Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 24/01536

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 03 Février 2025 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024 GROSSE : Le 03/02/25 à Me LACOME D’ESTALENX Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/01536 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4U6S PARTIES : DEMANDERESSE Madame [J] [U] née le 19 Septembre 1965 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS DEFENDERESSE Madame [P] [Y] [C] née le 25 Septembre 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 mars 2022, Madame [J] [U] a consenti à Madame [P] [Y] [C] une convention d'occupation précaire portant sur le logement situé [Adresse 1] à la suite de l'arrêté de mise en sécurité rendu par la ville de [Localité 5] portant sur l'immeuble sis [Adresse 4] constituant leur domicile habituel. Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, Madame [J] [U] a fait délivrer à Madame [P] [Y] [C] un commandement de payer la somme principale de 2.386,96 €. Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, Madame [J] [U] a fait assigner Madame [P] [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de: constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 9 décembre 2023;à titre subsidiaire, prononcer la résilitaion judiciaire du bail liant les parties ;la condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement et remettre les clés à compter de la date du jugement à intervenir ;ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans le temps imparti, son expulsion ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait si besoin avec le concours de la force publique;dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;la condamner à payer la somme de 4.646,19 € au titre des loyers et charges dus au terme de février 2024 échu avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation;la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;la condamner au paiement de la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023. A l’audience du 14 mai 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [J] [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d'instance. Bien que régulièrement citée à personne, Madame [P] [Y] [C] n’était ni présente ni représenté au moment de l’appel de l’affaire. L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. Néanmoins, à la fin de l’audience, Madame [P] [Y] [C] s’est présentée en indiquant avoir été présente dès le début de l’audience et ne pas avoir entendu l’appel de l’affaire. Par jugement du 8 juillet 2024, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 novembre 2024 afin de respecter les droits de Madame [P] [Y] [C] à assurer sa défense et de garantir un débat contradictoire. A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [J] [U], représentée par son conseil, a actualisé le montant de la créance à la somme de 6.196,87 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, précisant que la locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer. Madame [P] [Y] [C] a comparu en personne. Elle a contesté le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation du 29 février 2024 a été dénoncée le 1er mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 14 mai 2024. Par ailleurs, Madame [J] [U] justifie par l’acte de vente reçu le 11 septembre 2015 par Maître [H], notaire à [Localité 5], être propriétaire du biens immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir. Par conséquent, Madame [J] [U] est recevable en ses demandes. Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2022 contient une clause résolutoire, laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023 pour la somme en principal de 2.386,96 euros en principal. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 décembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [P] [Y] [C] est redevable de la somme de 6.196,87 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024. A défaut pour la défenderesse de justifier des éléments lui permettant de fonder sa contestation du montant de la créance, il convient de la condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [P] [Y] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience puisque seule la somme de 111,07 euros a été versée au titre du loyer du mois de novembre 2024. Par ailleurs, elle déclare percevoir des revenus inférieurs à 800 euros par mois. Au regard du montant de la dette, il apparaît qu’en tout état de cause ses facultés contributives ne permettent pas d’apurer la dette locative, tout en assurant le paiement du loyer et des charges courants. En conséquence, sa demande reconventionnelle de délais de paiement sera rejetée et il sera procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Madame [P] [Y] [C] sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges soit 898,86 euros jusqu’à l’échéance d’avril 2024 incluse et 928,72 euros à compter de l’échéance de mai 2024, et ce à compter du 10 décembre 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Madame [P] [Y] [C] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile. Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Madame [J] [U] la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE Madame [J] [U] recevable en ses demandes, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 décembre 2023, ORDONNE en conséquence à Madame [P] [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [P] [Y] [C] à payer à Madame [J] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges soit 898,86 euros jusqu’à l’échéance d’avril 2024 incluse et 928,72 euros à compter de l’échéance de mai 2024, et ce à compter du 10 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, CONDAMNE Madame [P] [Y] [C] à payer à Madame [J] [U] la somme de 6.196,87 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DEBOUTE Madame [P] [Y] [C] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement, CONDAMNE Madame [P] [Y] [C] aux dépens, CONDAMNE CONDAMNE Madame [P] [Y] [C] à payer à Madame [J] [U] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE