Cour d'appel, 11 décembre 2024. 22/02819

11/12/2024 ARRÊT N° 398/24 N° RG 22/02819 N° Portalis DBVI-V-B7G-O5LM SL - SC Décision déférée du 14 Juin 2022 TJ de MONTAUBAN - 22/00291 M. REDON [M] [H] (nom d'usage [H] [E]) [N] [E] veuve [G] C/ [I] [Z] [Y] [Z] [F] [Z] [W] [Z] CONFIRMATION Grosse délivrée le 11/12/2024 à Me Florence SIMEON Me Stéphane VOLIA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTES Madame [M] [H] (nom d'usage [H] [E]) [Adresse 2] - Chez M. [B] [S] [Localité 5] Madame [N] [E] veuve [G] [Adresse 2] - Chez M. [B] [S] [Localité 5] Représentées par Me Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMES Monsieur [I] [Z] [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [Y] [Z] [Adresse 12] [Localité 6] (ESPAGNE) Monsieur [F] [Z] [Adresse 8] [Localité 4] Monsieur [W] [Z] [Adresse 9] [Localité 3] (ESPAGNE) Représentés par Me Stéphane VOLIA de la SCP SCP VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. DEFIX, président S. LECLERCQ, conseiller N. ASSELAIN, conseiller qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats M. POZZOBON ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par S. LECLERCQ,conseiller, pour le président empêché et par M. POZZOBON, greffière EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 juillet 2021, MM. [I] [Z], [Y] [Z], [F] [Z] et [W] [Z] (les consorts [Z]) ont promis de vendre à Mme [N] [E] veuve [G] (sic) et sa fille Mme [M] [H] [E] (sic) une maison d'habitation avec garage et terrain autour située à [Adresse 10], au prix de 299.000 euros. A l'audience, il a été demandé des justificatifs d'identité des appelantes. Par note en délibéré du 18 septembre 2024, elles ont fourni leurs pièces d'identité. Il en résulte que leurs noms s'orthographient correctement ainsi : - Mme [N] [E] veuve [G] ; - Mme [M] [H] ayant pour nom d'usage [H] [E]. Le compromis de vente stipulait des conditions suspensives, notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt-relais. Par courrier du 8 octobre 2021, Mme [M] [E] et Mme [E] ont informé l'agence immobilière qu'elles ne donnaient pas suite à leur acquisition et que le projet devenait caduc suite à des irrégularités qu'elles listaient. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2021, les consorts [Z] mettaient en demeure les acquéreuses de régulariser la vente sous quinzaine, indiquant qu'à défaut ils invoqueraient la résiliation à leurs torts exclusifs, entraînant le paiement de la clause pénale. Par lettre du 5 novembre 2021 adressée à M. [I] [Z], le conseil des acquéreuses indiquait que ces dernières n'étaient pas tenues de réitérer la vente et n'étaient redevables d'aucune somme au titre de la clause pénale. -:-:-:- Par acte du 1er avril 2022, M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z], et M. [Y] [Z] ont fait assigner Mme [N] [E] veuve [G] (sic) et Mme [M] [E] (sic) devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale. -:-:-:- Par un jugement réputé contradictoire du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Montauban a : - condamné solidairement Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [E] à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 29.900 euros à titre de clause pénale, - condamné solidairement Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [E] à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700, 1° du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [E] aux dépens et accordé le droit de recouvrement direct à la Scp Volia qui en a fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que les acquéreuses étaient contractuellement tenues de justifier de la réalisation ou de la non réalisation de la condition suspensive, à peine de devoir supporter la clause pénale convenue. Il a estimé que c'était par la seule volonté des acquéreuses que la vente n'avait pas eu lieu, alors qu'elles avaient reçu l'offre de prêt, à une date toutefois inconnue ; que la condition suspensive est donc réputée accomplie ; qu'ainsi, les acquéreuses n'avaient pas respecté leurs obligations contractuelles et qu'elles ne pouvaient pas se prévaloir à leur profit de la défaillance de la condition suspensive qu'elles avaient elles-mêmes provoquée. Il a relevé que les vendeurs ne sollicitent pas eux-mêmes la réalisation forcée de la vente et le paiement du prix, mais seulement l'application de la clause pénale figurant au contrat. Il a retenu qu'il est de principe que la sanction de la caducité de l'acte n'affecte pas la clause pénale qui doit produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties. Il a jugé que la clause pénale devait s'appliquer, et que son montant n'apparaissait pas manifestement excessif. -:-:-:- Par déclaration du 22 juillet 2022, Mme [N] [E] (sic) et Mme [M] [E] (sic) ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a : - condamné solidairement Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [E] à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 29.900 euros, - condamné solidairement Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [E] à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article '700, 1°' du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [E] aux dépens et accorde le droit de recouvrement direct à la Scp Volia qui en fait la demande conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par ordonnance de référé du 29 mars 2023, la magistrate déléguée du Premier président de la cour d'appel de Toulouse a débouté Mme [M] [E] (sic) et Mme [N] [E] veuve [G] (sic) de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire, les a condamnées aux dépens et à payer à MM. [I], [W], [F] et [Y] [Z] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 octobre 2023, Mme [M] [H] (ayant pour nom d'usage [H] [E]) et Mme [N] [E] veuve [G], appelantes, demandent à la cour de : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, - infirmer le jugement dont appel dans son intégralité en ce qu'il a : ' condamné solidairement Mme [N] [E] et Mme [M] [E] à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 29.900 euros à titre de la clause pénale, ' condamné solidairement Mme [N] [E] et Mme [M] [E] à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné solidairement Mme [N] [E] et Mme [M] [E] aux dépens et accordé le droit de recouvrement direct à la Scp Volia qui en fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - débouter MM. [I], [W], [F] et [Y] [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement MM. [I], [W], [F] et [Y] [Z] au paiement à Mme [N] [E] et Mme [M] [E] de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement MM. [I], [W], [F] et [Y] [Z] aux entiers dépens de l'instance. Elles soutiennent qu'elles n'ont jamais renoncé à la condition suspensive d'obtention de prêt ; que Mme [N] [E] avait sollicité, dès le 18 juin 2021 auprès de son établissement bancaire une offre de prêt, dès avant la signature du compromis. Elles font valoir que l'offre de prêt relais ne leur a été transmise que le 22 septembre 2021, soit postérieurement à la caducité de plein droit de la promesse ; que la promesse de vente est donc caduque et que les parties sont déliées de tout engagement depuis le 16 août 2021. Elles soutiennent qu'elles ne sont redevables d'aucune somme au titre de la clause pénale. S'agissant des frais irrépétibles en première instance et des dépens, elles estiment que cette condamnation est inéquitable au regard de la violation manifeste du principe du contradictoire qu'elles ont subi : qu'en effet, l'assignation a été régulièrement délivrée par huissier le 1er avril 2022 à M. [B] [S], qui a accepté de recevoir la copie, alors qu'elles n'étaient pas présentes, et qu'ainsi, elles n'en ont eu connaissance que tardivement ; que le conseil des consorts [Z] n'a pas communiqué le numéro de rôle pour qu'elles se constituent ni les pièces au soutien de l'assignation ; qu'au premier appel de l'affaire, le 2 juin 2022, le conseil des consorts [Z] a déposé son dossier de plaidoirie et l'affaire a été mise en délibéré ; qu'elles n'ont pu faire valoir leurs moyens de défense en première instance. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juillet 2024, M. [I] [Z], M. [W] [Z], M. [F] [Z] et M. [Y] [Z], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de : - débouter Mme [N] [E] et Mme [M] [E] de l'ensemble de leurs demandes, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 14 juin 2022 en ce qu'il a condamné solidairement Mme [N] [E] et Mme [M] [E] à payer à MM. [W] [Z], [F] [Z], [I] [Z] et [Y] [Z], la somme de 29.900 euros à titre de clause pénale ainsi que la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il les a condamné aux dépens, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté MM. [Z] de leur demande de dommages et intérêts, - condamner in solidum Mme [N] [E] et Mme [M] [E] à payer aux MM. [Z] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts, - les condamner sous la même solidarité à payer à MM. [Z] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile eu égard aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel, - les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Volia, avocat sur son affirmation de droit. Ils soutiennent que la condition suspensive est réputée accomplie et que les acquéreuses sont fautives ; qu'en effet, les acquéreuses n'ont pas justifié des diligences pour demander le prêt, et notamment pas d'une demande de financement. Ils soutiennent qu'elles sont redevables de la clause pénale car elles sont responsables d'une inexécution fautive de leurs obligations au titre de la condition suspensive. Ils font valoir que la sanction de la caducité de l'acte n'affecte pas la clause pénale qui doit produire effet en cas de non réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties. Ils ajoutent que les acquéreuses avaient renoncé au prêt relais mais souhaitaient néanmoins poursuivre la vente, de sorte que leur refus le 8 octobre 2021 est de mauvaise foi. Ils se plaignent de leur résistance abusive. Enfin, ils font valoir que le procès en appel fait bénéficier les appelantes d'un débat contradictoire ; que la signification de l'assignation en première instance est régulière ; que l'acte a été signifié deux mois avant la date de comparution, et que les manquements du conseil des consorts [Z] ne sont pas démontrés. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du 17 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il y a lieu de rectifier le jugement dont appel, en ce que les noms des appelantes s'orthographient correctement ainsi : - Mme [N] [E] veuve [G] ; - Mme [M] [H] (nom d'usage [H] [E]) . Sur la condition suspensive de prêt : Selon les dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il appartient au débiteur de l'obligation de prouver qu'il a accompli les diligences nécessaires mises à sa charge par la promesse et donc de prouver qu'il n'a pas commis de faute dans la mise en 'uvre de la condition suspensive. En l'espèce, la vente portait sur un immeuble au prix de 299.000 euros, financée, frais d'emprunt compris, de la façon suivante : - de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 229.200 euros : - par un ou plusieurs prêts bancaires et assimilés d'un montant global de 91.000 euros ; total : 320.200 euros. La condition suspensive d'obtention d'un prêt-relais, édictée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, est libellée comme suit : 'L'acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d'un prêt-relais, il devra à cet effet : - avoir reçu une offre de prêt aux conditions suivantes : un prêt relais d'un montant de 91.000 euros portant sur un bien situé à [Localité 11], une villa contemporaire de plein-pied ; - constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de tout organisme prêteur de son choix.' 'La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts au plus tard le 15 août 2021. L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du prêt mentionné ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.' Il stipulait : 'Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la présente vente sera caduque et tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors l'entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts.' La condition suspensive de prêt devait être accomplie avant le 15 août 2021, sous peine de caducité de la vente. Au 15 août 2021, aucune offre de prêt n'a été reçue par les acquéreuses. Elles produisent une simulation de prêt établie par la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Sud méditerranée, le 23 juin 2021, valable 8 jours, portant sur un prêt relais à Mme [N] [E], d'un montant de 91.000 euros au taux d'intérêt de 1%, remboursable en 12 mois, destinée à financer un projet de 322.392 euros, avec un apport personnel de 231.392 euros. Cette simulation a été établie avant la signature de l'acte sous seing privé qui est du 5 juillet 2021. Une simulation est un document préparatoire à valeur indicative qui évalue les possibilités d'emprunt. Une simulation ne constitue pas une demande de financement adressée à la banque. Par courriel du 19 juillet 2021 à 11 h 11, la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Sud méditerranée a écrit à Mme [N] [E] : 'Pour faire suite à notre entretien téléphonique de ce jour, je vous confirme qu'afin d'étudier votre demande de financement nous avons besoin de connaître la répartition entre votre fille et vous du bien que vous souhaitez acquérir. Par courriel du 19 juillet 2021 à 17 h 01, Mme [N] [E] a transféré au notaire cette demande du crédit agricole concernant le prêt relais. Le 28 juillet 2021, le notaire a répondu au crédit agricole que Mme [E] acquiert l'usufruit estimé à 40% et sa fille la nue-propriété estimée à 60%. Ces courriels de juillet 2021 évoquent une demande de financement, mais sans que puissent en être déterminées les caractéristiques. Les appelantes produisent une demande de financement habitat avec pour emprunteuse Mme [N] [E] pour un prêt in fine sollicité d'un montant de 90.000 euros au taux de 1% d'une durée de 12 mois. La date de cette demande de financement n'est pas portée sur le document. La fiche personnalisée d'assurance jointe mentionne qu'elle a été remise le 22 septembre 2021. Ainsi, il n'est pas démontré qu'elle a été faite avant le 15 août 2021. En outre, cette demande ne concerne que Mme [N] [E] en tant qu'emprunteuse. Il n'est démontré aucune demande de financement faite par Mme [M] [H] [E], alors que la condition suspensive concernait tant Mme [N] [E] que sa fille. Dès lors, à défaut de justifier qu'il y a eu, avant le 15 août 2021, une demande de prêt conforme à ce qui était prévu dans la condition suspensive, la condition suspensive est défaillie du fait des acquéreuses. Les vendeurs peuvent demander le bénéfice de 1304-3 du code civil. Dès lors, la condition suspensive est réputée accomplie au 15 août 2021. Sur la clause pénale : L'acte prévoit que l'acte authentique interviendra au plus tard le 5 octobre 2021, et que dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 10% du prix de vente. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 10% du prix de vente.' Mme [N] [E] et sa fille n'ont pas voulu signer l'acte authentique de vente. Les vendeurs ont pris acte du refus de signer et se sont prévalus de la résiliation de plein droit de la vente. Il ne peut qu'être considéré que la non acquisition de la condition suspensive à la date prévue au compromis est exclusivement imputable à l'absence de diligences des acquéreurs dans les délais impartis, de sorte que, la condition suspensive étant fictivement réputée acquise dès le 15 août 2021, c'est bien du fait de la carence des acquéreuses que la concrétisation de l'acte authentique n'a pu intervenir. Dès lors, la clause pénale, dont le montant ne fait quant à lui l'objet d'aucune discussion, est due. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les acquéreuses à payer à M. [W] [Z], M. [F] [Z], M. [I] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 29.900 euros à titre de clause pénale. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [Z] pour résistance abusive : La défense à une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, la résistance abusive n'est pas démontrée. Il apparaît que les appelantes se sont plutôt méprises sur l'étendue de leurs droits. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [H] [E] demandent la réformation du jugement sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que les consorts [Z] ne leur ont pas permis un procès équitable en première instance. L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'article 700 du code de procédure civile dispose : 'Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.' En l'espèce, Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [H] [E] ne contestent pas avoir été régulièrement assignées le 1er avril 2022, l'assignation ayant été délivrée à M. [B] [S] chez qui elles se domicilient encore dans leurs conclusions d'appel. Selon l'article 763 du code de procédure civile, lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l'assignation. Elles devaient donc constituer avocat dans les 15 jours de l'assignation. Elles disent ne pas ne pas avoir pu accéder au numéro de rôle, au motif que le conseil des vendeurs ne leur a pas communiqué ce numéro de rôle. Cependant, ce numéro de rôle était accessible via le RPVA. A l'audience du 2 juin 2022, plus de 15 jours après l'assignation, elles n'étaient pas constituées. Un jugement réputé contradictoire a dès lors été rendu le 14 juin 2022, la décision étant susceptible d'appel. Il n'est pas démontré une atteinte au procès équitable, notamment à l'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme. Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [H] [E], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel, avec application au profit de la Scp Volia, avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elles seront condamnées in solidum à payer aux consorts [Z] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens. Elles seront déboutées de leur demande sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 14 juin 2022, sauf à le rectifier en ce que les noms des appelantes s'orthographient correctement ainsi : - Mme [N] [E] veuve [G] ; - Mme [M] [H] (nom d'usage [H] [E]) ; Y ajoutant, Condamne Mme [N] [E] veuve [G] et Mme [M] [H] [E] in solidum aux dépens d'appel, avec application au profit de la Scp Volia, avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Les condamne in solidum à payer à MM. [I] [Z], [Y] [Z], [F] [Z] et [W] [Z] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ; Les déboute de leur demande sur le même fondement. La greffière P/Le président M. POZZOBON S. LECLERCQ .