Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/03102

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 23 MAI 2023 (n° 175 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03102 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDECP Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 octobre 2020 - Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 11-20-184 APPELANTS Madame [T] [M] [Adresse 5] [Adresse 5] née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 7] (Burkina Faso) assistée par Me Louis ROBATEL, avocat au barreau de PARIS Monsieur [N] [F] [Adresse 5] [Adresse 5] né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 8] assisté par Me Louis ROBATEL, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ Monsieur [W] [D] [Adresse 4] [Adresse 4] né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 6] assisté par Me Arie KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, président de chambre, chargé du rapport et Mme Marie MONGIN, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller Mme Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier lors des débats : Mme Ophanie KERLOC'H ARRÊT : CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, président de chambre et par Gisèle MBOLLO, greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 janvier 2016, M. [W] [D] a donné à bail à Mmes [T] [M] et [N] [F] un logement situé [Adresse 5] ; le bail était qualifié de meublé. Par lettre recommandée du 8 mai 2019, M. [D] a délivré aux locataires un commandement de payer les charges de 2017/2018 et un congé pour motif légitime et sérieux motivé par le défaut de paiement des charges. Par lettre du 26 juillet 2019, le bailleur a informé les locataires qu'il souhaitait procéder à une révision du loyer et des charges. Par acte du 29 juillet 2019, le bailleur leur a fait délivrer un nouveau commandement de payer les charges, auquel les locataires ont fait opposition par acte du 19 août 2019. Par acte d'huissier du 11 septembre 2019, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet du 14 janvier 2020. Par acte d'huissier du 19 février 2020, les locataires ont fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers afin notamment de voir requalifier le bail meublé en bail non meublé et faire annuler les actes délivrés à leur encontre. Par jugement du 27 octobre 2020, le juge a : - déclaré nulle la révision du loyer et des charges intervenue par courrier du 26 juillet 2019, - rejeté l'intégralité des autres demandes principales et reconventionnelles des parties, - dit que les parties conserveraient la charge de leurs propres dépens et rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 février 2021, Mmes [M] et [F] ont interjeté appel de cette décision, en limitant leur appel à la qualification du bail et la nullité du commandement de payer. Par dernières conclusions notifiées le 23 mars 2022, les appelantes demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de requalification du bail meublé en bail nu soumis à la loi du 6 juillet 1989 et requalifier le bail en ce sens, - condamner M. [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive, celle de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, - le débouter de toutes ses demandes. Par dernières conclusions notifiées le 11 mai 2022, M. [D] demande à la cour de : - déclarer Mme [F] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir compte tenu du congé donné et de son départ des lieux le 31 mars 2021, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande tendant à requalifier le bail meublé en bail nu, - débouter les appelantes de leur demande de condamnation pour résistance abusive s'agissant d'une demande nouvelle et de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul le congé pour vente signifié le 11 septembre 2019, - statuant à nouveau, à titre principal, valider le congé pour vente signifié le 11 septembre 2019, - juger que Mme [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2020, - ordonner l'expulsion des occupants du logement, - condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, charges comprises, à compter de l'arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, - à titre subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu'il a refusé de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire et prononcer la résiliation du bail, - à titre infiniment subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 juin 2021 pour défaut de production d'une assurance des locaux loués à la suite du commandement resté infructueux, - en tout état de cause, ordonner l'expulsion des occupants du logement, condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, charges comprises, - condamner les appelantes au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. MOTIFS Sur la recevabilité de l'appel de Mme [F] M. [D] soutient que Mme [F] n'avait pas intérêt à interjeter appel puisqu'elle a quitté les lieux le 31 mars 2021 après avoir donné congé au bailleur. Mais l'intérêt à agir en appel s'apprécie à la date de la déclaration d'appel, laquelle était antérieure au départ de la locataire, qui avait donc intérêt à agir pour faire valoir ses droits. De plus, Mme [F] a toujours intérêt à voir requalifier le bail meublé en bail nu, cette éventuelle requalification ayant des conséquences quant à la validité des actes qui ont été successivement délivrés à son encontre par le bailleur. Son appel doit donc être jugé recevable. Sur la qualification du bail L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme étant un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ; le décret du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments de mobilier nécessaires pour répondre à cette définition légale ; l'article 25-5 de la loi de 1989 précise qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée signé par les parties le 15 janvier 2016 mentionne la présence dans le logement de placards, étagères, meuble de salle de bains avec vasque, petit meuble bibliothèque, réfrigérateur-congélateur, plaque vitrocéramique, machine à laver le linge, lave-vaisselle et éléments de cuisine bas et hauts ; au vu de ce document, le logement n'était donc pas équipé de plusieurs éléments figurant dans la liste dressée par le décret du 31 juillet 2015, à savoir une literie avec couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, un four ou un four à micro-ondes, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des luminaires et du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Pour justifier l'absence de ces éléments de mobilier indispensables à la vie courante, M. [D] affirme que Mme [M], qui disposait de tous ces meubles et équipements, lui aurait demandé de jeter l'armoire de toilette, le meuble vasque de salle de bains et le matelas de la mezzanine ; mais il ne produit aucun élément de preuve à l'appui de cette allégation. Tous les documents produits par l'intimé pour tenter de justifier la qualification de bail meublé sont antérieurs à l'arrivée des appelantes dans les lieux et ne permettent donc pas de contredire la liste mentionnée dans l'état des lieux d'entrée, qui seule décrit précisément les meubles et équipements qui étaient présents à la date d'effet du bail (état des lieux de sortie d'un ancien locataire datant du 1er mars 2011, attestations de MM. [Y] et [V], qui relatent des faits antérieurs au 15 janvier 2016). Les courriels échangés entre les parties avant l'entrée dans les lieux des appelantes ne viennent pas non plus contredire la liste dressée le 15 janvier 2016, seuls des meubles de cuisine y étant mentionnés (meubles qui ont d'ailleurs été acquis par Mme [M] selon les documents produits). Les locataires produisent plusieurs attestations (de Mmes [I] et [S] et de MM. [M], [P], [X] et [K]) aux termes desquelles le logement était vide à l'arrivée des appelantes, à l'exception de la cuisine équipée. Enfin, le fait que M. [D] ait tenté de livrer des meubles et objets mobiliers aux locataires en juillet et août 2019 vient confirmer l'absence de ces éléments à la date d'effet du bail et renforce ainsi les prétentions des appelantes quant à la requalification du bail meublé en bail nu soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur le congé pour vendre délivré le 11 septembre 2019 Le congé pour vendre délivré le 11 septembre 2019 à effet du 14 janvier 2020 ne respectait aucune des obligations légales applicables à un bail non meublé puisque sa date d'effet était fausse (le bail non meublé du 15 janvier 2016 ayant en réalité été renouvelé pour trois ans à compter du 15 janvier 2019, soit jusqu'au 14 janvier 2022), ne contenait aucune des mentions exigées par l'article 15 de la loi de 1989 quant au prix et aux conditions de la vente projetée, ne reproduisait pas les dispositions de l'article 15 mais uniquement celles de l'article 25-8 applicables aux baux meublés et n'était pas accompagné de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire exigée par l'article 15. Le fait que ces exigences légales n'ait pas été respectées suffit à rendre ce congé nul et de nul effet, si bien qu'il est inutile d'examiner les arguments des appelantes relatifs au caractère frauduleux dudit congé. C'est donc à bon droit que le premier juge a refusé de valider ce congé. Sur la demande de résiliation du bail Si les appelantes soulèvent l'irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans les motifs de leurs conclusions, elles ne reprennent pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de celles-ci, si bien que la cour n'en est pas saisie conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. M. [D] reproche à ses locataires d'avoir été négligentes dans la recherche d'une fuite ; mais le premier juge a à juste titre écarté toute faute des appelantes à cet égard, dans la mesure où, après avoir constaté une surconsommation d'eau le 8 juin 2018, elles avaient avisé leur assureur, lequel avait fait intervenir la société JM l'eau le 19 juin 2018, ce qui avait permis de détecter une fuite sur une canalisation ; leur assureur leur ayant annoncé qu'il ne prenait pas en charge ce type de sinistre le 21 juin 2018, elles en ont aussitôt avisé le bailleur, lequel a pu faire intervenir un plombier dès la fin juin 2018 (cf facture de l'entreprise Ziani plomberie en date du 10 juillet 2018) ; aucun manque de diligences n'est donc imputable aux appelantes. L'intimé leur reproche ensuite d'avoir causé un trouble de voisinage en ne procédant pas à l'élagage d'un arbre dont les branches touchaient le toit d'une maison voisine ; mais le premier juge a également écarté l'existence d'une faute avec raison, les appelantes ayant démontré que, après avoir eu des difficultés à trouver une date convenant à l'élagueur et à leurs voisins, cette opération avait finalement pu être réalisée. Par ailleurs, M. [D] affirme que Mme [M] aurait sous-loué son logement sans son autorisation ; mais le constat d'huissier du 8 mars 2021, qui reproduit un message de l'appelante proposant un 'pied-à-terre', datant du 31 mai 2017, ne démontre aucunement l'existence d'une sous-location puisque, d'une part, il n'est pas démontré que cette annonce ait été suivie d'effet, d'autre part il n'y est nullement question du versement d'un quelconque sous-loyer ; quant au constat d'huissier du 17 mai 2021 relatant la présence du nom de 'M. [C]' sur la boîte aux lettres des appelantes, il ne prouve pas non plus l'existence d'une sous-location, cette personne ayant attesté avoir vécu en couple avec Mme [M] en 2021 (le fait que cette attestation ne réponde pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile n'interdit pas à la cour d'en tenir compte, ces conditions de forme n'étant pas prescrites à peine de nullité). M. [D] reproche encore à Mme [M] de refuser de laisser visiter le bien loué en vue de sa vente ; mais le congé pour vendre étant déclaré nul par la cour, les demandes du bailleur relatives aux visites du bien sont sans objet. Enfin, l'intimé reproche à Mme [M] de n'avoir pas déféré à ses lettres recommandées des 15 janvier et 6 mai 2021 et à la sommation d'huissier du 17 mai 2021 lui demandant de justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de l'entretien de la chaudière ; mais l'appelante justifie avoir régulièrement assuré le bien et fait entretenir la chaudière depuis 2016, et en avoir apporté la preuve au bailleur par courriel du 17 mai 2021 auquel étaient joints ses attestations d'assurance et son contrat d'entretien de la chaudière. Aucune faute n'étant imputable aux locataires, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail. Sur l'acquisition de la clause résolutoire M. [D] soutient que la clause résolutoire du bail aurait été acquise un mois après la délivrance de la sommation du 17 mai 2021 d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de l'entretien de la chaudière. Mais, comme il vient d'être dit, Mme [M] a rapporté la preuve du respect de ses obligations à cet égard dès le 17 mai 2021, jour de la délivrance de la sommation. Dès lors, cette demande doit être rejetée. Sur les demandes accessoires L'intimé, qui succombe en toutes ses demandes, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Les appelantes ne démontrant pas en quoi M. [D] aurait résisté de manière abusive à leurs prétentions, leur demande indemnitaire doit être rejetée. L'équité commande d'allouer aux appelantes la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de requalification du bail et dit que les dépens seraient laissés à la charge des parties, Statuant à nouveau sur ces deux points : Requalifie le bail meublé conclu entre les parties le 15 janvier 2016 en bail nu soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Condamne M. [W] [D] aux dépens de première instance, Y ajoutant : Condamne M. [D] à payer à Mmes [T] [M] et [N] [F] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [D] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,