Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/02931 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KHH4
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 03 Septembre 2024
[D] c/ [H]
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
ENTRE :
DEMANDEUR:
Monsieur [T] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par Me MARZOUGHI
DEFENDERESSE:
Madame [M] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée
COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Katia VILLEVIEILLE
- [M] [H]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2022 prenant effet le même jour, Monsieur [T] [D] a consenti un bail d'habitation à Madame [M] [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] - [Localité 2] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 610 euros outre les provisions sur charges de 40 euros.
Monsieur [T] [D] invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Madame [M] [H] suivant acte de Commissaire de Justice du 17 janvier 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2 600 euros, suivant un décompte arrêté au 1er janvier 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Par acte de commissaire de Justice du 4 avril 2024, Monsieur [T] [D] a fait assigner Madame [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant au fonds aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Constater que le bail conclu entre les parties le 28 avril 2022 est résolu de plein droit et de dire que Madame [M] [F] [H] est sans droit ni titre dans les lieux qu’elle occupe au [Adresse 4] [Localité 2] ;Prononcer à titre subsidiaire à la constatation du jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail des lieux loués qu’elle occupe au [Adresse 4] [Localité 2] ;Prononcer l’expulsion de Madame [M] [F] [H] des lieux qu’elle occupe au [Adresse 4] [Localité 2] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier ;Dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sera supprimé ;Subsidiairement
Réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal ;Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Madame [M] [F] [H] dans tel lieu que celle-ci désignera, à ses frais, comme il est dit à l’article 433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Condamner Madame [M] [F] [H] à payer à Monsieur [T] [D] :La somme de 3900 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 2600 € et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré de loyers et charges dus (mois de mars 2024 inclus)Une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 975 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au demandeur ;La somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’exception des seuls dépens
A l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024, Monsieur [T] [D], représenté par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 4 550 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 8 avril 2024. Monsieur [T] [D] demande une indemnité d’occupation d’un montant de 650 euros.
Bien que citée à étude, Madame [M] [H] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter à l’audience et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.
Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l'audience.
Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les conséquences du défaut de comparution de la défenderesse :
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La présente affaire étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire lors même que Madame [M] [H], ni représentée ni comparante et n'a pas été citée à personne.
Sur la recevabilité de la demande :
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 5 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, Monsieur [T] [D] justifie de la saisine de la CCAPEX le 18 janvier 2024 concernant la situation d'impayés de Madame [M] [H], soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 4 avril 2024.
Les formalités prévues, à peine d'irrecevabilité de l'assignation, ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.
Sur la résiliation du bail :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Madame [M] [H], lequel comporte une clause résolutoire en son article XI rédigée dans les termes de l'article précité.
L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En outre, par acte de Commissaire de Justice en date du 17 janvier 2024, Monsieur [T] [D] a fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2 600 euros. Ce commandement délivré à Madame [M] [H] reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°n°2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Madame [M] [H] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.
Dès lors, au vu de ces éléments et en l’absence de justification par Madame [M] [H] d’une régularisation de sa situation dans les deux mois suivant la signification du commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 17 mars 2024 à minuit.
Madame [M] [H] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.
Sur la demande d'expulsion
Monsieur [T] [D] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024 minuit, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [H] des lieux loués. A défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.
Sur les indemnités d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Madame [M] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024 minuit et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
D'après le décompte produit, le dernier loyer, charges incluses s'élève à la somme de 650 euros.
Par conséquent, à compter du 18 mars 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, Madame [M] [H] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 650 euros, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [T] [D].
Sur les loyers et charges impayés
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs donc être rejetée.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 avril 2022 ainsi que le décompte des loyers et charges.
Les pièces fournies font état à la date du 8 avril 2024 d'une dette de 4 550 euros.
Madame [M] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [M] [H] à payer à Monsieur [T] [D] la somme de 4 550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 avril 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 sur la somme de 2600 euros et pour le surplus à compter de l’assignation délivrée le 4 avril 2024.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :
L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que "si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait"
En l’espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, Madame [M] [H] n’étant pas entrée dans les locaux par voie de fait.
Ainsi, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Madame [M] [H], partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles :
En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».
En l'espèce, Madame [M] [H], partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à Monsieur [T] [D], qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Sur l'exécution provisoire :
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [D] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 28 avril 2022 conclu entre Monsieur [T] [D] d'une part et Madame [M] [H] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] - [Localité 2] sont réunies au 17 mars 2024 à minuit et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;
ORDONNE à Madame [M] [H] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DIT que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Madame [M] [H] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à Monsieur [T] [D] à compter du 18 mars 2024 une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 650 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à Monsieur [T] [D] la somme de 4 550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 avril 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 sur la somme de 2600 euros et pour le surplus à compter de l’assignation délivrée le 4 avril 2024 ;
REJETONS la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [T] [D] de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Madame [M] [H] à verser à Monsieur [T] [D] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [M] [H] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire ;
RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date.
Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER , LE PRESIDENT,
