Texte intégral
SM/OC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- la SCP BON-DE SAULCE LATOUR
- Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES
Expédition TJ
LE : 12 SEPTEMBRE 2024
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
N° - Pages
N° RG 23/00814 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DSPL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 05 Juillet 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - LA REGION BOURGOGNE FRANCHE COMTE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 4]
[Localité 2]
N° SIRET : 200 053 726
Représentée par la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocat au barreau de NEVERS
Plaidant par la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 07/08/2023
II - S.C.I. DU 58, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 3]
[Localité 5]
N° SIRET : 832 217 624
Représentée par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES
Plaidant par l'AARPI ADVEN, avocat au barreau de MULHOUSE
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
12 SEPTEMBRE 2024
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre
M. AlainTESSIER-FLOHIC Président de Chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI du 58 a acquis le 27 décembre 2017 un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] (58) constituant l'ancien bâtiment de la Poste.
Suivant acte authentique en date du 12 mars 2020, reçu par Maître [X] [V], notaire à [Localité 8], cet ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division en volumes, aux termes duquel l'immeuble a été divisé en trois volumes de formes complexes.
Cet acte prévoyait que l'immeuble ne comportait aucune quote-part indivise de parties communes, mais que les volumes étaient liés entre eux par des relations de servitudes (page no 5 de l'acte de vente et page no 2 de l'état descriptif de division volumétrique).
Par acte authentique de vente du même jour, reçu par Maître [E] [T], notaire à [Localité 6], la SCI du 58 a vendu à la région Bourgogne-Franche-Comté deux des trois volumes de cet ensemble immobilier (volumes nos 1 et 2).
La SCI du 58 est demeurée propriétaire du volume no 3.
Par courrier du 1er mars 2021, la SCI du 58 a mis en demeure la région Bourgogne Franche-Comté de lui payer la somme de 50 300 euros au titre des travaux qu'elle prévoyait d'entreprendre dans les cages d'escalier A, B et C selon devis de la société Atelier Concept.
Aux termes d'un acte authentique en date du 24 mars 2021, la SCI du 58 a placé le volume no 3 sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Suivant acte authentique du 9 avril 2021, elle a cédé à la Mission locale jeunes bassin [Localité 7], au sein du volume no 3 et au troisième étage de l'immeuble, un plateau à aménager d'une surface de 689,10 m2.
Par courrier du 28 avril 2021, la région Bourgogne Franche-Comté a indiqué à la SCI du 58 qu'elle n'entendait pas faire droit à sa demande en paiement, lui rappelant qu'aux termes de l'état descriptif de division en volumes du 12 mars 2020, seuls les frais d'entretien et de réfection des locaux d'usage commun ainsi que des éléments accessoires peuvent donner lieu à prise en charge.
Par acte du 29 juin 2021, la SCI DU 58 a fait assigner la région Bourgogne Franche-Comté devant le tribunal judiciaire de Nevers en paiement de la somme de 41 085,60 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de sa première mise en demeure du 8 mars 2021, correspondant à sa quote-part dans les travaux d'ascenseurs, d'un montant total de 387 600 euros TTC.
Par jugement du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Nevers a :
- condamné la région Bourgogne Franche-Comté à payer à la SCI du 58 la somme de 41.085,60 « TTC », soit 106/1000e de 387 600 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2021, intérêts capitalisés ensuite par année entière ;
- condamné la région Bourgogne Franche-Comté à payer la SCI du 58 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la région Bourgogne Franche-Comté aux dépens ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 7 août 2023, la région Bourgogne Franche Comté a relevé appel du jugement et demande à la cour aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 juin 2024, de :
- infirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions ;
statuant à nouveau,
- juger que les travaux dont la SCI du 58 sollicite la prise en charge correspondent à des travaux de mise en place, installation et mise en service d'ascenseurs ;
- juger que la SCI du 58 n'est pas fondée à solliciter la prise en charge de tels travaux par la région Bourgogne-Franche-Comté en application des stipulations de l'état descriptif de division du 12 mars 2020 ;
- débouter la SCI du 58 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la SCI du 58 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI du 58 aux entiers dépens d'instance.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 juin 2024, la SCI du 58 demande à la cour de :
- juger qu'elle est recevable et fondée en son action ;
- juger que sa créance à l'encontre de la région Bourgogne Franche-Comté est établie ;
- déclarer l'appel mal fondé et le rejeter ;
- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ;
subsidiairement,
- juger l'enrichissement injustifié de la région Bourgogne Franche-Comté ;
- condamner la région Bourgogne Franche-Comté à lui verser la somme de 41 085,60 euros « TTC », augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de sa première mise en demeure, le 8 mars 2021, intérêts capitalisés ensuite par année entière ;
dans tous les cas,
- condamner la région Bourgogne Franche-Comté à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la région Bourgogne Franche-Comté aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel ;
- juger qu'aucun motif de fait obstacle à l'exécution provisoire de droit.
La SCI du 58 a repris des écritures le 17 juin 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.
SUR CE
À titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la recevabilité des conclusions et de la pièce no 15 notifiées le 17 juin 2024 par la SCI du 58
Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
En l'espèce, la région Bourgogne Franche-Comté sollicite le rejet des dernières écritures et pièces communiquées par la SCI du 58, au moyen que ces éléments ont été communiqués quelques heures « avant » la clôture.
L'ordonnance de clôture a été notifiée aux parties par RPVA le 17 juin 2024 à 10h06 et la SCI du 58 a pris de nouvelles écritures et communiqué une nouvelle pièce no 15 le même jour à 11h13, soit postérieurement à la clôture des débats et sans formuler de demande de révocation de ladite ordonnance.
Ces conclusions et cette pièce doivent donc être déclarées irrecevables.
Sur la demande en paiement de la SCI du 58
Sur le fondement de l'acte de vente
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la région Bourgogne Franche-Comté fait grief au jugement entrepris de l'avoir condamnée à payer à la SCI du 58 la somme de 41 085,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021, au titre des travaux de mise aux normes des ascenseurs.
Elle soutient qu'au jour de l'acquisition des volumes, l'ensemble immobilier était dépourvu de trémies, gaines et cabines d'ascenseur et que la seule desserte des volumes nos 1 et 2 était l'escalier A. Elle en tire qu'aucuns travaux relatifs aux cages d'escalier B et C ne peuvent être mis à sa charge. Elle fait également valoir qu'en application des stipulations contractuelles, seuls les travaux d'entretien et de réfection des locaux d'usage commun et des éléments et accessoires y afférents permettant la desserte des volumes doivent être pris en charge par les volumiers et que sont donc exclus les travaux de tout autre nature et notamment de création, d'installation ou d'aménagement des locaux. Dès lors que les ascenseurs n'existaient pas au moment de la vente, elle considère donc ne pas être tenue au paiement des travaux objet du litige.
La SCI du 58 réplique que les travaux effectués sont des travaux de mise en conformité dans des locaux d'usage commun et inclus dans l'assiette de la servitude de passage dont la région Bourgogne Franche-Comté bénéficie pour accéder à ses volumes, de sorte qu'ils doivent être pris en charge par cette dernière conformément aux actes de vente et de division en volumes. Elle soutient que ces travaux sont indispensables à la région pour lui permettre de se conformer à son obligation de disposer de locaux accessibles. Elle estime que les pièces produites par la région démontrent uniquement que les travaux n'étaient pas achevés en 2021 et que le premier juge en a justement conclu que l'absence des ascenseurs peut s'expliquer par l'état des travaux en cours à cette période. Elle fait encore observer que l'état descriptif de division en volumes et les plans joints à l'acte de vente font mention de cages d'ascenseur.
L'état descriptif de division en volumes du 12 mars 2020 stipule en pages 14 et 15 : « L'entretien et la réfection des locaux d'usage commun (entrées, paliers, escaliers, rampes, etc.) ainsi que des éléments et accessoires, y afférents, permettant la desserte des volumes, sera pris en charge par chacun des Volumes, au prorata de leur surface de plancher (Article R. 331-7 et R. 112-2 du code de l'urbanisme, hors locaux d'usage commun, conformément au tableau de répartition ci-dessous) ».
Il convient de rappeler que c'est à la SCI du 58 qu'il appartient d'apporter la preuve que les travaux relatifs aux ascenseurs constituent des travaux d'entretien ou de réfection au sens des stipulations contractuelles précitées.
Pour justifier de l'existence d'ascenseurs dans les locaux d'usage commun au jour de la vente et donc de ce que les travaux entrepris étaient des travaux d'entretien et de réfection des locaux, la SCI du 58 verse aux débats :
' l'état descriptif de division en volumes du 12 mars 2020 qui stipule en page 11 :
« Les locaux d'usage commun comprennent, sans que cette énonciation soit limitative :
' à tous les niveaux : la cage de l'escalier A et la cage de l'ascenseur A, y compris leurs paliers, sas, dégagements et gaines techniques ;
' à tous les niveaux : la cage de l'escalier B, y compris ses paliers, sas, dégagements et gaines techniques ;
' à tous les niveaux : la cage de l'escalier C et la cage de l'ascenseur C, y compris leurs paliers, sas, dégagements et gaines techniques »,
' des plans de l'immeuble établis le 22 novembre 2019 par la SELARL Cabinet Gien Pinot, géomètres-experts, qui font apparaître une cage d'ascenseur dans les escaliers A et C et qui précisent en note : « le présent document est établi sur les fonds de plans dressés par [U] [F], géomètre-expert, en 2011, et d'après le projet d'aménagement de l'Atelier Arkedif, dans le seul but de repérer les polygones de la division en volumes ».
La région Bourgogne Franche-Comté fait justement remarquer que ces plans précisent expressément se fonder en partie sur le projet de la société Atelier Arkedif, de sorte qu'ils ne reflètent pas strictement l'état de l'immeuble au moment de leur établissement. La présence d'ascenseurs sur ces plans est donc susceptible de constituer un simple ajout résultant du projet d'aménagement de l'Atelier Arkedif.
Pour cette même raison, la mention de cages d'ascenseurs dans l'état descriptif de division en volumes du 12 mars 2020 peut faire référence soit à l'état existant de l'immeuble, soit aux plans partiellement prospectifs établis par le Cabinet Gien Pinot, sans que la SCI du 58 ne fournisse d'éléments complémentaires permettant d'éclairer la cour à ce sujet.
La SCI du 58 échoue donc à apporter la preuve de l'existence d'ascenseurs dans les locaux d'usage commun au jour de la vente et ainsi de ce que les travaux y afférents entrepris par elle à compter de l'année 2021 étaient des travaux d'entretien et de réfection desdits locaux.
Surabondamment, il est fait observer que la région Bourgogne Franche-Comté apporte la preuve contraire par la production des documents suivants :
' le règlement de copropriété concernant le volume no 3, dressé le 24 mars 2021, qui stipule une clause particulière relative à la « mise en place » des ascenseurs A et C par le syndic, selon laquelle : « il a été décidé de réaliser les travaux suivants : [...] création de gaine[s] d'ascenseur, création de trémie[s] au droit de planchers existants [...] fourniture, installation et mise en service de deux ascenseurs de type 630 kg, liaison[s] électrique et téléphonique de secours »,
' le procès-verbal de constat dressé par Me [S] [D], commissaire de justice, dont il résulte que le 20 juillet 2021, « aucun ascenseur n'est présent dans [l]es communs » et dont les photographies annexées au procès-verbal ' qui ont été prises dans la cage d'escalier A eu égard aux deux fenêtres visibles sur les clichés et correspondant au plan annexé à l'état descriptif de division en volumes ' démontrent l'absence de toute trémie et cage d'ascenseur au rez-de-chaussée et au premier étage,
' l'attestation de M. [C] [H] de la société Socotec qui affirme qu'au mois de juin 2021, lors de sa visite de diagnostic, « aucun ascenseur n'était posé » et que « les gaines d'ascenseur n'étaient même pas montées » et celle de M. [G] [O], agent immobilier ayant commercialisé l'immeuble, qui témoigne qu'au jour de l'acquisition de l'immeuble le 12 mars 2020, « il n'existait aucune cage d'ascenseur ni aucune trémie ni aucun équipement lié aux ascenseurs ».
Au demeurant, contrairement à ce que soutient la SCI du 58, le seul fait que ces travaux soient nécessaires à la région Bourgogne Franche-Comté pour se conformer aux normes d'accessibilité de ses locaux ne permet pas d'établir qu'elle s'est engagée contractuellement au paiement de ceux-ci.
De même, il est sans pertinence que les autres covolumiers aient prétendument contribué à leur part des travaux dans les locaux à usage commun, dès lors que leurs actions n'engagent en rien la région Bourgogne Franche-Comté.
C'est enfin de manière inopérante que la SCI du 58 fait valoir que le prix de vente qui a été convenu avec la région Bourgogne Franche-Comté portait sur l'ouvrage en l'état, ce qu'elle ne démontre pas et qui tend au contraire à être démenti par l'attestation de M. [O] qui fait état d'un accord sur la réalisation par le vendeur de la mise en conformité des parties communes « comme le font tous les marchands de biens ».
Sur le fondement de l'enrichissement injustifié
En vertu de l'article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.
L'article 1303-1 du même code dispose que l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.
En l'espèce, la SCI du 58 sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la région à lui payer la somme de 41 085,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2021 et capitalisation des intérêts sur le fondement de l'enrichissement injustifié.
Elle soutient que la région Bourgogne Franche-Comté dispose aujourd'hui d'installations communes sans lesquelles son volume ne pourrait être desservi dans des conditions conformes à la réglementation et que ces installations lui profitent quasi-exclusivement alors qu'elles ont été financées par la SCI du 58. Elle fait valoir que cette situation lui cause un appauvrissement, tout en constituant un enrichissement injustifié de la région.
La région Bourgogne Franche-Comté soutient en réponse que pour que l'enrichissement soit injustifié, il ne doit pas procéder de l'accomplissement d'une obligation. Or, elle soutient que c'est en sa qualité de vendeur et de manière intentionnelle que la SCI du 58 a fait procéder aux travaux d'installation d'un ascenseur.
Il convient en effet de retenir que l'appauvrissement de la SCI du 58 trouve sa cause dans le contrat de vente du 12 mars 2020, de sorte qu'elle échoue à démontrer le caractère injustifié de son appauvrissement et de l'enrichissement de la région.
Infirmant le jugement entrepris, elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 41 085,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021, au titre des travaux de mise aux normes des ascenseurs.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement entrepris est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
Partie succombante, la SCI du 58 sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
L'issue de la procédure et l'équité commandent de la condamner à payer à la région la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
DÉCLARE irrecevables les conclusions et la pièce n° 15 notifiées le 17 juin 2024 par la SCI du 58,
INFIRME le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau,
DÉBOUTE la SCI du 58 de sa demande en paiement de la somme de 41 085,60 euros avec intérêts au taux légal,
CONDAMNE la SCI du 58 aux dépens de première instance et d'appel,
CONDAMNE la SCI du 58 à payer à la région Bourgogne Franche-Comté la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la SCI du 58 de sa propre demande à ce titre.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
S. MAGIS O. CLEMENT
