Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 février 2011), que la société civile immobilière du Point du Jour (la SCI), propriétaire du lot 19 d'un immeuble en copropriété, comprenant un droit de jouissance exclusive d'un terrain sur lequel avait été édifié un hangar, a assigné le syndicat des copropriétaires du 68 rue du Point du Jour (le syndicat) en annulation de la décision d'assemblée générale du 31 mars 2008 lui ayant refusé l'autorisation de procéder à des travaux de réfection de la toiture du hangar avec création de verrières et de remplacement de la porte à deux vantaux de bois de celui-ci par une porte métallique et en autorisation judiciaire des travaux ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à dire que le hangar est sa propriété exclusive, alors selon l'arrêt :
que conformément à l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, la possession doit être continue et non interrompue, paisible et non équivoque, et à titre de propriétaire ; que dans un immeuble en copropriété, le copropriétaire qui dispose de la jouissance à titre exclusif d'un terrain, partie commune, qui couvre celui-ci d'une toiture, qui le clôt par une double porte et qui exerce dans ce local clos son activité, accomplit des actes matériels aux fins d'intervertir son titre et de transformer le droit de jouissance exclusif en droit de propriété ; qu'en décidant que la SCI Loft Point du Jour n'avait pas possédé, par elle-même ou ses auteurs, à défaut d'intention de posséder en qualité de propriétaire, le terrain qu'elle avait fait couvrir et clore, et dans lequel elle avait exercé son activité artisanale, sans que le syndicat des copropriétaires lui fasse grief de ne pas avoir demandé d'autorisation préalable et exige de faire cesser l'appropriation d'une partie commune qui en résulte et ce, pendant trente ans, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble les articles 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que la SCI n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel avoir acquis la propriété du terrain dont elle bénéficiait de la jouissance exclusive et n'ayant pas invoqué l'interversion de son titre, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'autorisation de travaux, alors, selon le moyen :
que conformément à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires doit donner une autorisation préalable à des travaux privatifs de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble, l'article 30 de la même loi permettant au juge d'autoriser des travaux d'amélioration, même s'ils ne profitent qu'à un seul copropriétaire ; que le refus d'autorisation ne peut être fondé que sur l'atteinte portée à la destination de l'immeuble et l'autorisation peut être donnée sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires et du respect de conditions techniques de nature à garantir l'intégrité de l'immeuble ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'autorisation de la modification de la toiture et de la porte d'entrée, s'est déterminée non pas en considération de l'atteinte portée à la destination de l'immeuble mais de l'imprécision technique du projet et de son ampleur, ce qui pouvait faire l'objet de conditions à l'autorisation mais ne pouvait pas justifier un refus définitif ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 30 de la même loi ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il était fait mention dans la demande d'autorisation de travaux du remplacement du fibrociment, que ce matériau contenait généralement de l'amiante et que la SCI ne prouvait pas être en mesure de renseigner le syndicat au sujet des précautions qui seraient prises lors de la dépose des couvertures en place, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le projet de travaux présentait des risques pour la sécurité des personnes et les droits des copropriétaires, a pu en déduire que la demande d'autorisation de travaux devait être rejetée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Loft du Point du Jour aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Loft du Point du Jour et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 68 rue du Point du Jour la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Loft du Point du Jour.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI LOFT DU POINT DU JOUR aux fins de dire que le hangar / entrepôt /
atelier construit sur le terrain délimité, par lettres a, b, c, d, e, f du plan annexé au règlement de copropriété, est la propriété exclusive de la SCI LOFT DU POINT DU JOUR,
AUX MOTIFS QUE le premier juge dont la décision est approuvée par la SCI LOFT DU POINT DU JOUR qui a acquis le 25 juillet 2002 le lot n° 19 de l'ensemble immobilier en copropriété situé 68 rue du Point du Jour à Boulogne Billancourt a estimé que le syndicat des copropriétaires, faute d'avoir, pendant le délai de trente ans ayant suivi l'édification d'un hangar sur le terrain relativement auquel le propriétaire du lot n° 19 bénéficie, en plus de ses droits non contestés sur une remise située dans la cour attenante au terrain, d'un droit de jouissance exclusive, agi pour faire cesser cette appropriation illégale d'une partie commune à usage exclusif qui ne comportait initialement aucune construction, a permis à cette société de bénéficier du droit de revendiquer la propriété du hangar au titre de la possession trentenaire, et qu'il convient de dire que l'atelier construit sur ce terrain est la propriété de celle-ci ; que pour contester cette décision, le syndicat des copropriétaires fait valoir que pour statuer ainsi, le tribunal a, d'office, soulevé le moyen tiré de la prescription et qu'en tout état de cause, les conditions permettant de constater l'acquisition de la prescription, à la demande de l'actuel propriétaire du lot n° 19, dont il doit être observé qu'il est marchand de biens, ne sont pas réunies ; que la SCI LOFT DU POINT DU JOUR répond qu'alors que le syndicat des copropriétaires n'a pas engagé d'action en revendication, pendant plus de trente ans, à la suite de la construction du hangar, dont il avait nécessairement connaissance, le titulaire a toujours eu tous les attributs de la propriété sur celui-ci ; que cela étant exposé, si les dispositions relatives à la prescription acquisitive étaient, eu égard aux prétentions respectives des parties, suffisamment dans le débat, pour que le tribunal puisse s'y référer, il apparaît que la SCI LOFT, titulaire, aux termes de l'acte d'acquisition du 25 juillet 2002, de la jouissance exclusive d'un terrain constituant une partie commune, doté à une époque que les pièces produites ne permettent pas de déterminer avec précision, et qui a pu être antérieure à l'établissement de la copropriété, sans autorisation ni contestation de la part du syndicat des copropriétaires dont rien ne démontre qu'il avait à se prononcer à ce sujet, sur toute son étendue, d'une couverture en tôle, au dessous de laquelle a été installée une remise, ne justifie pas d'une possession à titre de propriétaire, et non équivoque, l'activité, certes exempte de clandestinité et de précarité effectuée sous la toiture légère litigieuse, récupérée selon les déclarations du SDC non démentie sur ce point par des matériaux récupérés sur un chantier voisin, n'établissant pas en effet à elle seule l'intention de se comporter en propriétaire invoquée, dont rien ne vient en tout état de cause prouver sans ambiguïté la réalité ; que même si la couverture du terrain n'est pas spécialement mentionnée dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut se voir reprocher de n'avoir pas agi en revendication dès lors qu'il n'y avait rien à revendiquer ; que le jugement attaqué doit partant être infirmé en ses dispositions relatives à la reconnaissance de la propriété de la SCI LOFT DU POINT DU JOUR et aux modifications à apporter au règlement de copropriété ;
ALORS QUE conformément à l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, la possession doit être continue et non interrompue, paisible et non équivoque, et à titre de propriétaire ; que dans un immeuble en copropriété, le copropriétaire qui dispose de la jouissance à titre exclusif d'un terrain, partie commune, qui couvre celui-ci d'une toiture, qui le clôt par une double porte et qui exerce dans ce local clos son activité, accomplit des actes matériels aux fins d'intervertir son titre et de transformer le droit de jouissance exclusif en droit de propriété ; qu'en décidant que la SCI LOFT DU POINT DU JOUR n'avait pas possédé, par elle-même ou ses auteurs, à défaut d'intention de posséder en qualité de propriétaire, le terrain qu'elle avait fait couvrir et clore, et dans lequel elle avait exercé son activité artisanale, sans que le syndicat des copropriétaires lui fasse grief de ne pas avoir demandé d'autorisation préalable et exige de faire cesser l'appropriation d'une partie commune qui en résulte et ce, pendant trente ans, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble les articles 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande d'autorisation de travaux, formée par la SCI LOFT DU POINT DU JOUR, aux fins de modifier la couverture et la porte du hangar et d'ouvrir des verrières dans la couverture,
AUX MOTIFS QUE le tribunal, après avoir rappelé qu'un copropriétaire peut, sous certaines conditions, être autorisé judiciairement à effectuer à ses frais exclusifs des travaux que l'assemblée générale des copropriétaires lui a refusé le droit d'entreprendre et que ceux qui, en l'espèce, n'ont pas été permis consistent à refaire totalement la toiture du hangar en remplaçant les tôles existantes par un « bac acier double peau » avec création de verrières dans la toiture et aussi à remplacer la porte à deux vantaux en bois par une porte métallique a estimé que ces travaux, contrairement à ce que soutient le SDC, ne visent pas une appropriation des parties communes puisque celle-ci a déjà eu lieu il y a plus de trente ans, mais qu'ils portent sur un bâtiment existant ; qu'il a admis que ces travaux d'une ampleur certaine, affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, précisant que cela ne suffisait pas à les faire relever de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puis avant dire droit, a ordonné une expertise afin, eu égard à l'importance des travaux, de s'assurer des conditions de leur réalisation, et de l'absence de conséquence sur les droits des autres copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires conteste cette décision qui lui apparaît appuyer, au mépris de la volonté souveraine de son assemblée générale, la tentative d'un marchand de biens de s'approprier définitivement des parties communes de l'immeuble en tentant de faire approuver des projets imprécis et dont rien ne prouve qu'ils pourraient être réalisés ; que la SCI LOFT DU POINT DU JOUR répond que le refus qui lui a été opposé est inacceptable car les travaux dont la réalisation est par elle envisagée ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble, telle qu'elle figure dans le règlement de copropriété et qu'elle prend la responsabilité des travaux qu'elle s'engage à faire exécuter dans les règles de l'art, de sorte que le recours à l'expertise ordonnée en première instance n'est nullement justifiée ; qu'il est exact qu'il n'est pas nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction ; qu'il est en effet patent que les travaux litigieux sont d'une manifeste ampleur puisqu'ils consistent à substituer à une couverture légère, en tôle, un dispositif en acier renforcé, avec création d'ouvertures et aussi à remplacer une porte à deux vantaux en bois par un nouveau dispositif présentant des caractéristiques autres ; que les éléments de nature technique qui ont été présentés à l'assemblée des copropriétaires sont imprécis par rapport à des transformations de cette importance ; qu'il n'a été fourni aucune information relative aux autorisations nécessaires, au recours à un maître d'oeuvre et à la souscription d'une assurance ; que l'avis de l'architecte de la copropriété n'a pas été sollicité ; que de surcroît, il apparaît que dans la demande d'autorisation concernant la réfection totale des toitures, il est fait mention d'un remplacement du fibrociment, que ce matériau contient généralement de l'amiante, que la SCI se borne à affirmer que le SDC ne rapporte pas la preuve de ses allégations à cet égard ; qu'elle ne prouve pas qu'elle est en mesure de renseigner le SDC au sujet des précautions qui seront prises lors de la dépose des couvertures en place ; qu'en définitive, ce qu'elle a soumis au vote et qui formait un tout était si peu élaboré et marqué par tant de risques patents pour la sécurité des personnes et les droits des autres copropriétaires que ceux-ci, réunis en assemblée générale, ont pu légitimement repousser les demandes d'autorisation qui ne sauraient être accordées en cet état qui n'a depuis nullement évolué ;
ALORS QUE conformément à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires doit donner une autorisation préalable à des travaux privatifs de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble, l'article 30 de la même loi permettant au juge d'autoriser des travaux d'amélioration, même s'ils ne profitent qu'à un seul copropriétaire ; que le refus d'autorisation ne peut être fondé que sur l'atteinte portée à la destination de l'immeuble, et l'autorisation peut être donnée sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires et du respect de conditions techniques de nature à garantir l'intégrité de l'immeuble ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'autorisation de la modification de la toiture et de la porte d'entrée, s'est déterminée non pas en considération de l'atteinte portée à la destination de l'immeuble mais de l'imprécision technique du projet et de son ampleur, ce qui pouvait faire l'objet de conditions à l'autorisation mais ne pouvait pas justifier un refus définitif ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 30 de la même loi.
