Cour d'appel, 10 septembre 2024. 22/00030

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H Ch civ.1-4 expropriation ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 10 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/00030 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U5SH AFFAIRE : DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE représenté par le Président du Conseil départemental C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GRATADE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 20/00058 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Michaël MOUSSAULT, Me Cédric JOBELOT, Mme Valérie DAINOTTI (Commissaire du Gouvernement) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : DÉPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE représenté par le Président du Conseil départemental Hôtel du Département [Adresse 12] [Localité 14] Représentant : Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, substitué à l'audience par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS APPELANT **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GRATADE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 13] Représentant : Me Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154, substitué à l'audience par Me Sophie LAFFONT, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Valérie DAINOTTI, direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juin 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI **************** Le département des Hauts-de-Seine procède à l'expropriation d'un terrain d'une surface de 325 m² sis [Adresse 3] à [Localité 16] (92), situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 17], d'une contenance de 1 578 m², appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', et ce, aux fins de réaliser le prolongement d'une ligne de tramway. La déclaration d'utilité publique est datée du 7 juillet 2015, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 20 juillet 2016. Saisi par le département des Hauts-de-Seine selon mémoire parvenu au greffe le 1er octobre 2020, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 28 juillet 2021 fixé l'indemnité due sur la base de 1 353,33 euros/m², et en pratiquant ensuite un abattement de 40 % pour quasi inconstructibilité, a : - mis hors de cause le cabinet Gratade, syndic ; - déclaré recevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] ; - fixé le montant de l'indemnité principale due à 263 899,35 euros et celui de l'indemnité de remploi à 27 389,93 euros ; - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus ; - condamné le département des Hauts-de-Seine à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration en date du 13 décembre 2021, parvenue au greffe le 14 décembre 2021, le département des Hauts-de-Seine a relevé appel de ce jugement. En son mémoire parvenu au greffe le 14 mars 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 mars 2022 dont le commissaire du gouvernement et le cabinet Gratade ont accusé réception le 21 mars 2022 et le syndicat des copropriétaires le 23 mars 2022, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 16 septembre 2022, notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2022 reçue par le syndicat des copropriétaires et le commissaire du gouvernement le 28 septembre 2022, le département des Hauts-de-Seine expose : - qu'il y a lieu de pratiquer un abattement pour encombrement de 50 % car la présence de bâtiments déprécie le terrain ; - que la valeur unitaire retenue par le juge de l'expropriation, à savoir 1 353,33 euros/m², est excessive ; - qu'en effet, il a retenu des références non pertinentes, à savoir des biens situés dans un environnement de meilleure qualité, alors que l'immeuble litigieux est situé dans un secteur très bruyant ; - que les biens cités par le syndicat des copropriétaires (références n° 1, 2 et 3) ne peuvent être retenus comme portant sur des terrains d'une étendue nettement plus importante ; - qu'il produit des références plus pertinentes ; - que la méthode du bilan promoteur doit être écartée, en ce qu'elle implique un raisonnement et des calculs à faire à partir de l'usage futur du bien et non pas de son usage actuel ; - qu'une valeur de 700 euros/m² doit être retenue, en prenant pour base l'accord amiable du 23 juillet 2020 ; - qu'aucune indemnité pour dépréciation du surplus n'est due, vu que la perte de places de stationnement qui ne sont pas affectées à une propriété individuelle n'engendre aucune dévaluation des appartements composant une copropriété. Le département des Hauts-de-Seine demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et d'allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité principale de 113 750 euros (soit 700 euros/m² avec un abattement de 50 %), ainsi qu'une indemnité de remploi de 12 375 euros. Dans son mémoire parvenu au greffe le 20 juin 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 11 juillet 2022 dont le département des Hauts-de-Seine a accusé réception le 12 juillet 2022, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 11 octobre 2022, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 11 octobre 2022 reçue par le département des Hauts-de-Seine et le commissaire du gouvernement le 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires réplique : - que c'est à tort que l'appelant sollicite l'application d'un abattement de 50 % pour inconstructibilité et que le juge de l'expropriation a retenu un taux pour abattement de 40 % ; qu'en effet il y a emprise partielle, portant sur une partie non bâtie ; - que le plan local d'urbanisme permet une occupation du terrain à titre d'habitat, de commerce d'industrie et d'artisanat si bien que ce terrain est constructible ; - que certaines références ont été écartées à bon droit par le premier juge, notamment celles constituées des jugements rendus en septembre, octobre et novembre 2019, s'agissant de biens différents ; - qu'il invoque des cessions portant sur des terrains sis à proximité pour des prix de 3 612,43 euros/m², 3 950,62 euros/m², 3 497,11 euros/m² et 1 978 euros/m² ; - que le juge de l'expropriation a écarté à tort certaines références, car un terrain nu, dès lors qu'il n'est pas à usage d'agrément ou agricole, est toujours potentiellement destiné à recevoir des constructions ; - qu'il y a lieu de prendre en compte les droits à construire ; - qu'une valeur de 3 536,72 euros/m² doit en conséquence être retenue ; - qu'une indemnité pour dépréciation du surplus est due vu que les habitants seront privés de la zone de stationnement gratuit et de dépose-minute située au pied de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il mis hors de cause le cabinet Gratade, a déclaré recevable son intervention volontaire, et a condamné le département des Hauts-de-Seine au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; - l'infirmer sur le surplus ; - fixer à 1 149 434 euros le montant de l'indemnité principale, et à 115 943,40 euros celui de l'indemnité de remploi ; - lui allouer une indemnité pour dépréciation du surplus égale à 10 % de l'indemnité principale ; - condamner le département des Hauts-de-Seine au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Jobelot. Le 16 juin 2022, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 11 juillet 2022, dont le département des Hauts-de-Seine et le syndicat des copropriétaires ont accusé réception respectivement les 12 et 13 juillet 2022, dans lequel il indique : - que compte tenu de la configuration de la parcelle litigieuse, d'une superficie de 325 m², et du reste du terrain appartenant à la copropriété, il ne serait éventuellement possible d'y construire qu'un bâtiment en rez-de-chaussée ; - que ce terrain ne peut donc être comparé à ceux qui sont dotés d'une pleine potentialité de constructibilité ; - qu'il est proposé un abattement de 50 % ; - qu'il produit des termes de comparaison correspondant à des prix unitaires de 1 183 euros/m², 700 euros euros/m², 1 382 euros/m² et 1 978 euros/m² ; que la moyenne en est de 1 310 euros/m². Le commissaire du gouvernement propose à la Cour de fixer le montant de l'indemnité principale à 212 875 euros et celui de l'indemnité de remploi à 22 287 euros. MOTIFS Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 20 juillet 2016). Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 28 juillet 2021. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 9 novembre 2019, sans contestation des parties. Enfin, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien. L'expropriation porte sur une partie de terrain non bâtie, incluse dans une parcelle comprenant un immeuble en état moyen situé dans un carrefour très bruyant, desservi par les transports en commun et une artère passante. Cet immeuble comporte 18 étages et a une hauteur de 65 mètres. A l'arrière se trouve une cour commune avec d'autres bâtiments. L'emprise est de 325 m² et s'exerce sur une parcelle de 1 578 m². [Localité 16] est une ville dont la morphologie urbaine présente peu de cohérence, et comporte de nombreux immeubles qui sont médiocrement entretenus. La partie expropriée a versé aux débats diverses références de mutation : - celle de la parcelle sise [Adresse 9] (cédée le 14 mars 2019 pour 1 978 euros/m²) ; le département des Hauts-de-Seine fait valoir à juste titre que ce bien n'est pas comparable comme étant situé dans un environnement beaucoup plus agréable, à savoir une voie résidentielle composée de pavillons, non loin de la mairie ; en outre il s'agissait d'une parcelle de très faible superficie (91 m²) qui est donc dissemblable ; - celle de la parcelle sise [Adresse 8] à [Localité 16] (cédée le 26 mars 2018 pour 1 978 euros/m²) ; le département des Hauts-de-Seine objecte que ladite référence n'est pas probante comme portant sur des droits à construire attachés au terrain qui doivent être exclus par principe ; il résulte de la lecture de l'acte de vente que les anciens bâtiments étaient appelés à être démolis et que le sol avait été arasé aux fins d'accueillir une construction future ; cette mutation s'inscrivait donc dans une opération immobilière ; la valeur en cause incluait donc non seulement la valeur du sol, mais aussi l'ensemble des charges supportées pour pouvoir y réaliser une opération immobilière ; cette référence sera donc écartée ; - celle de la parcelle sise [Adresse 1] à [Localité 16] (cédée le 17 mai 2019) ; cette référence sera écartée pour les mêmes raisons que précédemment ; - celle de la parcelle de terrain nu sise [Adresse 18], d'une surface de 