Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 16/05364

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 10 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 16/05364 AFFAIRE : S.C.I. 75 GEORGES CLEMENCEAU C/ S.A.R.L. AU COEUR D’ALOYAU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : Mme REA PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. 75 GEORGES CLEMENCEAU, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055 PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES S.C.I. OB1, demeurant [Adresse 1] S.A.S.U. O.B, demeurant [Adresse 1] toutes deux représentées par Me Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055 DEFENDERESSE S.A.R.L. AU COEUR D’ALOYAU, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean-Jacques PITTERI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0033 Clôture prononcée le : 23 mai 2024 Débats tenus à l’audience du : 07 octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 10 décembre 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 10 décembre 2024. EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 24 janvier 2005, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a donné à bail commercial en renouvellement à Monsieur [H] [K] - aux droits duquel se trouve la SARL AU COEUR D'ALOYAU depuis une cession de fonds de commerce intervenue le 29 octobre2012- des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1 janvier 2005 pour s’achever le 31 décembre 2013 moyennant un loyer principal annuel de 11496 euros. Par acte d’huissier du 27 juin 2013, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a délivré à la SARL AU COEUR D'ALOYAU un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014 moyennant un loyer annuel principal de 35000 euros. Les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail mais opposées sur le prix du bail renouvelé. Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2015, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a fait délivrer à la SARL AU COEUR D'ALOYAU un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du bail. Par acte d’huissier en date du 3 juin 2016, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a assigné la SARL AU COEUR D'ALOYAU devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la SARL AU COEUR D'ALOYAU. la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a par ailleurs saisi le juge des loyers commerciaux de ce tribunal par assignation du 31 mai 2017. L’affaire a été radiée et le litige soumis au présent tribunal. Par acte notarié en date du 31 octobre 2019, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a vendu à SCI OB1 et SAS OB la totalité de l’immeuble dont dépendent les locaux, devenus respectivement nue propriétaire et usufruitière du bien. Par jugement du 24 janvier 2020, le tribunal a : - DECLARE recevable l'action en fixation du loyer de renouvellement exercée par la SCI DU [Adresse 3] à l'encontre de la SARL AU COEUR D'ALOYAU ; - DEBOUTE la SCI DU [Adresse 3] de sa demande en résiliation de bail, ainsi que de ses demandes accessoires d'expulsion du locataire et en paiement d'une indemnité d'occupation ; - CONSTATE le renouvellement du bail commercial entre la SCI DU [Adresse 3] et la SARL AU COEUR D'ALOYAU, expiré à la date du 31 décembre 2013, et ce à compter du 1er janvier 2014 ; - ORDONNE en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué par la SCI DU [Adresse 3], bailleur, à la SARL AU COEUR D'ALOYAU, preneur, situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (94). Les SCI OB1 et SAS OB ont interjeté appel de ce jugement. Suivant arrêt en date du 5 avril 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement rendu le 24 janvier 2020. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 23 juin 2023. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 12 février 2024, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU, SCI OB1 et SAS OB demandent au tribunal, aux visas des articles 31 du code de procédure civile,1615 du Code civil, 329 du code de procédure civile, R. 145-23 du Code de commerce et L 145-33, L 145-34, R 145-5, R 145-6 et R 145-7 du Code de commerce de : « - JUGER la SCI DU [Adresse 3] A [Localité 5] recevable et bien fondée en ses demandes, - JUGER la SCI OB1 et la société OB recevables et bien fondées en leur demande d’intervention volontaire ainsi qu’en leurs demandes, - JUGER que le loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification de la destination contractuelle et de la modification des facteurs locaux de commercialité, - FIXER en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2014 à la somme de 24.800 euros par an en principal, - DIRE que les intérêts au taux légal seront dus sur les rappels de loyer à compter de la demande en justice et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, - CONDAMNER la Société AU CŒUR D’ALOYAU à payer à la SCI DU [Adresse 3] A [Localité 5] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER la Société AU CŒUR D’ALOYAU à payer à la SCI OB1 et à la société OB une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER la Société AU CŒUR D’ALOYAU en tous les dépens, y compris ceux de l’expertise. » Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 8 mars 2024, la SARL AU COEUR D'ALOYAU demande au tribunal, aux visas des articles 32 du code de procédure civile, L 145 -34 du Code de commerce et du rapport d’expertise judiciaire du 23 juin 2023 de : «  In limine litis : - DECLARER irrecevable en ses demandes la SCI du [Adresse 3] à [Localité 5], pour défaut de qualité et/ou d’intérêt à agir, - DECLARER irrecevables car prescrites en leur demandes la SCI OB1 et la SASU OB, Subsidiairement, au fond : - DEBOUTER la SCI du [Adresse 3] à [Localité 5], la SCI OB1 et la SASU OB de leurs demandes, - JUGER qu’il n’existe pas un motif de déplafonnement présentant un intérêt pour le commerce étudié, au titre de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité sur la période étudiée, de sorte que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 doit, être fixé selon la règle du plafonnement, - FIXER en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 à la somme de 14.853,16 € par an en principal, En tout état de cause, - CONDAMNER chacune des SCI du [Adresse 3] à [Localité 5], SCI OB1 et SASU OB à payer à la SARL AU CŒUR D’ALOYAU la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER les SCI [Adresse 3] à [Localité 5], SCI OB1 et SASU OB aux dépens, y compris les frais de l’expertise. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 07 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il sera également rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur la recevabilité de la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt). la SARL AU COEUR D'ALOYAU fait valoir que la vente de l’immeuble a eu lieu après la date de clôture du 17 octobre 2019, mais avant la date de plaidoiries du 2 décembre 2019 sans que la SCI du [Adresse 3] ne demande la révocation de l’ordonnance de clôture afin de permettre à la SCI OB1 et à la SAS OB d’intervenir à la procédure ; ces dernières n’étant intervenues volontairement que plus de 4 ans après. Elle ajoute que la vente du bien emporte le jour de la mutation cession à l’acheteur de tous les droits attachés au bien cédé, notamment le bail commercial sur le fondement duquel la SCI du [Adresse 3] avait fondé son action et qu’elle n’a donc plus qualité pour agir depuis le 31 octobre 2019. Elle a en outre été subrogée dans les droits du vendeur ce même jour et ne peut séparer la période antérieure à la vente de celle postérieure. Elle soutient que la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU n’a pas d’intérêt personnel à agir et qu’il n’existe pas de créance à céder pour la période antérieure à la cession ni même postérieure en ce que la défenderesse est à jour de ses loyers, que le bail a été cédé avec l’immeuble et que l’acte de vente ne prévoit pas expressément que la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU s’est réservée le droit d’agir. La SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU estime que l’immeuble a été vendu le 31 octobre 2019 de sorte que jusque cette date elle a intérêt et qualité à agir en l’absence de cession de créance, soit précisément jusqu’au 30 octobre 2019 et rétroactivement à compter de la date de renouvellement soit, à compter du 1er janvier 2014. Elle ajoute que la cession intervenue ne rend pas irrecevable l’action introduite par la SCI puisque la date de renouvellement est antérieure à la cession. Elle explique que l’existence même de la créance et son montant dépendent de la décision à intervenir, motif pour lequel, le sort de la créance n’a pas pu être traitée dans l’acte de vente avec précision. En l’espèce, l’action a été introduite le 3 juin 2016 par la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU afin de voir déclarer la clause résolutoire acquise et prononcer la résolution judiciaire du bail. La cession de l’immeuble dont une partie est l’objet du bail litigieux a eu lieu le 30 octobre 2019. Il est précisé en page 6 dudit contrat de cession que « le vendeur déclare qu’une procédure est actuellement pendante devant le Tribunal de grande instance de CRETEIL pour fixation du loyer du bail renouvelé et pour résiliation du bai l […]. La procédure est donc toujours en cours. L’acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance de cette information et en faire son affaire personnelle. » Dans le jugement du 24 janvier 2020 confirmé par la cour d’appel, le tribunal de Créteil a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2014. Aussi, il n’est pas contesté que le fonds de commerce a été cédé avec l’immeuble ce que reprend d’ailleurs l’acte de cession précitée en page 5 : « un immeuble comprenant […] au rez de chaussée un local commercial » et en page 6 « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de boucherie et d’habitation  […] l’acquéreur et propriétaire du bien à compter de ce jour, la SAS OB sera titulaire de l’usufruit et la SCI OB1 sera titulaire de la nue propriété  [...]ils en auront la jouissance […] en ce qui concerne la partie louée par la perception des loyers ».. Or le fonds de commerce comprend les dettes et les créances. Au surplus, il convient de rappeler que conformément aux dispositions L141-2 et suivantes du code de commerce, la cession de fonds de commerce transfère au cessionnaire le droit au renouvellement du bail commercial. Dès lors, il résulte de l’acte de cession que le fonds de commerce a été cédé en l’état à savoir avec la présente instance pendante et que l’acquéreur en « en faisant son affaire » indiquait reprendre à sa charge ladite instance et son aléa sans distinction d’une dette antérieure ou postérieure à l’acte de cession et ce au jour de celle-ci soit le 31 octobre 2019. En définitive, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU est irrecevable en ses demandes. L’existence de décision en date de janvier 2020 et avril 2023 est indifférent à ladite irrecevabilité en ce que concernant la première décision, la cession a eu lieu entre la clôture et l’audience de plaidoirie à laquelle la cession n’a pas été évoquée et concernant la deuxième décision, la SCI OB1 et la SAS OB sont les appelantes. Sur la recevabilité de SCI OB1 et SAS OB Aux termes de l’article L145-60 du code commerce, toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans. la SARL AU COEUR D'ALOYAU soutient que l’action en fixation du loyer de renouvellement relève du statut des baux commerciaux, de sorte qu’elle est soumise à la prescription biennale. Elle affirme être à jour de ses loyers depuis le 1er janvier 2014, que SCI OB1 et SAS OB sont venues aux droits de la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU à compter du 31 octobre 2019 et que leur intervention est prescrite au regard de la signification de leurs conclusions le 15 décembre 2023. Elle affirme que l’action en fixation du loyer de renouvellement ne constitue pas la réparation d’un dommage né avant la vente. La SCI estime recevables les demandes de la SCI OB1 et de la SAS OB en ce que la vente a été réalisée à leur profit le 31 octobre 2019. Elle ajoute que la vente de l’immeuble n’a fait courir aucun nouveau de délai de prescription puisque l’action était en cours, qu’une expertise avait été ordonnée et qu’un rapport d’expertise a été déposé. L’action en fixation du montant du loyer renouvelé exercée par la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU n’était pas prescrite ainsi que l’a constaté le juge dans sa décision du 24 janvier 2020. Il appartenait donc à la SARL AU COEUR D'ALOYAU de la poursuivre à compter de la cession ainsi qu’elle s’y était engagée dans l’acte de cession de l’immeuble. Ainsi que relevé ci-avant, l’acquéreur de l’immeuble « en faisant son affaire » indiquait reprendre à sa charge ladite instance et son aléa sans distinction d’une dette antérieure ou postérieure à l’acte de cession et ce au jour de celle-ci soit le 31 octobre 2019. Il lui appartenait donc d’intervenir à l’instance dès cette date. Si la déclaration d’appel du 28 février 2020 ne saurait emporter intervention volontaire à la présente instance, les numéros de RG étant différents, c’est précisément suivant conclusions du 15 décembre 2023 que la SCI OB1 et la SAS OB sont intervenues volontairement dans la présente instance. L’intervention étant possible à toute hauteur de la procédure, sous réserve du respect des droits de la défense, la SCI OB1 et la SAS OB sont donc parfaitement recevables, l’instance principale étant en cours et subsistant au moment de leur intervention. La tardiveté de leurs conclusions ne sauraient être retenue dès lors que l’action n’était pas prescrite et la mise en état toujours pendante permettant ainsi à la défenderesse de répliquer à leurs arguments. - Sur la fixation du loyer révisé Sur la caractérisation des motifs de déplafonnement L’article L 145-34 du code de commerce pose le principe selon lequel le loyer d’un bail renouvelé est plafonné suivant les modalités suivantes : « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (...) ». Le premier et le dernier alinéas de cet article disposent ensuite que par exception au principe du plafonnement le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, soit d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialités. L’article R 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il est constant que pour être pris en considération, les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l’activité commerciale considérée. Au titre des motifs de déplafonnement, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU invoque : - la modification de la destination contractuelle en ce que le locataire a adjoint à la destination initiale les activités de vente de fromage à la coupe et de vin, ces produits constituant deux tiers des rayons de la boutique. En réponse, elle précise que le fait que la vente du fromage à la coupe et de vin constitue 13% du chiffre d’affaires ne saurait être opposé à la société bailleresse, dès lors qu’elle n’est pas l’associée de la société preneuse et que les 18 étagères visées concernent précisément des denrées non prévues au bail à savoir des vins, mais également des conserves (haricots verts et blancs, petits pois/carottes, champignons et autres conserves.), des soupes en bouteilles et également des pâtes alors que l’activité de boucherie traditionnelle, charcuterie ne permet pas la vente de denrées alimentaires conserves et plats cuisinés et traiteur (Cass.3 ème civ., 20 décembre 2000, n°99-11597, Loyers et copr. 2001, comm 147), - la modification des obligations des parties : le bail a été consenti le 3décembre 1990 à Monsieur [K] à un montant inférieur à la valeur locative de l’époque en raison des liens existants entre les gérants de la SCI, Monsieur et Madame [Y], et Monsieur [K] qui était leur ancien salarié et repreneur de la boucherie-charcuterie qu’ils ont exploité durant plusieurs années. Le prix unitaire dans les années 90 était donc de 160 €, soit le double de celui auquel les locaux ont été loués à Monsieur [K]. Ces circonstances particulières justifiant que le loyer soit inférieur à la valeur locative ont disparu lors de la cession par Monsieur [K] du fonds de commerce à la Société Au Cœur d’Aloyau en 2012. - la modification des facteurs locaux de commercialité  du fait de l’évolution de la population, de la fiscalité, des constructions nouvelles, des commerces de l’[Adresse 4]. la SARL AU COEUR D'ALOYAU estime qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement : - elle précise ne pas avoir élargi le champ d’activités incluses dans le bail à d’autres activités mais s’est contentée de proposer à la vente des comestibles autorisées par le bail et ce sur seulement 0,20 % du chiffre d’affaire, - sur la modification des obligations respectives entre les parties, elle indique que s’il est exact que la circonstance liant le bailleur et le preneur a disparu en 2012 à l’occasion de la cession intervenue au profit de l’actuel exploitant la sous-évaluation du loyer d’origine due au fait que le Bailleur était en même temps le vendeur du fonds même due à l’inexpérience du Bailleur ne peut justifier le déplafonnement. Elle précise que le motif des obligations des parties est inefficace. - elle écarte toute erreur de plume et sollicite d’écarter l’attestation du 22 septembre 2022 comme étant un faux pour les besoins de la cause - sur la modification des facteurs locaux de commercialité, la SARL soutient qu’il n’y a eu que 64 nouveaux habitants par an, l’évolution de la fiscalité n’est pas propre à [Localité 5] et ne justifie donc pas le déplafonnement, la commercialité n’a pas été modifiée puisque des commerces indépendants de proximité ont remplacé des commerces identiques. En l’espèce, les parties s’accordent désormais sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2014 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Ainsi, sur la modification de la destination contractuelle, il convient de rappeler que le bail précise que la destination contractuelle est celle de « BOUCHERIE – TRIPERIE – VOLAILLES – COMESTIBLES – REVENTE DE PRODUITS FABRIQUES DE CHARCUTERIE – TRAITEUR AVEC INTERDICTION FORMELLE DE VENTE DE FRUITS ET LEGUMES FRAIS ». L’expert, en son rapport du 19 juin 2023, rappelle que depuis quelques années, la plupart des boucheries-charcuteries, dont la destination contractuelle n’est pas toujours aussi large que celle des locaux étudiés, vendent également du fromage et du vin et que concernant le présent dossier « cette situation est très ancienne puisque le site Google StreetView nous permet de constater que le bandeau supérieur surplombant les locaux, à l’enseigne BOUCHERIE VOLAILLES COMESTIBLES FROMAGERIE VINS SURGELES, est resté inchangé depuis au moins le mois de juin 2008, soit avant l’arrivée de l’actuel exploitant dans les locaux étudiés ». Or, si le bail n’autorise pas expressément la vente de fromages à la coupe et vins, il autorise la vente de « COMESTIBLES », qui représenterait 12,88% du CA réalisé par le Preneur en 2014 (parmi lesquels la vente de fromages représente 10,34% du CA et la vente de vins seulement 0,20%). Si la bailleresse estime que le chiffre d’affaire ne saurait lui être imposable et qu’en revanche l’achalandage des produits tant dans leur surface que leur nature ne répond pas à la destination initiale, les denrées en questions « haricots verts et blancs, petits pois/carottes, champignons et autres conserves » , « soupes en bouteilles et également des pâtes » revêtent pourtant la qualificaitn de comestibles, terminologie usité dans le contrat. Au surplus, il sera rappelé que conformément à cette destination, il n’a pas été constaté la vente de fruits et légumes frais. Aussi, au vu non seulement de la destination contractuellement prévue, de la terminologie de « COMESTIBLE » et de celle de « TRAITEUR AVVC INTERDICTION FORMELLE DE VENTE DE FRUITS ET LEGUMES FRAIS » mais également de l’évolution des usages commerciaux de la branche concernée permettant de conclure que la SARL AU COEUR D'ALOYAU use de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée, le moyen sera rejeté. Sur la modification des obligations des parties, il n’est pas contesté que la contractualisation a eu lieu et a pris en compte la circonstance liant le bailleur et le preneur, ce qui a disparu en 2012 à l’occasion de la cession intervenue au profit de l’actuel exploitant. Le loyer initial était de 48000 francs soit 7317,55 euros que l’expert estime à 83,20 euros par mètre carré. la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU n’apportant aucun élément sur la pondération de la surface, son argumentaire sera écarté. Pour estimer le montant du loyer qui aurait du être retenu à l’époque si l’on écarte la circonstance liant le bailleur, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU produit plusieurs références de baux commerciaux à Maison Alfort dans les années 1990 et ce pour un caviste, un bureau d’étude et une serrurerie. Il sera noté qu’il s’agit de baux commerciaux dont les destinations sont très diverses justifient un écart de prix unitaire allant de 126 euros à 164 euros et ce pour la conclusion et non le renouvellement de ces baux. L’expert note par ailleurs qu’il existe une différence de l’ordre de 30 à 35% entre les loyers de marché et les loyers de renouvellement de sorte qu’il n’est pas possible de comparer un prix de marché et un prix de renouvellement et que même si on retient le prix unitaire de marché de 160 €/m²B évoqué par le Bailleur, cela voudrait dire que les loyers de renouvellement de l’époque se situaient aux alentours de 100 €/m²B, montant simplement un peu supérieur aux 83,20 €/m²B du bail de 1990. Dès lors, ces éléments, ne sont pas susceptibles de rapporter la preuve dont la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU a la charge en application de l'article 9 du code de procédure civile. Si elle produit une attestation manuscrite, celle-ci ne remplit pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile et sera donc écartée. Sur la modification des facteurs locaux de commercialité, si la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU se prévaut d’une hausse significative de la population, elle n’en démontre pas la teneur. Inférieure à 5 % sur le quartier, l’évolution de la population existe certes mais n’est pas notable et l’expert précise qu’elle est en réalité de l’ordre de 64 nouveaux habitants par an ce qui ne peut suffire à engendrer une modification des facteurs locaux de commercialité en soit. De même, concernant la fiscalité, l’expertise révèle qu’elle concerne en réalité l’ensemble de la petite couronne parisienne et n’est donc pas propre au quartier où est situé le local commercial. Concernant le nombre de logements, la la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU estime que 119 nouveaux logements est un nombre conséquents pour estimer une modification notable. Dans la mesure où ce chiffre correspond en réalité à 13 logements par an, il y a effectivement lieu de souscrire aux conclusions de l’expertise. En définitive, les allégations, relativement notamment à l'augmentation de la population, de la fiscalité et des constructions, sont insuffisamment précises et étayées par les pièces versées. Sur l’évolution de la commercialité, il est certain que des commerces ont été remplacés. Toutefois, il demeure que des commerces indépendants de proximité ont été remplacés par des commerce de même nature, ce qui n’est pas contesté. Si la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU en tire la preuve d’une attractivité de l’emplacement, cette attractivité ne saurait caractériser en soit une évolution des facteurs de commercialité. A ce titre la demanderesse reconnaît d’ailleurs que cela a favorisé le maintien de la commercialité locale dans le quartier et non une baisse ou au contraire augmentation de celle-ci. Il résulte de ce qui précède que la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU ne rapporte pas la preuve qu’au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé par la SARL AU COEUR D'ALOYAU serait intervenue. Au contraire, il résulte des différents éléments développés par l’expert que si la population et l’immobilier du quartier où se situe le local en cause ont connu des évolutions sur cette période, elles n’apparaissent pas notables au vu de leur importance limitée. Par conséquent, il n’existe aucun motif justifiant de faire exception à la règle de plafonnement du loyer du bail renouvelé. Par suite, le loyer du nouveau bail sera fixé à compter du 1er janvier 2014 à la somme de 14853,16 euros par an et en principal conformément à la seule demande de la SARL AU COEUR D'ALOYAU sur ce point. Les demandes de la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU seront donc rejetées. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens Aux termes des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu de provision. En l'espèce, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU, SCI OB1et SAS OB parties perdantes, seront condamnés au paiement des dépens en ce compris les frais d’expertise. Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.   En l'espèce, la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU, SCI OB1et SAS OB seront condamnés à payer 3 000 euros à la SARL AU COEUR D'ALOYAU au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déclare la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU irrecevables en ses demandes, Déclare recevables la SCI OB1 et la SAS OB, Déboute la SCI OB1 et la SAS OBde l’intégralité de leurs demandes, Rappelle que le bail commercial conclu entre la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU et la SARL AU COEUR D'ALOYAU s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2014, Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 à la somme de 14853,16 euros hors taxes et hors charges par an, Condamne in solidum la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU, SCI OB1 et SAS OB aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, Condamne in solidum la SCI 75 GEORGES CLEMENCEAU, SCI OB1 et SAS OB à verser à la SARL AU COEUR D'ALOYAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE DIX DECEMBRE E GREFFIER LE PRESIDENT