Texte intégral
MINUTE N° 24/403
Copie exécutoire à :
- Me Laurence FRICK
- Me Patricia
CHEVALLIER-GASCHY
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 16 Septembre 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02511 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IDKU
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de MULHOUSE
APPELANTE :
Madame [M] [T] [H] [J]
[Adresse 3]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2496 du 25/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉ :
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT M2A HABITAT, représentée par son représentant légal es qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme ISSENLOR, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par contrat en date du 19 juin 2020, l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat a donné à bail à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [S] un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant versement d'un loyer mensuel de 662,83 euros, outre 279,60 euros de provision sur charges.
L'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat a reçu congé de ses locataires, le 13 novembre 2020 par Monsieur [C] [S] et le 9 septembre 2021 par Madame [M] [J].
Par ordonnance datée du 20 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de Mulhouse a rejeté la requête en résiliation de bail et reprise des lieux présentée le 8 avril 2022 par le bailleur.
Par acte d'huissier délivré le 9 novembre 2022, l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat M2A Habitat a fait assigner Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le congé délivré par Madame [M] [J], constater que le bail a pris fin à l'expiration du délai de préavis d'un mois, soit le 9 octobre 2021, donner acte aux parties que la locataire ne s'est pas présentée à l'état des lieux de sortie et n'a pas restitué les clés, de voir condamner la défenderesse à évacuer le logement, la voir condamner à lui payer 10 675,63 euros au titre des impayés jusqu'au 8 octobre 2022 ainsi qu'à la somme de 688,89 euros au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à restitution des clés, outre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Madame [M] [J], régulièrement assignée, n'a pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :
-constaté que le bail du 19 juin 2020 liant Madame [M] [J] à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat, portant sur le logement sis à [Adresse 2], a pris fin par l'effet du congé avec préavis
réduit délivré 9 septembre 2021 par Madame [M] [J] ;
-constaté que Madame [M] [J] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 10 octobre 2021 ;
En conséquence,
-ordonné à Madame [M] [J] de libérer les lieux loués de tous occupants, et de tous biens de leur chef ;
-dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique ;
-fixé à la somme de 688,89 euros le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [M] [J] à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat, au paiement de laquelle elle est condamnée à compter du 10 octobre 2021 et jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la restitution des clés ;
-condamné Madame [M] [J] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat la somme de 12 846,57 euros au titre des arriérés de loyers et charges ou indemnités d'occupation du 10 octobre 2021 au 30 mai 2023 ;
-condamné Madame [M] [J] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné Madame [M] [J] aux entiers dépens de l'instance ;
-dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Madame [M] [J] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 28 juin 2023.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, Madame [M] [J] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 688,89 euros l'indemnité d'occupation, l'a condamnée à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat la somme de 12 846,46 euros ainsi que la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, en sus des dépens, et en conséquence, statuant à nouveau de :
-donner acte à Madame [M] [J] qu'elle a libéré les lieux le 9 octobre 2021, date d'effet de son congé ;
-débouter l'OPH Mulhouse Agglomération Habitat ' M2A Habitat de l'intégralité de ses fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, si la Cour devait estimer que Madame [J] est redevable d'un quelconque montant envers l'intimé ;
-accorder à Madame [M] [J] les plus larges délais de paiement ;
En tout état de cause,
-condamner l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance, et d'appel.
A l'appui de son appel, Madame [M] [J] fait valoir qu'elle a remis les clés à son bailleur en les déposant dans la boîte aux lettres de l'OPHLM de Mulhouse, dans une enveloppe portant son nom ; qu'elle est locataire, depuis le 14 septembre 2021, d'un appartement situé au [Adresse 4] et qu'elle conteste le montant réclamé par le bailleur pour des impayés, affirmant qu'elle n'occupe plus le logement.
Elle conteste les sommes mises en compte par le bailleur au titre de charges, notamment d'une provision pour taxe locative dont il n'est pas justifié, rappelant que les charges ne peuvent être dues puisqu'elle n'occupe plus les lieux ; qu'aucun décompte annuel de charges n'est produit et que le montant du quittancement au titre du loyer et des charges diffère d'un mois sur l'autre sans justification.
Elle fait valoir qu'en raison de ses faibles revenus et de sa situation familiale, des délais de paiement doivent lui être accordés pour le paiement d'une éventuelle dette.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, l'OPH Mulhouse Agglomération Habitat ' M2A Habitat demande à la cour de :
-dire et juger l'appel mal fondé ;
-débouter Madame [J] de ses entiers moyens, fins, et prétentions ;
-confirmer en conséquence le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse ;
Au regard de l'évolution du litige, y ajoutant :
-condamner Madame [J] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat la somme de 18 746,59 euros au titre du décompte daté du 11 mars 2024 ;
-condamner Madame [J] aux entiers frais et dépens des deux instances, y compris les frais des actes d'huissier ;
-condamner Madame [J] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat un montant de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir qu'il n'a pas récupéré le logement le 14 septembre 2021, car la locataire ne s'est jamais présentée à l'état des lieux de sortie et n'a pas restitué les clés. Il soutient que l'appelante fait preuve d'une extrême mauvaise foi en affirmant qu'elle lui aurait remis les clés en les déposant dans la boîte aux lettres, sans en fournir de preuve.
Il précise que l'huissier de justice a dû procéder à l'ouverture forcée des locaux avec l'assistance d'un serrurier, tel que justifié par le procès-verbal d'expulsion du 5 octobre 2023 ; qu'il n'a pas pu récupérer le logement à la date indiquée par la locataire puisque des meubles lui appartenant demeuraient dans ledit logement ; que ce n'est qu'en date du 8 décembre 2023, après l'expiration du délai de deux mois visé à l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, qu'il a pu reprendre possession des lieux.
Il affirme que l'indemnité est due jusqu'à ce qu'il retrouve la possession du logement ; que selon le décompte de sortie ainsi que le décompte arrêté au 11 mars 2024, le solde s'élève à 20 648,80 euros ; que lesdits décomptes démontrent que le bailleur a régulièrement opéré les régularisations des charges chaque année ; que les décomptes de charges pour les périodes 2020 à 2022 sont par ailleurs produits.
Par ailleurs, concernant la provision pour taxe locative d'un montant de 31,24 euros, il précise qu'il s'agit de la provision sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères réglée par lui et récupérable sur le locataire ; que les justificatifs des montants récupérables sont produits ; que les montants quittancés dépendent des provisions sur charges et des taxes locatives, qui varient en fonction des coûts de l'énergie et des services tels que le ramassage des déchets ou l'entretien des espaces verts ; que le loyer a augmenté à compter de janvier 2023 ; qu'à partir de juillet 2023, un montant de 8,80 euros a été quittancé pour un contrat multiservices, qui a fait l'objet d'un accord collectif ; que les frais de chauffage quittancés suite au départ de Madame [J] ont fait l'objet d'une restitution lors de la régularisation des charges.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son
obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.
A titre liminaire, il sera relevé qu'aucune des parties ne remet en cause le jugement en ce qu'il a constaté que le bail du 19 juin 2020 liant Madame [M] [J] à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat M2A Habitat a pris fin par l'effet du congé avec préavis réduit délivré le 9 septembre 2021 par Madame [M] [J] et que la locataire est déchue de tout titre d'occupation depuis le 10 octobre 2021.
En raison de la fin du bail le 10 octobre 2021, Madame [J] était tenue de restituer les clefs au bailleur.
La charge de la preuve de la restitution des clés au bailleur pèse sur le locataire sortant.
Tant que la remise n'a pas été effectuée et même si le locataire a quitté les lieux, celui-ci reste tenu du paiement d'une indemnité d'occupation, compensant la privation par le bailleur de la jouissance de son bien.
En l'espèce, l'appelante se borne à affirmer avoir restitué les clefs du logement en les déposant dans la boîte aux lettres de l'OPH Mulhouse, au [Adresse 1], mais n'en apporte aucune preuve, alors que ce fait est formellement contesté par le bailleur.
La locataire ne s'est pas présentée à l'état des lieux de sortie auquel le bailleur l'avait convoquée le 18 octobre 2021 par lettre du 22 septembre 2021, non plus qu'à la nouvelle date fixée au 9 décembre 2021 par lettre du 29 novembre 2021.
Selon procès-verbal d'expulsion dressé le 5 octobre 2023, Maître [I] [U], commissaire de justice, a procédé à l'ouverture forcée des locaux avec l'assistance d'un serrurier et a constaté que se trouvaient dans les lieux divers objets dépourvus de valeur marchande, soit des cartons, une armoire démontée, des sacs de déchets, des meubles en bois démontés, un canapé, un matelas et des jouets d'enfant.
Il sera retenu au vu de ces éléments que la preuve de ce que l'appelante a libéré les lieux dès la fin du bail et a restitué les clefs au bailleur n'est pas rapportée.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné Madame [M] [J], occupante sans droit ni titre du logement depuis le 10 octobre 2021, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de cette date et jusqu'à restitution des lieux.
La date de la restitution du logement doit être fixée au 5 octobre 2023, date à laquelle le logement a été repris au bénéfice du bailleur.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'OPH sollicite paiement de la somme de 18 749,59 euros en vertu d'un décompte en date du 11 mars 2024, calculé sur la base des loyers et charges prévus au contrat de bail.
Toutefois, par une décision que le bailleur ne remet pas en cause et dont il demande confirmation, l'indemnité d'occupation a été fixée à la somme de 688,89 €, que Madame [J] a été condamnée à payer à compter du 10 octobre 2021, date de résiliation du bail.
L'appelante, qui se borne à contester les charges incluses dans le décompte produit par le bailleur, ne critique quant à elle pas utilement le montant de l'indemnité d'occupation.
Le premier juge a exactement fixé à la somme de 934,19 € l'arriéré locatif dû au 9 octobre 2021, représentant le solde au mois de septembre 2021, les loyers étant payables à terme échu.
Les charges incluses dans ce montant sont justifiées par la production du décompte individuel de régularisation des charges et fluides pour la période concernée.
À compter du mois d'octobre 2021, seule la somme de 688,89 € doit être mis en compte, soit, jusqu'au mois de septembre 2023, la somme totale de 16 533,36 €, outre la somme de 114,81 € jusqu'au 5 octobre 2023.
De ce total, il convient de déduire une somme de 1 173,53 € relative à la régularisation d'un trop-perçu d'eau chaude relatif à la période antérieure à la résiliation du bail, ainsi que la somme de 662 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, de sorte que Madame [J] est débitrice envers l'intimé d'un solde de 15 746,83 euros, qu'elle sera condamnée à lui payer, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 12 846,57 euros et à compter du 17 avril 2024, date de la demande, sur le surplus.
Sur la demande de délais de paiement
Compte tenu du montant de la dette, l'octroi de délais de paiement ne peut être envisagé, dans la mesure où Madame [J], qui a trois enfants mineurs à sa charge, ne perçoit que le revenu de solidarité active et les prestations familiales, de sorte qu'elle n'est pas en mesure d'assurer un apurement signification de la dette dans le délai maximal de vingt-quatre mois pouvant lui être accordé au titre de l'article 1343-5 du code civil.
La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.
Sur les frais et dépens
Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [M] [J] sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la partie adverse une indemnité de procédure de 800 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
CONFIRME le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
CONDAMNE Madame [M] [J] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat ' M2A Habitat la somme de 15 746,83 euros, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 12 846,57 euros et à compter du 17 avril 2024 sur le surplus,
Y ajoutant,
DEBOUTE Madame [M] [J] de sa demande en délais de paiement,
CONDAMNE Madame [M] [J] à payer à l'OPH Mulhouse Agglomération Alsace une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [M] [J] aux entiers dépens de la procédure d'appel,
Le Greffier La Présidente