249 m² (cédée les 25 et 30 mai 2022, ensuite d'une procédure d'expropriation ayant abouti à un jugement du juge de l'expropriation de Nanterre daté du 30 mars 2021 fixant le montant de l'indemnité principale à 136 940 euros soit 549 euros/m²) ; - celle de la parcelle de terrain nu sise [Adresse 7] d'une surface de 138 m² (cédée les 25 et 30 mai 2022, ensuite d'une procédure d'expropriation ayant abouti à un jugement du juge de l'expropriation de Nanterre daté du 30 mars 2021 fixant le montant de l'indemnité principale à 75 900 euros soit 550 euros/m²). Ont été évoquées également d'autres références : - la vente du 7 mai 2019, portant sur un terrain de 1 456 m² sis [Adresse 5], cédé pour 1 183 euros/m² ; il s'agit d'un terrain nu à bâtir et anciennement affecté à une station-service ; il offre l'avantage d'être situé à une centaine de mètres du bien objet du litige ; - la vente du 17 mai 2019, portant sur un terrain de 2 417 m² sis [Adresse 15], cédé pour 3 162 euros/m² ; - la vente du 19 décembre 2018, portant sur un terrain de 2 079 m² sis [Adresse 6], cédé pour 3 950 euros/m² ; les justificatifs afférents à cette vente, à savoir de simples relevé de formalités qui ne permettent pas de déterminer quelle était la consistance exacte du bien, sont nettement insuffisants ; cette référence sera en conséquence écartée ; - l'accord amiable du 23 juillet 2020, portant sur un terrain de 56 m² sis [Adresse 10], sur la base de 700 euros/m² ; la superficie très faible du terrain en question interdit de le prendre pour référence ; - la vente du 17 juillet 2020, portant sur un terrain sis [Adresse 11] et [Adresse 2] cédé 4 500 000 euros (soit 3 251 euros/m²) ; il s'agissait d'un ensemble immobilier comprenant deux pavillons sur caves qui avaient vocation à être démolis ; ce bien est trop différent de celui objet du litige. L'appelant invoque divers jugements rendus les 9 septembre, 11 octobre et 25 novembre 2019 par le juge de l'expropriation de Nanterre ayant retenu des valeurs de 700 euros/m², 504,50 euros/m² et 700 euros/m². Ces décisions ne sont pas trop anciennes comme ayant été rendues moins de deux ans avant celle dont appel. Dans ces conditions, la valeur du m² doit être évaluée, en opérant une moyenne des valeurs qui peuvent être retenues, à 1 049 euros. Par ailleurs, il résulte de la lecture du plan local d'urbanisme que : - en vertu de son article 6.2.1., dans les secteurs Uca les constructions doivent être implantées en retrait de l'alignement, ce retrait, exception faite des saillies ne pouvant être inférieur à 5 mètres ; - en vertu de son article 8.1, l'implantation de constructions sur un même terrain doit respecter un retrait au moins égal à la moitié de la hauteur du bâtiment le plus bas, avec un minimum de 6 m ; - en vertu de son article 9.1.1, dans les secteurs Uca et Ucc le coefficient d'emprise au sol des constructions est limité en principe à 50 %. La possibilité de construction théorique du terrain en cause, dont il sera rappelé qu'il a une superficie de 325 m² et est placé sur une parcelle d'une contenance de 1 578 m², est limitée concrètement par la configuration et l'emplacement des lieux, et c'est à juste titre que l'appelant fait valoir que toute construction nouvelle ou extension du bâtiment existant se heurte à un obstacle. Tout au plus une annexe au bâtiment existant pourra y être construite, sous certaines conditions. Dans ces conditions, un abattement de 40 % doit être appliqué. La valeur du m² est donc de 629,40 euros ; le montant de l'indemnité principale sera fixé à 204 555 euros, par infirmation du jugement. Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10 % au delà de 15 000 euros : 18 955 euros soit 21 455 euros. La somme de 21 455 euros sera donc allouée au syndicat des copropriétaires au titre de l'indemnité de remploi. En cas d'expropriation partielle, le surplus non touché par l'emprise peut quelquefois se trouver déprécié, et la nécessité qu'il y a à réparer l'intégralité du préjudice oblige l'expropriant à régler une indemnité de dépréciation du reste de la propriété. Celle-ci est due si les parcelles en cause forment une unité foncière. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'une indemnité pour dépréciation du surplus est due, vu qu'ensuite de la dépossession de la parcelle litigieuse, les habitants de la résidence seront privés de la zone de stationnement gratuit et de dépose-minute située au pied de l'immeuble. Le premier juge a justement rappelé que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas d'un rattachement juridique des places en cause à la copropriété alors qu'aucune barrière ou panneau ne matérialisait l'utilisation des lieux par les copropriétaires. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 28 juillet 2021 en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité principale due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] à 263 899,35 euros et celui de l'indemnité de remploi à 27 389,93 euros ; et statuant à nouveau : - FIXE à 204 555 euros le montant de l'indemnité principale et à 21 455 euros celui de l'indemnité de remploi dues au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] ; - CONFIRME le jugement pour le surplus ; - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT