Cour d'appel, 13 septembre 2023. 18/23750

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/23750 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6V6W Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/10258 APPELANTS Madame [E] [H] épouse [S] née le 06 juillet 1964 à [Localité 8] (93) [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958 Monsieur [R] [H] né le 02 juillet 1976 à [Localité 8] (93) [Adresse 3] [Localité 8] Représenté par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958 Monsieur [W] [H] né le 08 avril 1979 à [Localité 10] (13) [Adresse 3] [Localité 8] Représenté par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] 93320 LES [Localité 8] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA OLIVIER, établissement secondaire de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 592 027 635 (siège social : [Adresse 1]) C/O Cabinet FONCIA OLIVIER [Adresse 4] [Localité 9] Représenté par Me Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0882 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Elisabeth IENNE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS Par acte du 6 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux [Localité 8] a fait assigner Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, sollicitant, aux termes de ses dernières conclusions du 9 avril 2018, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes : 96.362,56 € au titre des charges arrêtées au 5 avril 2018 (2ème trimestre 2018 inclus), 2.500 € au titre des frais nécessaires, 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la capitalisation des intérêts, - le débouté de leur demande reconventionnelle de nullité de la clause de charges communes à tous les copropriétaires et de leur demande de dommages et intérêts, - leur condamnation solidaire aux dépens, dont distraction au profit de Maître Laigo Le Pors, - l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans leurs dernières conclusions du 18 juin 2018 Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] ont demandé au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, - dire que le règlement de copropriété ne leur est pas opposable, - condamner le syndicat des copropriétaires à une somme indéterminée pour procédure abusive, - le condamner aux dépens et à la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 10 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - condamné solidairement Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8] les sommes suivantes : 74.491,95 € au titre des charges dues au 5 avril 2018 (2ème appel 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017, 1.500 € à titre de dommages et intérêts, - ordonné la capitalisation des intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8] du surplus de ses demandes, - débouté Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] de leur demande d'inopposabilité du règlement de copropriété et de dommages et intérêts, - condamné in solidum Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] aux dépens, comprenant notamment les frais d'assignation et d'exécution, dont distraction au profit de Maître Laigo Le Pors, - condamné in solidum Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H], M. [W] [H] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 7 novembre 2018. Par ordonnance du 16 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a : - rejeté la demande d'expertise formulée par Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H], M. [W] [H], - condamné Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H], M. [W] [H] aux dépens de l'incident, - rejeté toute autre demande. Par ordonnance du 17 février 2021, le conseiller de la mise en état a : - donné acte au syndicat des copropriétaires de sa communication du contrat de nettoyage de la société KLN du 3 janvier 2011 et des factures des sociétés KLN, TD et Soleil tel qu'il ressort de son bordereau de communication de pièces du 19 janvier 2021, - rejeté la demande de communication sous astreinte, du contrat de travail de Mme [B] ou du salarié intervenu jusqu'en 2011 avec le détail de ses tâches, - rejeté la demande d'expertise formulée par Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H], M. [W] [H], - condamné Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H], M. [W] [H] aux dépens de l'incident, - rejeté toute autre demande. La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 23 février 2023 par lesquelles Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1 du protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l'homme, 544 et 1353 du code civil et 5, 10, 11 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement rendu le 10 octobre 2018 (N° R.G. : 17/10258) par le tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il : les a condamnés solidairement à payer les sommes suivantes : 74.491,95 € au titre du prétendu arriéré de charges au 5 avril 2018 (2ème appel 2018 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2017, 1.500 € à titre de dommages et intérêts, 1.500 € au titre des frais irrépétibles, les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, statuant à nouveau, - juger que leur qualité de propriétaires du lot 28 et donc de débiteurs n'est pas établie faute d'acceptation de la succession, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et de toutes ses demandes, fins et conclusions telles que présentées, en rappelant que la répartition des charges ne peut être modifiée que par un vote de l'unanimité des copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires a violé et méconnu les clés de répartition et d'imputation des dépenses prévues par les clauses du règlement de copropriété applicables, privant ainsi de tout caractère certain, liquide et exigible les charges réclamées sauf pour la somme de 14.097,56 € au titre des charges du lot 28 arrêtées au 5 avril 2018 appel du 2ème trimestre 2018 inclus hors appel exceptionnel pour trésorerie défaillante uniquement imputable aux erreurs du syndicat des copropriétaires et en rappelant que le décompte au 8 février 2023 omet des règlements pour la somme de 4.694,98 €, - ordonner en conséquence la mainlevée de la saisie des rémunérations de Mme [E] [H] compte tenu des règlements déjà opérés tant au titre de la saisie de sa rémunération pour 22.836,52 € au 7 février 2023 qu'au titre des autres mesures d'exécution pour 2.211,76 €, - condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 50 € par jour de retard dans un délai de trois mois à compter du prononcé de l'arrêt à présenter pour approbation des comptes rectificatifs pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 conformes à la répartition des parties communes générales et des parties communes spéciales et à la ventilation des charges prévues par le règlement de copropriété, - dire à défaut pour le syndicat des copropriétaires d'acquiescer à l'analyse de Mme [O] écartant toutes charges dues au titre du lot 28 pour la période de 2008 à 2013, que le syndicat devra également sous astreinte de 50 € par jour de retard dans un délai de trois mois à compter du prononcé de l'arrêt présenter pour approbation des comptes rectificatifs pour les exercices 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 conformes à la répartition des parties communes générales et des parties communes spéciales et à la ventilation des charges prévues par le règlement de copropriété, - ordonner la compensation après l'établissement des comptes entre les parties entre les sommes payées par Mme [E] [H] au titre de l'exécution du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 10 octobre 2018 et les sommes dues au syndicat des copropriétaires régulièrement liquidées devenues exigibles postérieurement, - déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété déterminant les tantièmes attachés au lot 28 en méconnaissance des dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, - procéder pour l'avenir et indépendamment de la répartition des charges entre parties communes générales et parties communes spéciales prévue par le règlement de copropriété à la nouvelle détermination des tantièmes du lot 28, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8] à leur payer les sommes suivantes : 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs différents préjudices moraux et financiers, 11.280 € au titre des missions de Mme [O] et de M. [T], 5.000 € au titre des frais irrépétibles inéquitablement supportés par eux en première instance, 5.000 € au titre des frais irrépétibles inéquitablement supportés par eux en appel, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ; Vu les conclusions notifiées le 16 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 771 et 772 du code civil, 5, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1, 2 et 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 32 de la loi du 9 juillet 1991, à : - juger qu'il est recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement qui a réputé Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H], avoir accepté purement et simplement les successions de M. [Y] [H] et de Mme [U] [G] [P], - confirmer le jugement sur le principe des condamnations prononcées, mais infirmer les chiffrages de la dette de charges de copropriété des héritiers [H], des dommages et intérêts et des frais nécessaires sollicités par lui, en les jugeant sous évalués, - confirmer le départ des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017 sur la somme de 74.491,95 € et la capitalisation des intérêts, statuant à nouveau, - condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à lui payer les sommes suivantes : 121.343,02 € et ce comprises les charges provisionnelles arrêtées au 1er trimestre 2023 en principal, afférentes au lot n°28, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017 sur la somme de 74.491,95 €, et suivant l'arrêté de compte daté du 8 février 2023, 1.506 € au titre des frais nécessaires, 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par lui et pour résistance abusive au paiement, 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, en sus de l'indemnité allouée en première instance, - débouter Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] de leur demande de voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété fixant les tantièmes de copropriété et les clés de réparation des charges, - débouter Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] : de leur demande en paiement d'une indemnité pour procédure abusive, en la jugeant injustifiée et mal fondée, de leur demande de mainlevée de la saisie rémunération et de compensation entre les sommes dues par les parties, en les jugeant irrecevables, puisque relevant de l'exécution, et mal fondées, de leur demande de condamnation, sous astreinte journalière, à approuver sous 3 mois les comptes rectificatifs, l'assemblée générale des copropriétaires étant souveraine, de toutes autres demandes formulées à son encontre en les jugeant mal fondées, - condamner solidairement Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] en tous les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment les frais de signification, lesquels seront recouvrés par Maître [K] [V], ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l'exécution du jugement à intervenir ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5 ; Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée ; Enfin, le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit une clause de solidarité entre indivisaires ; A l'appui de leur appel, Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] contestent leur qualité de propriétaires du bien ; Il n'est pas contesté que le bien, lot n° 28 de l'immeuble en copropriété, était la propriété de Mme [G] [P] et que son fils M. [Y] [H] est décédé le 4 mai 2014 sans avoir accepté de son vivant la succession de sa mère ; Néanmoins, il ressort du courrier du 7 novembre 2018 de Maître [C] [L], que Mme [G] [P] est décédée en laissant pour lui succéder comme seul héritier M. [Y] [H] et que M. [Y] [H] est lui-même décédé en laissant pour lui succéder Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] ; Par actes des 1er et 3 mars 2017, une sommation d'opter aux successions tant de Mme [G] [P] que de M. [Y] [H] a été signifiée à Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H], leur étant rappelé qu'à défaut de refus de leur part dans un délai de deux mois suivant ces sommations, ils étaient réputés acceptants purs et simples des deux successions ; Il n'est pas justifié d'une demande au juge aux fins de bénéficier d'un délai supplémentaire et le syndicat des copropriétaires justifie avoir notifié les sommations d'opter aux notaires chargés des successions dont s'agit par lettres recommandées réceptionnées le 24 mai 2017 ; Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] sont donc réputés acceptants pur et simple des deux successions dont s'agit, à l'expiration du délai de deux mois précité ; Contrairement à leur affirmation, leur qualité de propriétaires du lot n° 28 est établie ; Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ; Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] considèrent ensuite que l'approbation des comptes de la copropriété leur est inopposable au motif qu'il n'est pas justifié de la convocation du propriétaire du lot n° 28 aux assemblées générales ; Or, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les justificatifs des convocations et notifications des procès-verbaux des assemblées générales de 2008 à 2017 en pièces 56 à 65, puis de 2018 à 2022 en pièces 87 à 89 bis ; L'argument est inopérant et il sera constaté que les consorts [H] ne justifient pas avoir notifié au syndic le transfert de propriété de sorte que le syndic a pu valablement notifier certaines correspondances au notaire en charge des successions de Mme [G] [P] et de M. [Y] [H] ; Les appelants font valoir ensuite que les comptes approuvés de 2008 à 2013 concernent non seulement l'immeuble du [Adresse 5] mais également celui du [Adresse 6] qui lui fait face ; Ils versent aux débats un rapport de Mme [O] qui énonce que sur cette période en effet les comptes ont été approuvés par une assemblée générale regroupant ces deux copropriétés, et ce, dans le silence du règlement de copropriété du 10 novembre 1956 et que la répartition établie par le syndic sur la base de 1960 tantièmes, regroupant les deux copropriétés ne permet pas de déterminer la quote-part des dépenses engagées et affectées au seul syndicat du [Adresse 5] ; Elle considère que la somme appelée par le syndicat sur cette période n'est pas justifiée car non conforme au règlement de copropriété ; Le syndicat des copropriétaires répond qu'une administration commune des deux immeubles a existé jusqu'au départ à la retraite de la gardienne d'immeubles et son remplacement par une société de ménage ; Il ressort du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 5], qu'il est issu de la divison d'une parcelle plus large, laquelle regroupait aussi l'immeuble du 39-39bis, ladite parcelle disposant d'un service commun de gardien d'immeuble ; Il apparaît en effet que les comptes de 2008 à 2013 ont été approuvés par une assemblée regroupant la copropriété du [Adresse 5] et celle du 39-39bis, et ce, dans le silence du règlement de copropriété du 10 novembre 1956 (rapport Mme [O] page 14) ; S'il est exact que cette administration commune qui regroupe l'ensemble des dépenses des deux copropriétés n'est pas prévue au règlement de copropriété, il apparaît néanmoins que les comptes ont été approuvés par le syndicat des copropriétaires de sorte que les consorts [H] sont tenus de participer aux dépenses selon la répartition votée lors des assemblées générales ; Il sera observé qu'ils n'ont jamais contesté la répartition en résultant sur 460/1960 tantièmes ni l'approbation des comptes ; L'argument est inopérant ; Les appelants font ensuite valoir que la discordance entre la consistance des lots et les tantièmes démontrent à l'évidence que la répartition des charges a été établie en méconnaissance des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; Ils ajoutent que le syndic n'a pas ventilé les dépenses conformément aux clauses du règlement de copropriété en ce que la majorité des dépenses de la copropriété sont imputées à l'ensemble des copropriétaires, selon la clé de répartition des charges communes générales alors que bon nombre de ces dépenses correspondent à des charges communes spéciales au bâtiment principal ; Aux termes de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; En application de ce texte, la répartition des tantièmes de parties communes, une fois adoptée et portée dans l'état descriptif de division, est intangible, ce qui veut dire qu'elle ne peut être modifiée qu'à l'unanimité ; Elle ne peut être modifiée judiciairement et le copropriétaire qui entend obtenir une modification de la répartition des charges communes générales visées à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne doit pas fonder son action sur une demande de modification des tantièmes de copropriété dont il ne peut qu'être débouté ; En l'espèce, le lot de copropriété n° 28 comprend le droit de propriété privative d'un bâtiment à étage, un droit de jouissance à usage exclusif et privatif d'une cour, ainsi que les 460/1.000èmes des parties communes à l'ensemble des copropriétaires ; L'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (...) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Ainsi tous les lots d'une copropriété doivent contribuer à ces charges en proportion des tantièmes de copropriété y afférents, même si elles ne présentent pour eux aucune utilité ; Les appelants demandent à la cour de déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété déterminant les tantièmes attachés au lot 28 en méconnaissance des dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Or, il résulte du règlement de copropriété de l'immeuble, page 31, que 'quelques soient les transformations et améliorations qui seraient faites dans une portion commune quelconque de l'immeuble, les valeurs respectives des droits de propriété, telles qu'elles ont été indiquées ci-dessus, ne pourront être modifiées, même par l'assemblée des propriétaires, à moins que la décision ne soit prise à l'unanimité desdits propriétaires' ; Egalement, il a été vu que la répartition des tantièmes de parties communes ne peut être modifiée judiciairement, de sorte que les demandes de Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] relatives à la détermination des tantièmes du lot n° 28 sont irrecevables ; Au surplus, s'agissant de la clause de répartition des charges, il ressort du règlement de copropriété, page 37, que les charges ou dépenses concernant les parties communes à l'ensemble des copropriétaires sont à la charge de chacun d'eux, dans la proportion dans laquelle ils sont propriétaires desdites parties communes ; Il a été vu que sont attachés au lot n° 28 : 460/1.000èmes des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, lesquelles comprennent : - la totalité du sol (...), le droit de passage sur les lots 3 et 5 - les canalisations de l'eau, du gaz, de l'électricité, du tout à l'égout (...) - les regards, puisards à l'usage de tous les copropriétaires - le dispositif de l'éclairage des parties communes (...) ; Les pièces produites ne permettent pas de déterminer une violation des conditions de l'article 5 précité au regard de la superficie du lot n° 28 laquelle est nettement supérieure à celle des autres lots et notamment du bâtiment principal (surface au sol de 650 m² pour 250 m² pour le bâtiment principal), de sa consistance et sa situation (selon M. [T], le lot n° 28 dispose de 380 m² d'atelier et de garage et une petite partie habitation, soit 35 % des superficies globales, M. [D] décrit la maison du [Adresse 5], comme suit : un grand séjour, deux chambres, une cuisine, un sanitaire, une salle de bain, à l'étage avec une terrasse extérieure, et au rez-de-chaussée un ancien garage ou atelier) ; Il n'apparaît donc pas démontré que la clause de répartition des charges communes du règlement de copropriété n'est pas conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Il n'y a pas lieu de la réputer non écrite ; Comme l'a dit le tribunal, le lot n°28 qui fait toujours partie de la copropriété puisqu'aucune décision de scission n'a été votée, reste tenu de régler les charges communes afférentes à son lot ; La quote-part des charges communes générales sollicitée par le syndicat des copropriétaires est bien fondée en son principe ; Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; S'agissant de la ventilation des dépenses, il doit être observé que les appelants n'ont jamais contesté les comptes et la répartition des dépenses entre les charges communes générales et les charges communes spéciales au bâtiment principal ; Contrairement à leurs affirmations, les charges communes générales comprennent non seulement les impôts, contributions et taxes de toute nature, la rétribution du syndic, les honoraires de l'architecte pour réparations à faire aux parties communes mais aussi : - le salaire du concierge ou de la personne qui pourra être choisie pour l'entretien de l'immeuble - les dépenses nécessaires pour l'entretien et le renouvellement des boîtes à ordures et ustensiles nécessaires au concierge et à la personne choisie pour l'entretien de l'immeuble - les frais d'éclairage, d'entretien et de réparations de toute nature, grosses et menues s'appliquant aux parties communes à tous les copropriétaires - les primes d'assurance et frais des contrats d'assurance contre les risques civils - le tiers du salaire du concierge et des frais et charges incombant à la loge de la concierge ; Aucune pièce ne permet d'établir que la ventilation opérée par le syndic n'est donc pas conforme au règlement de copropriété ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, le contrat de nettoyage de l'entreprise KLN du 3 janvier 2011 pour l'entretien des parties communes de la résidence sise [Adresse 6] comprenant notamment le nettoyage des abords de la résidence, des conteneurs et locaux vide ordures ainsi que le cahier des charges de la S.A.R.L. TD nettoyage du 11 juillet 2018, lequel comprend la sortie et la rentrée des poubelles ainsi que le balayage et le lavage du local poubelle ; Le syndicat des copropriétaires produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des années 2007, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et voté les budgets prévisionnels 2008, 2022 et 2023 ; Il verse également aux débats les appels de fonds du 1er janvier 2009 au 1er janvier 2023 inclus ainsi que le justificatif des régularisations annuelles depuis 2008 ; Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il réclame les charges de juillet 2004 à décembre 2008, indiquant qu'au 1er octobre 2008, l'arriéré de charges était de 19.534,68 € sur la base notamment d'un appel de fonds provisionnel de 1.149,30 € par trimestre et d'un financement de l'équilibre de la trésorerie de 199,49 € par trimestres ; Il convient de constater que comme en première instance, les appels de fonds relatifs à cette période ne sont pas produits aux débats et qu'il n'est pas justifié des dépenses de la copropriété ; La somme de 19.534,68 € (et non celle de 21.144,80 € retenue par le tribunal au titre de la reprise de solde au 1er janvier 2009, dès lors que l'appel de fonds du dernier trimestre 2008 est justifié) doit donc être déduite de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires ; Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 74.491,95 € au titre des charges dues au 5 avril 2018 (2ème appel 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017, date de l'assignation ; Le syndicat des copropriétaires actualise la somme due en appel à celle de 121.343, 02 € selon décompte arrêté au 8 février 2023 ; Il a été vu que la somme de 19.534,68 € n'est pas justifiée ; Egalement, le décompte contient des frais sur lesquels il sera statué plus loin, détaillés comme suit : - 20 février 2009 : transmission dossier avocat : 200 € - 19 janvier 2010 : suivi contentieux : 110 € - 14 septembre 2010 : dossier contentieux : 110 € - 19 mars 2014 : saisine tribunal pour succession vacante : 103,20 € - 27 avril 2015 : sommation article 19 : 277,95 € - 7 octobre 2015 : SCP [I] sommation de payer : 77,28 € - 2 novembre 2016 : SELARL [I] [M] honoraires : 140,73 € - 19 décembre 2016 : vacation suivi contentieux et recouvrement : 140 € - 17 mars 2017 : [I] sommation : 90,31 € - 10 août 2017 : vacation suivi recouvrement : 95 € - 25 octobre 2017 : [I] [A] contentieux :70,81 € - 14 novembre 2018 : [I] signification : 90,31 € - 6 février 2019 : [I] [M] procès-verbal de saisie attribution : 264,92 € - 17 juin 2019 : vacation suivi contentieux : 95 € - 13 novembre 2019 : [I] certificat de non contestation : 221,42 € - 13 novembre 2019 : [I] procès-verbal constatant suspension procédure [S] : 103,34 € - 4 mars 2020 : [I] [M] signification 23 avril 2019 : 90,31 € - 4 mars 2020 : Avalle assignation 14 mars 2019 : 95,69 € - 17 décembre 2020 : vacation suivi contentieux et recouvrement : 105 € - 3 juin 2021 : [I] signification jugement [H] : 87,35 € - 3 juin 2021 : [I] procès-verbal de constat [H] : 288,09 € - 29 décembre 2021 : [I] commandement LCL : 145,19 € Total : 3.001,90 € ; La somme due au titre des charges est donc celle de 98.806,44 € pour la période du 1er octobre 2008 au 1er janvier 2023 inclus (121.343, 02 € -19.534,68 € - 3.001,90 €) ; Il sera précisé ici qu'il n'est pas établi que le décompte au 8 février 2023 omet des règlements pour la somme de 4.694,98 € dès lors que l'huissier procède à des virements périodiques dont le dernier inscrit au décompte à la date du 21 novembre 2022 pour 8.000 € ; Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 98.806,44 € au titre des charges dues au 8 février 2023 (1er appel 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017 sur la somme de 74.491,95 €, et du présent arrêt pour le surplus ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1.506 € (sommation de payer, vacation suivi contentieux, procès-verbal de Maître [I], signification [I], procès-verbal de constat [I] et commandement [I]) ; Néanmoins, il convient de constater que les frais ne sont pas justifiés ; La demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sera rejetée ; Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 6 octobre 2017 et le premier juge a fait droit à juste titre à la demande ; le jugement doit être confirmé sur ce point ; Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années, Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Leur mauvaise foi est démontrée en ce qu'ils se sont opposés au paiement de toutes les charges de copropriété appelées, y compris celles qu'ils ne contestaient pas devoir, puisqu'aucune somme n'a été versée entre 2009 et 2018 et que seule l'exécution forcée du jugement de première instance a permis d'obtenir des fonds ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le tribunal a alloué à juste titre une somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ; Sur la demande de dommages-intérêts Devant la cour, Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] sollicitent une somme de 50.000 € de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices moraux et financiers ; Toutefois, ils ne démontrent pas la faute du syndicat des copropriétaires qui en l'absence de scission du lot n° 28, a conformément aux clauses du règlement de copropriété et au regard de l'approbation des comptes par les copropriétaires, appelé auprès d'eux les charges communes générales de l'immeuble selon la quote-part attachée à leur lot ; La demande de dommages-intérêts formée en appel doit être rejetée ; Sur les autres demandes formées par les appelants Le sens du présent arrêt conduit à débouter Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] de leurs demandes relatives à la mainlevée de la saisie des rémunérations de Mme [E] [H], à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à présenter pour approbation des comptes rectificatifs et au titre de la compensation ; Ils seront également déboutés de leur demande en paiement de la somme de 11.280 € au titre des missions de Mme [O] et M. [T] ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, comprenant notamment les frais d'assignation et d'exécution, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Dans la limite de sa saisine : Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux [Localité 8] la somme de 74.491,95 € au titre des charges dues au 5 avril 2018 (2ème appel 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017, Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant, Condamne solidairement Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux [Localité 8] la somme 98.806,44 € au titre des charges dues au 8 février 2023 (1er appel 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2017 sur la somme de 74.491,95 €, et du présent arrêt pour le surplus ; Déclare irrecevables les demandes de Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] relatives à la détermination des tantièmes du lot n° 28 ; Dit n'y avoir lieu à déclarer non écrite la clause de répartition des charges ; Déboute Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] de toutes leurs autres demandes formées en appel ; Condamne in solidum Mme [E] [H] épouse [S], M. [R] [H] et M. [W] [H] aux dépens d'appel, comprenant notamment les frais d'assignation et d'exécution, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux [Localité 8] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT