Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/02249 - N° Portalis DBVS-V-B7G-F2EW
Minute n° 24/00263
[X]
C/
S.A. VIVEST SOCIETE D'HLM
Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 27 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 21/01234
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - TI
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
APPELANTE :
Madame [C] [X]
[Adresse 2]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5502 du 30/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)
INTIMÉE :
S.A. VIVEST SOCIETE D'HLM venant aux droits de la SA LOGIEST
[Adresse 1]
Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller
M. KOEHL, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2011, la SA Logiest a consenti un bail à Mme [C] [X] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 390,13 euros outre une avance sur charges de 34,04 euros et 24,80 euros pour l'eau froide.
Par ordonnance de référé du 8 novembre 2016, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Metz du 3 avril 2018, la SA Logiest a notamment été condamnée, à défaut d'avoir terminé les travaux sur le logement relatifs aux menuiseries, pose d'une ventilation dans la salle de bains et dératisation de l'immeuble dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, à mettre à la disposition de Mme [X] un logement décent le temps des travaux ou à titre définitif, et la locataire a été autorisée à suspendre le paiement du loyer dans cette attente.
Par acte d'huissier du 12 novembre 2021, la SA Vivest, venant aux droits de la SA Logiest, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la locataire, la voir condamner à lui verser un arriéré locatif, les loyers dus jusqu'à la résiliation, une indemnité d'occupation et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [X] s'est opposée aux demandes et a sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 27 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a':
- déclaré recevable la demande de résiliation de bail de la SA Vivest
- prononcé la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2011 entre la société d'HLM Logiest, aux droits et obligations de laquelle intervient désormais la SA Vivest, et Mme [X] portant sur un appartement situé [Adresse 2]
- ordonné l'expulsion de Mme [X] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux
- condamné Mme [X] à payer à la SA Vivest les sommes de'19,673,11 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 31 juillet 2021 et de 495,59 euros par mois à compter du 1er août 2021 et jusqu'au jugement
- condamné Mme [X] à payer à la SA Vivest une indemnité d'occupation de 495,59 euros à compter du jugement jusqu'à la libération des lieux loués
- dit que cette indemnité sera révisable et payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et que les intérêts sont dus après une mise en demeure après un terme impayé
- débouté Mme [X] de sa demande d'aide juridictionnelle provisoire
- rejeté toute autre demande
- condamné Mme [X] à payer à la SA Vivest la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 16 septembre 2022, Mme [X] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières conclusions du 17 avril 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :
- débouter la SA Vivest de ses demandes
- condamner la SA Vivest à lui payer la somme de 13.000 euros, déduction faite de la provision de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis jusqu'à ce qu'elle soit autorisée à suspendre le paiement de ses loyers et charges
- juger que la suspension du versement de ses loyers et charges perdurera jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux mis à la charge de la SA Vivest
- subsidiairement condamner la SA Vivest à lui payer au titre des troubles de jouissance subis une indemnité de 200 euros par mois à compter du rétablissement de son obligation de payer les loyers et charges et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux
- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties
- condamner la SA Vivest aux dépens de première instance et d'appel et à lui verser une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante expose que la résiliation d'un contrat ne peut être demandée qu'après mise en demeure et que les lettres du conseil du bailleur sont insuffisantes, que l'intimée n'a pas effectué les travaux mis à sa charge par l'ordonnance de référé, qu'elle ne justifie pas de la réception des travaux et qu'il ressort des pièces produites que les troubles persistent. Elle sollicite l'indemnisation des troubles de jouissance subis depuis son entrée dans les lieux jusqu'au 11 janvier 2017, date à laquelle son obligation de payer les loyers a été suspendue, précisant que la provision de 2.000 euros ne répare pas l'intégralité de son préjudice et que la suspension du versement des loyers doit perdurer jusqu'à la parfaite exécution des travaux. Subsidiairement, elle fait valoir que les travaux réalisés par le bailleur sont insuffisants et qu'il demeure des désordres justifiant l'indemnisation du trouble de jouissance subi depuis le rétablissement de son obligation de payer le loyer.
Au visa des dispositions des articles 564 et 567 du code de procédure civile, elle soutient que ses demandes reconventionnelles sont recevables en appel, la demande en dommages et intérêts pour troubles de jouissance se rattachant par un lien suffisant aux prétentions relatives au bail d'habitation et a vocation à se compenser avec les loyers impayés. Enfin, elle considère que son appel n'est pas sans objet.
Aux termes de ses dernières conclusions du 14 mars 2024, la SA Vivest demande à la cour de confirmer le jugement et de':
- juger sans objet l'appel tendant à remettre en cause le jugement sur la résiliation du bail et ses conséquences
- juger irrecevables et en tout état de cause non fondées les demandes de Mme [X] en dommages et intérêts et préjudice de jouissance
- la débouter de toutes ses demandes
- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.
Elle expose que l'appelante ne dispose d'aucun titre lui permettant de s'abstenir du paiement des loyers, qu'il n'existe pas d'obligation de mise en demeure du locataire d'avoir à payer ses loyers et que l'appel portant sur la résiliation du bail est devenu sans objet compte de l'expulsion survenue le 17 octobre 2023. Elle indique que selon l'ordonnance de référé du 8 novembre 2016, elle avait obligation de terminer les travaux relatifs aux menuiseries, à la pose d'une ventilation dans la salle de bains et à la dératisation de l'immeuble, qu'il est justifié de la réalisation de ces travaux entre 2017 et 2018 et que les pièces produites par l'appelante ne concernent pas ces travaux, notamment le constat réalisé le 23 août 2023. Enfin, elle soulève au visa de l'article 564 du code procédure civile l'irrecevabilité des demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de compensation.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes et l'objet de l'appel
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
En application de l'article 566 du même code, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et selon les articles 70 et 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l'espèce, la demande de dommages et intérêts formée par l'appelante est recevable puisqu'elle tend à opposer la compensation avec la créance de loyers de l'intimée, et la demande de suspension du paiement des loyers est également recevable comme tendant à faire écarter les prétentions adverses en résiliation du bail et paiement des loyers.
Pour le reste, l'appel n'est pas sans objet puisqu'il tend à contester la résiliation du bail et ses conséquences, étant rappelé que l'exécution d'une décision non définitive se fait aux risques et péril de la partie poursuivante et que la cour peut remettre en cause le jugement de ces chefs.
En conséquence l'intimée est déboutée de ses fin de non recevoir et demande d'appel sans objet.
Sur la résiliation du bail
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l'article 1224 du code civil.
En l'espèce, le premier juge a exactement relevé au vu des pièces produites que les loyers et charges étaient restés impayés pour un montant de 19.573,66 euros arrêté au 31 juillet 2021, étant observé que l'appelante, qui ne conteste pas les sommes réclamées, ne justifie d'aucun règlement. Par ailleurs, la procédure en résiliation de bail n'exige pas la délivrance d'une mise en demeure préalable, étant relevé que la SA Vivest justifie de deux courriers officiels de son conseil les 26 juillet et 17 octobre 2019 adressés au mandataire de Mme [X] et sollicitant le paiement des loyers en l'informant qu'à défaut une procédure en résiliation de bail sera diligentée. Ce moyen est inopérant.
Si l'appelante se prévaut de la suspension du paiement des loyers jusqu'à l'exécution de travaux par le bailleur, celui-ci justifie par la production du procès-verbal de réception des travaux de chauffage, sanitaire et ventilation du 22 décembre 2017, du procès-verbal de réception des travaux de menuiseries extérieures du 22 décembre 2017, du procès-verbal de réception de travaux d'isolation thermique du 5 janvier 2018, de la facture de dératisation de l'immeuble du 31 mai 2017 et d'une fiche d'information relative au fonctionnement de la VMC, avoir pleinement satisfait fin février 2018 aux obligations mises à sa charge par l'ordonnance de référé. A l'inverse, les photographies non datées ni circonstanciées, les attestations de témoins insuffisamment précises ou faisant état de constatations antérieures aux travaux, les propres écrits de l'appelante ainsi que le constat d'huissier du 18 septembre 2020 faisant notamment état de désordres sans lien avec les travaux et celui du 28 août 2023 qui ne concerne pas le logement loué, sont d'une valeur probante insuffisante pour remettre en cause l'effectivité de la réalisation des travaux ordonnés par le juge des référés.
Il ressort des décomptes produits par l'intimée que les loyers ont été effectivement suspendus du 11 janvier 2017 au 28 février 2018, soit pendant la période ordonnée en référé, et il n'y a pas lieu d'ordonner la poursuite de la suspension des loyers après cette date compte tenu de la réalisation des travaux auxquels le bailleur avait été condamné. Le non paiement des loyers, postérieurement à la période de suspension, durant plus de trois ans et pour un montant de plus de 19.500 euros caractérise un manquement grave et répété de l'appelante à son obligation légale et contractuelle de payer son loyer à date échue et constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de bail. En conséquence le jugement ayant prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné l'expulsion de Mme [X] est confirmé.
Sur les loyers et charges
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer à la SA Vivest la somme de 19.673,11 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2022 et de 495,59 euros par mois à compter du 1er août 2021 jusqu'au jugement. Le jugement est également confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SA Vivest une indemnité d'occupation de 495,59 euros à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux loués.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Sur le préjudice subi jusqu'à la suspension du loyer, au 11 janvier 2017, il ressort de l'ordonnance de référé du 8 novembre 2016 et de l'arrêt du 3 avril 2018, que l'immeuble dans lequel était situé le logement loué connaissait des problèmes d'humidité persistants depuis 2010, que des travaux étaient prévus dès cette date, que le logement de Mme [X] était affecté de désordres importants (encadrement des fenêtres non étanches, infiltrations d'eau, fissures, moisissures notamment dans la chambre des enfants, salle de bains sans VMC) constatés dès 2016 et que le bailleur a été informé de l'urgence à diligenter des travaux pour y remédier. Toutefois il est également relevé dans ces décisions que le préjudice de jouissance a perduré en raison de l'attitude de la locataire qui a refusé plusieurs solutions de relogement. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient d'accorder à l'appelante une indemnisation de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, dont à déduire la provision de 2.000 euros.
Sur la période postérieure à la suspension du paiement des loyers, il est rappelé qu'en raison de la résiliation du bail prononcée par le jugement du 27 juillet 2022, aucune indemnisation ne peut être réclamée postérieurement à cette date puisque le bailleur n'est plus soumis à une obligation de jouissance paisible. Pour le reste, il appartient à l'appelante de démontrer la réalité du trouble de jouissance allégué et une inexécution fautive du bailleur. Il résulte de ce qui précède que les travaux ont été réalisés dans les termes prescrits par l'ordonnance de référé et que la suspension des loyers a pris fin le 28 février 2018. Les attestations produites sont insuffisamment probantes et précises quant à la date des constatations pour établir des manquements du bailleur à l'origine des désordres décrits et ne sont corroborées par aucun élément objectif. Le constat d'huissier du 18 septembre 2020 fait état de désordres d'ordre esthétique (lino usagé, découpe inesthétique, tuyaux apparents...) ou liés à l'usure normale après plus de 10 ans d'occupation et ne permet de caractériser aucun préjudice de jouissance lié à un manquement du bailleur à ses obligations. En conséquence la demande de dommages et intérêts de 200 euros par jour est rejetée.
Sur la compensation
Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L'article 1348 précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible et à moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l'espèce il convient d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à la date du présent arrêt.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.
Mme [X], partie perdante sera condamnée aux dépens et devra verser à la SA Vivest la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA Vivest de sa fin de non recevoir et de sa demande tendant à dire l'appel sans objet ;
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la SA Vivest à verser à Mme [C] [X] la somme de 4.000 euros, dont à déduire la provision de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi jusqu'à la suspension du paiement des loyers et charges ;
DEBOUTE Mme [C] [X] de ses demandes de dommages et intérêts à compter du rétablissement de l'obligation de paiement des loyers et charges et de poursuite de la suspension du paiement des loyers et charges ;
ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à compter de l'arrêt;
CONDAMNE Mme [C] [X] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE Mme [C] [X] à payer à la SA Vivest une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
DEBOUTE Mme [C] [X] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
