Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 23/09344

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/09344 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NXB N° MINUTE : 3 Assignation du : 03 Juillet 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [U] [Y][2] [2] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 29 Mai 2024 DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH [Adresse 5] [Localité 9] représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0483 DÉFENDERESSE S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE [Adresse 14] [Localité 4] représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0182 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition DÉBATS À l'audience du 13 Mars 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié en date du 9 décembre 1977, l'E.P.I.C. OFFICE PUBLIC D'HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 11], devenu depuis l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH, a donné à bail commercial à la S.A. GARAGE PARKING BELLEVILLE MARONITES GPBM des locaux situés au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 12] pour une durée de quarante années à effet rétroactif au 1er février 1973 afin qu'y soit exercée une activité, d'une part de garage parking public souterrain pour automobiles et assimilés, avec location, achat et vente de voitures, de pièces détachées, d'accessoires, d'huiles et de graisses, et de petites réparations, à l'exclusion de tous autres commerces, d'autre part de vente de tous hydro-carbures, d'huiles minérales, de carburants et de leurs sous-produits, de dérivés et succédanés comportant toutes activités annexes ou complémentaires se rattachant à la vente desdits produits, de toutes opérations de lavage ou de graissage ainsi que de distribution de tous produits destinés à l'automobiles et de prestations s'y rapportant avec achat et vente d'automobiles ou assimilés, et enfin de commerce de supermarché en libre service, de commerce de fruits et légumes, de pâtisserie, de confection, de lingerie, de mercerie, de papeterie, de jouets, d'articles cadeaux, d'alimentation générale, de boucherie-charcuterie, de poissonnerie, de droguerie, de quincaillerie et de chaussures, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 191.698 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir, le contrat de bail comportant une clause autorisant la sous-location d'une partie des locaux et précisant qu'à l'expiration du bail, les éventuelles sous-locations seraient réputées avoir été consenties directement par le bailleur. Par acte sous signature privée non daté, la S.A. GARAGE PARKING BELLEVILLE MARONITES GPBM a consenti à la S.N.C. ED une sous-location commerciale renouvelée portant sur une partie des locaux en rez-de-chaussée donnés à bail d'une superficie d'environ 322,20 m2 pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 1997 afin qu'y soit exercée une activité de supermarché en libre service, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 220.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir. Le contrat de sous-location commerciale a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er avril 2009 à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.N.C. ED, devenue par la suite la S.A.S. ED, à la S.A. GARAGE PARKING BELLEVILLE MARONITES GPBM par acte d'huissier en date du 26 mars 2009. Le contrat de bail commercial principal étant venu à expiration, l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH a, par lettre en date du 9 mai 2014, rappelé à la S.A.S. ED, devenue par la suite la S.A.S. ERTECO FRANCE, venir aux droits de la S.A. GARAGE PARKING BELLEVILLE MARONITES GPBM à compter rétroactivement du 1er février 2013 relativement au contrat de sous-location commerciale. Par acte sous signature privée en date du 5 août 2016, la S.A.S. ERTECO FRANCE a fait l'objet d'une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à effet rétroactif au 1er janvier 2016. Le contrat de sous-location commerciale, devenu depuis contrat de bail commercial principal, s'est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2018. Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2020, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a fait signifier à l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er janvier 2021. Par acte d'huissier en date du 29 mars 2021, l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH a indiqué à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE consentir au renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2021, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 148.770 euros hors taxes et hors charges. À défaut d'accord, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a, par acte d'huissier en date du 20 décembre 2022, fait signifier à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE un mémoire préalable daté du 15 décembre 2022 comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 148.770 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 3 juillet 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son dernier mémoire daté du 7 mars 2024 signifié par actes d'huissier en date des 11 et 12 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le 7 mars 2024, l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-6 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, de : le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;y faisant droit, à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 148.770 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles à actualiser au regard des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;condamner la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité ;ordonner la capitalisation des intérêts correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ;débouter la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de toute éventuelle demande contraire, et de l'intégralité de ses demandes ; à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'instruction, et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 148.770 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021 ;constater que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE ne s'oppose pas à ce que soit ordonnée une telle mesure d'instruction ;rappeler qu'à défaut de l'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par les dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce et qu'à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est ordonnée, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE aux dépens, en ce compris les éventuels frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS ;rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH fait valoir, à titre principal, qu'au cours du bail expiré, le nombre de logements a augmenté dans le quartier, des enseignes nationales se sont installées à proximité, la ligne de tramway T3b a été édifiée, et le niveau de vie des habitants du secteur s'est accru, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant du loyer de renouvellement corresponde à la valeur locative à la hausse. Il indique que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 550 euros par mètre carré pondéré, si bien qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 272,32 m2, et après déduction de la taxe foncière d'un montant de 623 euros laissée à la charge de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 148.770 euros hors taxes et hors charges. À titre subsidiaire, le bailleur avance que la valeur locative pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 7 décembre 2023 réceptionnée le 11 décembre 2023 et remis au greffe par RPVA le 13 mars 2024, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-12, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de : à titre principal, juger que la valeur locative annuelle des lieux loués au 1er janvier 2021 s'établit au montant de 50.900 euros ;dire et juger que la règle du plafonnement est applicable au loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 ;en conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 41.558,10 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 correspondant au montant du plafond indiciaire ;à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'un déplafonnement du loyer, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 50.900 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;condamner l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH aux dépens ;à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit, dire et juger que les frais d'expertise seront avancés par l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH ;réserver les frais irrépétibles et les dépens ;en tout état de cause, débouter l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH de toutes ses demandes contraires ;juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Au soutien de ses demandes, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE conteste, à titre principal, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui du plafond. À titre subsidiaire, elle souligne avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [S] [B] de la S.A.S. [B] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 15 novembre 2022 dont il ressort que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 300 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 211,90 m2, et après application de trois abattements respectifs de 10%, de 2% et de 5% relatifs aux clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail et après déduction de la taxe foncière mise à sa charge d'un montant de 1.885,92 euros, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle maximale de 50.900 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative à la hausse en cas de déplafonnement. À titre infiniment subsidiaire, elle déclare ne pas s'opposer à la désignation d'un expert judiciaire. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2024, et la décision mise en délibéré au 22 mai 2024, puis prorogée au 29 mai 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. En vertu des dispositions de l'article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État. Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2009 à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.N.C. ED, devenue par la suite la S.A.S. ED, à la S.A. GARAGE PARKING BELLEVILLE MARONITES GPBM par acte d'huissier en date du 26 mars 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2018 jusqu'au 31 décembre 2020, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH par acte d'huissier en date du 30 décembre 2020 et acceptée par ce dernier par acte d'huissier signifié le 29 mars 2021, laquelle demande a mis fin au bail le 31 décembre 2021 et a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2021, date expressément mentionnée dans la demande de renouvellement et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant cette demande (pièces n°5, n°10 et n°11 en demande), et non à compter du 1er avril 2021 comme sollicité à tort par le bailleur. En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021. Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-34 du même code dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 63 de la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit entrée en vigueur le 19 mai 2011, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. En application des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L'article R. 145-6 du code susmentionné dispose quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317). En l'espèce, si le demandeur reproduit, dans son dernier mémoire, des graphiques et tableaux censés mettre en évidence une augmentation du nombre de logements et du niveau de vie de la population habitant à proximité des locaux donnés à bail commercial (pages 11 et 12 de son dernier mémoire), il y a néanmoins lieu de relever que ces éléments sont insuffisants, à eux seuls, à établir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier que la valeur locative des locaux soit supérieure au montant du loyer plafonné. De même, si la défenderesse, pour estimer la valeur locative statutaire brute des locaux donnés à bail au montant annuel de 63.570 euros, produit aux débats un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [S] [B] de la S.A.S. [B] EXPERTISES en date du 15 novembre 2022 (pièce n°1 en défense), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun autre élément. Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par le bailleur et par la preneuse, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par les parties. Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux. Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie. En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner. En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH, demandeur à l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sera chargé de consigner. En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [U] [Y], et de dire que l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. Sur la fixation du loyer provisionnel En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes. En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes. Sur les mesures accessoires Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés. En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre l'E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH et la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, et portant sur les locaux à usage de supermarché en libre service sis [Adresse 6] à [Localité 12], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire, DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris : Madame [U] [Y] S.A.S. CABINET [Y] & GARRAUD [Adresse 3] Tél. : [XXXXXXXX02] Courriel : [Courriel 10] avec pour mission de : convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial à usage de supermarché en libre service sis [Adresse 6], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2021, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;donner son avis circonstancié sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er janvier 2021 ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte au plus tard le jour de la première réunion d'expertise, DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire, FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte, qui devra être consignée par l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 13]), avec copie de la présente décision, avant le 2 août 2024 au plus tard, DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'experte sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime, DIT que l'experte commencera ses opérations d'expertise dès qu'elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a consigné le montant de la provision mise à sa charge, DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés, DIT que l'experte accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, RAPPELLE que l'experte devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée, RAPPELLE que l'experte devra procéder personnellement aux opérations d'expertise, DIT que l'experte devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire, DIT que l'experte déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'elle en délivrera copie aux parties, DIT que l'experte adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'elle mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés, FIXE au 30 mai 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'experte fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit, DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'experte, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance, FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes, RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 9 octobre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte, RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 29 Mai 2024 La Greffière Le Président M. PLURIEL C. KOSSO VANLATHEM