Cour de cassation, 15 octobre 2014. 13-23.933

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCP X... de ce qu'elle se désiste de son pourvoi en tant que dirigé contre la SCI Les Amandiers ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation (1ère Civ., 28 février 2008 pourvoi n° 06-16277), que par acte reçu le 3 février 1983 par M. X..., notaire membre de la SCP X..., la société Cabinet Hardy et la SCI Les Amandiers (la SCI) ont réitéré la promesse de vente qu'elles avaient conclue le 20 octobre précédent ; qu'il était stipulé, d'abord, la constitution d'une copropriété du bien appartenant à la société Cabinet Hardy, ensuite la division de ce bien, sur lequel était édifié un immeuble bâti qu'entendait conserver cette société, en six lots, et enfin la cession, entre autres, à la SCI, du sixième lot consistant dans le droit de construire, sur le terrain non bâti, un immeuble de trente logements, la société Hardy transférant à la SCI le permis de construire qui lui avait été délivré auparavant ; que par jugement du 24 mars 1987, cette vente a été annulée, pour erreur sur la substance, l'administration ayant notifié à la SCI son refus définitif du transfert du permis de construire, la division foncière opérée, par l'acte du 3 février 1983, ayant remis en cause l'autorisation précédemment accordée ; que reprochant au notaire le caractère inefficace du montage proposé, la société Cabinet Hardy l'a assigné en responsabilité ; Attendu que l'arrêt, après avoir relevé que le notaire a commis une faute en rédigeant l'acte litigieux sans mettre en garde les parties sur les conséquences politiques du montage proposé, alors que la constructibilité du terrain constituait un élément substantiel de la vente, condamne la SCP X... à payer à la société Cabinet Hardy la somme de 200 448 euros au titre de son préjudice d'immobilisation, au motif que celle-ci n'a pu faire fructifier la totalité de son patrimoine entre la vente et le jugement d'annulation, soit sur une durée de quatre années ; Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le préjudice d'immobilisation subi par la société Cabinet Hardy n'était pas compensé, en tout ou partie, par la conservation des fonds issus de la vente pendant une durée de quatre années, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP X... à payer à la société Cabinet Hardy la somme de 200 448 euros au titre de son préjudice d'immobilisation, l'arrêt rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne la société Cabinet Hardy aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société X... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR condamné la SCP X... à payer à la SARL CABINET HARDY la somme de 200. 448 € au titre de son préjudice d'immobilisation ; AUX MOTIFS QUE Me X..., en rédigeant un tel acte, sans mettre en garde les parties sur les conséquences politiques du montage proposé, en particulier au regard du permis de construire, alors que l'élément substantiel de la vente était la construction du terrain, a commis une faute ; qu'il en est résulté l'immobilisation du bien antérieure au jugement d'annulation ; que la SARL Cabinet Hardy n'a pu entre-temps faire fructifier la totalité de son patrimoine alors que ce dernier avait été acquis en marchand de bien ; que le préjudice lié à l'immobilisation, basé sur la valeur vénale année 1983 de la maison d'habitation de deux étages de 350 m2 habitables et du terrain doit être évalué à 762. 245 et 240. 0000 €, fois 5 % sur 4 ans, jusqu'au 24 mars 1987, soit 200. 449 € ; que la SCP X... devra donc supporter la charge de ce quatre années d'immobilisation allant de l'acte de février 1983 jusqu'au jugement du 24 mars 1987, aucune faute de la SCI Les Amandiers n'étant à relever durant cette période, ni aucune faute de la part du notaire n'étant à déplorer depuis l'annulation de la vente ; 1°) ALORS QU'il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en condamnant la SCP X... à verser à la SARL CABINET HARDY la somme de 200. 448 € en réparation du préjudice qu'elle avait subi en raison de l'immobilisation du bien pendant quatre ans, à la suite de l'annulation de la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'était pas compensé par l'avantage qu'elle avait tiré de cette vente, malgré son annulation, en conservant le prix de vente pendant cette même période, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en prenant en compte, pour allouer à la SARL CABINET HARDY la somme de 200. 448 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation du bien causé par la faute reprochée à la SCP X..., la « valeur vénale année 1983 de la maison d'habitation de deux étages de 350 m2 habitables et du terrain » (arrêt page 7, dernier al. se poursuivant page 8), quand il s'évinçait de ses propres constatations que la vente dont l'annulation était imputée au notaire portait sur une fraction du bien ainsi visé à savoir « sixième lot de la copropriété consistant dans le droit de construire sur le terrain non bâti un immeuble de 30 logements » de sorte que le préjudice résultant de l'immobilisation de ce bien ne pouvait être calculé en fonction de la valeur de l'immeuble plus important dans lequel il était inclus, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.