Cour de cassation, 21 février 2019. 18-16.529

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10077 F Pourvoi n° P 18-16.529 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société CJLL1, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 12 mai 2016 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société Le Rihour's, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société CJLL1, de la SCP Le Griel, avocat de la société Le Rihour's ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société CJLL1 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société CJLL1 ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Le Rihour's ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société CJLL1 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux et ordonné l'expulsion de la société Le Rihour's ; AUX MOTIFS QU'est exploité dans les lieux un fonds à usage de brasserie restaurant par la SARL Le Rihour's qui bénéficie d'un bail commercial consenti par les consorts Y... le 7 mai 2009 pour une période de neuf années à compter de cette date ; qu'à l'initiative de la SCI a été dressé le 7 novembre 2012 un procès-verbal de constat quant à l'état et à l'entretien des lieux ; que la SCI a fait signifier à la SARL Le Rihour's le 21 février 2013, le procès-verbal de constat du 7 novembre 2012 ainsi qu'un commandement de faire et de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail ; que ce commandement visait un remboursement d'assurance pour la période du 4 avril 2012 au 1er avril 2013 pour une somme de 1999,10 euros ; qu'il contenait également sur la base du procès-verbal de constat, une sommation « d'entretenir l'ensemble des locaux en état d'entretien, de propreté et de réparations et notamment par rapport aux photos illustrant le constat (propreté, peinture, plâtrerie), d'exploiter son commerce en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter, et notamment en respectant l'ensemble des normes électriques obligatoires pour les Etablissements recevant du public » ; qu'à la suite d'une sommation délivrée pour le compte de la SCI le 28 mai 2013, le gérant de la SARL Le Rihour's a fait connaitre la liste des travaux entrepris notamment sur l'installation électrique ; qu'estimant ne pas avoir obtenu les informations complémentaires qu'elle estimait nécessaires, la SCI a souhaité procéder le 10 octobre 2013 à une visite des lieux avec l'assistance d'une société de contrôle ; que cette visite n'a pu avoir lieu faute de consentement de la société locataire ; que la SCI a obtenu le 14 novembre 2013 la désignation sur requête d'un huissier de justice qui s'est rendu sur place le 9 janvier 2014 ; qu'un procès-verbal de constat a été dressé à cette date ; qu'à la suite de ce constat, la société Contrôle G qui assistait l'huissier au cours de ses opérations a établi un « rapport de diagnostic sécurité incendie et accessibilité handicapés » le 16 janvier 2014 ; que ce rapport relève 12 non conformités ; qu'un certain nombre affectent la sécurité des personnes et de l'immeuble ; que c'est sur la base de ce rapport que la SCI CJLL1 a fait assigner le 26 mars 2014 la société Le Rihour's devant le Tribunal de grande instance de Lille qui a rendu le jugement déféré ; qu'ultérieurement et comme l'a relevé le Tribunal, la commission communale de sécurité a procédé à une visite des lieux le 1er septembre 2014, visite à la suite de laquelle elle a émis le 4 septembre 2014 un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation ; qu'après que le jugement a été rendu, la SCI CJLL1 a obtenu le 1er juillet 2015 la désignation d'un huissier de justice aux fins de procéder à des opérations de constat sur la nature des travaux réalisés par le preneur ; que l'huissier s'est présenté le 9 septembre 2015 mais n'a pu procéder aux opérations de constat en raison de l'opposition verbale et physique de M. E... associé gérant de la société locataire ; qu'un procès-verbal de rébellion a été dressé ; que l'huissier de justice a finalement pu procéder aux opérations de constat le 13 octobre 2015 avec le concours de la force publique ; qu'il était assisté du bureau de contrôle Contrôle G ; que le bureau de contrôle a établi le 14 octobre 2015 à la suite de ces opérations un rapport d'audit complémentaire sécurité incendie et accessibilité handicapés relevant 9 chefs de non conformités ; que toutefois il est constant que la commission communale a levé l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation par décision du 24 juillet 2015 ; que la demande principale visant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire se fonde sur le commandement délivré le 21 février 2013 ; que comme il a été rappelé ci-dessus ledit commandement visait le paiement de cotisations d'assurance, grief qui n'apparait pas avoir été maintenu devant le tribunal par la SCI en tant que motif de résolution du contrat et qui n'est en toutes hypothèses pas évoqué devant la Cour ; qu'il contenait également une sommation « d'entretenir l'ensemble des locaux en état d'entretien, de propreté et de réparation et notamment par rapport aux photographies illustrant le constat, (propreté, peinture, plâtrerie), d'exploiter son commerce en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter, et notamment en respectant l'ensemble des normes électriques obligatoires pour les établissements recevant du public » ; que pour avoir effet un commandement visant la clause résolutoire, eu égard aux conséquences graves qui y sont potentiellement attachées, doit mentionner de façon précise les demandes – notamment lorsqu'il s'agit d'exécution de travaux – qui sont faites au preneur à peine de résolution ; qu'en l'état la cour constate que les injonctions ou sommations en matière de travaux faites à la société Le Rihour's dans le commandement ne sont guère précises ; que la référence faite au constat dressé par huissier de justice le 7 novembre 2012 ne saurait suffire à conférer au commandement visant à l'exécution de travaux un caractère suffisamment précis au regard de la multiplicité des constatations qui sont faites ; qu'en toute hypothèse, il apparait que c'est essentiellement au regard du constat établi ultérieurement le 9 janvier 2014 avec l'assistance de la société Contrôle G que la SCI CJLL1 soutient que la société locataire a manqué à ses obligations d'entretien, de réparation locative, de mise en conformité ; qu'en effet dans le cadre du constat établi le 9 janvier 2014, ont été relevés un grand nombre de griefs différents de ceux dont se prévalait – même de façon imprécise – la SCI dans le commandement et, en toute hypothèse, des constatations effectuées lors du précédent constat joint au commandement ; qu'il en va ainsi notamment des constatations relatives à la façade extérieure, aux traces d'humidité dans la cave ainsi qu'aux murs de voûte présentant des peintures fortement écaillées, à l'adoucisseur d'eau en mauvais état, aux constatations effectuées dans la salle de restauration autres que celles relatives au radiateur électrique mural relevé dans le précédent constat ; qu'en définitive ne peuvent être retenus comme pertinents au regard des indications figurant dans le commandement que les constatations relatives à l'installation électrique dont il est une nouvelle fois relevé que des câbles électriques fixées sur des colliers ne sont pas protégés (cave) ; que toutefois à la suite de ce constat, la société Contrôle G qui assistait l'huissier de justice lors des opérations a procédé à un rapport de diagnostic relevant 12 non-conformités identifiées de façon précise ; que dans ces conditions il y a lieu de considérer que le commandement visant la clause résolutoire eu égard à son absence de précision, ne permet pas de retenir un manquement du preneur aux obligations qui lui étaient faites dans ledit commandement en des termes imprécis ; que le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné par voie de conséquence, l'expulsion de la société locataire ; 1°- ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que non seulement le commandement du 21 février 2013 se réfère à un procès-verbal de constat en annexe, mais il dénonce en outre expressément le non-respect des normes électriques applicables aux établissements qui reçoivent du public en précisant que des câbles et des fils électriques courent à l'intérieur de l'immeuble sans aucune protection, que des fils électriques passent dans des gaines en plastique avec des dominos apparents, que les gaines électriques ne sont pas fixées ; qu'il dénonce encore le non-respect de l'hygiène et de la sécurité et l'absence de propreté en précisant qu'en guise de crédence un panneau de contreplaqué recouvert de stratifié s'effrite, la présence du bouton d'arrivée de gaz derrière la friteuse, les peintures jaunies et un manque de propreté et fait sommation au preneur d'avoir à entretenir les locaux en état d'entretien, de propreté et de réparations notamment par rapport aux photos illustrant le constat (propreté, peinture, plâtrerie) et d'exploiter son commerce en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter et notamment en respectant l'ensemble des normes électriques obligatoires pour les établissements recevant du public ; qu'en décidant que ce commandement serait imprécis et ne serait pas de nature à permettre la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail, la Cour d'appel l'a dénaturé en violation du principe susvisé ; 2°- ALORS QU'en énonçant que le commandement du 21 février 2013 visant la clause résolutoire eu égard à son absence de précision ne permet pas de retenir un manquement du preneur aux obligations qui lui étaient faites, après avoir admis la pertinence au regard des indications figurant dans le commandement, des mentions du constat du 9 janvier 2014 relatives à l'installation électrique dont il est une nouvelle fois relevé que des câbles électriques fixées sur des colliers ne sont pas protégés et partant après avoir constaté un manquement du preneur à l'obligation qui lui était faite dans le commandement dans le délai d'un mois imparti de protéger ces câbles, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 145-41 du code de commerce qu'elle a violé ; 3°- ALORS QU'en énonçant que le commandement du 21 février 2013 visant la clause résolutoire eu égard à son absence de précision ne permet pas de retenir un manquement du preneur aux obligations qui lui étaient faites, après avoir admis qu'un rapport de diagnostic établi à la suite du constat d'huissier du 9 janvier 2014 par la société Contrôle G qui assistait l'huissier a relevé 12 non-conformités identifiées de façon précise, en constatant ainsi un manquement du preneur à l'obligation qui lui était faite par le commandement visant la clause résolutoire d'exploiter son commerce en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter, et notamment en respectant l'ensemble des normes électriques obligatoires pour les établissements recevant du public, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 145-41 du code de commerce qu'elle a violé.