Cour d'appel, 26 septembre 2023. 22/00402

BR/CD Numéro 23/03097 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 26/09/2023 Dossier : N° RG 22/00402 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IDVD Nature affaire : Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] C/ SAS PG IMMO Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 19 Juin 2023, devant : Madame REHM, Magistrat honoraire chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrat honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet SYNDGEST, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître BERNADET de la SCP J. BERNADET, avocat au barreau de PAU INTIMEE : SAS PG IMMO venant aux droits de la société AGENCE ADOUR PYRENEES, dissoute à la suite de la réunion de toutes les parts en une seule main à compter du 27 mai 2019, représentée par son Président [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître BEURTON, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 27 JANVIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 20/00473 EXPOSE DU LITIGE La [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 3] (65) est soumise au statut de la copropriété et a eu pour syndic pendant plusieurs années et jusqu'au 09 décembre 2017, la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT, laquelle avait pour associée unique la SAS PG IMMO. Sous la gestion de ce syndic, suivant assemblée générale en date du 03 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a décidé de faire procéder à des travaux de peinture des garde-corps des balcons, travaux qui ont été confiés à l'entreprise CUELLO ainsi qu'à des travaux de réfection des façades, confiés à l'entreprise MIDAN-CHABIN ; l'ensemble de ces travaux a été réalisé dans le courant de l'année 2012, précision faite que les travaux de rénovation de crépis ont finalement été réalisés par l'entreprise VIGNES, sous-traitant de la société MIDAN-CHABIN. Des désordres étant apparus au mois de juillet 2015, les difficultés concernant les désordres liés aux travaux réalisés par ces deux entreprises ont été évoquées à l'assemblée générale des copropriétaires du 05 décembre 2015. Suivant assemblée générale du 10 décembre 2016, le syndic a été autorisé à ester en justice à l'encontre de l'entreprise CUELLO. Par ailleurs, dans le courant du mois d'octobre 2012, la commune de [Localité 3] a fait réaliser par l'entreprise SADE CGTH, sans l'accord de la copropriété, des travaux empiétant sur la propriété de la [Adresse 1], travaux qui ont provoqué la rupture de câbles chauffants équipant les rampes d'accès aux bâtiments dont la prise en charge par la commune n'a pas été satisfaisante. Lors de l'assemblée générale du 09 décembre 2017, un point a été fait, sans être toutefois soumis au vote de l'assemblée générale, sur les litiges en cours dans les termes suivants : 'Peintures CUELLO : les démarches à l'encontre de l'entrepreneur ayant été engagées trop tardivement, la copropriété en est de ses frais. Chacun devra prendre à sa charge la peinture éventuelle de son balcon. Il est rappelé que la couleur utilisée est : Lazure opaque D158-4. La peinture des parties communes sera à voir ultérieurement. Crépis travaux 2012 : les malfaçons constatées demeurent. L'entreprise a bien promis des travaux, mais rien ne se fait. L'assemblée demande au syndic de faire preuve de plus d'exigence et de menacer de s'engager en justice. Rampe d'accès aux garages côté Hélios : le litige perdure depuis 2012. La commune a fait effectuer des travaux qui ont conduit à rompre les câbles chauffants : travaux effectués sur notre propriété sans que nous en soyons avertis et sans notre accord. Une réparation aurait été faite, mais sans remise en état. Le syndic est prié de transmettre l'ensemble du dossier à M. [U] qui étudiera la meilleure solution possible : action en justice ou abandon ou remise en état par nos soins.' Dans ses résolutions n° 8 et 9, cette même assemblée générale des copropriétaires du 09 décembre 2017 n'a pas renouvelé le mandat de la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES et a désigné comme syndic le cabinet SYNDGEST. Le 27 septembre 2018, le cabinet SYNDGEST a fait une déclaration de sinistre à CFDP Assurances 21, l'assureur de protection juridique de la copropriété qui, par courrier en date du 09 octobre 2018, a répondu que les désordres étant apparus au mois de juillet 2015, plus de deux ans s'étaient écoulés entre l'apparition du sinistre et la demande de prise en charge, de sorte qu'elle refusait la mise en oeuvre de sa garantie. Le 27 mai 2019, suite à la réunion de la totalité des parts sociales entre les mains de son associée unique, la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES a été dissoute et a été remplacée par la SAS PG IMMO. Reprochant à l'ancien syndic d'avoir commis des fautes dans l'exercice de son mandat, par exploit du 06 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tarbes, la SAS PG IMMO venant aux droits de la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, aux fins de : - dire et juger que la société AGENCE ADOUR PYRENEES aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société PG IMMO a manqué à ses obligations lui incombant en raison du mandat de syndic que lui avait confié le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], - dire et juger que sa responsabilité contractuelle est engagée, - s'entendre la société PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 150 107,17 euros, - condamner la société PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la société PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de l'instance. Devant le premier juge la SAS PG IMMO a opposé une fin de non-recevoir en faisant valoir qu'elle n'avait pas qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au motif que la SAS AGENCE ADOUR PYRENEES avait été dissoute le 27 mai 2019 suite à une opération de fusion-absorption par la SAS PG IMMO, laquelle n'avait jamais été le syndic de la copropriété de la [Adresse 1]. Par jugement contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Tarbes a : - déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en ses demandes à l'encontre de la SAS PG IMMO, - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la SAS PG IMMO une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens. Le tribunal a considéré que la société absorbante n'avait pas acquis, du fait de la fusion absorption, la qualité de syndic ou d'ancien syndic de la copropriété et qu'elle ne pouvait être responsable des fautes de gestion de la société absorbée, laquelle devait répondre seule de ses fautes de gestion en qualité de syndic conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Par déclaration du 09 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a relevé appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour, de : - annuler pour excès de pouvoir ou en toute hypothèse réformer le jugement n° 46/2022 rendu le 27 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en ses demandes à l'encontre de la SAS PG IMMO, Statuant à nouveau, Sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil : - dire et juger que la société AGENCE ADOUR PYRENEES aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société PG IMMO a manqué à ses obligations lui incombant en raison du mandat de syndic que lui avait confié le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ; En conséquence, - dire et juger que sa responsabilité contractuelle est engagée ; En conséquence, - s'entendre la société PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 150 107,17 euros, - condamner la société PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la société PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 13 juillet 2022, la SAS PG IMMO demande à la cour, sur le fondement des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 et 122 du code de procédure civile et des articles 1991 et suivants du code civil, de : - confirmer le jugement du 27 janvier 2022 qui a déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en son action à l'encontre de la société PG IMMO pour défaut de qualité à agir, en toutes ses dispositions, - débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes ; Subsidiairement, si la cour estimait l'action en responsabilité civile contractuelle recevable à l'encontre de la société PG IMMO, - déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en sa demande de la somme de 18 691,75 euros au titre de la réfection des garde-corps des balcons qui sont des parties privatives, - juger mal fondé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] dans ses demandes au titre des sommes de : * 121 561 euros au titre des travaux de réfection des façades, * 7 810 euros au titre des travaux de reprise du câble chauffant et de l'enrobé, * 985,29 euros au titre des conséquences des erreurs de gestion ou des irrégularités imputables au syndic, * 1 059,13 euros au titre d'un chèque du 03 janvier 2018, * 15 000 euros au titre de troubles de jouissance et d'un préjudice moral, - débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la société PG IMMO la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en touts les dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été fixée au 17 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION 1°) Sur la demande d'annulation ou de réformation du jugement entrepris Le syndicat des copropriétaires soutient que la fin de non-recevoir soulevée dans des conclusions au fond par la SAS PG IMMO tirée du défaut de qualité à agir, relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état, conformément aux dispositions de l'article 789 du code de procédure civile et que le tribunal aurait dû d'office se déclarer incompétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, de sorte qu'en accueillant ce moyen, le tribunal a méconnu l'étendue de sa propre compétence et celle du juge de la mise en état et a ainsi commis un excès de pouvoir justifiant que soit prononcée l'annulation du jugement ou à tout le moins sa réformation. Selon les dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 : 'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...° ) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.' Il résulte de ces dispositions que postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est seul compétent jusqu'à son dessaisissement pour statuer sur une fin de non-recevoir. Il s'ensuit que le tribunal ne pouvait, sans méconnaître l'étendue de sa propre compétence et celle du juge de la mise en état, statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SAS PG IMMO soulevée par cette dernière et qu'il aurait dû la déclarer irrecevable. Il convient dès lors, non pas, en l'absence d'irrégularité de fond, d'annuler le jugement entrepris mais de le réformer de ce chef et de dire que le tribunal judiciaire de Tarbes était incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SAS PG IMMO. L'action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l'encontre de la SA PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES sera donc déclarée recevable. Tant la partie appelante que la partie intimée sollicitent que la cour statue sur leurs prétentions en cas d'annulation ou de réformation du jugement entrepris. L'article 562 du code de procédure civile dispose que : 'L'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible'. Conformément aux dispositions de l'article 562 alinéa 2 du code de procédure civile, l'effet dévolutif s'opérant pour le tout, il appartient à la cour de statuer sur le fond du litige. 2°) Sur le fond Sur la transmission de l'actif et du passif de la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES, société absorbée, à la SAS PG IMMO, société absorbante La SAS PG IMMO a été assignée comme venant aux droits de la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES et sa responsabilité est recherchée pour les fautes de gestion commises par la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES lorsqu'elle était syndic de la copropriété de la [Adresse 1]. La SAS PG IMMO soutient que n'ayant jamais été le syndic de la copropriété de la [Adresse 1], elle ne peut être déclarée responsable des fautes éventuellement commises par la SARL ADOUR PYRENEES, en faisant valoir qu'il existe une exception au principe de transmission universelle du patrimoine posé par les articles L 236-1 et suivants du code de commerce, pour les contrats conclus intuitu personae sauf accord exprès du cocontractant transmis, ce qui est le cas du mandat de syndic ainsi qu'il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] soutient au contraire que si une opération de fusion-absorption fait obstacle au transfert du contrat de syndic qui avait été confié à la société absorbée, cela ne peut avoir d'effet que pour l'avenir mais ne peut remettre en cause le passé et ce d'autant plus qu'en l'espèce, la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES n'a pas disparu dans le cadre d'une fusion-absorption mais à la suite d'une dissolution par suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, de sorte que ce sont les dispositions de l'article 1844-5 du code civil qui s'appliquent et non pas celles des articles L 236-1 et suivant du code de commerce. Aux termes de l'article L. 236-1 du code de commerce, une société peut, par voie de scission, transmettre son patrimoine à plusieurs sociétés existantes ou à plusieurs sociétés nouvelles. L'article L. 236-3 du code de commerce dispose que la fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération. Selon l'article 1844-5 du code civil, 'La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu. [...] En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l'associé unique, sans qu'il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l'opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties, si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n'est réalisée et il n'y a disparition de la personne morale qu'à l'issue du délai d'opposition ou, le cas échéant, lorsque l'opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.' Il est constant que les dispositions des articles 1832 à 1844-17 du code civil sont applicables aux sociétés commerciales régies par les articles L 210-1 et suivants du code de commerce et il résulte des dispositions susvisées que, qu'il y ait eu fusion-absorption ou dissolution par suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, la conséquence est la même, à savoir la transmission universelle du patrimoine comprenant l'actif et le passif, de la société à l'associé unique ou de la société absorbée à la société absorbante qui disparaît au profit de la société bénéficiaire. Il existe cependant une exception au principe de la transmission universelle, pour les contrats conclus intuitu personae dont la reprise par la société absorbante ne peut intervenir qu'avec l'accord du contractant ; c'est ainsi que la fusion-absorption n'entraîne pas de plein droit le transfert d'un mandat de syndic à la société absorbante. La question en litige est de savoir si le caractère intransmissible du contrat intuitu personae s'oppose à toute transmission, non seulement du contrat dans son ensemble mais aussi de créances nées de ce contrat avant la fusion-absorption. Il est de jurisprudence constante que si, sauf accord du cocontractant, un contrat conclu intuitu personae prend fin au plus tard par l'effet de la dissolution de la société avec laquelle le contrat a été conclu, l'associé unique n'en recueille pas moins les créances et les dettes antérieurement nées dans le patrimoine social au titre de ce contrat. En l'espèce, la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES était une société par actions simplifiée à associé unique au capital social de 892 640 euros inscrite au RCS de Tarbes sous le numéro 482 177 672 et dont l'associé unique était la SAS PG IMMO immatriculée au RCS de Pau sous le numéro 453 932. Il n'est pas contesté que : - la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES a été le syndic de la copropriété de la [Adresse 1] jusqu'au 09 décembre 2017, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas renouvelé son mandat et a désigné comme syndic le cabinet SYNDGEST ; - par décision de l'associé unique en date du 27 mai 2019, soit postérieurement à la fin de son mandat de syndic, la société a été dissoute suite à la réunion de toutes les parts en une seule main au profit de la SAS PG IMMO. Par l'effet de la fusion intervenue entre la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES, société absorbée et la SAS PG IMMO, société absorbante, la société absorbante est substituée activement et passivement aux droits de la société absorbée et doit répondre des conséquences dommageables des fautes commises par cette dernière nées dans le patrimoine de la société absorbée avant la date de la dissolution et qui ont, à ce titre, étaient transmises à la société absorbante. Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris qui a considéré que la société absorbante ne pouvait pas être responsable des fautes de gestion de la société absorbée. Sur la responsabilité du syndic Le syndic, personne physique ou morale, est responsable sur le fondement d'une responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires et sur le fondement d'une responsabilité délictuelle à l'égard des tiers et notamment des copropriétaires. Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il répond également de sa gestion en vertu de l'article 1992 du code civil et, ainsi, de toute faute commise dans l'accomplissement de sa mission, que cette faute soit ou non détachable de ses fonctions ; à cet égard, il lui revient d'agir avec diligence et compétence ; l'obligation du syndic est une obligation de moyen. En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est responsable de sa gestion. Le syndic, considéré comme le mandataire du syndicat des copropriétaires, répond de sa gestion envers le syndicat, son mandant, sur le fondement de l'article 1992 du code civil. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; il est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Compte tenu de l'ampleur des tâches qui incombent au syndic et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté sans qu'il puisse toujours les résoudre lui-même, il est admis que la responsabilité du syndic tient au respect d'une obligation de diligence et de vigilance, donc majoritairement d'une obligation de moyen. Comme tout professionnel libéral, le syndic est par ailleurs tenu d'un devoir de conseil vis-à-vis du syndicat et des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] soutient que la responsabilité de la SASU AGENCE ADOUR PYRENEES aux droits de laquelle vient la SAS PG IMMO est engagée à raison de la gestion des litiges, de la gestion des comptes de copropriétaires et de la gestion bancaire par la falsification d'un chèque. * S'agissant de la gestion des litiges, Sur les travaux de peinture : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] reproche au syndic de ne pas avoir exécuté la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 05 décembre 2015 prévoyant qu'une mise en demeure devait être adressée à l'entreprise CUELLO et qu'à défaut de réponse positive, le dossier devait être transmis à l'assurance de protection juridique et celle de l'assemblée générale du 10 décembre 2016 (et non comme indiqué par le syndicat des copropriétaires du 08 décembre 2016) autorisant le syndic à ester en justice à l'encontre de cette entreprise. Il fait valoir que le syndic n'a effectué aucune diligence, de sorte que l'assurance de protection juridique a opposé la prescription biennale, privant ainsi la copropriété de son bénéfice, obligeant l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 09 décembre 2017 à acter que chaque copropriétaire devait prendre en charge la peinture éventuelle de son balcon. Il estime que la carence du syndic lui a causé une perte de chance, d'une part de voir la procédure financée par la protection juridique et d'autre part, de voir la responsabilité de l'entreprise CUELLO engagée et de la voir condamnée à prendre en charge les travaux de réfection des désordres relatifs aux garde-corps ; le syndicat des copropriétaires estime son préjudice à la somme de 18 691,75 euros correspondant au montant des travaux initiaux défectueux. La SAS PG IMMO soutient que les garde-corps des balcons étant des parties privatives, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter le paiement du coût des travaux les concernant, seuls les copropriétaires ayant qualité pour agir de ce chef ; elle soutient par ailleurs que l'absence de prise en charge par la protection juridique de la procédure à l'encontre de l'entreprise CUELLO n'empêchait pas le syndicat des copropriétaires d'agir en responsabilité à l'encontre de l'entreprise. En l'espèce, le grief invoqué par le syndicat des copropriétaires concerne une absence d'exécution d'une décision de l'assemblée générale et l'assurance de protection juridique est celle, non pas des copropriétaires mais du syndicat des copropriétaires, de sorte que ce dernier est parfaitement recevable à agir. Il sera cependant rappelé qu'une décision suppose qu'un projet de résolution ait été soumis au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale et que ce projet ait donné lieu à un vote, pour ou contre. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], il résulte de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 05 décembre 2015 qu'aucune décision n'a été prise par cette assemblée générale sur l'envoi d'une mise en demeure à l'entreprise CUELLO et sur la transmission du dossier à l'assurance de protection juridique, puisque figure à la fin de la résolution n°13 de cette assemblée générale et sans que cela ait été soumis au vote, une simple mention concernant le problème des peintures indiquant que "une mise en demeure de reprise en garantie a été adressée à l'entreprise. Sans réponse positive de celle-ci, le dossier est transmis à la protection juridique. L'avancée du dossier sera communiquée au conseil syndical". Il ne peut donc être reproché au syndic une non-exécution d'une décision de l'assemblée générale du 05 décembre 2015 s'agissant de l'envoi d'une mise en demeure, qui semble d'ailleurs avoir été adressée, et d'une transmission du dossier à la protection juridique. Il appartient cependant au syndic d'agir avec diligence et compétence et dans l'intérêt de la copropriété, lequel était de faire prendre en charge les frais ou une partie des frais de procédure par l'assurance de protection juridique afin de réduire le coût des frais de justice. S'il est constant que l'AGENCE ADOUR PYRENEES n'a jamais envoyé le dossier à l'assurance de protection juridique, force est cependant de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun courrier de cette assurance notifiant un refus de garantie, le courrier produit aux débats en date du 09 octobre 2016 concernant le litige contre l'entreprise VIGNES et non contre l'entreprise CUELLO ; il s'ensuit que la preuve d'une perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires de bénéficier de son assurance de protection juridique n'est pas rapportée. Par ailleurs, aux termes de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 10 décembre 2016, celle-ci a autorisé le syndic à diligenter une procédure judiciaire à l'encontre de l'entreprise CUELLO. Il n'est pas contesté qu'au 09 décembre 2017, date de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété pour l'année 2017, l'AGENCE ADOUR PYRENEES, syndic en exercice, n'avait toujours pas fait le nécessaire pour engager l'action judiciaire à l'encontre de l'entreprise CUELLO. Le syndicat des copropriétaires soutient que le temps écoulé étant trop important depuis l'apparition des désordres pour permettre l'introduction d'une procédure judiciaire, les copropriétaires ont été contraints de décider d'assurer eux-mêmes le financement des travaux de reprise, perdant ainsi la chance d'obtenir la mise en oeuvre de la responsabilité de l'entreprise CUELLO et sa condamnation à prendre en charge les travaux de réfection des désordres. En l'espèce, outre le fait que la solution de faire prendre en charge le financement des travaux de reprise par les copropriétaires n'a pas été soumise au vote de l'assemblée générale dont elle ne constitue pas une décision ayant un effet juridique, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication sur les raisons juridiques qui auraient pu empêcher de mettre en oeuvre la responsabilité de l'entreprise concernée, indépendamment de la prise en charge ou pas de la procédure par l'assurance protection juridique. En réalité, et à défaut de preuve contraire rapportée par le syndicat des copropriétaires, rien n'imposait aux copropriétaires de prendre en charge les travaux de réfection des désordres imputables à l'entreprise CUELLO et rien ne l'empêchait d'engager à son encontre une procédure judiciaire. Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que la perte d'une chance n'est pas un préjudice hypothétique mais est un préjudice indemnisable si la chance perdue est sérieuse c'est-à-dire si la probabilité que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir la condamnation de l'entreprise concernée à prendre en charge les travaux de reprise des désordres était importante. Or, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document, notamment un document technique établi par un homme de l'art, permettant à la cour de connaître la réalité et l'étendue de la responsabilité de l'entreprise CUELLO dans les désordres litigieux. Il s'ensuit que si l'absence de mise en oeuvre de la procédure judiciaire à l'encontre de l'entreprise CUELLO par l'AGENCE ADOUR PYRENEES constitue effectivement une faute, la preuve du lien de causalité entre cette faute et la perte de chance alléguée d'obtenir une éventuelle condamnation à l'encontre de l'entreprise CUELLO, n'est pas rapportée. La demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au titre de cette perte de chance sera donc rejetée. S'agissant de la réfection des façades : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] développe la même argumentation concernant le litige relatif à la réfection des façades réalisée par l'entreprise VIGNES, sous-traitant de la société MIDAN-CHABIN titulaire du marché, en soutenant que l'assemblée générale des copropriétaires du 05 décembre 2015 avait décidé d'engager les recours nécessaires à l'encontre de la société MIDAN-CHABIN mais que l'AGENCE ADOUR PYRENNES n'ayant fait aucune diligence, le syndicat des copropriétaires s'est heurté au refus de prise en charge du litige par l'assurance de protection juridique compte tenu de la prescription biennale invoquée par cette dernière. Le syndicat des copropriétaires reproche par ailleurs à l'ancien syndic de ne pas avoir transmis les éléments en sa possession, notamment le procès-verbal de réception, nécessaires à l'engagement de la procédure à l'encontre de l'entreprise concernée et sollicite la somme de 121 561 euros correspondant au devis établi pour les travaux de reprise, au titre de la perte de chance de bénéficier du contrat de protection juridique et de celle d'obtenir la mise en oeuvre de la responsabilité de l'entreprise et sa condamnation au paiement des travaux de réfection. Outre le fait que la décision n° 6 de l'assemblée générale du 10 décembre 2016 d'autoriser le syndic à agir en justice ne concerne que l'entreprise CUELLO et non l'entreprise MIDAN-CHABIN, comme le souligne justement la SA PG IMMO, aucune résolution concernant une éventuelle action à engager à l'encontre de l'entreprise MIDAN-CHABIN n'a été soumise au vote de l'assemblée générale puisque : - contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale du 05 décembre 2015 n'a fait qu'évoquer les désordres concernant la réfection des façades en indiquant au bas de la résolution n°13 et sans soumettre la question au vote des copropriétaires : "problème de crépis : pat 413 - faire établir un devis pour la réfection complète des crépis et réparation des fissures. Communiquer au conseil syndical. Pour les autres appartements ayant des problèmes de tenue du crépi, l'entreprise interviendra au printemps." - dans sa résolution n° 7 qui n'a pas non plus été soumise au vote, l'assemblée générale du 09 décembre 2017 a seulement rappelé les trois litiges en cours et a indiqué concernant le crépis que "Les malfaçons constatées demeurent. L'entreprise a bien promis des travaux, mais rien ne se fait. L'assemblée demande au syndic de faire preuve de plus d'exigence et de menacer de s'engager en justice". Il s'ensuit que le syndic n'a jamais été habilité à ester en justice à l'encontre de l'entreprise MIDAN-CHABIN et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir exécuté une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. S'agissant de la saisine de l'assurance de protection juridique, lorsque le cabinet SYNDGEST qui a succédé à l'AGENCE ADOUR PYRENEES, a saisi l'assurance de protection juridique le 27 septembre 2018 pour le litige concernant les crépis de façade, l'assureur a opposé la prescription biennale de l'action prévue par l'article L 114-1 du code des assurances en faisant valoir que compte tenu de la date du sinistre apparu au mois de juillet 2015, l'action pour saisir l'assureur était prescrite depuis le mois de juillet 2017, date à laquelle le nouveau syndic nommé lors de l'assemblée générale du 09 décembre 2017, n'avait pas encore été désigné. Le défaut de diligences du syndic a donc incontestablement fait perdre une chance au syndicat des copropriétaires de bénéficier de son assurance de protection juridique. Cependant, en l'absence de précision de la part du syndicat des copropriétaires et de production du contrat d'assurance de protection juridique, la cour ignore jusqu'à concurrence de quelle somme l'assurance de protection juridique était limitée tant pour les frais de procédure que pour les frais d'avocat et d'expertise éventuelle, de sorte qu'elle ne peut estimer l'importance des conséquences financières de cette carence et chiffrer la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires dont la demande à ce titre sera rejetée. Egalement et comme dans le cas du litige concernant les travaux de peinture, outre le fait qu'aucun document technique n'est produit par le syndicat des copropriétaires et à défaut de preuve contraire rapportée par le syndicat des copropriétaires, même sans bénéficier de l'assurance de protection juridique, rien ne l'empêchait d'agir en responsabilité à l'encontre des entreprises MIDAN-CHABIN et VIGNES, l'absence alleguée de communication par l'AGENCE ADOUR PYRENEES du procès-verbal de réception n'étant pas un motif valable pour expliquer l'absence de mise en oeuvre de la procédure à l'encontre de l'entreprise, alors que les travaux ont été réalisés en 2012, que les premiers désordres sont apparus en 2015 et que ce n'est que le 10 décembre 2018 qu'une première demande de communication du procès-verbal de réception et du contrat de sous-traitance entre l'entreprise MIDAN-CHABIN et l'entreprise VIGNES a été adressée à l'AGENCE ADOUR PYRENEES, le syndicat des copropriétaires ne s'étant visiblement pas soucié de solliciter ces documents auparavant. Le preuve d'une perte de chance d'engager la responsabilité des entreprises susvisées et d'obtenir leur condamnation au paiement des travaux de reprise n'est donc pas démontrée et la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef sera rejetée. Sur les travaux de réfection de la rampe d'accès Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] reproche à l'AGENCE ADOUR PYRENEES de n'avoir entrepris aucune démarche auprès de la commune de [Localité 3] pour obtenir qu'elle procède aux travaux de réparation des dégâts provoqués au mois d'octobre 2012 aux rampes d'accès chauffantes au niveau supérieur des garages, estimés par le syndicat des copropriétaires à la somme de 7 810 euros. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'en qualité de tiers à l'ouvrage public réalisé par l'entreprise SADE CGTH pour le compte de la commune de [Localité 3], elle bénéficiait d'un régime de responsabilité sans faute en démontrant l'existence d'un dommage et le lien de causalité avec l'ouvrage public et que du fait des manquements de l'ancien syndic à ses obligations, l'action contre la commune, soumise à une prescription quadriennale, s'est prescrite et elle a ainsi subi une perte de chance de bénéficier de ce régime de responsabilité sans faute. Il fait par ailleurs valoir que les carences de l'ancien syndic qui n'a pas transmis à son successeur les documents nécessaires permettant de démontrer la responsabilité de l'entreprise SADE CGTH, sont également à l'origine d'une perte de chance d'engager une action judiciaire à l'encontre de l'entreprise responsable des dégradations commises sur les ouvrages de la copropriété. Il sollicite la condamnation de la SAS PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES à lui payer la somme susvisée de 7 810 euros en réparation de son préjudice. En l'espèce, la cour ne peut que constater que les difficultés relatives aux travaux de réfection de la rampe d'accès n'ont été évoquées pour la première fois qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 09 décembre 2017 et que l'ancien syndic n'a jamais été habilité par l'assemblée générale pour engager une quelconque procédure dans le cadre de ce litige. Egalement et comme le souligne à juste titre la SA PG IMMO, il résulte des pièces versées aux débats que dès le 12 décembre 2012, l'AGENCE ADOUR PYRENEES a adressé une mise en demeure à la mairie de [Localité 3] pour lui signaler les dégradations commises par l'entreprise intervenante et a demandé qu'il soit procédé aux travaux de réparation. Il ressort du courrier adressé le 09 septembre 2015 par l'AGENCE ADOUR PYRENEES à l'entreprise SADE et de la note d'information établie le 08 décembre 2018 par le conseil syndical, que suite à la démarche du syndic, le coût des réparations a été pris en charge à hauteur de 747,92 euros TTC par l'entreprise SADE. L'AGENCE ADOUR PYRENEES étant à nouveau intervenue le 09 septembre 2015 auprès de l'entreprise SADE pour qu'elle assure le règlement de deux autres factures émises par l'entreprise ELECTRICITE LAVEDAN pour des dépannages du câble réalisés les 13 juin et 06 novembre 2013, l'entreprise SADE a refusé tout paiement en indiquant que ces factures concernaient un dysfonctionnement de la deuxième rampe non impactée par leurs travaux et qui était déjà persistant. Seule constitue une perte de chance réparable la disparation actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; pour être réparé le préjudice doit être certain. En l'espèce, la preuve n'est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires, notamment par la production d'un document technique, que les dysfonctionnements survenus les 13 juin et 06 novembre 2013 soient imputables aux travaux réalisés en octobre 2012 par l'entreprise SADE pour le compte de la mairie de [Localité 3]. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une perte de chance pour ce litige et sera débouté de sa demande. * S'agissant de la gestion des comptes des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] soutient qu'il ressort de l'examen des comptes de la copropriété tenus par l'AGENCE ADOUR PYRENEES qu'un ancien copropriétaire, Monsieur [H] [X], resterait débiteur d'une somme de 985,29 euros, alors que ce copropriétaire ayant vendu son appartement dans le courant de l'année 2012, Maître [D], notaire chargé de la transaction, a adressé une somme de 1 342,21 euros au syndic qui l'aurait encaissée sans reverser à la copropriété celle de 985,29 euros lui revenant et dont la SAS PG IMMO venant aux droits de l'AGENCE ADOUR PYRENEES resterait redevable. Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne communique aucun document susceptible d'établir que l'AGENCE ADOUR PYRENEES aurait détourné une somme de 985,29 euros, la SAS PG IMMO verse aux débats l'extrait de compte de Monsieur [H] [X] faisant apparaître que la somme de 1 342,21 euros réglée par Maître [D] a bien été créditée sur le compte de ce copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera par conséquent débouté de cette demande. * S'agissant de la demande au titre de la falsification d'un chèque Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] reproche à l'AGENCE ADOUR PYRENEES d'avoir émis à son profit et encaissé, un chèque de 1 059,13 euros en date du 03 janvier 2018, soit postérieurement à la fin de son mandat et soutient que le syndic a ainsi commis les délits de vol et d'abus de confiance. En l'espèce, la SA PG IMMO justifie par les pièces versées aux débats que cette somme correspond au remboursement de frais exposés dans le cadre de son mandat de syndic dont il sera rappelé qu'il s'est terminé le 09 décembre 2017, soit une somme totale de 1 587,96 euros : - frais de convocation AG 2017 - facture n° 5281857957 du 30 novembre 2017 : 589,96 euros ; - frais immatriculation de la copropriété - facture n° 5281 du 29 novembre 2017 : 480 euros ; - vacation dépassement forfait AG 2017 - facture n° 5281859042 du 09 décembre 2017 : 72 euros ; - transmission de pièces - facture n° 5281859043 du 09 décembre 2017 : 72 euros ; - travaux réfection peinture privative [R] - facture n° 5281857836 du 14 octobre 2017 : 374 euros, précision faite que cette facture correspond à des travaux de réfection de la peinture des boiseries du balcon attenant à l'appartement de Monsieur [R], copropriétaire, suivant devis établi par l'AGENCE ADOUR PYRENEES le 30 août 2017 d'un montant de 374 euros, accepté par Monsieur [R] mais que ce dernier qui aurait dû payer cette somme au syndic l'a réglée au syndicat des copropriétaires, lequel devait le reverser au syndic. Après déduction d'une somme de 487,83 euros correspondant à une régularisation d'honoraires due par l'AGENCE ADOUR PYRENEES et de celle de 41 euros correspondant au remboursement par ce syndic des honoraires du prestataire social, la SAS PG IMMO justifie que le syndicat des copropriétaires était bien redevable à l'ancien syndic de la somme de 1 059,13 euros payée par un chèque émis par le syndicat des copropriétaires en remboursement de frais exposés par l'AGENCE ADOUR PYRENEES en vertu de son mandat de syndic. La demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ce chef sera par conséquent rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts Aucune faute n'ayant été retenue à l'encontre de l'ancien syndic de la copropriété, la demande d'une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera rejetée. 3°) Sur les demandes annexes Le jugement de première instance sera confirmé en ce qui concerne les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné en cause d'appel à payer à la SAS PG IMMO la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il s'est déclaré compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée pour la première fois devant le tribunal judiciaire par la SA PG IMMO et en ce qu'il a considéré que la SA PG IMMO, société absorbante, ne pouvait pas être responsable des fautes de gestion commises par l'AGENCE ADOUR PYRENEES, société absorbée, Statuant à nouveau et y ajoutant : Dit que le tribunal judiciaire de Tarbes devait constater que la fin de non-recevoir soulevée par la SA PG IMMO pour défaut de qualité à défendre dans le cadre de la procédure engagée à son encontre, relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état et se déclarer incompétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, Déclare recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l'encontre de la SA PG IMMO, Dit que la SA PG IMMO, société absorbante, est susceptible d'être déclarée responsable des fautes de gestion commises par l'AGENCE ADOUR PYRENEES, société absorbée, Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions, Statuant par évocation : Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer en cause d'appel à la SAS PG IMMO la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE