Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/01701

Min N° 24/00658 N° RG 24/01701 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP67 S.C.I. MAJELLA C/ M. [Z] [D] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. MAJELLA [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [D] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Viviane RODRIGUES Copie délivrée le : à : Monsieur [Z] [D] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2022, la SCI MAJELLA a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un appartement situé [Adresse 1]/[Adresse 2], [Adresse 6] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 475,00 euros, et 40 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SCI MAJELLA a fait signifier à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1030,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 20 novembre 2023 la SCI MAJELLA a a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SCI MAJELLA a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [Z] [D] au paiement des sommes suivantes :La somme de 2.080,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023,Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, indexée sur l’indice INSEE des loyers, à compter du 27 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts courants à compter du jour de la signification de l’assignation,La somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens, comprenant le coût du commandement de payer, la notification à la Préfecture et à la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,Ordonner l’exécution provisoire du jugement. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 28 mars 2024. À l'audience du 29 mai 2024, la SCI MAJELLA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4310,49 euros arrêtée au 21 mai 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. La SCI MAJELLA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [D], régulièrement assigné, à l'étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [Z] [D] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCI MAJELLA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SCI MAJELLA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2024 que la SCI MAJELLA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI MAJELLA la somme de 4.310,49 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 novembre 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2022 à compter du 28 décembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [D] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 décembre 2023, Monsieur [Z] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [D] à son paiement à compter du 01 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI MAJELLA la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la SCI MAJELLA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 décembre 2022 entre la SCI MAJELLA d'une part, et Monsieur [Z] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1]/[Adresse 2], [Adresse 6] [Localité 4], sont réunies à la date du 28 décembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [D] à compter du 28 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI MAJELLA la somme de 4.310,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 mai 2024 échéance du mois de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI MAJELLA l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 mai 2024, échéance du mois de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances , CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI MAJELLA la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE - PRESIDENTE