2022, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2018, du commandement de payer délivré le 17 février 2022 et du décompte de la créance actualisé au 8 septembre 2024 que Madame [H] [X] [V] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Les décomptes annexés à l'assignation permettent de mettre en évidence une dette de 7230 euros au mois de mai 2024 (les impayés ramenés par années s'élèvent à 3040 euros en 2021, 780 euros en 2022, 2520 euros en 2023 et 890 euros en 2024).
Toutefois aucun décompte précis n'est fourni pour la période postérieure, de juin à septembre 2024, seul le décompte arrêté au mois de mai 2024 et un " reçu d'indemnité d'occupation " attestant du paiement en septembre 2024, alors que la créance passe de 7230 euros à 8120 euros.
Conformément à l'article 1310 du code civil, en l'absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] à payer à Madame [H] [X] [V] la somme de 7230 euros, au titre des sommes dues au mois de mai 2024.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail communiqué, sur deux pages, ne contient pas de clause résolutoire.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 février 2022 ne vise d'ailleurs pas de clause résolutoire.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu'il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 7230 euros. L'examen du décompte démontre des paiements réguliers mais insuffisants à rembourser la dette qui s'est créée progressivement.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.
Au regard du montant de la dette il n'y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 24 juin 2024, date de l'assignation.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [X] [V] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] à payer à Madame [H] [X] [V] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Madame [H] [X] [V] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2018 entre Madame [H] [X] [V] d'une part, et Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7],
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2018 entre Madame [H] [X] [V] d'une part, et Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], au jour de l'assignation, le 24 juin 2024,
REJETTE la demande de délais de paiement,
DIT que Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] sont occupants sans droit ni titre,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] à compter du 24 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] à payer à Madame [H] [X] [V] la somme de 7230 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mai 2024, échéance de mai incluse,
CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] à payer à Madame [H] [X] [V] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] à payer à Madame [H] [X] [V] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [N] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 février 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX
DEBOUTE Madame [H] [X] [V] de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
