Cour de cassation, 07 décembre 2010. 09-16.982

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'adjonction de locaux par un avenant avait entraîné une modification notable des caractéristiques du local loué intervenues en cours de bail, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que les conditions du déplafonnement devaient être appréciées à la date du renouvellement du bail, la cour d'appel, qui s'est référée au bail initial et son avenant pour apprécier la modification de la destination des lieux et a examiné les facteurs locaux de commercialité à la date de renouvellement du bail, a pu en déduire que les conditions du déplafonnement n'étaient pas réunies à cette date ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne condamne M. X... à payer à la société La Rotisserie de Saint-Jean la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à déplafonner le loyer du bail commercial consenti par Monsieur X... à la société LA ROTISSERIE à compter de son renouvellement le 1er juillet 2003, et d'avoir fixé à la somme mensuelle de 4740 euros soit 56 880 euros par an le montant du loyer à la date du 1er juillet 2003; AUX MOTIFS QUE « l'acte de cession du fonds des 22 et 31 octobre 1997 énumère largement les activités ouvertes à l'EURL "La ROTISSERIE DE SAINT JEAN", procédant par voie d'exclusion notamment des activités de "restaurant et pizzeria" ; que le bail commercial des 8 décembre 1994 et 25 janvier 1995 porte sur "un bâtiment à usage commercial de 350 m² environ" auquel se sont ajoutés par avenant et à compter du 1er avril 2001 un local chambre froide de 9,52 m², une réserve de 4,64 m², l'usage d'une terrasse de 25,87 m² dont l'occupation ne pourra excéder la mise en place de 5 tables, avec majoration mensuelle de 2 700 francs du loyer mensuel initial de 24 000 francs, soit 26 700 francs, outre l'augmentation de 800 francs résultant de l'application de l'indice (…) ; que le constat d'huissier du 24 avril 2007 établit que la dimension réduite de la terrasse interdisait de fait à L'EURL LA ROTISSERIE DE SAINT JEAN de déroger véritablement aux clauses de l'avenant du 1er avril 2001 en exploitant, sur celle-ci, plus de 5 tables (…) ; que la modification de la destination des lieux au regard du bail initial et de son avenant n'est pas caractérisée (…) ; que l'aménagement de la terrasse dont la location a été consentie en 2001 moyennant une augmentation du montant du loyer a été réalisé par le locataire sans modification notable des caractéristiques du local telles que définies par l'avenant de 2001 qui incluait la terrasse ; que les autres aménagements (local poubelle, chambre froide) réalisés par le locataire sont en effet des aménagements d'hygiène nécessaires à l'activité exercée ; qu'il n'est pas justifié que les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification substantielle dès lors que l'augmentation de la population s'est accompagnée d'une croissance proportionnelle des commerces sur l'île et que le tourisme de luxe subit immédiatement les fluctuations liées à la crise économique susceptibles de mettre en péril au moins temporairement sa prospérité ; que l'aménagement d'une aérogare distante de 1,5 km sur une très petite île ne peut être pris en considération dès lors qu'il est sans incidence directe sur le trafic, limité en tout état de cause par la topographie à de très petits appareils ; qu'enfin il doit être rappelé que c'est à la date du renouvellement en 2003 que doivent être appréciées les conditions du déplafonnement, qu'à cette date ni l'aérogare, ni les hôtels cités n'avaient été réaménagés, que le statut de la collectivité n'était pas alors modifié ; que compte tenu de ces éléments, les conditions du déplafonnement doivent être considérées comme non réunies à la date du renouvellement ; que le loyer fixé par l'expert Y... doit être retenu comme base d'appréciation et en fonction de l'offre de l'EURL LA ROTISSERIE DE SAINT JEAN, fixé à la somme de mensuelle de 4 740 euros par mois, soit la somme annuelle de 56 880 euros par an » ; ALORS D'UNE PART QU'une modification notable des caractéristiques du local loué intervenue au cours du bail expiré entraîne le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que la prise en compte d'une modification notable des caractéristiques des locaux par un avenant qui, antérieur au renouvellement, prévoit une augmentation du loyer ne fait pas obstacle au déplafonnement ; qu'en l'espèce la cour d'appel a relevé qu'un avenant au contrat du bail du 1er avril 2001 avait ajouté au bâtiment à usage commercial de 350 m² initialement loué « un local chambre froide de 9,52 m², une réserve de 4,64 m², l'usage d'une terrasse de 25,87 m² » avec une majoration du loyer ; qu'en retenant néanmoins que les conditions de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ne seraient pas réunies parce que ne serait pas établie une modification notable des caractéristiques des lieux loués tels que définies par l'avenant de 2001 quand il s'agissait d'apprécier si une modification notable des caractéristiques de lieux loués était intervenue au cours du bail expiré, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ; ALORS D'AUTRE PART QU'une modification notable des caractéristiques du local loué intervenue au cours du bail expiré entraîne le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que les caractéristiques du local s'apprécient en considération de ses dimensions et des surfaces affectées par le bail initial à la réception du public et à l'exploitation de l'activité exercée ; qu'après avoir relevé que l'avenant au contrat de bail du 1er avril 2001 avait ajouté à la surface de 350 m² louée à la société LA ROTISSERIE les surfaces de 9,52 m², 4,64 m² et 25,87 m², la cour d'appel, qui a jugé que les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé n'étaient pas réunies sans prendre en considération les modifications apportées par l'avenant du 1er avril 2001, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du Code de commerce ; ALORS DE TROISIEME PART QU'une modification notable des caractéristiques du local loué intervenue au cours du bail expiré entraîne le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que l'adjonction au cours du bail expiré de locaux accessoires, de locaux annexes ou de dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux constitue une modification notable des caractéristiques du local loué ; qu'après avoir relevé que l'avenant du 1er avril 2001 avait adjoint aux locaux loués par la société LA ROTISSERIE un local à usage de chambre froide, un local à usage de réserve et une terrasse, la cour d'appel, qui a jugé que les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé n'étaient pas réunies sans prendre en considération les adjonctions résultant de l'avenant du 1er avril 2001, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-4 du Code de commerce ; ALORS DE QUATRIEME PART QU'une modification notable de la destination des lieux loués intervenue au cours du bail expiré entraîne le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'une telle modification doit s'apprécier par référence aux termes du bail objet du renouvellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que l'acte de cession du droit au bail de la société SODEXA à la société LA ROTISSERIE en date des 22 et 31 octobre 1997 avait énuméré largement les activités ouvertes au cessionnaire et que la modification de la destination des lieux au regard du bail initial et de son avenant n'était caractérisée par aucune pièce du dossier ; qu'en appréciant ainsi l'absence de modification de la destination des lieux loués par référence à l'acte de cession du droit au bail quand il lui appartenait de l'apprécier au regard de l'acte de bail initial, objet du renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ; ALORS ENFIN QUE les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé s'apprécient à la date du renouvellement du bail ; qu'en se fondant, pour exclure une modification notable des facteurs locaux de commercialité liée à la hausse de la fréquentation touristique de Saint-Barthélemy, sur la crise économique susceptible de mettre en péril ce tourisme, sans indiquer la date de cette crise ni préciser si celle-ci était antérieure à la date du renouvellement du bail du 1er juillet 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du Code de commerce.