Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 23/01000

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 13] JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/01000 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XI3I N° de MINUTE : 25/00915 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NRFI [Adresse 1] [Localité 10] représentée par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093 C/ DEFENDEURS Société A.C.G.P (AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE) [Adresse 5] [Localité 11] représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’HERAULT, représentée par son Directeur, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de Madame [N] [Y] Veuve [L] née le 12 janvier 1933 à [Localité 15] (YOUGOSLAVIE) et décédée le 15 juin 2018 à [Localité 19] (Hérault). Division Domaine - Pôle de gestion des patrimoines privés [Adresse 3] [Localité 4] dispensée du ministère d’avocat LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALES, représentée par son Directeur, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [U] [L] né le 30 septembre 1931 à [Localité 20] (YOUGOSLAVIE) et décédé le 30 octobre 2002 à [Localité 21] (YOUGOSLAVIE). [Adresse 14]” [Adresse 2] [Localité 12] dispensée du ministère d’avocat COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 30 Avril 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [U] [L] et Madame [N] [Y] épouse [L] ont acquis, par acte notarié du 03 novembre 1989, les lots 2, 3, 19 et 21 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] (93), lequel est soumis au régime de la copropriété. Par jugement du 04 juillet 1995, le juge des affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny a prononcé le divorce de Monsieur [L] et Madame [Y]. Monsieur [U] [L] est décédé le 30 octobre 2002 à [Localité 21] (Yougoslavie). Suivant ordonnance du 9 novembre 2020, rectifiée par ordonnance du 21 juillet 2021, le directeur de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désigné en qualité de curateur à sa succession vacante. Madame [N] [Y] divorcée [L] est décédée le 15 juin 2018 à [Localité 18] (34). Suivant ordonnance du 12 décembre 2020, rectifiée par ordonnance du 1er juillet 2021, le directeur de la Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault (ci-après la DDFIP 34) a été désigné en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [Y]. Par actes des 29 et 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Pantin (93), représenté par son syndic, le cabinet NRFI, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny le directeur de la DNID, es qualité de curateur à la succession de feu Monsieur [L], ainsi que le directeur de la DDFIP 34 – Pôle GPP, es qualité de curateur à la succession de feu Madame [Y], aux fins, à titre principal, d'obtenir la condamnation solidaire du service du domaine en la personne du Directeur de la DDFIP 34 - Pôle GPP es qualité de représentant de la succession de Madame [N] [Y] épouse [L] née le 12 janvier 1933 à Majdanpek (YOUGOSLAVIE) et décédée le 15 juin 2018 à PEZENAS (34199) et du service du domaine en la personne du Directeur de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité de représentant de la succession de Monsieur [U] [L] né le 30 septembre 1931 à Veliki Suvodol (YOUGOSLAVIE) et décédé le 30 octobre 2002 à Zrenjanin (YOUGOSLAVIE) à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de 24 426,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées 27 avril 2021 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts. L'affaire a été enrôlée sous les numéros 21/6591 et 21/6592. Pour une bonne administration de la justice, ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction sous le numéro RG 21/6591 le 15 décembre 2021. Par conclusions d'incident signifiées le 25 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de suspendre l'instance dans l'attente du prononcé de la décision devant statuer sur la demande de communication de pièces diligentées à l'encontre de l'ancien syndic de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] (93). Par jugement du 02 juin 2022, le tribunal a ordonné le sursis à statuer sur l'ensemble des prétentions dans l'attente du prononcé de la décision devant statuer sur la demande de communication pièces diligentée à l’encontre de l’ancien syndic de l’immeuble sis [Adresse 6] à Pantin (93). L'affaire a été rétablie le 27 janvier 2023, à la demande du syndicat des copropriétaires, sous le numéro RG23/01000. Par exploit du 20 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le cabinet A.C.G.P. AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE (ci-après le cabinet A.C.G.P.) en intervention forcée dans la présente procédure aux fins de lui dénoncer la procédure intentée à l'encontre de la DNID, es qualité de curateur aux successions vacantes de Monsieur et Madame [L] et de demander au tribunal de céans, à titre principal, de voir condamner le cabinet A.C.G.P. à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de 2186,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l'impossibilité de prouver le bien-fondé des charges de copropriété réclamées aux consorts [L] en l'absence de transmission de l'intégralité des archives de l'immeuble et de 6 697,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant des charges de copropriété prescrites à l'égard des consorts [L] faute de titre exécutoire obtenu par le cabinet A.C.G.P. durant son mandat. * Le directeur de la DNID s'est constitué et, aux termes d'un mémoire d'incident notifié le 31 janvier 2024, a demandé au juge de la mise en état de : dire et juger prescrit le syndicat des copropriétaires en son action en recouvrement des charges de copropriété et travaux manifestement et objectivement prescrits, c'est à dire échus antérieurement au 29 juin 2011 pour un montant de 6.697,03 euros,le débouter en conséquence de sa demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux manifestement et objectivement prescrits, c'est à dire échus antérieurement à la date du 29 juin 2011, soit la somme de 6.697,03 euros,réserver les dépens. Le directeur de la DDFIP 34 s'est constitué. Aux termes d'un mémoire du 05 décembre 2023, il a notamment demandé au tribunal de céans de : Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux manifestement et objectivement prescrits, c'est à dire échus antérieurement au 29 juin 2011, soit la somme de 6.697,03 euros. Aux termes de ses dernières conclusions d'incident, notifiées par RPVA le 07 avril 2024, le cabinet A.C.G.P. demande au juge de la mise en état de : - JUGER le cabinet A.C.G.P. recevable et bien-fondé en son action et en ses demandes ; En conséquence, - DÉCLARER la créance de charges du Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 17] partiellement prescrite pour la période du 1er octobre 2010 au 29 juin 2011 ; - DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre du cabinet A.C.G.P. ; - CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 1 000 euros au cabinet A.C.G.P. en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Aux termes de conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 07 février 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de : - DECLARER le Cabinet A.C.G.P. – AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE responsable de la prescription partielle de la créance du Syndicat des copropriétaires à hauteur de 6 697,03 euros. - CONDAMNER le service du domaine en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de représentant de la succession de Monsieur [U] [L] né le 30 septembre 1931 à [Localité 20] (YOUGOSLAVIE) et décédé le 30 octobre 2002 à [Localité 21] (YOUGOSLAVIE) à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC. - CONDAMNER le service du domaine en la personne du Directeur de la DDFiP 34 - Pôle GPP es qualité de représentant de la succession de Madame [N] [Y] épouse [L] née le 12 janvier 1933 à [Localité 15] (YOUGOSLAVIE) et décédée le 15 juin 2018 à [Localité 19] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC. - CONDAMNER le Cabinet A.C.G.P. – AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC. - RESERVER les dépens. L'incident a été fixé à l'audience du 05 juin 2024. Il a été mise en délibéré au 11 septembre 2024. Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge de la mise en état a : fait droit à la fin de non recevoir tirée de la prescription partielle de l'action formée par le directeur de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [U] [L], le directeur de la Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [Y] et le cabinet A.C.G.P. AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE,déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à l'égard des créances échues antérieurement au 29 juin 2011 inclus, soit la somme de 6.697,03 euros,s'est déclaré incompétent à l'égard de la demande du syndicat des copropriétaires de voir déclarer le cabinet A.C.G.P. AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE responsable de la prescription partielle de sa créance,réservé les dépens. * Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de : - Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes. - Débouter le cabinet A.C.G.P. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires. - Débouter la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires. - Condamner la DDFIP 34, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], et la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 33 547,48 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2011 et le 14 octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2021, - 4 695,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. - 6 000 euros à titre de dommages et intérêts. - Condamner le cabinet A.C.G.P. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 16] (93) les sommes suivantes : - 1 917,56 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l’impossibilité de prouver le bien-fondé des charges de copropriété réclamées aux consorts [L] en l’absence de transmission de l’intégralité des archives de l’immeuble par le cabinet A.C.G.P. - 6 697,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant des charges de copropriété prescrites à l’égard des consorts [L] faute de titre exécutoire obtenu par le cabinet A.C.G.P. durant son mandat. - Condamner la DDFIP 34, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], et la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. - Condamner le cabinet A.C.G.P. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. - Condamner la DDFIP 34, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], et la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], ainsi que le cabinet A.C.G.P. aux entiers dépens. - Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], ne règlent pas les charges des lots dont les défunts étaient propriétaires. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts. Se fondant sur les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires soutient de surcroît que le cabinet A.C.G.P. a manqué à son obligation de conservation des archives et de représentation en justice du syndicat, faute pour celui-ci d’avoir poursuivi les copropriétaires ne réglant pas leurs charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires expose que la prescription partielle de la créance est ainsi imputable à l’inertie du cabinet A.C.G.P., ce qui justifie selon lui sa condamnation au paiement de des dommages et intérêts. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Au terme de son dernier mémoire, notifié le 12 décembre 2024, la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], sollicite du tribunal de : - Dire et juger que, compte tenu du quantum de son obligation, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement d'aucune somme en principal excédant la somme de 16.773,74 € au titre des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er juillet 2011 au 14 octobre 2024 ; - Statuer en conséquence ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1e juillet 2011 au 14 octobre 2024 pour un montant de 16.773,74 €, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, s'en rapportant à Justice sur ce point ; - Débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 5.054,20 € - Le débouter encore de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéas 1° et 3 du Code civil - Le débouter également de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens ; - Statuer ce que de droit s'agissant de l'exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne s'y opposant pas ; - Dire qu'en tout état de cause, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu'à concurrence de ses actifs successoraux. La DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], déclare s’en rapporter à la justice quant au bien-fondé et au montant de la demande au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2011 et le 14 octobre 2024. Toutefois, elle fait valoir que la solidarité entre indivisaires conventionnels d’un lot de copropriété ne saurait être retenue à défaut de stipulation contractuelle du règlement de copropriété ou à défaut pour les copropriétaires d’être mariés. Se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la DNID conteste le caractère nécessaire des frais engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement. Elle excipe ainsi de l’absence de preuves versées en procédure de ces frais et de l’imputation des honoraires pourtant pris en compte par l’article 700 du code de procédure civile. De plus, se fondant sur l’article 1231-6 du code civil la DNID conteste sa mauvaise foi et l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement. Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, le cabinet A.C.G.P . a demandé au tribunal de : CONDAMNER le service du domaine en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es-qualité de curateur des successions des consorts [L], à payer les montants réclamés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 17] en demande au titre des charges de copropriété ; DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre du cabinet A.C.G.P. ; En tout état de cause, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ; CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 3 000 euros au cabinet A.C.G.P. en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le cabinet A.C.G.P. expose que le syndic ne peut être contraint à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession (Civ. 3e, 2 oct. 2002 n°01-11.919) et affirme avoir transmis les documents comptables dont il disposait au 30 juillet 2018, ainsi que d’autres documents reconstitués ultérieurement, durant la procédure en référé. Il invoque l’impossibilité de transmettre certains documents du fait de l’infection par un virus informatique de l’ordinateur du dirigeant du cabinet A.C.G.P., ce dont le nouveau syndic a été avisé par courriel du 15 septembre 2020. Il fait également valoir que son obligation de conservation est soumise au délai de prescription de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil, et en déduit que cette obligation ne pouvait perdurer que pour la période du 20 février 2018 au 20 février 2023, date de sa signification par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure. Se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le cabinet A.C.G.P. expose s’être acquitté de ses obligations et conteste être responsable de la prescription de la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [N] [S] et Monsieur [U] [L], compte-tenu du temps dont le nouveau syndic disposait pour intenter une action en justice, trois années s'étant écoulées entre le 30 juillet 2018 et les assignations des 29 et 30 juin 2021 délivrées par le cabinet N.R.F.I. aux fins de recouvrement de la créance. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La DDFP 34 n'a pas régularisé de mémoire depuis l'ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2024. Dans son mémoire du 05 décembre 2023, elle a contesté les sommes sollicitées au titre des frais de procédure et de contentieux, considérant qu'ils ne constituaient pas des frais nécessaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni n'étaient justifiés. La DDFP 34 a fait également valoir que le syndicat des copropriétaires échouait à rapporter la preuve de l'existence d'une solidarité entre les indivisaires et considérait en conséquence qu'il ne pouvait être fait droit à la demande de condamnation solidaire. En outre, elle conteste la demande de dommages et intérêts, considérant que ni l'existence d'une mauvaise foi ni celle d'un préjudice distinct de celui découlant du retard de paiement n'était rapportée. Enfin, la DDFP 34 a sollicité le rejet de la demande de condamnation au paiement d'une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aucun justificatif n'étant versé, et a demandé à ce que soit rappelé la limitation de son obligation à concurrence de la valeur des biens qu'il a recueillis. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2024 et fixée à l'audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur les demandes à l'encontre de la DNID es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] et de la DDFiP 34 es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [Y] Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [N] [S] et Monsieur [U] [L] ; - l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 02 juillet 2021 de désignation de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L], - l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Béziers du 25 juin 2021 de désignation de Monsieur le directeur de la DDFiP 34 – Pôle GPP es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [Y], - l’extrait du compte copropriétaire du 1er juillet 2011 au 14 octobre 2024, arrêté à la somme de 33.547,48 euros ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 15 février 2010, 17 juin 2011, 25 juin 2012, 24 juin 2013, 25 septembre 2014, 7 mai 2015, 12 mai 2016, 26 avril 2017, 3 juillet 2018, 23 janvier 2019, 28 novembre 2019, 24 juin 2021, 18 octobre 2022 et du 19 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés aux copropriétaires ; - les contrats de syndic en vigueur du 03 juillet 2018 au 03 juillet 2019, celui en vigueur du 28 novembre 2019 au 31 mars 2021, celui en vigueur du 24 juin 2021 au 23 octobre 2022, celui en vigueur du 18 octobre 2022 au 17 février 2024 et celui en vigueur du 19 mars 2024 au 18 juillet 2025. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2011 et le 14 octobre 2024 a été de 49.139,12 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 15.591,64 euros. Ces sommes ne sont pas contestées par la Direction Nationale d'Interventions Domaniales ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L]. Elles ne l'ont pas non plus été par la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession de Madame [S], dans son mémoire du 05 décembre 2023. En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d'époux des défendeurs ou d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. En conséquence, il convient de condamner la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 33.547,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus entre 1er juillet 2011 au 14 octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute de justifier de l'envoi de la mise en demeure du 29 juin 2021 selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l’espèce, il est sollicité la somme de 4.695,4 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 15 juillet 2019. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce : frais de recouvrement de charges du 05 juillet 2011 de 200 euros,frais d'honoraires contentieux du 25 février 2013 de 598 euros,frais de relance du 06 juin 2014 de 7,5 euros,frais de relance du 13 octobre 2014 de 60 euros,frais de procédure du 17 juillet 2015 de 521,10 euros,frais de relance du 23 août 2016 de 7,5 euros,frais de relance du 08 septembre 2016 de 60 euros,frais de relance du 24 février 2017 de 7,5 euros,frais de relance du 21 avril 2017 de 299 euros,frais de relance du 28 février 2019 de 10 euros,frais de relance du 11 juin 2019 de 10 euros. De surcroît, faute de justifier des relances du 10 décembre 2020 en procédure, il ne peut être fait droit à cette demande. De même, il ne peut être fait droit aux demandes au titre d'honoraires courriers DNID et TGI du 27 janvier 2020 de 480 euros, de requête désignation DNID du 12 mars 2020 de 1200 euros, d'honoraires du 22 octobre 2020 de 388,80 euros, de note de frais du 03 décembre 2020 de 300 euros ; ces frais entrant dans les frais irrépétibles. En revanche, il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 15 juillet 2019, en pièce n°6 avec les appels de fonds, facturée 36 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande. En outre, il y a lieu de faire droit à la demande formée au titre de la « Coutot Roehrig recherche acte de décès aff simic » du 15 janvier 2020 à hauteur de 500 euros ; ces frais étant liés à la recherche d'héritiers des consorts [L] [Y] par le syndicat des copropriétaires en vue de pouvoir poursuivre son action en recouvrement de charges de copropriété. La Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], seront en conséquence condamnées au paiement, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, de la somme de 536 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure adressée à Monsieur [L] et à Madame [Y] selon les exigences légales avant celle du 15 juillet 2019 or Monsieur [L] est décédé le 30 octobre 2002 et Madame [N] [Y] le 15 juin 2018. Il ne verse de surcroît aucun autre élément permettant de nature à établir la mauvaise foi du notaire en charge de la succession avant la désignation de la DNID et de la DDFIP 34. De surcroît, la DNID a été désignée par ordonnance du 9 novembre 2020, rectifiée par ordonnance du 21 juillet 2021, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] tandis que la DDFIP 34 a été désignée par du 12 décembre 2020, rectifiée par ordonnance du 1er juillet 2021 ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [Y]. Il ne peut dès lors leur être reproché une quelconque mauvaise foi dans le cadre de l'assignation devant la juridiction de céans par exploits des 29 et 30 juin 2021. Dès lors, faute de justifier de la mauvaise foi des défendeurs ainsi que de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 2/ Sur les demandes à l'encontre du cabinet A.C.G.P. L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. L’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 prévoit en outre, s’agissant des pièces comptables, que les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient. Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le cabinet A.C.G.P. reconnaît n'avoir pas remis l'ensemble des archives du syndicat. Il affirme avoir transmis tous les documents en sa possession, certains documents ayant été perdus en raison de l'infection de l'ordinateur de son dirigeant par un virus informatique. Il ne verse cependant aucun élément pour démontrer la survenue d'une perte totale des fichiers informatiques contenus par cet ordinateur et de l'impossibilité de récupération ou de reconstitution des données. Ni de la conservation de ces pièces comptables et administratives sur le seul ordinateur du dirigeant. Un simple mail d'information daté du 15 septembre 2020, soit plus de deux ans après la date de transmission des archives du syndicat au nouveau syndic, ne peut en effet constituer une preuve suffisante. Outre le fait que la survenue d'un tel événement aurait nécessairement dû être signaler dès le 30 juillet 2018 pour justifier de l'impossibilité de procéder à la transmission desdits documents, des éléments attestant de l'intervention sur l'appareil et/ou le périphérique touché par le virus informatique voire le rachat du matériel devraient être versés. Le cabinet A.C.G.P. ne peut non plus s'exonérer de sa responsabilité sur le fondement de l'article 2224 du code civil, les dispositions de l’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 susvisées lui imposant la conservation des pièces, écritures comptables et documents durant un délai de 10 ans. Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le syndic a commis une faute dans l’exécution de son mandat susceptibles d’engager sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut cependant arguer d'un préjudice résultant de l'impossibilité de prouver le bien-fondé de sa créance en raison de la non transmission des archives du syndicat. D'une part, la communication des appels de fonds n'est pas exigée pour justifier des sommes dues au titre des charges impayées, dès lors que sont rapportés les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les comptes des exercices clos et votés les budgets prévisionnels et qu'il peut être déterminé les sommes dues par le copropriétaire au regard de la clef de répartition et des tantièmes de ses lots. D'autre part, le syndicat ne peut fonder son préjudice sur la période antérieure à celle sur laquelle porte la présente instance, le tribunal n'en étant pas saisi. Au surplus, il a été fait droit à la demande de recouvrement d'une créance de 33.547,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus entre 1er juillet 2011 au 14 octobre 2024, cette somme n'ayant en tout état de cause pas été contestée par les défendeurs. Il ne peut en conséquence être établi un tel préjudice. En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut faire peser sur le cabinet A.C.G.P. l'existence d'un préjudice résultant de la prescription de son action en recouvrement à l'égard des charges dues au titre de la période du 1er avril 2010 au 29 juin 2011 alors que ces charges auraient pu valablement être réclamées dans le cadre d'une action intentée entre le 4 juillet 2018 et le 31 mars 2020, soit durant le mandat du cabinet NRFI, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires. En conséquence, faute de démontrer l'existence d'un préjudice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. 3/ Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N] [S], et le cabinet A.C.G.P. seront condamnés, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [U] [L], ainsi que le directeur de la DDFIP 34 – Pôle GPP, es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] (93), représenté par son syndic, le cabinet NRFI, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 33.547,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus entre 1er juillet 2011 au 14 octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] (93), représenté par son syndic, le cabinet NRFI, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 536 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 16] (93), représenté par son syndic, le cabinet NRFI, de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Direction nationale d’interventions domaniales, es qualité de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, es qualité de curateur à la succession de Madame [N] [S] ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] (93), représenté par son syndic, le cabinet NRFI, de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du cabinet A.C.G.P. ; CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] (93), représenté par son syndic, le cabinet NRFI, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales, es qualité de curateur à la succession de Monsieur [U] [L], et la Direction départementale des finances publiques de l’Hérault, es qualité de curateur à la succession de Madame [N] [S] aux entiers dépens ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT