Texte intégral
ARRÊT N°23/
ACL
R.G : N° RG 22/01131 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FXPE
S.A.R.L. LA KAZ
C/
[G]
[J]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2023
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-PIERRE en date du 06 JUILLET 2022 suivant déclaration d'appel en date du 20 JUILLET 2022 RG n° 22/00034
APPELANTE :
S.A.R.L. LA KAZ
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMÉS :
Monsieur [K] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [P] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 18/09/2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 octobre 2023 devant Madame LEGROIS Anne-Charlotte, Vice-présidente placée, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 novembre 2023.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel par ordonnance de Monsieur le Premier Président
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 novembre 2023.
* * *
LA COUR
Suivant acte notarié reçu par Maître [E] [N], notaire à [Localité 4], en date du 25 février 2016, Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J] (ci-après les consorts [G]-[J]) ont consenti à la Sarl La Kaz un contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce de restauration exploité à [Adresse 2] sous le nom commercial « Chez [M] », moyennant une redevance annuelle de 38.400 euros, payable en douze termes mensuels de 3.200 euros chacun.
La Sarl La Kaz ayant laissé plusieurs échéances impayées, les consorts [G]-[J] lui ont signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice en date du 2 novembre 2021.
Enfin, par acte extrajudiciaire du 28 janvier 2022, les intéressés ont attrait la Sarl La Kaz devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, au visa notamment de l'article L. 145-41 du code de commerce, aux fins principalement de voir constater la résolution du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la Sarl La Kaz sous astreinte et condamner la défenderesse au paiement des arriérés et d'une indemnité d'occupation.
Par une ordonnance rendue le 6 juillet 2022, le juge des référés a :
Débouté la Sarl La Kaz de toutes ses demandes de nullité ;
Constaté la résiliation du bail conclu le 25 février 2016 entre les consorts [G]-[J] portant sur un local commercial sis au [Adresse 2] à la date du 2 décembre 2021 ;
Condamné la Sarl La Kaz à payer aux consorts [G]-[J] une somme de 17.029, 20 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des redevances impayées, outre une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant de la redevance à compter du 3 décembre 2021 ;
Suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire mentionnée au bail du 25 février 2016 ;
Accordé des délais de paiement à la Sarl La Kaz et autorisé l'intéressée à s'acquitter de sa dette locative dans le délai de 18 mois à compter de la présente décision ;
Dit, qu'en cas de respect de cet échéancier, en sus du paiement des loyers et des charges en vertu du contrat de bail en cours, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué ;
Dit, qu'en cas de non versement d'une échéance, en sus du loyer et des charges en cours, la clause de résiliation reprendra son effet et l'entier solde de la dette sera immédiatement exigible ;
Dit, qu'en ce cas, la Sarl La Kaz sera condamnée à payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.700 euros aux consorts [G]-[J] jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés et qu'elle pourra être expulsée ;
Condamné la Sarl La Kaz à payer aux consorts [G]-[J] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
***
La Sarl La Kaz a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour en date du 20 juillet 2022.
L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 11 août 2022.
Les intimés ont constitué avocat le 12 août 2022.
L'appelante a remis ses premières conclusions au greffe par RPVA le 12 septembre 2022.
Les intimés ont notifié leurs premières conclusions d'intimés et d'appel incident par le RPVA le 12 décembre 2022.
Par une ordonnance de référé en date du 22 novembre 2022, le premier président de la cour d'appel a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance de référé du 6 juillet 2022.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2023.
***
Aux termes de ses conclusions n° 2 régulièrement notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, la Sarl La Kaz demande à la cour de :
Infirmer l'ordonnance de référé du 6 juillet 2022 en ce qu'elle a :
Débouté la Sarl La Kaz de toutes ses demandes de nullité,
Constaté la résiliation du bail conclu le 25 février 2016 entre Monsieur [G] [K] [M] et Madame [J] [H] [P] portant sur un local commercial sis au [Adresse 2] à la date du 2 décembre 2021,
Condamné la Sarl La Kaz à payer à Monsieur [G] [K] [M] et Madame [J] [H] [P] une somme de 17.029,20 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des redevances impayées, outre une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant de la redevance, à compter du 3 décembre 2021,
Suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire mentionnée au du bail du 25 février 2016,
Accordé des délais de paiement à la Sarl La Kaz et l'a autorisée à s'acquitter de sa dette locative dans le délai de 18 mois, à compter de la présente décision,
Dit qu'en cas de respect de cet échéancier, en sus du paiement des loyers et des charges en vertu du contrat de bail en cours, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué,
Par contre, Dit qu'en cas de non versement d'une échéance, en sus du loyer et des charges en cours, la clause de résiliation reprendra son effet et l'entier solde de la dette sera immédiatement exigible,
Dit qu'en ce cas, la Sarl La Kaz sera condamnée à payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.700 euros mensuels à Monsieur [G] [K] [M] et Madame [J] [H] [P] jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés et qu'elle pourra être expulsée,
Condamné la Sarl La Kaz à payer à Monsieur [G] [K] [M] et Madame [J] [H] [P] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la Sarl La Kaz au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Statuant à nouveau,
Déclarer la Sarl La Kaz recevable et bien fondée dans son appel,
A titre principal,
Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 02 novembre 2021 et par conséquent,
Rejeter la demande de Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J] visant à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
Constater l'existence de contestations sérieuses,
Dire n'y avoir lieu à référé,
En conséquence,
Rejeter les demandes de provisions formulées par Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J],
Suspendre les effets de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire,
Faire droit à la demande de la Sarl La Kaz quant à la mise en place d'un paiement échelonné de sa dette sur 24 mois,
En tout état de cause
Débouter Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions les plus amples ou contraires,
Condamner Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions d'intimés et d'appelants incidents régulièrement notifiées par le RPVA le 16 juin 2023, Monsieur [G] et Madame [J] demandent à la cour de :
Confirmer l'ordonnance de référé rendue par la Présidente du Tribunal judiciaire de
Saint-Pierre de la Réunion (RG n° 22/00034) en date du 06 juillet 2022 en ce qu'elle a :
Débouté la Sarl La Kaz de toutes ses demandes de nullité ;
Constaté la résiliation du contrat de location-gérance conclu le 25 février 2016 entre Monsieur [G] [K] [M] et Madame [J] [H] [P] portant sur le fonds de commerce sis au [Adresse 2] a la date du 02 décembre 2021 ;
Condamné la Sarl La Kaz à payer à Monsieur [G] [K] [M] et Madame [J] [H] [P] une somme de 17.029,20 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des redevances impayées, outre une indemnité d'occupation d'un montant égale au montant de la redevance, à compter du 03 décembre 2021 ;
Sur l'appel incident :
Infirmer l'ordonnance de référé rendue par la Présidente du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion (RG n° 22/00034) en date du 06 juillet 2022 pour le surplus:
Statuant à nouveau :
Débouter la Sarl La Kaz de sa demande tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Débouter la Sarl La Kaz de sa demande tendant à faire droit à la mise en place d'un paiement échelonné de sa dette sur 24 mois ;
Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3.703,30 euros, montant égal au montant de la redevance, à compter du 03 décembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux par la Sarl La Kaz ;
En tout état de cause,
Débouter la Sarl La Kaz de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la Sarl La Kaz à payer ci M. [K] [M] [G] et Mme [H] [P] [J] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la Sarl La Kaz aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acter », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.
Sur la clause résolutoire :
Le juge des référés a considéré que le commandement de payer du 2 novembre 2021 mentionne le paiement de redevances ainsi que le délai requis pour le règlement en reproduisant la clause résolutoire et que la demande de nullité du commandement invoquée par le preneur n'est ni étayée ni caractérisée.
Pour s'opposer à la mise en 'uvre de la clause résolutoire, l'appelante invoque la nullité du commandement de payer, faisant valoir que les mentions figurant dans ledit commandement sont de nature à créer une confusion dans l'esprit du preneur en ce que celui-ci vise des délais différents et qu'il se réfère indifféremment à des redevances et à des loyers.
En réponse, les intimés, après avoir souligné que l'ordonnance querellée est affectée d'une erreur matérielle en ce que le contrat liant les parties n'est pas un bail commercial mais un contrat de location-gérance, indiquent, au visa de l'article L. 145-1 du code de commerce, que le commandement de payer est clair puisqu'il vise le délai d'un mois prévu par le texte précité et retranscrit la clause résolutoire et qu'il se réfère expressément au contrat de location-gérance du 25 février 2016.
Sur ce :
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location-gérance en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En l'espèce, il convient à titre liminaire d'observer que les parties s'accordent pour indiquer qu'elles ont conclu un contrat de location-gérance, et non un bail commercial, suivant acte notarié du 25 février 2016 (pièce n° 1 des intimés).
Le « commandement de payer les redevances visant la clause résolutoire (location-gérance) » délivré au preneur le 2 novembre 2021 (pièce n° 16 de l'appelante) se réfère expressément au contrat de location-gérance du 25 février 2016 stipulant un « montant mensuel de 3200.00 euros (redevances) », au décompte des sommes dues, tous deux étant d'ailleurs annexés à l'acte, et à la clause résolutoire qui est intégralement reproduite et rédigée comme suit :
« CLAUSE RESOLUTOIRE
Toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur, chacune d'elles est une condition déterminante du présent contrat sans laquelle les parties n'auraient pas contracté.
A défaut par le LOCATAIRE-GERANT d'exécuter une seule de ces conditions et notamment de payer la redevance aux échéances convenues, le présent contrat de location-gérance sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d'exécuter fait par exploit d'huissier resté sans effet et contenant déclaration par le LOUEUR de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.
Le LOUEUR pourra, malgré cette résiliation, demander le paiement de dommages-intérêts.
La présente location-gérance sera également résiliée de plein droit dans le cas où une décision administrative ou judiciaire ordonnerait la fermeture temporaire du fonds.
Lorsque la résiliation aura été encourue, pour quelque cause que ce soit, et si le LOCATAIRE-GERANT refuse de quitter les lieux, il suffira, pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal compétent, laquelle ordonnance sera exécutoire par provision nonobstant appel ».
L'appelante ne peut sérieusement soutenir que l'indication « loyers et charges » figurant dans le « décompte détaillé des loyers dus » du 14 octobre 2021 joint au commandement de payer, en lieu et place de « redevances », serait de nature à entrainer une confusion dans l'esprit du preneur, alors que le commandement reprend sous le terme « redevances impayées arrêtées en date du 14/10/2021 » le montant exact des sommes détaillées dans ledit décompte.
De même, et contrairement à ce que soutient l'appelante, le commandement querellé ne vise qu'un seul délai, à savoir un mois à compter de la date de l'acte, et précise en page 2 que faute de règlement des sommes indiquées, le bail sera résilié de plein droit un mois après le commandement. La mention « cette somme est due à ce jour pour un paiement immédiat et non fractionné » figurant sous le décompte ne renferme pas l'indication d'un second délai.
Il en résulte que le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera rejeté comme étant infondé.
L'appelante ne démontre ni même n'allègue qu'elle se serait acquittée dans le délai d'un mois des sommes réclamées dans le commandement de payer. Dans ces conditions, la clause résolutoire est acquise depuis le 2 décembre 2021 de sorte que l'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :
Le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire par application des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Les consorts [G]-[J], appelants incidents, font valoir que les dispositions précitées autorisant le juge à suspendre les effets d'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial sont inapplicables au contrat de location-gérance.
La Sarl La Kaz sollicite dans le dispositif de ses conclusions la suspension des effets de la clause résolutoire mais ne conclut pas sur ce point. Elle sera donc réputée s'approprier les motifs du premier juge, conformément aux dispositions de l'article 954 in fine du code de procédure civile.
Sur ce :
Ainsi que le soulignent les appelants incidents, les dispositions de l'article L. 145-41 al. 2 du code de commerce sont spécifiques aux baux commerciaux et sont inapplicables en l'espèce, dès lors qu'il est constant que les parties n'ont pas conclu un bail commercial mais un contrat de location-gérance.
Le preneur n'allègue aucune autre disposition légale ou contractuelle permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée dans l'acte du 25 février 2016 et régulièrement acquise. Il en résulte qu'il ne peut être fait droit à sa demande.
L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée de ce chef.
Sur la demande en paiement d'une provision au titre des redevances et indemnités d'occupation :
Le juge des référés a condamné la Sarl La Kaz au paiement d'une somme de 17.029,20 euros au titre des redevances impayées outre une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance, à compter du 3 décembre 2021.
L'appelante fait valoir, au visa de l'article 835 al. 2 du code de procédure civile, que la contestation relative à la nullité éventuelle d'un contrat constitue une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée par le juge des référés ; qu'en l'espèce, à raison d'une confusion entre prétention et moyen, le premier juge a considéré à tort qu'il était saisi d'une demande d'annulation du contrat alors qu'il s'agissait d'un moyen tendant à voir rejeter la demande en paiement ; que plus précisément, la Sarl La Kaz invoque la nullité du contrat de location-gérance au motif que le fonds de commerce dont il est l'objet n'existait plus à la date de conclusion du contrat et qu'elle a d'ailleurs saisi le tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir prononcer la nullité du contrat.
En réponse, les intimés font valoir que la contestation élevée par l'appelante quant à la validité du contrat de location-gérance est infondée ; que contrairement à ce qu'elle soutient, la société La Kaz n'a pas créé un nouveau fonds de commerce et exploite bien celui qui lui a été donné en location-gérance par Monsieur [G].
Sur ce :
Selon l'article 835 al. 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
En l'espèce, les consorts [G]-[J] réclament la condamnation de l'appelante au paiement de diverses sommes à titre provisionnel en exécution du contrat de location-gérance du 25 février 2016.
La Sarl La Kaz indique que Monsieur [G] avait cessé son activité depuis le 31 octobre 2015 de sorte que son fonds de commerce n'existait plus depuis près de quatre mois à la date de conclusion du contrat de location-gérance, de sorte que celui-ci est nul.
L'appréciation de l'existence d'un fonds de commerce à la date de conclusion du contrat de location-gérance constitue une contestation sérieuse qui échappe au juge des référés.
Il en résulte que l'ordonnance entreprise sera réformée en ce qu'elle a condamné la Sarl La Kaz à payer aux consorts [G]-[J] une somme de 17.029,20 euros au titre des redevances impayées, outre une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant de la redevance à compter du 3 décembre 2021.
Sur les demandes accessoires :
L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a condamné la Sarl La Kaz aux dépens de première instance et au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Chacune des parties succombant partiellement à ses prétentions en cause d'appel, les dépens d'appel seront partagés par moitié entre elles et leurs demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
Constaté que le contrat de location-gérance conclu le 25 février 2016 entre Monsieur [K] [M] [G], Madame [H] [P] [J] et la Sarl La Kaz est résilié à la date du 2 décembre 2021 ;
Condamné la Sarl La Kaz à payer à Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de première instance ;
L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés :
Déboute la Sarl La Kaz de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes en paiement des redevances et de l'indemnité d'occupation ;
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel ;
Met la moitié des dépens d'appel à la charge de la Sarl La Kaz et l'autre moitié de ces mêmes dépens à la charge de Monsieur [K] [M] [G] et Madame [H] [P] [J].
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
