Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07287 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YQ7
N° MINUTE : 16/2024
JUGEMENT
rendu le 06 septembre 2024
DEMANDERESSE
[Adresse 6] HABITAT OPH, [Adresse 2]
représenté par Maître Ali DEROUICHE , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3]
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0346
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 06 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07287 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YQ7
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 janvier 2003 à effet au 17 février 2003, l'OPAC de [Localité 5], devenu l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH, a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 208,57 euros.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4785 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [H] le 12 avril 2022.
Par ordonnance du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et les autres demandes des parties.
Par assignation du 7 septembre 2023, l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 juin 2022, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [H] à défaut de libération des lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 80 euros par jour de retard, ordonner la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-4433,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2021 date du commandement de payer,
-rejeter toute demande de délai de grâce et à défaut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
- à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [H] à défaut de libération des lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 80 euros par jour de retard, ordonner la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux,
-2541,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023, somme à parfaire,
-rejeter toute demande de délai de grâce,
en tout état de cause condamner M. [Z] [H] aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire, appelée à l'audience du 8 novembre 2023 a été plusieurs fois renvoyée à la demande des parties pour être finalement retenue à l'audience du 4 juin 2024.
À l'audience, l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative actualisée au 1er juin 2024 s'élève à 5531,45 euros. Il s'en rapporte s'agissant de la demande de délai et s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.
M. [Z] [H], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et complétées oralement, demande :
- à titre principal
-le rejet des demandes de l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH,
-sa condamnation à créditer le compte locataire de la somme de 5531,45 euros,
-sa condamnation à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi,
- à titre subsidiaire
-l'octroi d'un délai de 36 mois pour apurer l'éventuelle dette
-l'octroi d'un délai de 24 mois pour quitter les lieux,
-la suspension des effets de la clause résolutoire
- en tout état de cause le rejet de la demande de l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.
L'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé du compte locataire au 1er juin 2024. Ce document a été adressé au greffe et M. [Z] [H] a pu faire valoir ses observations.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
1-Sur la résiliation du contrat de bail
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
1.1 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-13.778). Son alinéa 1er dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l'espèce, c'est à bon droit que M. [Z] [H] a soulevé en application des dispositions susvisées la prescription de la créance de l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH antérieure au 7 septembre 2020, l'assignation ayant été signifiée le 7 septembre 2023.
1.2 Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 11 avril 2022.
Or, compte tenu de la prescription partielle de la créance, il ressort de l'historique de compte que pour la période du 7 septembre 2020 au 11 avril 2022 (correspondant à la période du 1er octobre 2020 au 8 avril 2022 sur le décompte - pièce n°1 du bailleur) :
- M. [Z] [H] était redevable de la somme de 5685,17 euros au titre des loyers (4422.48) et de la somme de 1262,69 euros (1220,41 + 42,28 ) au titre des charges soit une somme totale de 5685,17 euros,
- il a lui-même réglé la somme de 933,80 euros en ce compris les régularisations de charges,
- la somme de 7712,77 euros a été versée au titre de l'APL, de la RLS et de divers rappels de ces prestations,
- soit une somme totale en crédit de 8646,57 euros.
Le solde locatif étant excédentaire à la date du commandement de payer, la clause résolutoire n'est pas acquise.
L'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH sera en conséquence débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes aux fins d'expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
1.3 Sur la demande de résiliation judiciaire
En l'espèce, sur la période du 9 avril 2022 au 1er juin 2024, M. [Z] [H] était redevable de la somme de 7925,89 euros au titre des loyers (6772,28 euros) et des charges (1153.61 euros). Il a réglé la somme de 1851,14 euros correspondant aux loyers résiduels. La somme de 4843,84 euros a été versée au titre de l'APL, de la RLS et de divers rappels de ces prestations.
Ainsi, sur la totalité de la période du 7 septembre 2020 au 1er juin 2024, le total des sommes dues s'élève à 13611,06 euros et le total des sommes versées au bailleur au titre des loyers et des aides au logement s'élève à 15341,55 euros.
Le solde locatif est en conséquence excédentaire de la somme de 1730,49 euros.
L'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH ayant fondé sa demande en résiliation judiciaire sur l'existence d'une dette locative, inexistante, il en sera débouté, ainsi que de sa demande en paiement de ladite dette.
2-Sur la demande indemnitaire de M. [Z] [H]
Aux termes de l'article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l'espèce, M. [Z] [H] n'ayant pas fait valoir de fondement juridique à sa prétention, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, à l'appui de sa demande indemnitaire M. [Z] [H] évoque en des termes généraux des fautes et négligences du bailleur ayant conduit à une suspension injustifiée des aides au logement.
S'agissant de griefs plus précis, il ressort de ses écritures qu'il reproche d'une part au bailleur le non-traitement en 2014 du questionnaire OPS, de sorte qu'une pénalité lui a été infligée. Or, il ne justifie pas avoir adressé ce document au bailleur. D'autre part, il soutient que l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH n'a pas transmis en 2018 à la CAF le plan d'apurement de la dette. A supposer ce document remis au bailleur, il convient de relever que M. [Z] [H] a, tout en signant le plan, modifié unilatéralement le montant de la dette, de sorte qu'il ne l'a pas valablement signé.
Enfin, il reproche au bailleur de ne pas transmettre régulièrement à la CAF les documents justifiant du paiement du loyer ce qui occasionne de nouvelles suspensions de prestations. Or, ce grief est non circonscrit dans le temps et peu circonstancié de sorte qu'il ne peut être efficient. Enfin il est établi que M. [Z] [H] paie très régulièrement le loyer en retard, ce qu'il reconnaît.
Echouant à rapporter la preuve d'une faute du bailleur, M. [Z] [H] sera débouté de sa demande en dommages-intérêts.
3-Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
DIT que l'action de l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH en paiement de la dette locative antérieure au 7 septembre 2020 est prescrite ;
DEBOUTE l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes ;
DIT que le compte locataire de M. [Z] [H] était au 1er juin 2024 excédentaire de la somme de 1730,49 euros ;
DEBOUTE M. [Z] [H] de sa demande en dommages-intérêts ;
CONDAMNE l'EPIC [Adresse 6] HABITAT OPH aux dépens et le déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
