Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/01808

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/01808 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S4PP ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2225 DU : 13 Novembre 2024 [D] [C] [I] [M] épouse [C] C/ [U] [T] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Me Olivier GROC Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [D] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] Mme [I] [M] épouse [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentés par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE ET DÉFENDERESSE Mme [U] [T], demeurant [Adresse 6] - [Localité 3] représentée par Me Alain ANDORNO, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] ont donné à bail à Madame [U] [T] un appartement à usage d’habitation (porte B14) et une place de parking en sous-sol (n°22 ) situés [Adresse 6] à [Localité 3] par contrat du 28 juillet 2022, moyennant un loyer initial de 640 euros et une provision pour charges de 60 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [C] et Madame [I] [M] épouse [C] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 janvier 2024 pour un montant en principal de 1554,27 euros. Monsieur [D] [C] et Madame [I] [M] épouse [C] ont ensuite fait assigner Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 10 avril 2024. Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de : - constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - la condamner à leur régler à titre provisionnel la somme de 1.748,36 €, mensualité de mars 2024 incluse, somme représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience, - la condamner à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ; - la condamner au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises. Après renvoi, à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [D] [C] et Madame [I] [M] épouse [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 892,37 € au 12 septembre 2024. Madame [U] [T] a comparu représentée par son conseil, a soutenu que la dette était éteinte et a donc demandé de débouter les demandeurs de leurs prétentions et a rappelé les dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement au locataire en capacité de rembourser sa dette. Il a en outre précisé que les ressources de Madame [T] étaient de 1504,68 euros par mois en ce compris une APL versée par la CAF de 354 euros et une AAH de 971,37 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I -SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 12 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 18 janvier 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [T] le 17 janvier 2024 pour un montant en principal de 1554,27 euros. C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 410,24€ en date du 12 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse et frais de poursuites déduits. Madame [U] [T] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 410,24 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il est justifié que le loyer courant d’août 2024 a été réglé le 19 août 2024, qu’une somme de 800 euros a été réglée le 28 août 2024 qui doit donc être considérée comme étant le règlement du loyer courant de septembre 2024 qui a donc été réglé par Madame [U] [T] avant l’audience. En conséquence, Madame [U] [T] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. Madame [U] [T] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [U] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C], Madame [U] [T] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 28 juillet 2022 conclu entre Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] d’une part et Madame [U] [T] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte B14) et une place de parking en sous-sol (n°22) situés [Adresse 6] à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ; CONDAMNONS Madame [U] [T] à verser à Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] à titre provisionnel la somme de 410,24 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ; AUTORISONS Madame [U] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 50€ chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] ; * que Madame [U] [T] soit condamnée à verser à Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [U] [T] à verser à Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [U] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [D] [C] et [I] [M] épouse [C] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente