Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00298

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2024 ---------------- N° du dossier : N° RG 24/00298 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JX7J Minute : n° 24/494 PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE GREFFIER : Béatrice OGIER DEMANDEUR S.C.I. DU GARAGE prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER DÉFENDEUR S.A.R.L. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS [B] (SEEV) prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Louis-Alain LEMAIRE, avocat au barreau d’AVIGNON DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. Le :21/10/2024 exécutoire & expédition à :Me LEMAIRE expédition à :Me MARCHAL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 20 octobre 1986, M. [N] [L] et son épouse, Mme [D] [L] née [M], ont donné à bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1986, à M. [C] [V] et à son épouse, Mme [U] [V] née [Y], un corps de bâtiment comprenant un local à usage de garage automobile (vente et réparation de véhicules neufs et d’occasion) et, dans son prolongement, un logement de fonction à usage d'habitation, situés [Adresse 5] (84). Par acte sous seing privé du 14 octobre 1994, M. [W] [B] a acquis ce fonds de commerce, incluant le droit au bail. Par acte notarié des 10 et 15 avril 1996, puis par acte sous seing privé du 1er novembre 2004, ce bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 années, d’abord du 1er novembre 1995 au 31 octobre 2004 puis du 1er novembre 2004 au 31 octobre 2013. Par acte du 16 décembre 2005, M. [B] a, avec l’agrément écrit de son bailleur, vendu son fonds de commerce à la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] (S.E.E.V.), dont il est le gérant. Par acte notarié du 6 mars 2008, les époux [L] ont vendu ces locaux à la S.C.I. du Garage, cet acte précisant que lesdits locaux sont donnés en bail à M. [W] [B]. Par acte notarié du 9 juillet 2014, le bail commercial en cours a été renouvelé pour une durée de 9 années, du 1er novembre 2013 au 31 octobre 2022, le preneur désigné dans l’acte étant M. [B], et non la S.A.R.L. S.E.E.V. Ce bail renouvelé contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail initial et de son renouvellement par le locataire, un mois après un commandement d’exécuter demeuré infructueux. Par courrier du 1er juin 2015, la S.C.I. du Garage a autorisé M. [W] [B] à sous-louer la partie des locaux à usage de logement de fonction, et ce pendant toute la durée du bail principal. Par courrier recommandé du 16 septembre 2015, la S.A.R.L. S.E.E.V. a informé son bailleur de la sous-location des locaux d’habitation à compter du mois d’octobre 2015. A la demande du locataire de ce logement, le maire de la commune des [Localité 3] (84) a pris le 9 février 2023 un arrêté d’insalubrité enjoignant au propriétaire des locaux de réaliser divers travaux et de faire analyser l’eau du forage afin de s’assurer de sa potabilité. Suite à la réalisation par le bailleur des travaux et examens préconisés, une main-levée partielle de cet arrêté a été prononcée le 11 juillet 2023 puis une main-levée totale le 28 mars 2024. Par courrier recommandé du 30 août 2023, la S.C.I. du Garage a réclamé à M. [W] [B] et à la S.A.R.L. S.E.E.V. le paiement des travaux qui, selon elle, incombaient au preneur. Le 21 novembre 2023, la S.A.R.L. S.E.E.V. a fait signifier à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail commercial du 9 juillet 2014, à laquelle la S.C.I. du Garage a répondu par la signification, par commissaire de justice, le 13 décembre 2023, d’une première “mise en demeure et réponse à la demande de renouvellement”, opposant au preneur “un refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime, constitué par l’occupation des lieux loués par une S.A.R.L. autre que le locataire commercial à qui le bail a été consenti”, complétée par une deuxième mise en demeure et réponse à la demande de renouvellement de bail du 17 janvier 2024, également signifiée par commissaire de justice, demandant au preneur “de mettre un terme à la sous-location non autorisée” et de lui rembourser la somme de 23 299,74 euros au titre des travaux effectués en lieu et place de celui-ci pour obtenir la main-levée de l’arrêté d’insalubrité. Face au refus du preneur d’exécuter les causes de la mise en demeure, la S.C.I. du Garage, après lui avoir fait délivrer le 28 mars 2024 un commandement de payer les sommes dues au titre du bail et de mettre fin à la sous-location illicite du logement de fonction dépendant du bail commercial, visant la clause résolutoire incluse dans le bail, demeuré vain, a fait citer, par acte extra-judiciaire du 30 mai 2024, la S.A.R.L. S.E.E.V. devant la présente juridiction aux fins de voir : - constater que par l'effet du commandement en date du 28 mars 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail du 20 octobre 1986 renouvelé par actes du 10 avril 1996 et du 1er novembre 2004 est acquise depuis le 28 avril 2024 et que le locataire occupe sans droit ni titre les locaux dont s’agit depuis cette date, - ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B], et de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, - dire et juger que la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] sera tenue à compter de cette date d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2 313,23 euros, - condamner par provision et solidairement la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] à payer à la requérante la somme de 23 517,39 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, - condamner par provision et solidairement la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] à payer à la requérante la somme de 4 626,46 euros à titre de provision sur les indemnités d’occupation échues pour les mois de mai et juin 2024, - condamner solidairement la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] à payer à la requérante la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens du présent référé en ce compris le coût du commandement de payer. Al’audience, la S.C.I. du Garage, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance. Dans ses conclusions responsives, soutenues à l’audience, la S.A.R.L. S.E.E.V., qui est représentée, demande au juge des référés de débouter la S.C.I. du Garage de toutes ses demandes, fins et conclusions, soutenant d’une part qu’elle a été autorisée par la S.C.I. du Garage à sous-louer les locaux d’habitation, d’autre part qu’elle a pris en charge les travaux lui incombant, les autres travaux consistant soit en des grosses réparations, soit en des travaux incombant au bailleur car venant remédier à des désordres occasionnés par la vétusté ou prescrits par l’autorité administrative. Elle sollicite reconventionnellement la condamnation de la S.C.I. du Garage à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. SUR CE : Sur la constatation de la résiliation du bail commercial : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En l’espèce, le juge des référés, juge de l’évidence, qui n’a pas à interpréter un acte ni à rechercher la commune intention des parties, constate que, suite à la vente de son fonds de commerce par M. [W] [B] à la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] par acte du 16 décembre 2005, auquel est intervenu le bailleur, M. [L], qui a apposé sa signature sur cet acte, cette société est devenue seule locataire des locaux commerciaux situés aux [Localité 3] (84), poursuivant le bail contracté le 1er novembre 2004pour neuf années. Or, par acte du 9 juillet 2014, la S.C.I. du Garage, devenue propriétaire desdits locaux, les a donnés en bail à M. [W] [B] alors qu’il n’a pas été mis fin dans les formes prévues par le code de commerce au précédent bail conclu avec la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B]. Curieusement, ni les époux [L], dans l’acte de vente des locaux du 6 mars 2008 qui mentionne que lesdits locaux sont donnés en location à M. [B], ni M. [W] [B] dans l’acte de renouvellement du bail du 9 juillet 2014, ni le notaire en charge de la rédaction de l’acte n’ont relevé l’erreur quant à l’identité du locataire, opérant visiblement une confusion entre M. [B] et la société dont il est le gérant. Toutefois, il s’agit de deux personnes juridiques différentes et, dès lors, la question se pose de la validité de l’acte du 9 juillet 2014, qui renouvelle un bail conclu avec un autre preneur que celui titulaire de ce droit. Par ailleurs, si, conformément à ce bail de juillet 2014, le preneur est M. [W] [B], le commandement visant la clause résolutoire délivré le 28 mars 2024 à la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] n’a pas été délivré au locataire des locaux litigieux. Enfin, à supposer l’identité du preneur établie, il n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond, en l’absence de caractère manifeste, comme en l’espèce, de dire, au regard des dispositions des articles 1719 et 1755 du code civil, si tels travaux incombent au bailleur ou au locataire en raison de l’origine des désordres (vétusté, défaut d’entretien, manquement du bailleur à son obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés ...). Tous ces éléments rendent les demandes de la S.C.I. du Garage éminemment contestables, de sorte qu’elles doivent être rejetées. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La S.C.I. du Garage, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la S.A.R.L. Société d’Exploitation des Établissements [B] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, DÉBOUTONS la S.C.I. du Garage de l’intégralité de ses demandes, DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, LAISSONS à la charge de la S.C.I. du Garage les dépens de la présente instance, REJETONS toutes autres demandes. La présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT