Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/02392

PS/CD Numéro 23/04276 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 19/12/2023 Dossier : N° RG 22/02392 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJWL Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : SCI DES SALIGUES C/ [K] [T] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 30 Octobre 2023, devant : Monsieur SERNY, Magistrat honoraire chargé du rapport, assisté de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes, Monsieur SERNY, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SCI DES SALIGUES prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 4] [Localité 2] Représentée et assistée de Maître LOUMAGNE, avocat au barreau de PAU INTIME : Monsieur [K] [T] né le 13 juin 1964 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représenté et assisté de Maître BERNAL de la SCP COUDEVYLLE-LABAT-BERNAL, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 07 JUILLET 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 21/00184 Vu l'acte d'appel initial du 22 août 2022 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ; Vu le jugement dont appel rendu le 07 juillet 2022 par le juge du contentieux de la protection de Pau qui a condamné la SCI LES SALIGUES, venderesse d'un immeuble, à payer à [K] [T], acquéreur dudit immeuble : - une indemnité de 4 037 euros à réactualiser selon l'évolution de l'indice du coût de la construction, représentant le coût de travaux de raccordement en conformité du réseau d'assainissement d'un immeuble, rejetant toutefois sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, - une indemnité de 800 euros en réparation du préjudice moral, - une somme de 2 000 euros en compensation de frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2022 par la SCI LES SALIGUES, appelante, qui poursuit l'infirmation du jugement, conteste à titre principal toute responsabilité, sollicite à titre subsidiaire la réduction du préjudice matériel à 3 334,70 euros à l'exclusion de toute autre indemnisation, ainsi que la condamnation de ce dernier aux dépens d'appel et de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique par [K] [T], intimé, qui poursuit la réformation du jugement en ce qu'il a limité son préjudice immatériel à 800 euros pour préjudice moral à l'exclusion de tout trouble de jouissance et qui sollicite aussi une condamnation complémentaire et réclame : - 2 000 euros en réparation du préjudice moral, - 3 000 euros en réparation du préjudice d'agrément et trouble de jouissance, - 396 euros correspondant à une factrue de vidange de la fosse septique, - 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles. Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 27 septembre 2023. Le rapport ayant été fait oralement à l'audience. MOTIFS Selon acte authentique du 28 septembre 2016 reçu par Me [X] [R], notaire à [Localité 2], la SCI LES SALIGUES a vendu à [K] [T] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré section D n° [Cadastre 3]. Selon l'acte, l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement mais l'acte de vente stipule que le vendeur ne garantit pas la conformité de l'installation et précise qu'à la date de l'acte, il n'avait été concerné par aucune demande administrative de mise en conformité. Cette clause d'usage dégage le vendeur de sa responsabilité uniquement pour le cas où, après la vente, l'autorité publique se manifeste pour exiger une mise en conformité d'un réseau dont l'acquéreur apprend qu'il ne peut pas être laissé en l'état ; mais cette clause ne libère cependant pas le vendeur de sa responsabilité contractuelle quand, contraint avant la vente, de modifier le système d'assainissement en conformité, il s'abstient de le faire ou ne le fait que partiellement en dissimulant ensuite la réalité de la situation à l'acquéreur. Tel est le cas en l'espèce. Un an après la vente, l'acquéreur a appris que les évacuations d'eaux usées de la cuisine et de la salle de bains n'étaient pas rejetées dans le réseau public. Il a aussi été informé que le raccordement des eaux vannes, qui a bien été réalisé, aurait du s'accompagner d'une inactivation de la fosse septique, ce qui n'a pas été le cas, cette fosse restant fonctionnelle. Le raccordement affirmé par le vendeur dans l'acte, et présumé avoir été complet en l'absence de réserves spécifiques, se révèle donc n'avoir été que partiel. L'expertise ordonnée en référé par décision du 23 janvier 2019 a donné lieu au dépôt d'un rapport le 22 juillet 2020 dont il ressort que : - la municipalité a terminé en 2015 la construction d'un réseau public collectant les eaux usées aussi bien les eaux vannes que les eaux ménagères ; les eaux pluviales disposent d'un réseau séparé ; - le réseau des eaux usées de l'immeuble est effectivement raccordé au réseau public et les eaux vannes peuvent être rejetés vers le réseau public ; - cependant, la fosse septique de l'immeuble vendu continue de fonctionner alors qu'elle doit être supprimée ; - en revanche, il est apparu les eaux « grises » de la cuisine et de la salle de bains n'étaient pas évacuées vers le réseau public ; - par conséquent le raccordement au réseau public n'a pas été complet ; - un déboîtement de la tuyauterie découvert lors de l'expertise doit être supprimé pour restituer son intégrité à l'assainissement de l'immeuble. La SCI LES SALIGUES a donc vendu un immeuble après avoir été dans l'obligation de modifier l'assainissement existant ; or, elle ne l'a fait que partiellement et n'a pas signalé le caractère seulement partiel du raccordement qu'elle avait réalisé ; elle a donc manqué à son obligation de délivrer un assainissement qui devait être complet ; il y a eu réticence dolosive. Pour ne pas correspondre à la description qui en est faite dans l'acte de vente, à savoir, celle d'un bien dont le raccordement au réseau public est complet (qu'il soit ou non en adéquation avec la réglementation sanitaire), l'immeuble vendu n'est donc pas conforme à ce qui devait être livré pour n'avoir qu'un raccordement partiel ; (au regard du contrat de vente, la conformité n'est pas la conformité du réseau aux règles édictées par l'autorité publique). C'est par conséquent à bon droit qu'[K] [T] engage la responsabilité contractuelle de son vendeur pour manquement à son obligation de délivrance. Il ne poursuit pas l'anéantissement du contrat et se borne à réclamer des dommages intérêts ; son préjudice s'évalue au montant des travaux nécessaires à l'obtention du raccordement complet incluant le raccordement des eaux 'grises' mais aussi le comblement de la fosse septique, dépenses éludées par le vendeur qui s'est limité au raccordement des eaux vannes vers le réseau public à travers une fosse septique restant fonctionnelle. Le vendeur doit réparer le préjudice versant l'indemnité nécessaire à la réalisation des travaux manquants d'un réseau conforme aux normes. Les sommes allouées par le premier juge sont justifiées ; le coût de l'inactivation de la fosse septique entre dans les prestations à exécuter dans le cadre d'un raccordement complet au réseau public ; aux sommes allouées par le tribunal, s'ajoute donc le montant de la facture de vidange de cette fosse septique pour 396 euros. Le préjudice de jouissance est démontré et résulte des dérangements et tracas créés par la situation ; il sera estimé à 2 000 euros. Le préjudice moral sera évalué à la somme de 2 000 euros réclamée. Sur les demandes annexes Le jugement sera confirmé dans ses dispositions portant sur les dépens et frais irrépétibles. Les dépens d'appel seront à la charge de la SCI LES SALIGUES. En compensation de frais irrépétibles exposés en appel, elle devra en outre payer 2 000 euros à [K] [T]. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe, * confirme le jugement : - dans sa déclaration de responsabilité de la SCI LES SALIGUES à l'égard d'[K] [T], - dans l'indemnisation du préjudice matériel qu'il retient, - dans ses dispositions sur les frais irrépétibles et sur les dépens ; * le réformant sur les autres chefs de décision et y ajoutant, condamne la SCI LES SALIGUES à payer à [K] [T] : - une indemnité de 396 euros (comblement fosse septique) outre les intérêts au taux légal depuis la date de la dépense, - une indemnité de 2 000 euros en compensation du trouble de jouissance, - une indemnité de 2 000 euros en réparation du préjudice moral ; * condamne la SCI LES SALIGUES aux dépens d'appel ; * la condamne à payer à [K] [T] une somme de 2 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE