Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/00229

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 14/09/2023 **** N° de MINUTE : 23/764 N° RG 22/00229 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBYV Jugement (N° 11-21-0014) rendu le 17 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection d'Arras APPELANT Monsieur [N] [O] né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Christian Delevacque, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [J] [M] né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 8] Représenté par Me Jean Chroscik, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 16 mai 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2015, M. [N] [O] a donné à bail à M. [J] [M] un immeuble d'habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 760 euros outre un dépôt de garantie de 760 euros. Le 13 juin 2015, un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement. Le 1er octobre 2018, M. [J] [M] a libéré les lieux et a remis les clés à son propriétaire à cette date. Le 13 novembre 2018, un état des lieux de sortie a été dressé par voie d'huissier, en l'absence du locataire dûment convoqué. Le 30 mars 2019, M. [N] [O] a fait délivrer une sommation de payer la somme de 11 414,04 euros au titre des frais de remise en état de l'immeuble. Par acte d'huissier délivré à personne le 9 décembre 2020, M. [J] [M] a attrait M. [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras aux fins de condamnation, avec maintien de l'exécution provisoire de droit, à payer les sommes de 760 euros au titre de restitution du dépôt de garantie, majorée de 10 % pour chaque mois de retard, à compter du 1er novembre 2018 et de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Le défendeur s'est porté demandeur reconventionnel aux fins d'obtenir l'indemnisation des dégradations locatives qu'il impute à son locataire. Suivant jugement contradictoire en date du 17 décembre 2021, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, la juridiction saisie a : - condamné M. [N] [O] à payer à M. [J] [M] la somme de 760 euros, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 76 euros, pour chaque période mensuelle à compter du 1er novembre 2018, - débouté M. [N] [O] de l'intégralité de ses demandes, - condamné M. [N] [O] à payer à M. [J] [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [N] [O] aux dépens. M. [O] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 14 janvier 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [M] a constitué avocat le 20 janvier 2022. Par ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2022, M. [O] demande la cour de  : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Arras en ce qu'il a condamné M. [N] [O] à payer à M. [J] [M] la somme de 760 euros majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 76 euros, pour chaque période mensuelle à compter du 1er novembre 2018, débouté M. [O] de l'intégralité de ses demandes, condamné M. [O] à payer à M. [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [O] aux dépens, Statuant à nouveau, - débouter purement et simplement M. [J] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de restitution du dépôt de garantie, - juger que par l'effet de la compensation, M. [M] a opéré règlement en novembre 2018 de l'arriéré de taxe d'ordure ménagère et d'une somme de 102,08 euros au titre du coût des travaux de remise en état du logement, - condamner M. [J] [M] à payer à M. [N] [O] somme de 11 311,96 euros au titre du solde de remise en état du logement, - condamner M. [J] [M] à payer à M. [N] [O] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] [M] aux entiers frais et dépens. Par ses dernières conclusions en date du 6 juillet 2022, M. [M] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter M. [O] de toutes ses demandes fins et conclusions, En tout état de cause, - déclarer la demande de condamnation ou de compensation au titre des arriérés de loyers irrecevable comme prescrite et en tout état de cause mal fondée et débouter M. [O] de ses demandes à ce titre, - débouter M. [O] de sa demande de compensation - débouter M. [O] de ses demandes au titre des frais de remise en état du logement, - condamner M. [O] au paiement de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la taxe d'ordures ménagères L'article 64 du code de procédure civile dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Aux termes des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. C'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'alors que M. [O] a formulé sa demande au titre du paiement de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2015, 2016, 2017 et 2018 à titre reconventionnel lors de l'audience du 12 novembre 2021, cette demande ne pouvant s'analyser en une défense au fond mais en une demande reconventionnelle, cette dernière est prescrite et doit donc être déclarée irrecevable. Par ailleurs, la cour relève qu'il ne résulte pas des éléments figurant au dossier que M. [M] a entendu renoncer à l'exception procédurale tirée de la prescription de la demande de M. [O], la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande étant reprise dans ses dernières écritures en cause d'appel. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de M. [O] à ce titre. Sur les dégradations locatives Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. M. [O] soutient qu'il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée en date du 13 juin 2015 et le procès-verbal de constat tenant lieu d'état des lieux de sortie en date du 13 novembre 2018 que M. [M] n'a pas pris en charge l'entretien courant du logement et de ses équipements de sorte qu'il a été contraint de réaliser des travaux de remise en état et d'entretien du logement loué dont il sollicite le remboursement pour un montant de 11 311,96 euros. Alors que l'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement établi entre les parties lors de l'entrée dans les lieux du locataire le 13 juin 2015 et comporte la mention 'Neuf's'agissant de l'ensemble des éléments d'équipement du logement loué, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi par acte d'huissier de justice 13 novembre 2018 en présence du locataire sortant à la suite de la remise des clés intervenue à la suite du départ du locataire le 1er octobre 2018. Le premier juge a justement relevé que les constatations opérées par l'huissier de justice plus de six semaines après le départ du locataire des lieux loués et alors qu'il n'est pas démontré que cet établissement tardif soit de la faute du locataire, le bailleur ne pouvant ignorer que ce dernier avait quitté les lieux loués, et qu'un état des lieux pouvait être réalisé dès le 12 octobre 2018 en l'absence de M. [M], sont insuffisantes à démontrer l'existence de dégradations locatives. Alors que M. [O] ne fonde sa demande au titre de la prise en charge des dégradations locatives que sur le procès-verbal de constat et les devis de travaux de remise en état produits aux débats, M. [M] conteste l'existence des dégradations locatives, faisant valoir que les désordres relevés par l'huissier ne relèvent que de l'usure normale des lieux loués occupés pendant trois ans par quatre personnes et communique le rapport établi par l'expert mandaté par son assureur. S'agissant des sols de l'appartement, l'huissier de justice note la présence d'un sol 'sale' dans les chambres 1 et 2, le couloir de desserte, la salle de bains et du salon -séjour-cuisine ainsi que la présence d'un 'petit enfoncement' au niveau du sol des wc, celle de l'empreinte d'un lit deux places par un effet de coloration plus clair au sol et de 5 traces de piétement circulaires apparentes et enfin la présence d'un emplacement de 'griffures de l'ordre de 20cms sur 40cms' et des traces de piétement des meubles meublants dans le séjour Si le bailleur sollicite le remplacement du revêtement de sol dans sa totalité, force est de constater que les seuls éléments relevés par l'huissier de justice, s'agissant de la salissure du sol, de la présence d'empreintes laissée par les meubles et la présence de griffures sur une surface limitée ne sauraient constituer des désordres locatifs mais relève d'un état d'usage compatible avec plusieurs années de location du logement. De la même manière, s'agissant du remplacement du plan de travail de la cuisine, la seule mention figurant au procès-verbal: 'Je constate que le plan de travail est sale. Par l'effet de contre-jour, je constate la présence de projection et/ou marques sur le plan de travail et qui au toucher apparaissent comme ayant marqué le revêtement', est insuffisante à justifier le remplacement du plan de travail de la cuisine, ces seuls éléments relevant de l'utilisation normale du bien. En outre, alors qu'aucune anomalie n'est relevée par l'huissier concernant le plafond du logement, les seules traces relevées s'agissant des murs sont insuffisantes à justifier la reprise de l'ensemble des murs du logement loué, s'agissant de traces d'usage, le tribunal ayant justement retenu que le fait que l'appartement soit entièrement peint et meublé en blanc favorise l'apparition de traces. Ainsi, en l'absence de tout nouvel élément de preuve produit par le bailleur en cause d'appel, il y a lieu de rejeter sa demande au titre des dégradations locatives, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef. Sur la demande en restitution du dépôt de garantie Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...) Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite , le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire à l'adresse de son nouveau domicile. Alors qu'il résulte des développements précédents que M. [O] a été débouté de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de M. [M], il doit être tenu à restituer le dépôt de garantie. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [O] à restituer au locataire la somme de 760 euros majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle à compter du 1er novembre 2018. Sur les autres demandes La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel. Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M. [M] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne M. [N] [O] à verser à M. [J] [M] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne M. [N] [O] aux dépens d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis