Cour de cassation, 13 octobre 2016. 15-24.324

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 octobre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10400 F Pourvoi n° Z 15-24.324 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Unibail Rodamco, société européenne, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 4 juin 2015 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société Anjou patrimoine, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; La société Anjou patrimoine a formé par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Pronier, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Unibail Rodamco, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Anjou patrimoine ; Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Unibail Rodamco aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Unibail Rodamco ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Anjou patrimoine ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Unibail Rodamco (demanderesse au pourvoi principal). PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, D'AVOIR rejeté la demande formée par la société Unibail contre la société Anjou Patrimoine en paiement des sommes en principal de 30.126.302 € HT au titre de la perte des revenus locatifs et de 8.869.779 € HT au titre de la perte liée aux charges non récupérables ; AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QUE la société Compagnie Générale des Eaux, devenue la société Vivendi, dont la société Anjou Patrimoine était une filiale, a entrepris, en vertu d'un permis de construire du 23 décembre 1987, un grand programme de rénovation du CNIT, en créant, notamment une surface de plus de 30.000 m², dénommée « Infomart », et destinée à « l'exposition permanente de l'informatique » ; que la société CNIT, dont la société Anjou Patrimoine détenait 71,66 % des titres, était alors propriétaire des terrains, des constructions en infrastructure et de la voûte du CNIT ; qu'en 1999, la société Anjou Patrimoine a vendu le CNIT à la société Unibail ; que cette cession s'est réalisée au moyen de trois actes : - la cession, le 21 novembre 1999, de l'ensemble des titres de la société CNIT, détenus par elle (soit 71,66 % de la totalité des titres), moyennant le prix de 250.394.301,31 francs, - la cession le 30 novembre 1999 de 100 % des titres de la société CNIT SE, exploitante du CNIT, - la cession, le 1er décembre 1999, des constructions en superstructure, dont l'Infomart, directement par leurs propriétaires temporaires, en leur qualité de preneurs à bail à construction, moyennant le prix de 777.936.420 francs ; que ces actes étaient assortis d'un certain nombre de garanties, consenties à l'acquéreur, ayant pour objet notamment d'assurer à ce dernier, au titre de la « garantie spécifique à la zone Infomart » la délivrance de biens immobiliers en conformité avec les autorisations administratives, le parfait paiement de toutes les taxes et redevances liées à la construction, sa détention et son exploitation et, enfin, la parfaite régularité de l'exploitation locative eu égard aux autorisations administratives et la jouissance paisible, par la perception des loyers et des fruits de l'immeuble ; qu'une garantie spécifique était donnée, par acte du 21 novembre 1999, dans les termes suivants : « Le Garant garantit au Bénéficiaire la régularité des constructions telle qu'elle résulte du certificat de conformité délivré par Monsieur le Préfet des Hauts-de-Seine le 21 décembre 1990 (…). En outre, le Garant garantit également au Bénéficiaire ainsi qu'à tout Propriétaire de l'Actif Immobilier pour une durée limitée au 17 mars 2011 , toutes conséquences dommageables (…) des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation, à la date de ce jour, des surfaces existantes à l'intérieur de l'Actif Immobilier, tant au regard des lois et règlements applicables que des autorisations administratives délivrées, de façon à assurer au Bénéficiaire et au Propriétaire de l'Actif Immobilier, une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d'utilisation et de l'exploitation des surfaces telles qu'elles sont actuellement utilisées. Plus généralement, et pour expliciter en tant que de besoin la garantie ainsi délivrée, il est précisé que celle-ci correspondra et aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi par la Société ou le Propriétaire de l'Actif Immobilier, tel qu'il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d'une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire (…) » ; que, le 11 mai 2000, les agents de la Direction Départementale de l'Equipement, après avoir visité les locaux de l'Infomart, ont dressé un procès-verbal d'infraction aux motifs que des surfaces qualifiées Infomart (14.485,81 m²) lors de la délivrance du permis de construire auraient été transformées en bureaux, sans autorisation (violation des articles L 480-1, L 480-4, L 421- 1 et suivants et L 510-1 du code de l'urbanisme), sans qu'ait été effectuée la déclaration de transformation prévue à l'article L 520-9 du code de l'urbanisme et sans qu'ait été payée la redevance pour création de bureaux ; que la recette des impôts de [Localité 1] Sud, se fondant sur ce procès-verbal, a émis, le 27 juillet 2004, un avis de mise en recouvrement de la somme de 7.173.600 euros, au titre de la redevance pour création de bureaux, avec les pénalités correspondant à la non déclaration (arrêt, pp. 2-3) ; que la société Anjou Patrimoine a bien transformé en bureaux des surfaces initialement utilisées en show-rooms, sans avoir obtenu la moindre autorisation pour ce faire ; qu'or, outre l'imposition fiscale liée au défaut de déclaration desdites surfaces, et le délit pénal de construction sans autorisation, qui a été classé sans suite par le procureur de la République le 24 janvier 2001 au motif « autres poursuites ou sanctions de nature non pénales » et se trouve désormais prescrit, cette modification irrégulière faisait courir à la société Unibail les risques d'un contentieux civil initié par un tiers lésé (action recevable pendant 10 ans devant les juridictions civiles), risque désormais écarté, de se voir opposer un refus de permis de construire en cas de demande concernant des travaux futurs portant sur des locaux irrégulièrement transformés et de ne pouvoir bénéficier des dispositions de l'article L 111-3 et l'a contraint à solliciter l'agrément préalable prévu par l'article L 510-1 du code de l'urbanisme et un nouveau permis de construire « de régularisation », ainsi que le lui suggérait le directeur de la DDE des Hauts-de-Seine dans une lettre du 11 juillet 2000, ainsi que la réalisation subséquente des travaux de mise en conformité des surfaces au regard des normes de sécurité et d'accessibilité en vigueur à la date du dépôt de ce permis ; que le permis de construire lui a été accordé le 30 mars 2005 ; que la clause de garantie prévue dans l'acte du 21 novembre 1999 prévoyait notamment que le garant garantissait le bénéficiaire des irrégularités portant sur l'affectation des surfaces existantes de façon à assurer au bénéficiaire une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d'utilisation et de l'exploitation des surfaces telles qu'elles sont actuellement utilisées ; que le fait qu'il y ait été précisé que la garantie « aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi, tel qu'il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d'une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire », n'est pas de nature à permettre à la société Anjou Patrimoine d'échapper à la garantie due, s'agissant seulement de préciser selon quelles modalités le préjudice serait fixé, modalités parfaitement respectées dès lors que la fixation du préjudice pour lequel la société Unibail sollicite la garantie de son vendeur a précisément été confiée à la juridiction judiciaire ; qu'il en résulte que la garantie consentie par la société Anjou Patrimoine le 21 novembre 1999 a vocation à recevoir application et qu'il appartient à la société Unibail de rapporter la preuve des préjudices qu'elle invoque (arrêt, p. 8) ; qu'ainsi que l'a exactement jugé le tribunal, l'irrégularité affectant les locaux Infomart obligeait la société Unibail à procéder à une régularisation de la situation ; qu'insatisfaite de l'indemnisation allouée par le tribunal de ce chef, la société Unibail a mandaté un expert judiciaire, M [G], qui a établi un rapport le 25 janvier 2008 ; que la société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette étude s'agissant de travaux « sur commande » de la société Unibail et donc partiaux ; que, cependant, et s'il est exact qu'on peut déplorer que la société Unibail n'ait pas cru devoir solliciter une expertise judiciaire au regard des sommes en jeu, force est de constater que la société Anjou Patrimoine n'a pas produit le moindre avis contraire susceptible de jeter un doute sur les conclusions de M. [G] et dénie même par anticipation toute valeur possible à une mesure judiciaire qui serait ordonnée par la cour, au seul motif que les travaux sont réalisés depuis plusieurs années ; que dans ces conditions, et alors qu'une expertise sur pièces est parfaitement réalisable, les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seront jugés probants ; qu'en effet, cet expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Versailles, a travaillé à partir du procès-verbal d'infraction établi par la DDE, des notes techniques préalables des BET électricité courants forts et faibles, climatisation, désenfumage, protection incendie, plomberie, des contrats et décomptes de la maîtrise d'oeuvre et des autres prestataires, du dossier de la demande de permis de construire, de l'arrêté de permis de construire du 30 mars 2005, du dossier marché (notamment le CCTP et les plans), des devis initiaux, avenants et décomptes définitifs des entreprises, de la demande relative à la redevance pour la création de bureaux, de celle relative à la taxe de raccordement à l'égout) et du jugement entrepris, avec la mission de chiffrer le coût des travaux et dépenses strictement liés à la régularisation des surfaces irrégulièrement transformées en bureaux et de préciser s'il était possible de procéder auxdits travaux en présence des locataires ; qu'il a indiqué que la régularisation des surfaces en cause afin de les rendre conformes à l'usage de bureaux imposait le respect des réglementations relatives aux bureaux en général, mais aussi de celles qui concernent les bureaux « recevant du public » dans la mesure où le CNIT constitue un ERP (établissement recevant du public), lesquelles portent sur les domaines suivants : le schéma général d'organisation et l'éclairage, l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les dispositions de sécurité incendie et les sanitaires pour le personnel ; qu'il a observé que l'analyse de l'arrêté de permis de construire et de son annexe principale mettait en évidence que les prestations étaient exclusivement liées à ces différents domaines, que l'analyse détaillée de chaque lot technique et de chaque prestation permettait de constater que les seules prestations non directement liées à ces domaines étaient cependant nécessairement connexes, s'agissant de la suppression de cloisons et d'équipements nuisibles à la transformation des locaux en bureaux, à la suppression de tuyaux, câblages et divers devenus obsolètes du fait des travaux de régularisation et du nettoyage global des espaces, supposant un minimum de propreté (fauxplafond général « bas de gamme », peinture de sol dans les sanitaires, moquettes « bas de gamme » dans les couloirs ...) ; que les travaux liés à la régularisation des locaux ne portaient que sur les surfaces des 2ème et 4ème étages, et que les travaux de rénovation n'ont été réalisés que postérieurement, dans le cadre d'un autre permis de construire obtenu le 8 septembre 2006 ; que les travaux de régularisation de l'affectation des surfaces, qui ont fait l'objet d'un certificat de conformité le 2 mai 2006, ne se confondent donc pas avec ceux entrepris quelques mois plus tard (arrêt, pp. 9-10) ; que, sur la perte des revenus locatifs, la société Unibail a également mandaté un expert en immobilier, M. [Q], afin d'évaluer ses pertes locatives. L'expert a déposé son rapport le 28 janvier 2008 ; que là encore, la société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette expertise en raison de son manque d'impartialité, l'expert ayant été mandaté par son adversaire ; que la société Unibail sollicite, à compter du départ de chacun des 26 locataires, le montant des loyers et des charges qu'elle aurait dû percevoir et ce jusqu'au 30 septembre 2006, date à laquelle elle pouvait compter avoir trouvé de nouveaux locataires, les travaux ayant fait l'objet d'un certificat de conformité le 2 mai 2006, soit une somme de 38.996.081 euros ; qu'elle précise que sa demande porte sur la totalité des locaux loués du RDC au R+4 inclus (alors que le permis de régularisation ne portait que sur les surfaces R + 2 et R + 4), car la décision de ne pas régulariser en bureaux les RDC et R + 1 est indépendante du fait que leur exploitation en local de bureau incriminée devait cesser ; qu'ainsi que l'indique la société Anjou Patrimoine, il apparaît que sur les 24 baux en cours, dix neuf ont été résiliés à l'initiative des locataires, deux l'ont été à l'initiative du bailleur en raison d'arriérés de loyers ou dans la perspective de rénovation du CNIT et trois l'ont été aux termes d'un accord conclu entre les parties ou à la demande du bailleur pour des raisons non précisées ; qu'or, il résulte des propres dires de la société Unibail et des pièces produites qu'elle a introduit une très importante opération de rénovation du CNIT 1 (dans lequel sont implantées les surfaces litigieuses), laquelle a fait l'objet d'un permis de construire accordé le 8 septembre 2006, de sorte qu'il apparaît qu'il était en tout état de cause nécessaire de laisser les locaux se vider de leurs locataires pour que ces travaux puissent être effectués, indépendamment de l'affectation irrégulière de partie de la surface du CNIT en bureaux ; qu'il apparaît d'ailleurs que, sur ce point, la société Unibail est taisante sur l'impact de ces travaux de rénovation et ne produit aucun nouveau contrat de bail des surfaces régularisées postérieur au 30 septembre 2006, date à laquelle elle dit avoir été en capacité de trouver de nouveaux locataires après les travaux de régularisation ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que c'est bien la difficulté relative à l'affectation en bureaux de certaines surfaces qui a contraint la société Unibail à laisser partir ses locataires, l'accord conclu avec l'un d'eux, la société IT Com, visant d'ailleurs dans le protocole d'accord le « vaste projet de rénovation » dont le CNIT sera l'objet à moyen terme ; que, par suite, il n'y a pas lieu d'imputer à la société Anjou Patrimoine la responsabilité des pertes locatives (loyers et charges) (arrêt, p. 11) ; que le caractère éventuellement prescrit de l'action pénale soutenue par la défenderesse ne constitue pas un élément déterminant du litige au regard des motifs invoqués par la société Unibail qui ne justifie pas sa décision de procéder à la régularisation des surfaces Infomart par le seul risque pénal ; qu'en effet, l'implantation de bureaux en Ile-de-France est soumise à une procédure d'agrément préalable prévue à l'article L. 510-1 du code de l'urbanisme, laquelle conditionne la délivrance du permis de construire ; que, dès lors, l'irrégularité de l'affectation des surfaces Infomart, nonobstant le caractère éventuellement prescrit de l'action pénale, faisait notamment courir à la société Unibail les risques : - d'un contentieux civil initié par un tiers lésé, l'action en démolition des tiers étant recevable devant les juges civils pendant un délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux, - de se voir opposer un refus de permis de construire à toute demande de travaux futurs portant sur des locaux non régulièrement transformés, compte tenu de la position de l'administration et de la jurisprudence constante des juridictions administratives, - de ne pouvoir bénéficier des dispositions de l'article L. 111-3 permettant une reconstruction à l'identique en cas de sinistre, applicables aux seules constructions réalisées en conformité avec leur permis de construire ; que l'irrégularité affectant les locaux Infomart vendus à la société Unibail était donc bien de nature à porter atteinte à la jouissance paisible, pleine et entière de son bien ; que, dès lors, la régularisation administrative de ces locaux Infomart par le dépôt d'une demande d'agrément et d'un nouveau permis de construire, comme l'invitait d'ailleurs à le faire le Directeur de la DDE des Hauts de Seine dans sa lettre du 11 juin 2000, ainsi que la réalisation subséquente des travaux de mise en conformité des surfaces, au regard des normes de sécurité et d'accessibilité en vigueur à la date du dépôt de ce permis, apparaissent justifiées dans leur principe ; que la société Anjou Patrimoine ayant failli à son obligation de délivrance de locaux conformes au permis de construire et aux autorisations administratives, en contradiction avec les stipulations expresses de l'acte authentique de vente et du contrat de garantie précités, est tenue de garantir la société Unibail des conséquences dommageables de ces non conformités, en application des clauses desdits contrats ; que cependant, il appartient à la société Unibail, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, de démontrer que les indemnités de 58.361.842 € qu'elle demande au titre des pertes locatives, des charges et du coût des travaux de régularisation sont justifiées dans leur montant, c'est-à-dire directement et exclusivement liées à la régularisation administrative des surfaces Infomart ; qu'il lui revient donc de justifier à la fois de la nature, du détail et du montant des travaux exigés pour la mise en conformité des locaux et que ces travaux impliquaient nécessairement une évacuation des locaux ; que, s'agissant de surfaces déjà affectées à un usage de bureaux ainsi qu'il résulte du procès-verbal du 11 mai 2000 des agents de la DDE, il n'est aucunement établi que les travaux rendus nécessaires par le dépôt d'un permis de construire de régularisation aient pu consister en autre chose qu'une mise en conformité des locaux aux normes de sécurité, d'hygiène et d'accessibilité applicables à la date de ce nouveau permis ; qu'or, la société Unibail, nonobstant le montant important des préjudices qu'elle impute à la responsabilité de la société Anjou Patrimoine, n'a pas estimé utile de solliciter, au contradictoire de cette dernière, la désignation d'un expert judiciaire pour constater l'état des lieux, déterminer la consistance et le coût des travaux nécessaire à la mise aux normes des locaux et donner son avis sur la nécessité de leur évacuation durant la réalisation de ces travaux, et ce alors que ceux-ci ont été exécutés en 2005, soit plusieurs années après le constat d'infraction établi par la DDE ; que la nécessité de réaliser les travaux de régularisation administrative dans des locaux vides de tout occupant n'étant aucunement établie, les indemnisations demandées au titre des pertes de revenus locatifs liées au non-renouvellement des baux et au titre des charges afférentes à ces locaux vacants seront rejetées (jugement, pp. 7-9) ; ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la cour d'appel avait constaté que, avant d'être cédés à la société Unibail, les locaux concernés avaient été affectés à usage de bureaux et que cette affectation, irrégulière comme n'ayant pas été précédée de la déclaration de transformation prévue par la loi ni du paiement de la redevance pour création de bureaux, avait donné lieu, quelques mois après la cession, à un procès-verbal d'infraction établi par la Direction départementale de l'équipement, ce dont il résultait que la société Anjou Patrimoine, cédante, avait fautivement causé l'irrégularité de la situation administrative des locaux et, partant, l'absence de jouissance paisible par la cessionnaire des locaux tels qu'elle les avait acquis, c'est-à-dire des locaux loués à usage de bureaux ; qu'il en résultait un préjudice consécutif tenant à l'impossibilité de louer les locaux pour un tel usage, préjudice relevant du champ d'application de la garantie contractuelle souscrite par la cédante au profit de la cessionnaire, dont l'arrêt avait constaté qu'elle portait sur l'affectation des surfaces existantes de façon à assurer à la cessionnaire une jouissance paisible et la continuité d'utilisation et d'exploitation ; qu'en écartant néanmoins le jeu de la garantie contractuelle au titre des pertes locatives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE la cour d'appel avait constaté que l'irrégularité de l'utilisation des locaux avait contraint la société Unibail à des travaux de régularisation et l'avaient exposée à un risque – avéré quoique finalement non réalisé du fait d'un classement sans suite par le procureur de la République – de poursuites pénales du chef de construction sans autorisation, à un risque – lui aussi avéré quoique non réalisé – de contentieux civil initié par un tiers lésé, poursuites et contentieux de nature à conduire à une démolition des ouvrages concernés, de même qu'à des risques d'ordre administratif, tels que celui de se voir opposer un refus de permis de construire en cas de demande concernant des travaux futurs portant sur un des locaux irrégulièrement transformés et celui de ne pouvoir bénéficier des dispositions légales permettant une reconstruction à l'identique en cas de sinistre ; qu'il en résultait que la cessionnaire avait été confrontée, par la faute de la cédante, à une impossibilité légale de continuer de louer les locaux à un usage de bureaux et, partant, à la nécessité de réaliser les travaux de régularisation administrative dans des locaux vides de tout occupant ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire l'absence de préjudice locatif pouvant relever de la garantie contractuelle promise à la cessionnaire, que cette nécessité d'effectuer les travaux de régularisation dans des locaux vides n'était pas établie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE la société Unibail avait fait valoir (conclusions, pp. 28-29), notamment au visa de l'expertise privée réalisée par monsieur [G], qu'il avait été indispensable de réaliser les travaux des locaux vidés de leurs occupants, des travaux en site occupé étant tout à fait irréalistes dans une situation telle que celle des locaux concernés ; que la cour d'appel, qui avait par ailleurs estimé que le rapport de monsieur [G] apparaissait sérieux et techniquement argumenté et devait être jugé probant, mais qui n'a pas recherché, comme elle y avait été invitée, si les éléments relevés par ce rapport n'établissaient pas la nécessité pratique de travaux de régularisation dans des locaux inoccupés et l'existence, au titre de la période de régularisation, d'un préjudice locatif justifiant la mise en oeuvre de la garantie contractuelle, a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; ALORS, EN QUATRIÈME LIEU, QUE la cour d'appel avait constaté que l'importante opération de rénovation du bâtiment dans lequel étaient implantées les surfaces concernées, effectuée par la cessionnaire distinctement des travaux de régularisation administrative, avait été conçue selon un calendrier et à un terme nettement distincts de ceux de ces derniers travaux, la régularisation rendue indispensable par le procès-verbal administratif d'infraction du 11 mars 2000 ayant donné lieu à des travaux sur le fondement d'un permis de construire accordé le 30 mars 2005 et la fin de ces travaux ayant fait l'objet d'un certificat de conformité délivré par l'administration le 2 mai 2006, cependant que, pour sa part, l'opération de rénovation avait fait l'objet d'un permis de construire accordé le 8 septembre 2006 ; qu'il en résultait, d'une part, que si la période antérieure à l'opération de rénovation n'avait pas été perturbée par la nécessité de travaux de régularisation, elle aurait pu donner lieu à une planification optimisant la gestion locative et réduisant au minimum les périodes de non-location des surfaces, d'autre part et en conséquence, que nonobstant l'opération de rénovation, la faute de la cédante, qui avait rendu indispensables les travaux de régularisation, avait causé à la cessionnaire un préjudice locatif ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que la faute de la cédante n'aurait pas causé de pertes locatives susceptibles de relever de la garantie contractuelle due à la cessionnaire, que l'opération de rénovation effectuée par cette dernière aurait en tout état de cause rendu nécessaire de laisser les locaux se vider de leurs locataires, indépendamment de l'affectation irrégulière des surfaces, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, EN CINQUIÈME LIEU, QUE comme l'avait du reste expressément constaté l'arrêt, la cessionnaire demandait réparation de ses pertes locatives afférentes à la période ayant couru entre le départ de ses divers locataires et le 30 septembre 2006 ; qu'en se fondant, pour en déduire l'absence de pertes locatives susceptibles de relever de la garantie contractuelle, sur l'absence de production, par la cessionnaire, de baux postérieurs au 30 septembre 2006, donc afférents à une période postérieure à celle concernée par la demande indemnitaire, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; ALORS, EN SIXIÈME LIEU, QUE l'arrêt avait constaté que sur les vingt-quatre baux en cours au moment de la constatation par l'administration de l'affectation irrégulière des locaux et résiliés avant le 30 septembre 2006, seuls deux avaient été rompus à l'initiative du bailleur en raison d'arriérés de loyers ou dans la perspective de la rénovation du bâtiment ; qu'en se fondant sur le protocole d'accord de résiliation conclu avec un locataire et visant ce projet de rénovation, pour en déduire que la cessionnaire aurait en tout état de cause eu la volonté de laisser partir ses locataires et qu'il n'aurait pas été établi que la difficulté relative à l'affectation des locaux l'avait contrainte à laisser partir ses locataires, cependant que les termes d'un unique accord de résiliation étaient impropres à fournir la moindre information sur les vingt-trois autres ruptures de baux effectuées au cours de plusieurs années, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Unibail de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à son image ; AUX MOTIFS QUE pour justifier de l'atteinte à son image, qui n'avait pas été évoquée devant le tribunal, la société Unibail invoque le fait que le contentieux l'ayant opposé à l'Etat a été « largement relayé dans la presse » ; qu'elle se contente de verser aux débats un article de presse du 25 mai 2008 (le Parisien), relatant notamment le fait que 4.000 m² de bureaux n'avaient pas été déclarés, qu'Unibail refusait de payer la taxe correspondant au motif qu'il était « trop tard », que le tribunal administratif lui avait donné raison et que les élus verts de la région avait dénoncé « un hold-up sur les finances régionales » ; que ce seul article est insuffisant à faire la preuve d'une atteinte à l'image de la société Unibail, étant observé qu'il est bien exact que celle-ci a invoqué la prescription du paiement de la redevance liée aux bureaux irrégulièrement implantés ; que, faute de justifier du préjudice invoqué, la société Unibail sera déboutée de sa demande de ce chef (arrêt, p. 12) ; ALORS QUE l'arrêt avait constaté que, du fait de l'affectation irrégulière par la cédante de locaux à usage de bureaux, la cessionnaire avait dû faire face à un contentieux contre l'Etat devant la juridiction administrative au sujet de la redevance pour création de bureaux, au paiement de laquelle l'administration lui imputait de s'être soustraite et que, postérieurement au jugement par lequel le tribunal administratif avait donné raison à la société Unibail, un organe de la presse quotidienne de large diffusion avait relaté l'affirmation d'élus régionaux reprochant à la cessionnaire « un hold-up sur les finances régionales » ; que l'emploi, dans un journal accessible à un large public, d'une telle expression causait nécessairement une atteinte à l'image de cette dernière ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Anjou patrimoine (demanderesse au pourvoi incident éventuel). Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme de 4 971 935 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2006 au titre des travaux de régularisation, AUX MOTIFS QUE ainsi que l'a exactement jugé le tribunal, l'irrégularité affectant les locaux Infomart obligeait la société Unibail à procéder à une régularisation de la situation ; qu'insatisfaite de l'indemnisation allouée par le tribunal de ce chef, la société Unibail a mandaté un expert judiciaire, M. [G], qui a établi un rapport le 25 janvier 2008 ; que la société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette étude s'agissant de travaux « sur commande » de la société Unibail et donc partiaux ; que, cependant, et s'il est exact qu'on peut déplorer que la société Unibail n'ait pas cru devoir solliciter une expertise judiciaire au regard des sommes en jeu, force est de constater que la société Anjou Patrimoine n'a pas produit le moindre avis contraire susceptible de jeter un doute sur les conclusions de M. [G] et dénie même par anticipation toute valeur possible à une mesure judiciaire qui serait ordonnée par la cour, au seul motif que les travaux sont réalisés depuis plusieurs années ; que, dans ces conditions, et alors qu'une expertise sur pièces est parfaitement réalisable, les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seront jugés probants ; qu'en effet, cet expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Versailles, a travaillé à partir du procès-verbal d'infraction établi par la DDE, des notes techniques préalables des BET électricité courants forts et faibles, climatisation, désenfumage, protection incendie, plomberie, des contrats et décomptes de la maîtrise d'oeuvre et des autres prestataires, du dossier de la demande de permis de construire, de l'arrêté de permis de construire du 30 mars 2005, du dossier marché (notamment le CCTP et les plans), des devis initiaux, avenants et décomptes définitifs des entreprises, de la demande relative à la redevance pour la création de bureaux, de celle relative à la taxe de raccordement à l'égout et du jugement entrepris, avec la mission de chiffrer le coût des travaux et dépenses strictement liés à la régularisation des surfaces irrégulièrement transformées en bureaux et de préciser s'il était possible de procéder auxdits travaux en présence des locataires ; qu'il a indiqué que la régularisation des surfaces en cause afin de les rendre conformes à l'usage de bureaux imposait le respect des réglementations relatives aux bureaux en général, mais aussi de celles qui concernent les bureaux recevant du public » dans la mesure où le CNIT constitue un ERP (établissement recevant du public), lesquelles portent sur les domaines suivants : le schéma général d'organisation et l'éclairage, l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les dispositions de sécurité incendie et les sanitaires pour le personnel ; qu'il a observé que l'analyse de l'arrêté de permis de construire et de son annexe principale mettait en évidence que les prestations étaient exclusivement liées à ces différents domaines, que l'analyse détaillée de chaque lot technique et de chaque prestation permettait de constater que les seules prestations non directement liées à ces domaines étaient cependant nécessairement connexes, s'agissant de la suppression de tuyaux, câblages et divers devenus obsolètes du fait des travaux de régularisation et du nettoyage global des espaces, supposant un minimum de propreté (faux-plafond général « bas de gamme », peinture de sol dans les sanitaires, moquettes « bas de gamme » dans les couloirs…) ; qu'il a déduit les quelques travaux non directement liés à la régularisation et, d'ailleurs, force est de constater que la demande désormais formée par la société Unibail est inférieure à celle qu'elle avait initialement formée devant les premiers juges (6 100 000 euros) ; qu'il a ainsi conclu que : - les prestations des locaux à l'issue des travaux de régularisation administrative sont plutôt inférieures à celles qu'ils offraient préalablement, - il n'a été réalisé aucune action de décoration ou même de finition de qualité autre courante ou « bas de gamme », - le montant global des travaux de régularisation administrative pris en compte dans son rapport correspond à 162,93 euros/m2, ce qui est environ 10 fois moins cher qu'une véritable rénovation des mêmes locaux, - il n'y a donc pas eu d'amélioration des locaux en raison des travaux effectués ; Qu'aux termes de ses investigations, l'expert a indiqué que le coût des travaux strictement liés à la nécessité de régulariser la situation des surfaces à usages de bureaux, hors toute notion d'embellissement des lieux, était de 3 136 105,30 euros HT, le coût de la maîtrise d'oeuvre y afférente de 844 967,20 euros HT et celui des taxes (assainissement et création de bureaux) de 990 862,50 euros, soit au total un coût de 4 971 935 euros. Que ces sommes sont sans commune mesure avec le coût total de la rénovation du CNIT qui implique un budget de 120 000 000 euros (chantier non achevé selon les écritures de la société Unibail), étant précisé qu'en outre, les travaux liés à la régularisation des locaux ne portaient que sur les surfaces des 2ème et 4ème étages, et que les travaux de rénovation n'ont été réalisés que postérieurement, dans le cadre d'un autre permis de construire obtenu le 8 septembre 2006 ; que les travaux de régularisation de l'affectation des surfaces, qui ont fait l'objet d'un certificat de conformité le 2 mai 2006, ne se confondent pas avec ceux entrepris quelques mois plus tard ; qu'en application des garanties consenties par la société Anjou Patrimoine, par acte du 21 novembre 1999, elle sera donc condamnée à payer à la société Unibail la somme de 4 971 935 euros qui produira intérêts à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l'article 1153-1 du code civil ; 1 – ALORS QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut fonder sa décision sur la seule expertise, non contradictoire, réalisée à la demande de l'une des parties ; que, dans ses conclusions, la société Anjou Patrimoine faisait valoir que le rapport d'expertise amiable, sur lequel la société Unibail Romdeco fondait exclusivement ses prétentions, lui était inopposable, faute d'avoir été contradictoirement établi ; qu'en se fondant, pour retenir que le montant des travaux nécessités par la régularisation des surfaces Infomart s'élevait à la somme de 4 971 935 euros, partant condamner la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme de 4 971 935 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2006 au titre des travaux de régularisation, sur le seul rapport établi non contradictoirement de M. [G], mandaté à cette fin par la seule société Unibail, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, ensemble l'article 16 du code de procédure civile ; 2 – ALORS, subsidiairement, QUE les travaux de régularisation s'entendent des travaux qui relèvent directement et exclusivement de la mise aux normes des locaux ; que, dans ses conclusions devant la cour d'appel, la société Anjou Patrimoine faisait expressément valoir que la superficie de 22 877 m2, visée dans le permis du 30 mars 2005 n'était pas en cohérence avec la superficie verbalisée par les agents de la direction départementale de l'équipement, pour constituer irrégulièrement des bureaux, soit 14 485,81 m2 ; qu'elle précisait que les travaux effectués n'avaient, de surcroît, pas porté sur les surfaces des niveaux RDC et R+1, pourtant verbalisées, mais avaient, en revanche, concerné des surfaces , R+5 du CNIT 1, CNIT 2 et CNIT 3, qui n'avaient aucun lien avec le procès-verbal d'infraction ; qu'elle en déduisait que les travaux effectués, tels que retenus par l'expert mandaté par la société Anjou Patrimoine, ne constituaient pas la seule mise aux normes des surfaces verbalisées, (conclusions, p. 24 et 25) ; qu'en se bornant, pour condamner la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme en principal de 4 971 935 euros, au titre des travaux de régularisation, à affirmer que les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seraient jugés probants, sans rechercher, comme il lui était demandé, s'il ne résultait pas de la différence entre les surfaces visées dans le permis de construire et celles ayant fait l'objet du procès-verbal d'infraction, que les travaux effectués ne constituaient pas la simple mise en conformité des lieux verbalisés, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ; 3 – ALORS, subsidiairement, QUE les travaux de régularisation s'entendent des travaux qui relèvent directement et exclusivement de la mise aux normes des locaux ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions devant la cour d'appel, la société Anjou Patrimoine faisait expressément valoir que l'expert, mandaté par la société Unibail Rodamco, avait retenu des travaux, qui, aux termes mêmes du rapport d'expertise, ne ressortaient pas de la mise aux normes des surfaces verbalisées mais ayant pour seul objet d' « unifier les lieux et de donner l'impression d'une finition propre » ou encore « traiter des espaces cohérents », partant ne devaient pas donner lieu à indemnisation, (conclusions, p.25 et 26) ; qu'en se bornant, pour condamner la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme en principal de 4 971 935 euros, au titre des travaux de régularisation, à affirmer que les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seront jugé probants, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les travaux retenus par l'expert étaient des travaux effectivement nécessités par la mise en conformité des surfaces Infomart, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ; 4 – ALORS QUE constitue un défaut de motif la contradiction entre les motifs de la décision et son dispositif ; que, dans les motifs de sa décision visant le coût des travaux de régularisation, la cour d'appel a dit qu' « en application des garanties consenties par la société Anjou Patrimoine, par acte du 21 novembre 1999, elle sera donc condamnée à payer à la société Unibail la somme de 4 971 935 euros qui produira intérêts à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l'article 1153-1 du code civil », (arrêt, p.11, al.2), et, dans le dispositif de sa décision, elle a condamné « la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme de 4 971 935 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2006 au titre des travaux de régularisation » ; que la cour d'appel a ainsi entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.